住宅建筑细部设计应注意的问题浅谈中国城市更新大条件下的重要建筑改造设计与实践应用

住宅建筑细部设计应注意的问题浅谈中国城市更新大条件下

的重要建筑改造设计与实践应用

摘要：随着时代的发展与城市的变革，城市更新现已成为了一种改造老旧建筑

的普遍活动。在大型城市建设饱和的大环境与倡导绿色节能的大前提下，建筑改

造已经越来越被提倡和发展，并成为了一种必然的趋势。

关键词：外立面改造内部空间重组建筑细部延续城市印象

正文

1.城市更新环境背景下的建筑前景

“城市更新”的概念在90年代初期还几乎没有被提出过，在90年代末至2010

年这建筑业城镇化高速蓬勃发展的十余年内，也鲜被提起。据资料记载，第一次

城市更新研讨会是在荷兰召开的。会上提出“生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满：对于自己所居住的房屋的修理改造，对于道路、公园、绿地和不良住宅区等

环境的改善要求及施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。”包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

在目前的中国，大型城市建设饱和的大环境与倡导绿色节能的大前提下，建

筑改造已经越来越被提倡和发展，当然，这也成为了必然的趋势。城市更新正成

为现阶段乃至未来中国大城市发展的主要方式，希望通过具体项目的实际经历分

享经验。

2.案例分享与改造重点难点解析

2.1项目背景

中国民航营业大厦办公楼改造工程，位于北京市西城区长安街西延线西单商

业区。南临长安街，西邻西单图书大厦；东侧为电报大楼、中南海；南隔长安街

与组织部大楼、电力大楼相望。建设用地内的现状基本成长方形。场地内由A 座、B 座及其围绕的内院组成。本次改造的范围为A、B座办公楼及室外工程。建筑面积共2.8万平方米，其中A座为一类高层民用公建，建筑面积1.7万平方米，B

座为多层民用公建，建筑面积1.1万平方米，耐火等级均为一级。

由于项目位置的特殊性与重要性，规划条件也十分严格，除了必要的规划条件，还严格要求了本次改造设计建筑面积、建筑高度等原规划控制要点均不得突破。

2.2设计原则

在充分研究了项目背景、业主需求、各类批文条件、各种资料文献后，项目

设计团队针对该项目做出了设计的三项原则：不变原则、前瞻性原则、个性化原

则及历史性原则。不变原则指的是：A、B 南北两座楼整体改造以维持原有结构不变为第一原则。改造中维持结构形式不动、拆除工程不得对原有结构造成损坏、

翻建中新增荷载轻于拆除的同位置原有荷载；前瞻性原则指的是：设计具有一定

超前性的办公楼，塑造网络化的办公模式，体现高起点、高标准，力求使经济效益、社会效益、文化效益三者完美结合；个性化原则指的是：本着超前和实用的

原则，运行新理念和新手法，使其成为具有鲜明中国航空企业个性和时代气息的

大楼，展现二十一世纪国航集团的建筑新面貌；历史性原则指的是：根据长安街

的文化积淀，使新设计凸现传统与现代兼具的地域文化特征和宏大雄伟气势，在

完整性和艺术性的统一下，彰显建筑在特定文化环境中的标志性。

2.3改造设计内容

由于中国民航营业大厦办公楼是改造工程，故与以往新建建筑不同，设计分

项按照外立面改造与室内装饰改造，分为了两部分子项内容。

2.3.1外立面改造工程

此次改造工程，外立面改造工程最为特殊，也是改造设计工作的重中之重。项目处于长安街

的特定环境中，设计上充分体现该区域的经济、政治、文化等方面内涵，建成后将成为该区

域的一个视觉焦点和标志性建筑。

现状特点为建筑现有状态展示的立面形象，主要为横向线条的延伸感，这种形象，可以

迎合建筑立面在东西向较长的特点，并尽可能在环境中削弱其体量感。设计手法为以继承现

有城市面貌为出发点，以继承原有建筑的立面风貌为基础，让城市的立面机理得以延续。同时，对立面的横线元素比例进行调整，让建筑体量在横向更加纤细和延展，削弱整体感，突

出横向的视觉感受，并将形象处理的更加简约，已保留横向的城市机理。其立面元素处于对

国航公司LOGO的抽象和演变，将凤凰尾羽的动态感融入到立面中。改造后的建筑立面，继

承长安街现有的立面机理，不破坏城市原有的风貌，并适应现代建筑的风格。

民航营业大厦是长安街上的“历史建筑”。城市片段的历史性市场呈现于人民的记忆中。

建筑的形式则是构成城市片段的重要因素。正如二十年前的一面墙，一棵树所构成的画面早

已浑然于人们的心中，成为一种记忆，一个标示，一个符合。旧建筑改造有很多不同的方式，民航营业大厦项目选择了一种这样的方式来进行旧建筑改造：去除或添加新的元素，但绝不

改变建筑原有的形式。在进行西立面改造的同时，尽力延续西长安街和西单这两个城市片段

的历史记忆，尊重城市，尊重历史，也是尊重民航营业大厦最初建筑设计者的思想。

此次改造也对室内空间及装修进行了调整。首先在功能上的调整，A座改造前首层功能为各

大银行机关办事处，知名快餐店以及机票售票大厅等，功能较多，用户群比较繁杂。楼上功

能均为出租办公，配搭部分餐饮，且都是袋形走道配置小隔间办公室的格局。改造后，首层

将餐饮功能调至到A座最西北侧，主立面一侧首层除了办公楼大堂外，均为大型知名企业营

业厅。标准层打破原有格局，拆除密布的隔墙，并进行整体的区域分割，形成开场通透，使

用率极高的开敞办公。办公为每层四至五户或每户300平米至500平方米一单元设置分隔，

开敞办公，空间灵活，为大客户提供的高品质的开敞现代办公空间环境。不仅满足了业主对

本次改造提出的符合现代办公环境的目标要求，而且，在拆除了大部分不合理的隔间的隔墙后，也减轻了楼梯的自重，减轻了这个老建筑楼体结构的负担。

值得一提的是，该建筑结构采用预制混凝土框架结构体系，采用预制梁、柱、板，安装

后板面设35 厚叠合层。建筑改造前，由于该楼体多年的出租转租，用户一遍又一遍的自行装修改造，地面面层厚已经远远不超过原有施工图设计的面层厚度。新方案地面做法的基准面

是基于叠合层剔除现有装修面层，到叠合层之上，并用20厚水泥砂浆进行找平后，地面再

敷设架空网络地板的设计。新方案将室内净高由原来的2.4m提升至3m，大大改善空间感受。

在入口及顶层运用了几部通高的手法，使得空间更加丰富立体。本设计在首层西端设置

局部通高的空间，作为办公主入口大堂，满足A座对内对外的联系功能，是本楼的设计亮点

之一，由于大厦原有结构采用预制梁板，因此局部通高是可行的。大堂与咖啡厅相联通，既

方便使用又扩大了大堂使用空间范围，彻底改变原有大堂的局促空间感受。此处候梯厅外维

护采用平面为玻璃幕墙，内置金属遮阳片，既保证了空间的通透，扩大视觉效果又突出了主