融资租赁收益测算及会计处理

，、融资租赁收益测算

1、等额本息

等额本息是指在还款期内，每期偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

每期还款额计算公式如下：

[贷款本金X期利率X（1+期利率）八还款期数]/[ （1+期利率）八

还款期数—1]

等额本息的计算可以用EXCEL中的PMT公式来进行计算，在函数PMT中输入期利率、期数、计算本金，就可计算出等额本息还款方式的每期还款额。

等额本息一般用来计算还款周期相等的固定利率的租金。

2、等额本金

等额本金是指每一期租金中的本金都是相同的，每期租金的利息随着剩余本金的减少而减小。

每期租金二等额本金+当期剩余本金x利率

3、不规则还款

不规则还款根据双方协商的还款方式还款。

二、融资租赁税务知识

财税【2016】36号文

2016年3月23日，财政部和国家税务局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号文），从2016年5月1

日起在全国范围内全面推开营业税改增值税（营改增）试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由营业税改为缴纳增值税。融资性售后回租视同金融服务中的贷款服务缴纳6%的增值税，而直租和经营性租赁则根据标的物的不同，有形动产按17%勺税率缴纳增值税，不动产则按11% 的税率缴纳增值税。

1、36号文关于融资租赁业务的核心思想

36号文关于融资租赁部份的核心思想是将融资租赁业务的融资属性和融物属性区分，售后回租业务和直租业务分别纳税。融资性售后回租更多的体现了融资租赁业务的融资属性，按金融服务一贷款服务计税，税率为6%直租是融资和融物的结合，税率区分不动产和动产，不动产租赁为11%动产租赁税率为17%税率和物本身的税率一致。

融资性售后回租税率虽然低，但是租息进项税不得抵扣。36号

文附件1《试点实施办法》第二十七条第（六）款规定：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣进项税。而融资性售后回租属于贷款服务，因此租息不得抵扣，36号文颁布之前，承租人可以抵扣售后回租租息进项税。

2、融资租赁差额征税政策继续保留，且不再区分动产和不动产

2013年12月，财政部和国家税务总局联合发布了《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税【2013】106号文），规定了有形动产融资租赁业务的差额征税政策，即借款利息和发债利息可以抵扣融资租赁业务销售额。本次36号文延续了106

号文的精神，并且将有形动产融资租赁差额征税政策扩展到所有融资租赁业务，不动产融资租赁业务也可实行差额征税政策。此前，许多地方税务局并不认可不动产融资租赁，也不认可不动产融资租赁的差额征税政策。36号文明确了融资租赁差额征税政策也适用于不动产，解决了困扰行业的一大难题。

3、关于过渡政策

36号文附件2《有关事项的规定》销售额第5条规定，试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租业务，可续费按照有形动产租赁服务缴纳增值税，即按照106号文的规定继续按17%缴纳增值税，承租人也可抵扣租息的进项税额。而不动产售后回租则直接按适用6%的增值税，并可进行差额征税政策。

此外，36号文进一步明确了享受差额征税的前提条件是实收资本达到

1.7亿元人民币，此前106号文为注册资本。困扰融资租赁业界的售后回租“本金发票”问题也随着将融资性售后回租业务重新界定为贷款而成为历史。

三、融资租赁会计处理

企业会计准则第21号一一租赁

1、承租人的会计处理

第十一条在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。

承租人在租赁谈判和签订合同过程中产生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。

第十二条承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。

第十五条未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。

承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。

第十六条承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策

计提租赁资产折旧。

能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产

使用寿命内计提折旧。

无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

第十七条或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

2、出租人的会计处理

第十八条在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。

第十九条未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率确认当期的融资收入。

第二十条出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。

第二十一条或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

四、融资租赁法律法规

融资租赁主要涉及的法律法规有《合同法》、《物权法》、《担保法》、《保险法》、《民事诉讼法》、《破产法》、《仲裁法》、

《外商投资租赁业管理办法》等。

相关部门及融资租赁界人事一直在呼吁国家出台《融资租赁法》，

但是融资租赁法却一直在起草中与征求意见中，迟迟未能出台。