建筑服务业专业术语

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《建筑法》第二十六条明确规定“禁止建筑施工企业超越本 企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企 业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位 或者个人使用本企业的资质证书、营业执照,以本企业的名义承 揽工程”。各地法院在审理涉及挂靠纠纷时,对于挂靠人与被挂 靠企业签订的《合作协议》、《分包协议》或《内部承包协议》 一般都认定为无效。
项目建议书和可行性研究阶段--投资估算
初步设计阶段---设计概算
施工图设计阶段---预算造价 招投标阶段---合同价 合同实施阶段---结算价 竣工验收阶段---决算价(实际造价)
七、项目经理部 是施工企业为了完成某项建设工程施工任务而设立的组 织。由项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理 的组织机构。 项目经理部,也就是一个项目经理(项目法人)与技术、 生产、材料、成本等管理人员组成的项目管理班子,是一次 性的具有弹性的现场生产组织机构。项目经理部不具备法人 资格,而是施工企业根据建设工程施工项目而组建的非常设 的下属机构。
建筑服务业专业术语
一、建设工程承包合同 基本建设承揽合同是承揽合同的一种特殊形式,除具有承 揽合同的一般法律特征外,还具有下列特点: 1、合同标的是基本建设工作,包括建筑、安装工程以及与 此有关的勘探、设计等工作。基本建设主要是指固定资产的再 生产,包括扩大再生产和部分简单再生产,如工业、矿产、交 通、水利、文教、卫生、住宅等固定资产的新建、改建或扩建 等。
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3、预算也叫施工图预算,发生在施工图设计阶段; 预算需要具备施工图纸,汇总项目的人、机、料的预算, 确定建安工程造价;
4、结算全名为工程价款的结算,是指施工企业按照承包合 同和已完工程量向建设单位(业主)办理工程价清算的经济文件。 在会计科目设置中,工程结算,为建造承包商专用的会计科目。 工程结算又分为: (1)工程定期结算:按月结算/按季度结算/按年结算 (2)工程阶段结算:按照施工进度 A±0.00基础施工完成、B主体封顶(第一次结构封顶,柱体 顶板浇筑完成)、C二次结构(墙体)及装饰工程、D脚手架拆除、 E项目竣工验收完成 (3)工程年终结算:对于施工周期长(特别是大型工程比如 三峡工程、核电工程),可能会采取按年结算。
三、质保金 工程质保金是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修 责任,建设单位与施工企业在项目工程建设承包合同中约定, 从应付的工程款中预留,用以保证施工企业在缺陷责任期内 对已通过竣工验收的项目工程出现的缺陷(即项目工程建设 质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同 的约定)进行维修的资金。由此可见,工程质保金既形成对 施工单位施工质量的有效约束,也形成开发商应对工程质量 问题的有力保障,因此,对于开发商来讲,工程质保金至关 重要。
五、付款节点 1、工程付款节点,就是按合同约定的工程形象进度的付 款日;建筑单位付款节点是该单位按某项约定的付款时间。 2、常见的付款节点(结合形象进度) (1)±0.00基础施工完成 (2)主体封顶(第一次结构封顶,柱体顶板浇筑完成) (3)二次结构(墙体)及装饰工程 (4)脚手架拆除 (5)项目竣工验收完成。
二、甲供材 “甲供材料”简单来说就是由甲方提供的材料。这是在甲 方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料,进场 时由施工方和甲方代表共同取样验收,合格后方能用于工程 上。甲供材料一般为大宗材料,比如钢筋、钢板、管材以及 水泥、商品混凝土等,当然施工合同里对于甲供材料有详细 的清单。 我们指的甲供材就是主要指水泥/混凝土、钢、木材、陶 瓷、燃料油等主。操作步骤是甲方供应到现场,乙方负责验 收,不合格有权退货,只要你收下了,以后的什么事情都是 乙方承担,不合格也是乙方的事情,这是特别要注意的。优 点是可以减少投资,避免因不熟悉地方行情高价买货。
八、监理 施工监理是指监理单位受业主的委托,在业主授权范围内代表 业主对工程施工进度、质量、投资、安全等进行控制并对工程合同 和信息进行管理,以及协调参建各方关系一系列监督管理活动。 九、项目生产要素 包括项目的人力资源,材料,机械设备,资金,技术,信息。
十、总包配合/管理费 总包管理费,是指总承包单位分包专业工程,发包人直 接与分包人结算,再由发包人支付给总承包单位对分包工程 实施管理的费用。 在正常情况下,总承包施工合同的工程价款中,包括了专 业工程的价款,专业工程应当由总承包人发包给分包人,由 总承包人对分包人进行结算。此种情况下,总承包人已经取 得了专业工程的价差,所以,不存在发包人另行支付总包管 理费的问题。 但是,如果发包人不愿意总承包人取得专业分包工程款 的价差,就会提出由总承包人与专业发包人签订分包合同, 由发包人直接对专业分包人进行结算,同时,要求总承包人 对于专业工程进行管理,这种情况下,发包人就要另行支付 给总承包人总包管理费。
第三,工程质保金如何直接扣减维修费用。一般来说, 建设单位应在出现质量问题的一定时间内书面通知施工企 业前来维修处理,施工企业逾期不处理的,建设单位可另 行委托第三方处理,相关费用就可以直接扣除。因此,作 为开发商来讲,一定要注意提前通知的环节。 第四,工程质保金返还时是否计息应约定清楚。一般来 说,工程质保金不计利息。否则,所支出的费用很难在质 保金中扣除。
(4)工程竣工结算:是指一个建设项目或单项工程、单位 工程全部竣工,发承包双方根据现场施工记录,设计变更通知 书,现场变更鉴定,定额预算单价等资料,进行合同价款的增 减或调整计算。 5、 决算也叫竣工决算,发生在项目竣工验收后;决算一 般由项目法人单位编制或委托编制,汇总计算项目全过程实际 发生的总费用;
四、项目发包人、承包人、分包人、转包、挂靠 1、项目发包人是指在协议书中约定,具有项目施工承包主 体资格的当事人和取得该当事人资格的合法继承人。发包人有 时称发包单位、建设单位或业主、项目法人。 2、项目承包人是指在协议书中约定,具有项目施工承包主 体资格的当事人和取得该当事人资格的合法继承人。 承包人有 时称承包单位、施工企业。
3、合同的种类包括: (1)总合同与年度合同。施工期在1年以上的大中型建设 项目,建设单位根据已批准的总工程项目与施工单位签订总合 同(或总协议书),然后再根据年度建设计划签订年度合同。 (2)总承包合同与分承包合同。一个建设项目需由几个施 工单位(或勘察设计单位)共同施工(承包)时,建设单位就全 部工程与一个主要施工单位签订总合同,总承包人再将部分工 程分包给其他施工单位签订分承包合同。 总承包人就整个工 程向发包人负责,分承包人就其所承包工程向总承包人负责。 按经济合同法规定,勘察、设计、建筑、安装等工程,也可由 几个承包单位与建设单位分别签订合同。
六、工程估算、概算、预算、结算和决算的区别 工程项目管理的重点和难点,在工程项目的不同阶段。 1、估算也叫投资估算,发生在项目建议书和可行性研究阶 段;估算的依据是项目规划方案(方案设计),对工程项目可 能发生的工程费用(含建安工程、室外工程、设备和安装工程 等)、工程建设其它费用、预备费用和建设期利息(如果有贷 款)进行计算,用于计算项目投资规模和融资方案选择,供项 目投资决策部门参考; 2、概算也叫设计概算,发生在初步设计或扩大初步设计 阶段;概算需要具备初步设计或扩大初步设计图纸,对项目建 设费用计算确定工程造价;
3、项目分包人是指项目承包人根据施工合同的约定,将承包 的项目部分发包给具有相应资质的当事人。一般指非主体、非关键 性工程施工或劳务作业方面承接工程的当事人。
4、工程转包是指建设工程的承包人将其承包的建设工 程倒手转让给第三人,使该第三人实际上成为该建设工程 新的承包人的行为。 5、转包与分包的根本区别在于:转包行为中,原承包 人将其工程全部倒手转给他人,自己并不实际履行合同约 定的义务;而在分包行为中,承包人只是将其承包工程的 某一部分或几部分再分包给其他承包人,承包人仍然 要就 承包合同约定的全部义务的履行向发包人负责。根据合同 法和其他法律规定,承包人经发包人同意将其部分工程分 包给他人的行为是允许的,但不得将其承包的全部建设工 程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以 分包的名义分别转包给第三人。
总包管理费和总包配合费,二者的主要区别是:总承包 人对该专业工程项目是否有发包权,若有,则对该专业工程 项目有管理的义务,则收取的费用无论如何,其性质是总包 管理费,若无,则对该专业工程项目无管理的义务,其性质 仅是总包配合费。
十一、项目合同管理 项目合同管理是指对施工合同的订立,履行,变更,终止, 违约,索赔,争议处理等进行的管理。 合同管理的前提-重合同(在建设工程中贯彻法治理念,实施 “合同之治,契约之理”) 合同管理的价值-提高核心能力。建立“以业主为先导,以设 计为基础,以施工为主体,以监理为保证”的合同管理机制,将 有力的促进施工企业建立“以适应市场为先导,以项目管理为基 础,以财务管理为中心,以资产管理为主体”的资产经营机制, 促进施工企业核心能力和相应的市场竞争力的提高。 合同管理的基础-优良的合同 合同管理的主体-监理工程师 合同管理的焦点-合同索赔。 法治的重要内容就是追究法律责任(违法必究)。“合同之治, 契约之理”则重视违约索赔。
工程质保金不能想当然地与工程的保修期直接联系起来,要 形成其有效的屏障作用,就必须由合同双方在建设工程施工合同当 中作出明确约定,下列要素在约定时不缺少: 第一:工程质保金的总额。一般来说,项目工程质保金按项目 工程价款结算总额的5%来由建设单位从施工企业工程计量拨款中直 接扣留。 第二:工程质保金的返还时间。施工企业应在项目工程竣工验 收合格后的缺陷责任期(一般为二年)内, 认真履行合同约定的 责任,缺陷责任期满后,及时向建设单位申请返还工程质保金。 在付款至结算价款的95%时,发票开至结算价款的100%;
2、《中华人民共和国经济合同法》第18条规定:“建 设工程承包合同,必须根据国家规定的程序和国家批准的投 资计划、计划任务书等文件签订”。 建筑、安装工程承包合同内容应包括建筑、安装工程范 围,建设工期,开工和单项、全部工程竣工日期,工程质量, 技术标准,工程造价,技术资料交付时间,材料设备供应责 任,拨款或货款数额和结算办法,交工验收及相互协作等条 款。
十二、项目竣工验收 项目竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会 同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门,对该 项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量 进行全面检验,取得竣工合格资料、数据和凭证。
十三、项目回访保修 承包人在施工项目竣工验收后使用状况和质量问题向用户访 问了解,并按照有关规定及"工程质量保修书"的约定,在保修期 内对发生的质量问题进行修理并承担相应经济责任的过程。
6、“挂靠”,即所谓“企业挂靠经营”,就建筑业而 言,是指一个施工企业允许他人在一定期间内使用自己企业 名义对外承接工程的行为。允许他人使用自己名义的企业为 被挂靠企业,相应的使用被挂靠企业名义从事经营活动的企 业或个人(个体工商户和其他有经营行为的自然人)为挂靠 人。
目前,建筑业的挂靠已经成为行业的普遍现象。 司法解释第二条规定:“建设工程施工合同无效,但建设 工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款 的,应予支持。”即所谓的“无效按有效结”。 但是工程挂靠经营是建筑法明确禁止的建设行为!
根据《建筑法》第二十九条规定:“建筑工程总承包单 位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的 分包单位;但是,除总承包合同中约定的分包外,必须经建 设单位认可。” 总包配合费,又称总包服务费,是指在发包方直接发包 给专业承包人,但施工现场需使用总包方提供施工条件(包 括但不限于水电、道路、脚手架、垂直运输机械等),按有 偿服务的原则,总包方向发包人或专业承包人收取的相关费 用。在总承包范围内的分包工程项目不存在所谓的配合费。
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