城市综合体和超高层建筑(20130206)

• 一般建筑面积在10万平米以上；
• 城市综合体也被称为商业综合体或“城中之城”。
城市综合体
2、城市综合体与多功能建筑的差别： 多功能建筑是数量与种类上的积累的组合，这种组合不 构成一套整体的系统，局部增减无关整体大局。而城市综
合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个
有机系统之中。
城市综合体
业态 办公
建筑面积 21万平方米
（2栋）
比例（不 含地下） 52%
档次 顶级写字楼
分布 2栋塔楼
酒店
商业
9万平方米（两个
酒店，共656间房）
18%
20%
超豪华酒店
顶级奢侈品商场
2个酒店分别位于塔楼上 部
办公裙楼+独栋商场 17
10万平方米
北京
北京华贸中心：长安街上超大规模的百万平米城市综合体 （总投资约人民币80亿元）
业态 办公 酒店 公寓 新光 天地 购物 中心
建筑面积 30万平方米 15万平方米（两
座）
比例 30% 15% 30% 19% 4%
档次 顶级写字楼 超豪华酒店 高档公寓 经营高端百货 高档流行商品
分布 3栋塔楼 2栋酒店
30万平米 18万平米 4万平米
单体商业建筑 写字楼裙房部分 18
北京
北京国贸中心：全球最大的国际贸易中心，物业全部由国贸股份自持
国贸三期与国贸一期、二期
组合，使国贸总体占地面积达到 17公顷，总建筑面积达110万平 国贸三期主塔楼主体结构为“筒中筒” 结构，外部是一层框架筒体，内部为支 撑核心筒体，都是采用型钢混凝土结构， 两者经过复杂的结构连接，总用钢量超 过5万吨。 方米；具有国际标准的办公、酒
店、宴会、会议、购物、展览、
超高层建筑 ---世界十大最高建筑排行
第六名： 南京紫峰大厦 高达450米，位于南京中心城区， 被誉为"心脏地段"的鼓楼广场，集 高档办公、顶级酒店和商业等于一 体，建成后将成为南京档次最高、 影响力最大的城市新地标和现代服 务业集聚区。 紫峰大厦地下4层、地上到灯塔 是381米、89层，而从灯塔底部到 塔尖则有69米。将一举攀上450米 的最高点。这是江苏第一高楼，也 是世界第六高楼。 紫峰大厦由专业设计公司美国 SOM建筑事务所设计。
其次海淀区在存量方面位居第二。而增量方面，东城区和大兴
区均在 90 万平方米以上。
城市综合体
北京城市综合体的区域位置
城市综合体
北京城市综合体特征

区位特征与轨道交通： 70%的城市综合体位于城乡结合部，70%的项目靠近轨道交通。
目前75%的在建项目注重了与轨道交通 的结合。

物业组合类型： 城市核心区域：以商业、办公为主； 城乡结合部：以商业、办公和住宅为主。
本木，到香港的国际金融中心 IFC，城市综合体开始在亚洲兴起。
中国发展较晚，在1990年前，城市的购物、酒店和办公等功能都 处亍各自分开的状态。 直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综
的体癿雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。大致可分为四个阶
段：雏形、 早期开发、大规模孕育、快速扩张：
城市综合体
超高层建筑 ---世界十大最高建筑排行
第二名：台北101大楼 1998年1月动工，2003年10月 完工。有世界最大且最重的 “风阻尼器”，还有两台世界 最高速的电梯，从一楼到89楼， 只要39秒的时间。 当时，在世界高楼协会颁 发的证书里，台北101大楼拿 下了“世界高楼”四项指标中 的三项世界之最，即“最高建 筑物”(508米)、“最高使用楼 层”(438米)和“最高屋顶高 度”(448米)。
超高层建筑
城市综合体中，往往以超高层建筑为该综合体的标志性建筑。 象国贸三期、上海国际金融中心的双子塔；同时超高层建筑也 成为城市现代化的重要标志。 超高层建筑由于建筑高度高，具有强烈的标志性和可识别性， 客人具有尊贵感，景观视野开阔，高处湿度小，空气质量优良， 受干扰小以及土地利用率高等特点，是高科技的集中体现。但 另一方面，超高层建筑体型巨大，功能复杂，存在着安全、交 通、能源等诸多问题，对设计、施工以及物业管理要求都很高。 其中运行费用就是一个巨大的数字。如上海金茂大厦每天的运 行和维护费用要高达百万元，按照金茂大厦70年的使用寿命计 算，运行和维护费用总计约需255亿元，差不多为建设费用的5 倍左右，如此巨大的运行和维护费，是每一个建设者都要认真 考虑的问题。
3、城市综合体的三大典型特征 特征一：超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市中的干
道相联系，因此室外空间尺度巨大，由于建筑规模和尺度
的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨 形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成 为多功能的聚集焦点。
城市综合体
特征二：通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群 体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城
国内城市综合体案例
上海
上海国际金融中心：浦东陆家嘴最大的工地，最顶级的综合性物业 （总投资约80亿港元）
上海国际金融中心 开发商：香港新鸿基地产 占地面积：65000平米 建筑面积：600000平米 业态组合：写字楼，酒店，公寓， 商业 项目组成：两幢高度分别为260m 和250米的双子塔楼和一座85m高 的建筑 交通：上海轨道交通二号线陆家 嘴站 荣誉：申城首座获得美国绿色委 员会颁发节能与环保设计（LEED） 前期认证金级证书的办公楼宇 整个建筑外墙以银灰色玻璃帷幕 覆面，主调色彩以白和银灰为主， 以营造现代高雅气氛。其两幢分 别高260和250米的主座大楼以同 一设计贯通，但造形略有变化， 形成双子塔式设计效果，两幢大 楼平面呈多角形，顶部成斜度， 其简约外观形成现代雕塑般的建 筑效果。
行电梯、自动扶梯、观光电梯为主；通讯由电话、电报、
电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系 统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得
以保证。
城市综合体
4、城市综合体的发展
80年前，19 栋建筑组成洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都
市一个全新的概念， 其公共空间的创新和商业功能的有机融合，成 为全世界的财富象征。此后，从东京11.6 平方公里的“城中城”六
马来西亚的伊斯兰文化传统。
超高层建筑 ---世界十大最高建筑排行
第五名：西尔斯大厦 是美国芝加哥的一幢办公楼， 于1974年建成，高度超过450 米。总建筑面积418000平方米， 地上110层，地下3层。每天约 的1.65万人到这里上班。 大厦的造型有如9个高低不 一的方形空心筒子集束在一起， 挺拔利索，简洁稳定。不同方 向的立面形态各不相同，突破 了一般高层建筑呆板对称的造 型手法。
超高层建筑 ---世界十大最高建筑排行
第四名：双峰塔
马来西亚的双峰塔曾经是世 界最高的摩天大楼，直到2003 年10月17日被台北101超越， 但仍是目前世界最高的双塔楼。 楼高452米，共地上88层，由 美国建筑设计师西萨•佩里所 设计，大楼表面大量使用了不 锈钢与玻璃等材质，并辅以伊 斯兰艺术风格的造型，反映出
北京华贸中心 开发商：北京国华置业有限公司 占地面积：15公顷 建筑面积：1000000平米 业态组合：写字楼，酒店，公寓， 商业和公园 项目组成：三幢高达100余米的超 5A智能写字楼、两座超豪华酒店、 商场和七栋国际公寓组成 交通：位于CBD东侧，交通便捷。 至首都国际机场只需20分钟。轻 轨、地铁和多条公交构筑了立体 交通系统，出入便利。 两座堪称世界酒店业的丽思卡尔 顿酒店、JW万豪酒店，大大提升 了中心的整体档次。由新光天地 商场、华贸商业街、华贸广场三 部分构成的华贸商城适应了市民 的多方位需求，大大便捷了市民 购物及餐饮、休闲、娱乐的多方 位需求,成为居民购物餐饮休闲的 一站式服务综合体。
娱乐等服务设施。
国贸三期：
层高 建筑层高定位在4.25米，可与世界顶级写字楼媲美 空调系统 采用VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境 空调系统采用了冰蓄冷技术，实现了电力的移峰填谷 和能源费用支出。 能量互备方案，如果供电让空调系统受到影响，可通 过蒸汽能源的输入形成互补 为提升楼宇品质，国贸三期配备了24小时电子设备专 用空调。 避难层 5个避难层（14、28、39、55、77），楼顶还将建 造一个直升机停降平台。 电梯 共90部电梯，上下行速度可达每秒10米，创国内 电梯速度之最。 国贸三期每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和 通讯的畅通。为保障客户业务的连续性。
城市综合体和超高层建筑
2013年2月6日
城市综合体
1、城市综合体概述 • 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、酒店、小 区、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市生活三项以上
空间进行组合，且各种功能搭配合理，相互依存、综合互
补、共同提升效率，是一个多功能、高效率的综合体。其 中写字楼、酒店和商业是最基本的三大组合；
市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的
交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成 丰富多变的街道空间。
城市综合体
特征三：高科技集成设施 城市综合体是高科技、高智能的集合。其先进的设施充 分反映出科学技术的进步。室内交通以垂直高速电梯、步
城市综合体
城市综合体
部分知名地产开发商的运作特点
城市综合体
北京城市综合体体量 作为重要一线城市，北京城市综合体市场近几年都保持着较 快的发展，而目前正处于快速发展的阶段。截止 2011 年底，
北京已经建成城市综合体项目共43 个，总建筑面积合计1743
万平方米。区域集中度方面，朝阳区综合体项目建筑面积最大， 不论存量还是增量均高于其它区域，总体量占全市总量的6ห้องสมุดไป่ตู้%。