房屋抵押权登记(预告登记、抵押权预告登记)

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抵押权预告登记是否享有优先受偿权最高院指导案例

关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法•案例》。

法条链接《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《最高人民法院公报》2014 年第9 期▲裁判摘要一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。

如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

■争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。

根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。

因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。

办理抵押权预告登记后抵押权是否设立

办理抵押权预告登记后抵押权是否设立抵押权是指债务人或者第三人将其不动产财产作为抵押物向债权人提供担保的权利。

在财产所有权范围内，抵押权是一种重要的法律形式，是保障债权人权利的一种重要手段。

抵押权预告登记是指在抵押权实际成立前，预先在不动产登记簿记载抵押权的一种登记方式。

那么，办理抵押权预告登记后抵押权是否设立呢？首先，我们需要明确一个概念——抵押权预告登记。

抵押权预告登记是指在抵押权实际成立前，按照抵押权协议的内容及时向房屋所在地的不动产登记机构申请办理抵押权预告登记，并在不动产登记簿上记载、公示，以保护抵押权设立的合法性。

那么，抵押权预告登记是否能够确保抵押权的设立呢？答案是肯定的。

通过抵押权预告登记，登记机构便将该不动产的限制性登记事项在不动产登记簿上予以公示，以此来保护抵押权人的利益。

抵押权预告登记的有效期为2年，也就是说，在有效期内，抵押权人应当按照抵押合同的约定，按时收取利息和还本金等款项。

如果债务人未能按要求履行还款义务，抵押权人可以通过司法途径对抵押物进行拍卖或变卖，来实现自己的权益。

同时，抵押权预告登记的设立，也符合我国法律法规的规定。

按照我国现行法律，抵押权的成立需要经过抵押物的登记，只有登记后的抵押权才能被认为是正式成立的。

而抵押权预告登记，在不动产登记簿中已经有了相应的登记记录，也就已经达到了登记的要求。

因此，在抵押权预告登记有效期内，债权人不必担心抵押权未成立的问题。

那么，抵押权预告登记都具有哪些作用呢？1.保障债权人的合法权益抵押权预告登记是一种保障债权人权利的重要措施。

通过预先在不动产登记簿上作出限制性登记，抵押权人能够确保抵押权的设立，从而保障自己的合法权益。

2.提高抵押权设立的效率抵押权预告登记节省了一定的时间成本，提高了抵押权设立的效率。

通过预先进行登记，使得在抵押权实际成立时，需要登记的限制性登记事项已经被登记过了，从而无需再花费时间和金钱进行登记，提高了办理抵押权的效率。

不动产抵押登记办理步骤

不动产抵押登记办理步骤第一步：办理抵押权预告备案1.债权人应向不动产所在地的不动产登记机构提交不动产抵押登记申请书和相关材料；2.不动产登记机构收到申请后，对申请书和材料进行初审，确认材料齐全后，出具抵押权预告备案通知书；3.债权人携带通知书到不动产登记机构缴纳预告费用并办理抵押权预告备案手续，将抵押权预告登记信息公示；第二步：办理不动产抵押登记1.债权人应在抵押权预告备案登记的六个月内，将抵押权预告转为抵押权登记；2.债权人向不动产所在地的不动产登记机构提交不动产抵押登记申请书和相关材料；3.不动产登记机构根据申请书和材料进行初审，确认材料齐全并符合法律法规规定后，出具抵押权登记通知书；4.债权人凭通知书到不动产登记机构缴纳登记费用并办理不动产抵押登记手续；5.不动产登记机构根据办理结果，将不动产抵押登记信息进行备案并予以公示；第三步：发放证明1.不动产登记机构在办理不动产抵押登记后，应根据债权人的要求，出具不动产抵押登记证明或不动产权属证书；2.不动产抵押登记证明是对已办理登记的抵押权利和债务额度的确认，债权人可凭此证明向债务人主张权利；3.不动产权属证书是对不动产权属的确认，债权人可凭此证书在依法进行债务清偿时，优先受偿；第四步：变更、注销抵押登记1.若抵押权已终止，债权人应向不动产登记机构申请变更或注销抵押登记；2.不动产登记机构根据债权人的申请，出具变更或注销通知书；3.债权人携带通知书到不动产登记机构缴纳相应费用，并办理变更或注销手续；4.不动产登记机构根据办理结果，进行相应变更或注销登记，并予以公示；以上是不动产抵押登记的办理步骤，办理的具体流程还因地区而略有差异，具体操作可参考当地不动产登记机构的相关规定。

2023初级经济师房地产专业知识与实务试题4

2023初级经济师房地产专业知识与实务试题4第1题：单选题房地产开发企业必须具有符合（）规定的注册资本。

县级人民政府国务院县级以上人民政府省级人民政府【正确答案】：B【答案解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，设立房地产开发企业应该具备的条件是：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。

第2题：单选题关于管理规约和临时管理规约的差异，下列说法不正确的是（）。

临时管理规约是建设单位制定的，管理规约是业主大会制定的临时管理规约由于是临时使用的，一般只需对重大事项和原则进行约定即可，不必考虑太多细节；而管理规约一般内容详细具体，需要对物业管理过程中的各种细节有详尽的规定物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺才能得以生效，管理规约经业主大会会议表决通过并取得业主承诺即对全体业主具有约束力临时管理规约适用于首次业主大会会议通过管理规约之前，一旦业主大会会议通过管理规约，临时管理规约即宣告失效【正确答案】：C【答案解析】：选项C，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺才能得以生效，而管理规约一旦经业主大会会议表决通过，即对全体业主具有约束力，不需业主任何承诺。

第3题：单选题下列各项中，不属于全装配式结构特点的是（）。

造价低受季节影响小工厂化程度高可以利用工业废料【正确答案】：A【答案解析】：全装配式结构的优点是工厂化程度高，施工速度快，受季节影响小，可利用工业废料，有利于住宅产业化；缺点是生产基地建设一次投资量大，运费贵，造价较高。

选项A，是装配整体式结构的特点。

第4题：单选题签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知的事项不包括（）。

是否与委托房屋有利害关系房屋交易涉及的税费业务流程经纪服务的内容及完成标准【正确答案】：C【答案解析】：签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时问；⑧其他需要告知的事项。

浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策

浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。

在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。

二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。

再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。

基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。

三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。

成都不动产登记中心业务类型有哪些？不动产登记申请方式有哪些？

成都不动产登记中心业务类型有哪些？不动产登记申请方式有哪些？导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

如果有人需要办理不动产证的话，就需要去不动产登记中心。

除此之外，成都不动产登记中心业务类型有哪些？不动产登记中心与房屋保障管理局有着本质的区别，所以主要业务完全不一样。

不动产登记申请方式有哪些？每个城市的不动产登记中心都有自己的管理制度，所以细节上可能存在着不同。

成都不动产登记中心业务类型有哪些？1、商品房预告登记、抵押权预告登记。

权利人姓名或名称、身份证明类型或号码等信息变更；地址变更；共有性质变更等变更登记。

继承、商品房分户（已办理预告登记的）等转移登记。

房屋所有权注销、国有建设用地使用权及房屋所有权注销等注销登记。

2、一般抵押权、最高额抵押权登记；抵押权预告登记转一般抵押权、最高额抵押权登记。

查封登记。

包括查封（含预查封、轮候查封）、解除查封及其他法律和司法解释规定的协助执行事项。

3、其他登记。

包括更正登记；异议登记；不动产权证书、证明的补发、换发。

成华区行政辖区范围内集体土地上的不动产变更、注销登记事项等。

不动产登记申请方式有哪些？1、现场申请。

办事群众或企业可前往建设北路办证点现场申请办理各项可办理的登记业务。

网上预约。

办事群众或企业可通过登录成都市不动产登记网上办事大厅网站或关注“成都不动产登记”微信公众号进入“预约办理”版块，选择“建设北路办证点”，进行在线预约申请。

2、承诺办理时限，政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠等较为复杂的不动产登记的承诺办理时限为30个工作日；国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记、转移登记、更正登记、商品房预告登记、抵押权预告登记的承诺办理时限为7个工作日。

3、国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记、房屋等建（构）筑物抵押权登记的承诺办理时限为2个工作日；不动产查封登记、异议登记即时办理。

不动产登记申请方式及承诺办理时限有哪些？文中已经针对这个问题做了比较详细的介绍，总的来说，它的申请方式和办理时限差别并不大，了解一下上文的内容，就可以知道大概的步骤是怎样的。

什么是预告登记义务人预告登记权利人

什么是预告登记义务人预告登记权利人什么是预告登记义务人预告登记义务人:填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人在办理房产抵押过程中，银行是预告登记权利人，房主是预告登记义务人，那谁是房屋权利人，是房主还是银行20分首先你要明白”房屋权利人”与抵押是什么”含义”了解了就好回答了, 注:房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

抵押权：是在不转移房屋所有权的前提下，将标的物的权利置于他人控制之下，为担保的一种方式。

抵押人仍享有标的物使用与收益的权利，但无权处置。

抵押权人也不可以随意处置抵押物。

当合同到期时，抵押人未能达到合同约定，抵押权人可以将抵押物拍卖，并优先获得补偿从上面字面的含义可以看出来,银行不是房屋权利人,所以丁屋权利人是房主.,也就房产证上的名字才是真正的产权人,或房主.什么叫预告登记制度中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅起债权变动的法律效果。

生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。

因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可以设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。

此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物所有权归属。

而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人只得向出卖人主张违约责任。

例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖与乙，并向乙办理转移登记。

办理预告登记及抵押预告登记需要提交的材料[共五篇]

办理预告登记及抵押预告登记需要提交的材料[共五篇]房屋抵押权登记一、主要收件1、房屋他项权登记申请书（原件）；2、房屋所有权证（原件及复印件）；3、国有土地使用证（原件及复印件）；4、主债权合同原件、抵押合同原件；5、询问笔录；6、申请人身份证明；7、抵押人为自然人，委托他人代理的，提交经公证的委托书及代理人身份证明；抵押人为单位的，提交委托书及受托人身份证明（原件）;8、其他必要材料。

二、工作流程收件窗口登记受理→审核→记载登记簿→收费窗口缴费→发证窗口领取证书三、办理时限：符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起3个工作日办理完毕。

四、收费：抵押登记费80元/宗预购商品房预告登记（房产证未办理）一、主要收件1、登记申请书原件;2、申请人身份证明;（原件及复印件）3、已登记备案的商品房预售合同原件;4、当事人关于预告登记的约定原件;5、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。

二、工作流程申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号收费窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明三、办理时限符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起1个工作日办理完毕。

四、收费住宅80元/套住房以外其他房屋550元/件预购商品房抵押权预告登记一、主要收件1、登记申请书;（原件及复印件）2、申请人身份证明;3、抵押合同原件;4、主债权合同原件;5、预购商品房预告登记证明原件;6、当事人关于抵押权预告登记的约定原件;7、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。

二、申请人：自然人、法人或其他组织三、工作流程申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明四、办理时限符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起2个工作日办理完毕。

五、收费住宅80元/套住房以外其他房屋550元/件预告登记和抵押权预告登记签订完购房合同后交由银行办理。

预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗

预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗预售阶段的商品房属于期房，不具备房产证，若要办理房屋贷款，为了保障债权人将来能对房屋享有抵押权，应进行抵押权预告登记。

那么，预售商品房抵押权预告登记是什么意思？可以更名吗？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

一、预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗（一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。

立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，……以保障债权人将来实现债权。

……这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。

（二）预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。

理由为：一是预购商品房贷款抵押合同成立之时，贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定，一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户，即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价;二是预购商品房虽无权属证书，但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25%以上的工程建设总投资，并且已交付了全部土地出让金，获得了土地使用权证书。

即期房及其附着的土地是具有财产价值的，是一项尚有待法律明确其权利边界的财产;三是根据《房屋登记办法》的规定，预告登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。

（三）预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。

抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力（四）抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权。

抵押权预告登记承诺书

抵押权预告登记承诺书
本人/本公司（以下简称“承诺人”），经慎重考虑，自愿向贵方（以
下简称“登记机构”）作出如下承诺：
一、承诺人已充分了解并同意根据《中华人民共和国物权法》及相关
法律法规的规定，进行抵押权预告登记。

二、承诺人保证所提供用于抵押权预告登记的资料真实、完整、有效，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

三、承诺人承诺在抵押权预告登记期间，将严格遵循法律法规，不擅
自变更抵押物的权属状态，不进行任何可能损害登记机构权益的行为。

四、承诺人保证在抵押权预告登记期间，若抵押物发生任何变动，包
括但不限于权属变更、损毁、灭失等，将立即通知登记机构，并按照
规定办理相关手续。

五、承诺人若违反上述承诺，愿意承担由此产生的一切法律责任，并
赔偿登记机构因此遭受的所有损失。

六、本承诺书自承诺人签字或盖章之日起生效，直至抵押权预告登记
事项办理完毕或依法解除。

承诺人（签字/盖章）：
身份证号码/统一社会信用代码：
联系电话：
联系地址：
日期：
[注：以上内容仅供参考，具体承诺书应根据实际情况和法律法规要求进行调整。

]。

不动产登记二级指标

不动产登记二级指标摘要：一、不动产登记的概述二、不动产登记的二级指标1.土地使用权登记2.房屋所有权登记3.抵押权登记4.地役权登记5.预告登记三、不动产登记的重要性四、不动产登记的流程与材料五、不动产登记的政策法规正文：不动产登记是指对土地、房屋等不动产权利的登记。

在我国，不动产登记是一项重要的基础性工作，涉及到广大人民群众的切身利益。

本文将对不动产登记的二级指标进行详细介绍。

首先，土地使用权登记是不动产登记的重要组成部分。

土地使用权登记主要是对土地使用权的归属、范围、期限等进行登记。

在我国，土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。

国有土地使用权可以通过出让、划拨等方式取得；集体土地使用权则主要通过集体经济组织内部的分配、调整等方式取得。

其次，房屋所有权登记也是不动产登记的重要内容。

房屋所有权登记主要是对房屋所有权的归属、范围、期限等进行登记。

在我国，房屋所有权可以通过购买、继承、赠与等方式取得。

房屋所有权登记对于维护房屋所有人的合法权益具有重要意义。

再次，抵押权登记是不动产登记的一个重要环节。

抵押权登记主要是对抵押权的设立、变更、消灭等进行登记。

抵押权登记对于保障债权人的合法权益具有重要意义。

此外，地役权登记和预告登记也是不动产登记的二级指标。

地役权登记主要是对地役权的设立、变更、消灭等进行登记；预告登记主要是对预告权的设立、变更、消灭等进行登记。

不动产登记对于维护权利人的合法权益、保障不动产交易安全具有重要意义。

不动产登记的流程主要包括申请、受理、审核、登簿等环节。

在不动产登记过程中，申请人需要提供相关的证明材料，如身份证明、不动产权证书等。

我国政府高度重视不动产登记工作，不断出台相关政策法规，规范不动产登记行为。

例如，《不动产登记暂行条例》明确规定了不动产登记的基本原则、登记程序、登记类型等内容，为不动产登记工作提供了法律依据。

总之，不动产登记二级指标包括土地使用权登记、房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记等。

商品房预售中抵押预告登记中存在的问题及解决方法

商品房预售中抵押预告登记是房地产交易中的一个重要环节，它是指在商品房预售合同签订前，出卖人为了融资或其他目的，将预售房屋抵押给银行或其他金融机构，并向国土资源行政主管部门申请预告登记的一种登记行为。

抵押预告登记的存在，对于购房者、房地产开发商和金融机构都具有重要意义。

然而，在实际操作中，商品房预售中抵押预告登记也存在一些问题，如何解决这些问题成为当前需要深入探讨的课题。

一、商品房预售中抵押预告登记存在的问题1. 抵押预告登记信息不透明在现实中，许多商品房预售项目抵押预告登记的相关信息并不透明，购房者往往很难了解到房屋是否存在抵押预告登记，以及抵押预告登记的具体情况。

这给购房者带来了一定的风险，也影响了购房者的购房决策。

2. 抵押预告登记与购房者利益的冲突有些房地产开发商在商品房预售过程中存在利用抵押预告登记获取不良资金的情况，这种行为不仅违反了商品房预售的相关规定，也损害了购房者的利益。

购房者在遇到房屋抵押预告登记问题时，往往难以维护自己的合法权益。

3. 抵押预告登记对房地产市场的影响过多的抵押预告登记可能会造成房地产市场的不正常波动，一方面会影响购房者的购房信心，另一方面也会对房地产市场的健康发展产生不利影响。

二、解决商品房预售中抵押预告登记存在的问题的方法1. 完善信息公开制度国土资源行政主管部门应当建立健全商品房抵押预告登记信息公开制度，将抵押预告登记的相关信息如抵押金额、抵押期限等向社会公开，以保障购房者的知情权。

2. 加强监管力度对于存在违规行为的房地产开发商和金融机构，国土资源行政主管部门应当加强监管力度，确保商品房预售过程中的抵押预告登记行为合法合规。

对于违反规定的行为，要依法严肃处理，增加违规成本。

3. 增加法律法规的约束力相关部门应当完善相关法律法规，明确商品房预售中抵押预告登记的规范和程序。

对于违规行为，要依法给予严厉惩处。

4. 强化购房者权益保护要建立健全购房者权益保护机制，对于存在抵押预告登记问题的商品房，购房者应当拥有维权的渠道和权利。

最高院公报房屋预告抵押登记不能取得抵押权

最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权（2014）|法客帝国收藏人：小法666光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）转载必须醒目注明出处法客帝国按：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例（对于各地区的相关相反判例，法客帝国将陆续推送）。

这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险，下面这则刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

本案终审日期为：2012年10月26日。

关注法客帝国（Empirelawyers）传播法治正能量！【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

银行能否凭预告登记对抵押房屋行使抵押权Microsoft Word 文档

银行能否凭预告登记对抵押房屋行使抵押权【案情】2012年2月28日，被告霍某为购买广西某企业集团有限公司（下称开发商）的一套商品房向原告南宁某支行（下称银行）借款576000元，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款期限30年，霍某以所购商品房作抵押，在取得房产证并办妥抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证。

合同签订后，银行和霍某办理了《预购商品房抵押权预告登记》，记载银行为预告登记权利人。

银行放款后，霍某未依约还款，截至2013年1月28日，拖欠银行贷款本息33839.25元。

因向霍某追款未果，银行于2013年3月13日诉至法院，要求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求霍某偿还借款本金576000元及利息30480.51元，以拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款优先清偿所欠款项，要求开发商对霍某所欠款项承担连带保证责任。

经查，霍某所购商品房尚未办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。

【分歧】对本案银行能否依据《预购商品房抵押权预告登记》在拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款时享有优先受偿权，审理中存在两种分歧意见：第一种意见认为银行在拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款时享有优先受偿权。

理由是对于预购的房屋在物权法实施以前，设立抵押权的方式为办理《预购商品房贷款抵押登记证明》；在物权法实施以后，当事人可以申请预告登记。

《预购商品房抵押权预告登记》是对之前《预购商品房贷款抵押登记证明》的承接，办理了预告登记后，预告登记权利人即享有抵押的优先权。

第二种意见认为银行对霍某抵押房屋的抵押权尚未设立。

理由是预告登记并不等同于物权登记，霍某虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，但因霍某的抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，银行主张对拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款享有优先受偿权没有法律依据。

【评析】笔者同意第二种意见，理由如下：《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。

不动产抵押权预告登记制度

不动产抵押权预告登记制度1. 不动产抵押权预告登记制度，你可不能小瞧它呀！这就好比是房子的一个“预保护罩”。

比如说我打算买一套期房，我付了首付，可房子还没建好呢。

这时候开发商要是出了啥问题，有别的债主来打房子的主意，那我的权益咋保障？这不动产抵押权预告登记制度就发挥作用啦，它就像一个卫士，站出来说：“这房子可是和人家买家有约定的，你们不能随便动！”2. 不动产抵押权预告登记制度是啥？简单来说，就是给未来的抵押权上一道保险。

想象一下，你是一个租客，租了一个房子，你当然希望能安心住下去。

同样的，对于那些买了还没拿到手的房子，并且在房子上设置了抵押权的人来说，这个制度就是他们的安心丸。

我朋友小张，他买的房子还在建设中，他办理了这个预告登记。

后来建筑商说资金周转有点问题，可能房子要被抵押给别人一部分。

小张就不慌啊，因为他有这个不动产抵押权预告登记制度罩着呢，就像孙悟空给唐僧画的圈，妖魔鬼怪进不来。

3. 嘿，你知道不动产抵押权预告登记制度吗？这可关系到好多人的钱袋子呢！就像是给你的财产权益打了一针预防针。

我邻居老李，他儿子要结婚，买了套新房，贷款还没还清，房子还没完全属于自己。

有一天，突然听说开发商要把小区里没卖出去的房子拿去抵押换钱。

老李一家急得不行，好在他们办了这个预告登记。

这就像在战场上给自己的阵地插了一面旗帜，宣告这是我的地盘，别人不能随便侵占。

4. 不动产抵押权预告登记制度，真的超级重要！它就像是你在房地产这个大棋盘上的一个关键棋子。

我有个同事小王，他买了期房，在房子还没到手之前就想通过抵押房子来做点小生意的资金周转。

他先办理了不动产抵押权预告登记，这就等于在他和银行之间架起了一座信任的桥梁。

要是没有这个制度，银行怎么敢轻易把钱借给他呢？就像你把东西借给别人，你总得有个保障才放心吧。

5. 哇塞，不动产抵押权预告登记制度，这简直是购房者的福音啊！你想啊，假如你买了一套房子，你已经在规划未来的美好生活了，可是突然有人告诉你，这房子可能因为一些莫名其妙的原因不属于你了，你得多绝望啊。

抵押权预告登记的法律效力

王律师提示：
本文仅代表王律师个人的法律观点，主要用于法律问题的研究与探讨。

本文内容不得视为对任何争议或纠纷作出胜诉的保证。

本文中提出的对争议或纠纷的处理方案，仅为一种善意的提醒及建议，主要用作拓展具体争议或纠纷的处理思路。

因具体争议及纠纷的类型以及所涉及的内容千差万别，各不相同，请结合争议或纠纷的具体情况进行适用。

房屋抵押权预告登记的法律效力
问：根据现行法律规定，在房屋所有权登记（即领取房产证）之前，可以办理抵押权预告登记。

现实生活中，
大多数通过按揭方式购买的房屋，作为贷款方的银行
一般都办理了房屋的抵押权预告登记手续。

那，抵押
权预告登记的法律效力是什么？是否与抵押权登记的
法律作用相同呢？
提出法律问题进行法律解答
提供处理建议拓展处理思路
答：
抵押权预告登记与抵押权登记的法律作用不相同。

抵押权预告登记的作用是：
1、在房屋满足抵押权登记条件前，通过预告登记使得房屋在正式登记时无法进行所有权的变更，即只能将抵押权预告登记时房屋的预期所有权人登记成真正所有权人，而不能更改成其他人，确保房屋满足抵押权登记条件时，抵押权能够顺利得到登记。

2、在房屋满足抵押权登记条件后，预告登记的抵押权人有权要求债务人配合办理抵押权登记手续。

所以，办理了房屋的抵押权预告登记手续，并不意味着已经享有了房屋的抵押权。

在房屋的抵押权正式登记之前，预告登记的权利人是不享有优先受偿权的。

提出法律问题进行法律解答
提供处理建议拓展处理思路。

现房买卖是否可以凭预告登记证明办理抵押权预告登记

某市登记机构提出这一问题，原因之一是《其房屋登记办法》七十三条在规定申请房屋抵押权预告第
告登记是一个特例，原因有两方面：一是在司法实践登记应提交的材料时，该条第一款第五项的表述是在中预购商品房抵押有其合法性；是预购商品房和预 “ 二房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权
购现房两者所得到的保障程度完全不同：１预购商品房抵押十分普遍，涉到广大购买．牵转移登记的预告证明” 把“ 屋所有权转移登记的预。房
告证明” 列为应提交的材料。因而产生了现房买卖是
否可以凭预告登记证明办理抵押的预告登记这一疑
文中表示：购商品房抵押虽然“ 权利的标的物预从
范围、设定的方式、现的方式和标的物风险承担等实方面冲击了我国抵押权理论，司法实践带来了一定给
的问题 ” “ 司法实践中法院判例是确认其效力的，，但
款，岂不让银行的利益得不到保障？对此，登记机构是
否应承担责任？
金绍达：照《权法》按物第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时，了保为障将来实现物权，只要双方有预告登记的约定，可都以向登记机构申请预告登记。告登记的权利人申请预预告登记，目的是为了保障将来实现物权。如果仅着

抵押权预告登记的效力

抵押权预告登记的效⼒随着我国法制化的不断推进，公民的法律意识有了空前的进步。

关于⽣活中出现的问题，更倾向于⽤专业的法律途径解决。

这些都有赖于对法制知识的宣传和普及。

今天，就有关抵押权预告登记的效⼒问题，有朋友提出了疑问。

现在，就让店铺⼩编为您讲解相关知识。

抵押权预告登记的效⼒《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。

”显然，《物权法》采取的是物权变动绝对⽆效的观点。

登记名义⼈处分不动产时，其与第三⼈订⽴的合同的债权效⼒不受影响，但是绝对不能发⽣物权变动的法律效果。

依据《物权法》第20条第1款第2句，预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。

因此预告登记后并⾮所有登记都不得办理，只是不能办理处分登记，即房屋所有权转让登记、房屋抵押权登记等。

⾄于⾮处分登记的其他登记，例如变更登记等，依然可以办理。

这是因为，不动产登记法中有⼀项重要的原则就是“登记同意原则”。

所谓登记同意原则是指，在办理不动产登记时，必须取得其权利因该登记⽽被涉及的民事主体对登记所表⽰的同意。

由于已经预告登记的房屋的处分登记涉及到预告登记权利⼈的利益，因此必须取得该权利⼈的书⾯同意，没有其作出的同意，登记机构绝对不能办理处分登记。

所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。

以上就是店铺⼩编为您讲解的相关知识。

当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。

如果您对商品房预告登记的知识还有疑问，欢迎咨询到店铺进⾏详细的法律咨询。

店铺温馨提⽰：《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。