【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园
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商务花园案例
International Business Park 案例 基地概况及相关政策
基地概况 占地 37.02公顷，总建筑面积42.7万平方米
——商务用地 ： 22.00公顷（ 59.43 ％ ） ——市容中心： 0.66公顷（ 1.78 ％ ） ——绿化用地： 8.39公顷（ 22.66 ％ ） ——排水储备： 0.31公顷（ 0.84 ％ ） ——道路用地： 5.58公顷（ 15.07 ％ ）
Nordic European Center Ascendas (Tuas) Pte Ltd
HSBC Institutional Trust Ser
Menicon Singapore Pte Ltd German Center for Industry &Trade Pte Ltd
The Synergy
占地1.91公顷，建筑面积2.7万平米
200年完工，地上10层，1-5层为裙房，地下两层 标准层面积1368m2，裙楼每层面积2700-3000m2
建筑高度73.2米，标准层层高5米
按建筑面积每169平米一个车位计算，提供244个车位
灵活分割的办公空间，最小面积142平米
区位条件
城市边缘区。位于新加坡西南部的裕廊东， 交通便利。南侧紧临Ayer Rajah高速公路和铁路线，内 部城市轻轨穿越，西侧靠近裕廊东站轨道交通枢纽 环境优美。东侧Sugei Pandon河经过，西侧靠近大型 城市公园 富于活力。南侧为城市边缘的高档居住组团，解决基地 的居住和生活配套，形成“职住一体”区
The Strategy
占地2.70公顷，建筑面积5.2万平米
1F
包括A座和B座两座大厦，中间通过中庭相连接
华高莱斯-企业商务花园独栋案例
酒店
五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米 商务酒店：2栋，20000平方米
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总部基地
配套设施
总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米 总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场
设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米 自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统 租赁，地上停车位150元/个· 月，地下停车位500元/个· 月
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配套设施分布
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会所
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会所
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总部小公寓
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五星级商务酒店
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总部基地
项目特色
建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
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D型总部楼
单层建筑面积约200平米
4＃
3＃
2＃
1＃
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总部基地
产品形式
E型
四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台
层高
首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积（平方米） 2210 1900 1625
2700以上
40
12
26% 30% 14%
5300
2700-3300
2200
1900
1600
1200
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BusinessPark商务花园专题研究
小体量低层建筑 多为简洁明快的现代主义风格
现有商务花园的客群特征-企业
企业对城市依赖度相对较低
不过度依赖城市消费群体 的行业 远离城市的喧嚣对企业的 生存更有益的企业
多数企业依靠智力创造财富
商务花园的一大优点是环境 优美，视野开阔。而舒适的工 作环境，更能帮助员工提高工 作效率。
企业对快速交通依赖性强
发展条件
某行业专属商务花园
捆绑或依托强 势的行业巨头 强有力的综合政 策导向和城市竞 争力因素等
综合行业的商务花园
对清晰的定位指导下， 找对了合作对象即一个具有带动效应的行业巨头来共同开发，是相对容易走向成功的； 而综合行业的商务花园的成熟制约因素较多，包括政策上、城市整体竞争力层面等多方面不 可控因素，在实施过程中的可变几率也更大。
现有商务花园的产品基本特征
正是在上述需求的刺激下，在城市郊区产生了大量低密度的商务花园．这类办公物业由于在区域属性、 内部规划和建筑单体等方面的特征，解决了市中心办公企业面临的种种难题 园区地域属性
大多位于城市边缘，而且是 在城市化拓展的主要轴向上 便利的交通，通常临近高速 公路或城市干道
园区内部规划
从单纯满足企业需求到开始关注综合需求的嬗变管理者需求管理者需求普通员工需求普通员工需求企业需求均质化的产品现有商务花园基本可以满足企业的大部分需求个体需求综合需求开始受到普遍的主动的关注体现在产品规划设计和配套上开始受到被动的关注体现在产品的基本生活配套上未来的商务花园将在满足企业需求的基础上更加注重个体需求的挖掘和迎合使得商务花园这种办公产品在满足企业效率优先的前提下更多彰显人性化的魅力某行业专属商务花园商务花园的分类研究一按照行业综合度来分发展条件内部产业链发育状况与cbd办公物业相比的主要竞争优势常各行产链捆绑或依托强势的行业巨头有通常是某一行业产业链各环节的集中区产业环节手拉手行业的积聚效应和运行效率经过诸多案例的比较和总结我们发现按照行业综合度来分类两类商务花园在发展条件内部产业链发育状况和项目竞争优势上都有显著不同而这些不同也决定着两种商务花园在实施过程中的操作难易度商务花园类别综合行业的商务花园通常是各行业产业链上游某些环节的集中区产业结构走高端强有力的综合政策导向和城市竞争力因素等高端企业形象的树立和昭示?对于地产开发商来说某行业专属的商务花园的成熟制约因素较少
总部经济下的商务花园项目发展
总部经济下的商务花园——商务花园产品发展的原则探讨从制造产地到世界制造业中心，中国大陆已成为大量世界着名企业亚洲总部的所在地。
与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址。
在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。
可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。
正如前面文章所言，作为总部聚集区重要形式之一的商务花园，近年来在各地政府和开发商的扶持之下获得了长足的发展。
例如在经济发达的北京，“总部经济下的商务花园”已成为相对成熟的产品，在促进城市经济发展方面作出了很大的贡献。
然而在其他众多城市，商务花园的形成和发展却还是一个长期的过程，拔苗助长只能使商务花园成为“无源之水、无本之木”。
因而在发展商务花园产品时，开发商应适当遵从因时制宜、因地制宜和因人制宜的原则。
所谓因时制宜，是指商务花园应符合不同生命周期的企业需求，开发商应针对不同的需求进行产品设计；所谓因地制宜，是指商务花园应符合不同城市和地区的实际情况，开发商应根据自身区域的特征来确定发展策略；而所谓因人制宜，则是指商务花园应符合不同开发商的实力，开发商要根据自身的能力来选择相应的开发模式。
为了能将以上内容阐述得更加清晰，接下来我们以北京为例，详细阐述因时制宜、因地制宜和因人制宜原则的具体内涵。
* 因时制宜从生命周期的角度出发，企业的发展需要经历若干阶段，从生存期、成长期到成熟期、衰败期，每个阶段的企业在总部选址时都有着不同的需求。
这正如出生的婴儿和健壮的成年人需求不同一样，因而开发商要根据不同阶段的企业来“投其所好”，切勿找错“对象”，这就是因时制宜的内涵。
首先来看生存期的“婴儿”企业，这个阶段的企业所追求的“第一要义”是“能否生存下去”。
在“活着”这个信念的指引之下，节省公司开支就显得格外重要。
因而，良好的办公环境、彰显自己身份的显赫位置对其不具有很强的诱惑力。
【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园
总部基地案例剖析
高尔夫球场及公园
三期 二期
一期
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
总部基地案例剖析
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术 •植物的种植：1993年已达到14 万棵树木 •历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点 •大联盟运河提供的独特景观
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例
总部基地案例
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模 式
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
国际总部基地(商务花园)类型研究剖析
商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往 中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健 及研发。
办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。
本报告是严格保密的。
9
研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（三）
世联研究案例
国际总部基地（商务花 园）类型研究
2018/10/26
本报告是严格保密的。
[关键字]： 总部
[简介]： 介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。
本报六大发展模式
模 式 KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
樟宜 新加坡主要地区平均
住宅需求量
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
新加坡商务花园的发展背景： 东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农 业资源； 位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球 性大企业的亚洲区域总部进入新加坡； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规 划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动 当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献： 提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就 业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第 三（最多的是中央商务区）； 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加 坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜 地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；
裕廊国际商务园
裕廊国际商务园主要功能占地面积及建筑形态
主要功能
公共设施
公共设施
居住
居住
商务办公
商务办公
公用研发中心
技术配套
孵化中心
检测认证中心
服务配套 商务配套
展示交易中心 教育培训中心商务会议中心来自公共配套1） 公共服务中心
生活配套2） 生活服务中心
占比
24% —— 53% 5% 3% —— —— 1% 8% 2% 4%
资料来源：裕廊国际商务园；罗兰贝格分析
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 71
裕廊国际商务园属于裕廊工业园发展的第三阶段，是裕廊工业园整体布 局的一部分，是新加坡政府发展总部经济的重要步骤之一
发展路径
劳动密集型阶段
1961-1979年
技术与资本主导阶段 1980-1989年
资料来源：罗兰贝格分析
政府背景支撑下的运行模式
• 负责新加坡国有工业地段的规划、建设、租赁和管理，参 与制定国家总体规划并拟定国家长远工业用地需求，规划 和建设相关工业基础设施
资金 筹集
• 前期资金来自政府，保证项目快速启动 • 后期资金来源呈多样化，实现市场化运作
土地 运用
招商 发展
• 参与总体规划，统一控制全国工业用地和 各类园区的供给，能以较低成本获取土地
• 开发规模：园区整体占地约0.37平方公里
• 开发时间：1992年开始建园，以实现裕廊工业园的产 业升级
• 开发主体：由新加坡贸工部下的裕廊集团负责开发， 此集团也负责开发新加坡东部的樟宜商务花园
• 企业数：目前入驻企业约20多家
• 发展情况：是新加坡的第一个商务花园
• 裕廊工业园整体布局的一部分，新加坡的第一个商务花园 • 推动新加坡产业升级的重要载体
国内外典型产业园区案例分析
• 直接产生的产值或者服务业收入较 低，产业带动能力较弱
• 产值及服务业收入可以占到区域总 量的20%以上，具有较强的区域品 牌能力
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 12
3
功能模块
从园区功能来看，科技园、总部基地在服务配套功能占比差异不大，但 文化创意园区则更为重视服务配套功能在整体园区内的占比
领先案例特点总结
总部 基地
城市中心近 郊源自远 郊文化创意
园
科技
园
科技园
1 园区选址 • 主要出现在大城市远郊，在
卫星城也有一定分布
总部基地
•
主要出现在大城市近郊，也 有少数分布在卫星城
文化创意 • 主要出现在大城市中心区域 园区
资料来源：罗兰贝格分析
产业带 动能力
区域品 牌能力
2 带动能力 • 产业带动能力强，且可以形
2
总部基 地
高知识集聚
• 依托：文化创意类大型企业和高校资源建设 • 专注：数字媒体、教育等产业，以政府产业升级为驱动
3
文化创 意园
资料来源：罗兰贝格分析
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 5
支持
从具体表现形式来看，科技园、总部基地、文化创意园分别对应目前国 内外的各类主要园区
• 表现形式：企业经营的专业化程度进一步提 高，成为工业企业非价格竞争的重要因素
高知识集聚
• 主要表现在以IT、动漫产业为代表的数字网 络产业，包括电子商务、软件业和数字媒体 等
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 4
结合2.5产业的特点以及国内外现有2.5产业园的发展方向，罗兰贝格将 2.5产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别
企业商务花园独栋案例1150327267
总部基地
基本指标
➢ 总占地面积：65公顷 ➢ 总建筑面积：130万平方米 ➢ 商务区容积率：1.59 ➢ 绿化率：50% ➢ 总投资额：约45亿人民币 ➢ 建设周期：3-5年
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总部基地
分期情况
东区
西
区
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总部基地
分期情况
➢ 西区
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配套设施分布
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部小公寓
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
五星级商务酒店
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
项目特色
➢ 建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
壹期
叁期 贰期
壹期
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总部基地
物业风格
➢ 现代风格
装修标准
➢ 外立面：通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面 ➢ 内部：毛坯
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总部基地
产品形式
➢ 每栋面积1200至6000平米，6-12层
类型 A B
C D E
层数 12 12 11 10 8 7 6 6 8 7 6
方米， 现均价7900元/ 平方米 ➢ 租金：3.5元/天·平方米 ➢ 物业管理费：4-5元/平方米·月，保安由园区统一提供
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总部基地
经验借鉴
➢ 成功
创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量
华高莱斯之商务花园(20)
商务花园的形成商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度写字楼物业。
这种低密度办公物业在国外已经发展十分成熟。
在国内，商务花园随着北京“总部基地”项目的成功销售而声名远扬。
许多开发商开始积极关注起商务花园这种新的办公物业，希望同样打造出成功的商务花园产品。
但是，如果简单地把商务花园理解成为一种低密度的写字楼物业，认为只要“照猫画虎”地把商务花园的样式复制到哪里，哪里的商务花园都能够获得成功，那就大错特错了。
其实，有这种想法的人只是注意到了商务花园的建筑形式，而没有认识到影响商务花园形成的重要影响因素。
实际上，商务花园是多种影响因素在办公形态上的综合表象。
因此，为了保证所打造的商务花园获得成功，首先要对商务花园形成的原因进行分析。
只有切实明了这些影响商务花园产生的各种因素，才能保证我们适时、适地、为适合的办公人群打造受欢迎的商务花园。
在本篇文章里，我们将就影响商务花园形成的重要因素进行深入的分析。
我们认为，在各种影响商务花园产生的因素，以下三点最为重要：一、产业结构的变化，这是催生商务花园的重要因素从社会经济的发展可以看出，高科技产业在产业结构中的地位日趋显著。
在这种产业结构变化中，新型企业——依赖于脑力，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。
对于这种产业结构变化，我们可以理解成为“新生产力发展条件下，生产关系产生了调整”。
正是由于这种调整，促进了企业对办公物业的新理解，从而催生了新办公物业——商务花园的出现。
具体而言，随着社会发展，科技创新成为了现代社会生产中新的生产力。
机器制造只是科技创新的具体表现成果。
而科技创新完全依赖于企业员工脑力资源的运用，因此在新生产力发展的条件下，新生产关系产生了调整——个体的创造力和价值自工业革命之后再次在生产关系中被突出出来。
在这种情况下，对于依赖员工大量脑力劳动的高科技企业来说，为员工创造良好的办公条件已经不再是可有可无的福利，而成为直接影响到员工工作效率高低，创作灵感多少的大问题。
企业总部基地案例分析
案例分析
非中心
项目概况
类型：商务园 发展背景：为北京60项重点工程之一，首个别墅式综 合商务群，以低密度、低容积率、低层的商务花园办 公形态，与CBD高度密集的办公形态形成互补，该项 目位于朝阳区与通州区两区交汇的绿化隔离带，具生 态景观优势；其试图打造郊区生态商务花园的概念， 这种产品形式成型于20年前的西方国家，并逐渐发展 成熟 地理位置：北京东五环外，朝阳区通州区交汇处，距 天安门18.5公里，距东三环CBD13.5公里，距首都机 场16公里 周边环境：周边为北京常营组团，是北京经济适用房 及限价房集中的片区，其供应量约300万平米 交通状况：毗邻城市快速路朝阳北路，地铁6号线（已 开工），通达性较好 开始招商时间：2005年9月（一期），2009年（二期） 入驻时间：2006年5月年（一期） 目前状态：一期已入住，现房在售，二期持续推广 一级开发主体：政府 二级开发主体：开发商——中弘集团
案例分析
非中心
项目市场表现
推广点：与CBD交通拥堵、通达性差、人流密集、高度同质化的写字楼产品形成差异化的低密度产 品，三低一高，即低层、低密度、低容积率、高绿化率 目标客户：文化传媒、保险、设计等现代服务业，本项目可提供的最小面积约350平米，独栋写字楼 的面积为2300－3000平米不等；从提供的面积分割上讲，本项目倾向吸引面积需求较大的大中型企 业，并以需求面积在2000平米以上的大型公司为重点客户；同时“生态花园”的概念作为“舶来品” 更易于被观念先进的外资企业所接受 目前租金/售价： 售价：7900元（2008年8月成交价） 租金：约3.3元/平米/天（含物业管理费）
产品设计理念新颖但并不比上地亦庄等郊区的科技园区内的低密度办公产品有明显优势缺乏产业氛围缺乏商务氛围案例分析项目小结非中心项目优势项目劣势产品定位设计新颖移植了国外发展成熟的产品模式预计会逐渐被中国市场所接受位置具有独特性在所有郊区商务区中距离cbd空港物流最近交通便利主题性生态环境设计细腻包括起伏地形蜿蜒水系四季相宜的植被等景观元素立体多变入市时间较早对发展并不成熟的北京东5环区域而言产品定位过于超前
非中心
项目概况
类型：商务园 发展背景：为北京60项重点工程之一，首个别墅式综 合商务群，以低密度、低容积率、低层的商务花园办 公形态，与CBD高度密集的办公形态形成互补，该项 目位于朝阳区与通州区两区交汇的绿化隔离带，具生 态景观优势；其试图打造郊区生态商务花园的概念， 这种产品形式成型于20年前的西方国家，并逐渐发展 成熟 地理位置：北京东五环外，朝阳区通州区交汇处，距 天安门18.5公里，距东三环CBD13.5公里，距首都机 场16公里 周边环境：周边为北京常营组团，是北京经济适用房 及限价房集中的片区，其供应量约300万平米 交通状况：毗邻城市快速路朝阳北路，地铁6号线（已 开工），通达性较好 开始招商时间：2005年9月（一期），2009年（二期） 入驻时间：2006年5月年（一期） 目前状态：一期已入住，现房在售，二期持续推广 一级开发主体：政府 二级开发主体：开发商——中弘集团
案例分析
非中心
项目市场表现
推广点：与CBD交通拥堵、通达性差、人流密集、高度同质化的写字楼产品形成差异化的低密度产 品，三低一高，即低层、低密度、低容积率、高绿化率 目标客户：文化传媒、保险、设计等现代服务业，本项目可提供的最小面积约350平米，独栋写字楼 的面积为2300－3000平米不等；从提供的面积分割上讲，本项目倾向吸引面积需求较大的大中型企 业，并以需求面积在2000平米以上的大型公司为重点客户；同时“生态花园”的概念作为“舶来品” 更易于被观念先进的外资企业所接受 目前租金/售价： 售价：7900元（2008年8月成交价） 租金：约3.3元/平米/天（含物业管理费）
产品设计理念新颖但并不比上地亦庄等郊区的科技园区内的低密度办公产品有明显优势缺乏产业氛围缺乏商务氛围案例分析项目小结非中心项目优势项目劣势产品定位设计新颖移植了国外发展成熟的产品模式预计会逐渐被中国市场所接受位置具有独特性在所有郊区商务区中距离cbd空港物流最近交通便利主题性生态环境设计细腻包括起伏地形蜿蜒水系四季相宜的植被等景观元素立体多变入市时间较早对发展并不成熟的北京东5环区域而言产品定位过于超前
国外典型总部经济聚集区发展实践及经验借鉴
国外典型总部经济聚集区发展实践及经验借鉴总部经济聚集区的发展，对于城市有效解决制造业外迁带来的“空心化”问题，实现产业结构优化升级和城市功能提升，促进经济转型，具有积极的意义。
深入研究国外一些典型总部经济聚集区的发展案例，并总结其成功经验，对于更好地揭示总部经济聚集区发展规律，指导我国总部经济聚集区建设实践具有重要的价值。
（一）纽约曼哈顿CBD曼哈顿位于纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7％，人口超过150万人。
曼哈顿中央商务区形成于20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。
作为世界上发展最早、最为著名的中央商务区之一，曼哈顿是纽约经济活动的中心，并以其鲜明的特点，对纽约经济发展起到了巨大的促进作用。
第一，曼哈顿的产业、人口和文化高度集中。
曼哈顿的就业人口超过240万人，占纽约各类经济活动就业职位的70％左右，其中，金融、保险、房地产等就业职位占纽约全市的比重超过90％。
曼哈顿经济增长量占纽约市总经济增长量的82％，地产估价约占纽约市地产估价总额的53％。
曼哈顿CBD实现的产值占纽约全市的65％以上。
此外，曼哈顿还聚集了许多文化娱乐设施，纽约著名的百老汇、中央公园、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿地区。
第二，曼哈顿是全球企业总部的聚集地。
随着曼哈顿CBD各类服务功能的完善，一批国际性和跨国性行业组织在区域内聚集，曼哈顿CBD逐渐成为全球企业总部的重要聚集地，纽约也因此确立了其世界城市的形象。
2007年世界500强跨国公司中就有22家总部设在纽约。
外国企业进入美国市场后也争先在曼哈顿CBD设立总部，早在20世纪80年代就有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及其他许多国家的公司在纽约市设立区域总部及分支机构。
第三，曼哈顿形成了以金融业为主导的生产性服务业集群。
在老城长仅1.54公里、面积不足1平方公里的华尔街CBD金融区内，就集中了3000多家银行、保险公司、交易所等金融机构，是世界上著名的金融中心之一。
【企业管理案例】企业商务花园独栋案例1150327267
总部基地
产品形式
B型
二楼座组合或三楼座组合 电梯2部/楼座，计4台或6台 层高
首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米
楼型 楼层数 单体面积（平方米）
12
3306.72
B
11
3031.16
10
2755.60
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
B型总部楼
单层建筑面积约280平米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
E型总部楼
1＃
2＃
3＃
单层建筑面积约270平米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
E型总部楼
1＃
2＃
3＃
标准层以过廊相连
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
楼型比例
面积区间 比例 （平方米） （％）
楼型比例
18%
4%
8%
1600以下
48
1900－2200 40
二 20万平米，
期
87栋
三 30万平米， 期 130栋
叁期 贰期
壹期
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
物业风格
现代风格
装修标准
外立面：通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面 内部：毛坯
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
每栋面积1200至6000平米，6-12层
D型总部楼
单层建筑面积约200平米 4＃
3＃ 2＃ 1＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
E型
四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台 层高
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大型企业的研发中心
大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业 ……
商务花园的特征与产生条件
产业结构的变化
高科技产业在产业结 构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的 高科技企业也随之产生。
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业 园区正在不断地向商务花园的形式发生转变。
商务花园的特征
总部基地案例研究
总部基地的开发模式
CBD
窗口/营销中心
总部基地 Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园 Business Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在 低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规 划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以 优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很
好的可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生
活与休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并
运营管理
Stockley park的物业管理是由斯托克利公园物业管理有限公司 （SPEML）为代表的各类园区管理委员会。 Stockley park的运作资金通来自地产租金，各项费用的预算由 SPEML批准。 SPEML专业物业管理提供的服务包括： •硬质和软环境美化 •维护道路，行人路和湖泊 •安全性 •M＆E维护 •网站招商维护 标牌，停车场布局，结构变化和广告都需要SPEML的批准。 外聘核数师通过关键绩效指标监察服务水平。监测结果每季度 都向租户及公园管理委员会公布。合同定期招标以确保维持高 标准和最值实现。 SPEML改善经营滚动计划以应对不断变化的市场需求。 公园管理委员会批准这些计划的目的是以加强现有设施的公园。 SPEML与关键法定机构保持战略合作关系，包括中央国家机关， 地方当局和紧急服务，以便更广泛与当地社会联系，追求更有 利益的合作。
客户群 客户心 理
4.企业对自身形象展示的需要很高。 1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率 2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需 要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本 2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业 自信。
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造， 现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区 一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。
总部基地案例剖析
Stockley Park位于伦敦西侧的 West Drayton 市,距伦敦主城 25公里，距西斯罗机场4公里。 园区通过西侧的Stockley Rd和 东侧的Dawley Rd与外围路网相 接。南侧还有两个火车站可以很 快到达。
从一定程度上发哺生态。
Business Park 演变历程
• Business park目前已 在国外经历 了四代发展， 形成了成熟 的理念。
第一代： 工业园的演变 基本情 况 入园企 业 承担功 能 特点 城市边缘，由多 组小规模的建筑 组成 偏重于基于科学 研发的企业 研发、仓储、办 公 建筑标准较低， 但比工业园有所 提高 第二代： 商务与社区 城乡结合部 第三代： 发展邻里关系 规模较大，交通便利 第四代： NEW TOWN 大型综合社区
总部基地案例剖析
园区入驻企业总部
英国Stockley Park
园区的成功因素
总部基地案例剖析
一、复合功能的开发策略、灵活的建筑空间设计，满足各种客户的要求
二、得天独厚的区位条件：与西斯罗机场仅有4公里，并有多种便利的交通方式到达园 区 三、提供一流的通讯设备，满足高科技企业的要求 四、多元化的商业娱乐设施，并规划设置核心商业中心，提供从健身、餐饮到商务会客 等服务 五、重视环境规划并以自身建设的高尔夫球场成为园区的特色
产品形 态
5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的 载体 1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、 研发等 2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务” 公司——呼叫中心、快递服务公司等 3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不 需要聚集在商务成本很高的城市中心区。 1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业： 如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门 2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业， 以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商 务事业发展
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效 应”。
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司
生态的 低密度的 低成本的 与城市联系紧密的 自成系统的 有足够的人力资源支持
城市结构的变化
经济发展促进了城市 的发展。这种发展往往表 现为城市扩张.从而城市 的外延都在不断扩大，人 们开始大量迁移到城市边 缘区域居住。
商务花园
办公需求的多元化
城市中传统商务不 能满足所有企业的商务 需求，才给商务花园的 形成创造了特有的生存 空间。
商务花园与CBD的关系是一种互补关系
商务花园 城市中心CBD高层写字楼
1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合
2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高 1.高容积率，低绿化率 2.建筑密度高 3.大体量，高层 4.标准化、统一
位置分 布
1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
2.用地密度较低区域 1.低容积率，高绿化率 2.建筑密度低 3.小体量，低层 4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权
商业型企业出 现 办公、部分商 业设施 营造出共同生 活的社区气氛， 融合进城市生 活的元素，
商业型企业为主 办公、商业、银行
大型综合型的跨国 企业 办公、商业、居住、 教育、休闲场所
与城市的联系也越发紧密， 一个可以"自己自足 成为城市功能的一部分。 "，以及可以提供足 出现私人空间和公共空间 够内部交流空间的 之分，但企业无法真正拥 综合社区 有优美景致的独立小环境
总部基地案例剖析
高尔夫球场及公园
三期 二期
一期
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
总部基地案例剖析
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
英国Stockley Park
对外交通联系
道路 轨道 巴士 机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的 清理+生物净化技术 •植物的种植：1993年已达到14 万棵树木 •历史的延续：园内有一个17世纪 由约翰·班纳特先生建设的花园得 到保留并成为景点 •大联盟运河提供的独特景观
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
建筑设计
•单体建筑基底面积一般在3000平米 左右，以2-3层为主 •建筑内部核心筒布置简练，办公空 间自由开敞，便于布置。
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
配套服务
在名为The Arena（角斗场）的园区会所内设有 • 健身池和咖啡馆 • 酒吧 • 三明治吧 • 美发沙龙 • 咖啡店 • 商务中心 • 酒吧 • 干洗店 Stockley公园 设有有自己的18个高尔夫球场和高尔夫 球会所 “忙碌的蜜蜂”托儿所提供全日制儿童保育
Stockley Park City of london
Heathrow Airport
英国Stockley Park
园区规划
Stockley Park总 面积125.7公 顷，其中包括18 洞高尔夫球场在 内的体育休憩绿 地65公顷，商 务花园区域 60.7公顷。商 务公园根据建设 时序分为三期， 目前建成两期， 三期正在建设中。 三期建设以混合 项目为主，其中 包括一个450间 客房的酒店建筑。
总部基地案例剖析
•湖泊的作用：开敞景观节点+排 水蓄水
•建筑与环境的关系：每栋建筑都 有独到的观景面，同时又成为风 景的一部分。
英国Stockley Park
建筑设计
•园区建园伊始就有明确的定位:针对 国际大型企业总部或其分支机构， 并将范围缩小至高科技企业。并采 用了多功能混合开发的方式。这种 规划理念直接影响了它的建筑设计。 •园区内的独栋建筑都出自国际著名 建筑事务所，其中包括Foster + Partners事务所。为保持优美的园 区环境，只设计2-3层的独栋办公楼。 •尽管有众多建筑大师参与，但大部 分建筑均保持在核心筒和平面上的 一致，外立面也尽量减少装饰，以 控制造价。这也保证了空间适用于 更多的客户需求。
总部基地案例剖析