多类型住宅价格制定策略
最新住宅销售去化策略
住宅销售去化策略1、推广策略及思路：塑造高价形象策略2021年主力去化面积段在144㎡以上，客户群体面临转型的问题。
提炼核心价值引力，从大户型生活方式着手，配合“现房”这个主要价值点进行产品宣传，提高项目知名度。
同时各类竞品均以项目价格进行针对打击，因此，我们应借势而为，以推广进行诠释。
（1）项目价值形象整合升级：项目应跳出老城区青山，以“长江主轴重点段青山滨江商务区”拔升当前区位价值，汇聚、经济、文化、生态及景观等五方面主要核心纽带功能，青山滨江的十年，就是武汉未来发展的十年，由此梳理世界级城市中轴文明景观带的形象。
以项目名义，针对武汉市民发起“长江主轴会客厅主题摄影展”配合项目鲁班奖，通过前期线上炒作宣传，现场精美影片阶段性持续展示，以联合媒体现场颁奖的形式，用大众视角展示项目所处区位最繁华、最中心、最宜居，拔升区位价值。
（2）增加曝光点：网媒持续炒作，加强高价形象传播。
联合区域主流媒体针对项目区位价值及高价形象进行炒作，宣传中冶·39大街是武汉滨江商务区价值最高的物业。
输出核心点为长江主轴会客厅、实景现房、醇熟配套、优质配套、军工匠心、央企担当；阶段性炒作主题：“长江主轴之上，抢占武汉滨江商务区中心C位”“1km优质醇熟配套，准现房物业，入读优质名校，稀缺大四房”等；2、客户拓展策略：目前本案合作分销为融锦行及玖墨轩，渠道来访占比约70%，成交占比约90%，整体占比较高，在现市场环境下，渠道带客为主体，但因驻场周期较长，固定合作方的中介会有带看疲劳心理，现建议除新增渠道规则外，因多方面导客，增加老带新上访量，开启全民营销，让销售全副武装的走出去，带进来。
（1）渠道使用规则n分阶段渠道聚售焦：根据市场热销节点（小阳春、五一、中秋、国庆等），短时间聚焦快速导客，此方式可避免黄金期高价使用营销推广，同时也能增加渠道新鲜度及热度n分金额对应面积制定佣金标准：2021年的产品以大面积为主，故建议针对144㎡单位，佣金为6万元/套，针对160㎡及以上单位，佣金调整为8万元/套，144㎡以下单位，佣金调整为2万元/套。
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
公寓住宅销售服务的市场竞争力分析和对策
公寓住宅销售服务的市场竞争力分析和对策一、市场竞争力分析公寓住宅销售服务作为房地产行业的重要组成部分，其竞争力的分析对于企业的发展具有重要意义。
以下将从市场需求、产品差异化、品牌形象、价格战略以及售后服务等方面进行分析。
1. 市场需求公寓住宅作为城市居民安居的重要选择之一，需求市场广泛且稳定。
随着城市化进程的加快和人口增长，购房需求持续上升。
此外，市场对公寓住宅的需求也受到经济环境和金融政策的影响，需求量可能存在一定的波动性。
因此，了解市场需求的特点和趋势，有助于企业制定相应的销售策略。
2. 产品差异化公寓住宅的市场竞争力与产品的差异化程度密切相关。
企业需要通过独特的设计理念、建筑材料的优劣、装修配置的丰富程度等方面进行差异化，以满足不同客户的需求。
此外，公寓住宅的地理位置、社区配套设施等也是产品差异化的重要方面。
通过优质的产品差异化，企业可获得更多消费者的青睐。
3. 品牌形象品牌形象是衡量企业市场竞争力的重要指标之一。
在公寓住宅销售服务中，建立良好的品牌形象能够增强企业的竞争力。
企业需要注重品牌宣传、广告推广、口碑营造等方面的工作，以塑造积极、可信赖的品牌形象。
在市场竞争中，一个有声望的品牌往往能够吸引更多的潜在客户。
4. 价格战略公寓住宅的价格也是影响市场竞争力的重要因素。
企业需要根据市场需求和产品质量确定合适的价格策略。
过高的价格可能影响销售量，过低的价格则会影响利润率。
因此，企业需要在保持竞争力的同时，确保获得合理的利润回报。
5. 售后服务提供优质的售后服务是提高竞争力的关键。
公寓住宅销售服务不仅仅是售出房屋，还包括居住环境的维护、物业管理等方面。
企业需要注重对住户的关怀、及时解决问题、提供便利的售后服务，以提升客户满意度和口碑，增强市场竞争能力。
二、市场竞争力对策在公寓住宅销售服务领域，企业可以采取以下对策，提升自身的市场竞争力。
1. 提高产品差异化水平企业应加大对设计、装修和配套设施的投入，提供多样化的产品选择。
房地产营销价格策略
房地产营销价格策略房地产营销价格策略是房地产开发商制定的一项重要策略，旨在促进销售并最大化利润。
以下是一些常见的房地产营销价格策略：1. 高端定价：对于高档豪华房产，开发商会采取高端定价策略。
这种策略适用于那些追求高品质和奢华生活方式的买家，他们更愿意为品牌、地理位置和设施齐全的房产买单。
2. 中端定价：中端定价策略适用于中等收入人群。
这些房产通常具有良好的地理位置和基本的设施，并提供合理的价格。
通过中端定价，开发商可以吸引更多的买家，并在竞争激烈的市场中保持市场份额。
3. 价值定价：这种定价策略旨在提供相对较低的价格，同时提供与竞争对手相比更高的价值。
开发商可以通过提供额外的设施或增加房产的功能来增加其价值，并吸引更多的买家。
4. 阶梯定价：这是一种根据楼层或使用面积来定价的策略。
通常，高层楼层会有更高的定价，因为它们拥有更好的视野和隐私。
同样，较大的使用面积也可能导致更高的定价。
5. 市场调整定价：这是一种根据市场需求和供应情况进行价格调整的策略。
如果市场需求强劲，房地产开发商可以适当提高房产的价格以实现更高的利润。
相反，如果市场供应过剩，开发商可能需要降低价格以促进销售。
总的来说，房地产营销价格策略应根据房地产项目的特点以及目标买家群体的需求和购买能力来制定。
开发商需要仔细研究市场情况，分析竞争对手，以及了解受众的偏好和购买力，以制定出有效的价格策略。
同时，房地产开发商还应灵活调整策略，以适应市场变化和买家的需求。
房地产营销价格策略对于房地产开发商来说至关重要。
它不仅影响着房地产项目的销售情况，还直接关系到开发商的利润。
因此，开发商需要仔细分析市场、竞争对手和目标消费者，制定出针对不同房产类型的有效价格策略。
一种常见的价格策略是高端定价。
这种策略适用于那些提供奢华生活方式和丰富设施的高档房产。
一般来说，高端房产的定价较高，因为买家们更愿意支付额外费用以享受高品质的住宅环境。
例如，高端公寓楼配备豪华家具、高级电器和私人会所等设施，因此其定价通常会较为昂贵。
房地产营销价格策略
房地产营销价格策略房地产营销价格策略是指在房地产行业中，为了提高销售额、增加利润和市场份额，制定出的合理的售价和价格政策。
一个成功的房地产营销价格策略必须兼顾市场需求、竞争环境、产品定位和成本等因素，并在此基础上做出明智的定价决策。
以下是一些常见的房地产营销价格策略：1.高价策略：高价策略适用于高端住宅或豪华房产。
通过制定高于市场均价的售价，打造出稀缺和独特的产品形象，吸引高收入人群或有经济实力的购房者。
该策略可以提高产品的品牌价值和利润率，但也要注意市场需求和竞争环境的影响。
2.低价策略：低价策略适用于低价位房产或新兴市场。
通过制定低于市场均价的售价，吸引价格敏感的购房者。
该策略可以迅速打开市场、扩大市场份额和积累口碑，但需要注意成本把控和产品价值的平衡。
3.市场均价策略：市场均价策略是指以市场均价为基准制定售价。
通过与市场价格保持一致，传递产品的适度和合理定位，稳定市场份额，适用于中档住宅。
4.升级换代策略：升级换代策略是指通过加入新的高品质、高附加值的功能和服务，提升现有产品的售价和附加值。
这种策略可以吸引原有客户进行升级购买，增加收入和利润。
5.优惠策略：优惠策略是指在一定时期内，通过特殊的优惠措施来促进销售的策略。
例如，提供折扣、分期付款、赠送家电或家具等方式，吸引购房者。
这种策略可以在特定的市场环境下增强竞争力和销售额，但需要在考虑成本和利润的基础上合理选择和控制优惠措施。
6.组合销售策略：组合销售策略是指将不同类型的房产进行组合销售，形成套餐或批量销售。
例如，将高端住宅和商业物业进行组合销售，让购房者获得更多价值。
这种策略可以提高销售额和利润，增加产品的市场竞争力，但需要考虑购房者需求和市场环境的匹配。
7.动态调整策略：动态调整策略是指根据市场需求和竞争环境的变化，随时调整售价和价格政策。
房地产市场波动较大，经济环境和政策的变化也会影响购房者的购买意愿和能力，因此及时调整价格策略可以更好地应对市场的变化，取得更好的销售效果。
项目类别开发策略之别墅开发模式
发模式2023-10-29•别墅开发模式概述•别墅项目定位策略•别墅项目规划设计目录•别墅项目营销策略•别墅项目运营管理•别墅开发模式的未来趋势与挑战01别墅开发模式概述别墅开发模式是一种以独栋或联排别墅为主体的住宅开发模式，通常包括住宅区、景观区、配套设施等。
定义注重个性化设计、高品质建筑、低密度、高绿化率、私密性强等。
特点定义与特点别墅开发模式能够满足高端客户对高品质居住环境的需求，提供个性化、私密性强的居住空间。
别墅开发模式的重要性满足高端市场需求别墅开发模式注重建筑质量、设计风格和景观环境，有助于提升项目整体品质和形象。
提升项目品质别墅开发模式通常位于城市郊区或旅游景区，能够带动相关产业的发展，如建筑业、服务业等，进而促进区域经济发展。
带动区域经济发展分类独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。
比较各种类型的别墅在建筑风格、私密性、土地成本、售价等方面存在差异，开发商需根据市场需求、项目定位和财务状况选择合适的开发类型。
别墅开发模式的分类与比较02别墅项目定位策略分析国家及地方经济政策、发展规划和趋势，以及别墅市场的供求关系和竞争态势。
宏观经济分析目标市场研究竞争对手分析了解目标市场的特点、需求和购买力，分析目标客户的年龄、职业、家庭结构和消费习惯。
研究竞争对手的别墅项目特点、价格策略和市场反应，寻找差异化竞争的机会。
03市场分析0201包括企业家、艺术家、明星等高收入人群，他们注重别墅的品质、私密性和个性化需求。
高净值个人以家庭为单位，注重别墅的居住功能和社区环境，以及子女教育和生活配套设施。
家庭客户包括海外投资客和外企高管等，他们注重别墅的地理位置、国际化和投资价值。
外籍人士目标客户群体定位1产品定位及特色打造23根据市场需求和地块特点，选择独栋、双拼、联排等不同类型别墅，以及考虑户型、面积和装修风格等因素。
产品类型根据目标客户的需求和偏好，打造产品特色，如园林景观、私人泳池、地下酒窖等。
产品特色考虑别墅项目的配套设施，如社区会所、健身房、儿童游乐场等，以满足目标客户的生活需求。
住宅尾盘销售执行方案
一、项目背景随着住宅项目的推进，部分房源因各种原因未能及时售出，形成了尾盘。
为高效、有序地完成尾盘销售任务，提升项目整体销售业绩，特制定本销售执行方案。
二、销售目标1. 在规定时间内，实现尾盘销售目标，达到预期销售额。
2. 提升尾盘项目的知名度和美誉度，树立品牌形象。
3. 增强团队凝聚力，提升销售人员的专业素养。
三、销售策略1. 市场调研与分析：- 深入了解市场需求，分析竞争对手的销售策略。
- 评估尾盘房源的优劣势，制定针对性的销售方案。
2. 价格策略：- 根据市场行情和房源特点，制定合理的折扣和优惠政策。
- 实施差异化定价策略，满足不同客户的需求。
3. 推广策略：- 利用线上线下多渠道进行宣传推广，提高项目知名度。
- 开展各类促销活动，吸引潜在客户。
4. 销售团队建设：- 选拔优秀销售人员进行培训，提升团队整体销售能力。
- 建立完善的激励机制，激发销售人员积极性。
四、销售执行1. 客户到访策略：- 实施全民老带新政策，鼓励老客户介绍新客户。
- 设立任务目标，要求置业顾问每日进行老业主回访，建立良好关系。
- 定期举办业主活动，提升业主满意度和到访率。
2. 营销活动：- 开展限时抢购、团购优惠等活动，吸引客户关注。
- 联合家居、装修等行业合作伙伴，推出优惠套餐。
3. 售后服务：- 提供优质的售后服务，解决客户后顾之忧。
- 建立客户反馈机制，及时了解客户需求，持续改进服务。
五、效果评估1. 定期对销售业绩进行评估，分析销售数据，找出问题并改进。
2. 跟踪客户满意度，及时调整销售策略。
3. 举办团队总结会议，分享经验，提升团队整体水平。
六、结语通过本销售执行方案的实施，我们有信心在规定时间内完成尾盘销售目标，提升项目整体销售业绩，树立品牌形象。
同时，我们也将不断提升团队素质，为客户提供更优质的服务。
住宅销售中的价格定位策略
住宅销售中的价格定位策略在住宅销售中，价格定位是一个至关重要的策略决策，它直接影响着销售的成败。
一个合理的价格定位策略不仅可以帮助销售人员提高销售效果，还能够增加公司的竞争力和市场份额。
本文将从不同角度探讨住宅销售中的价格定位策略，帮助销售人员更好地应对市场挑战。
1. 市场定位与目标客户在制定价格定位策略之前，销售人员需要对市场进行准确的定位和分析。
了解目标客户的需求、购买力以及竞争对手的价格策略是至关重要的。
通过市场调研和数据分析，销售人员可以确定目标客户的消费水平和购房需求，从而制定出更具针对性的价格定位策略。
2. 产品定位与附加价值住宅销售中的价格定位不仅仅是对房屋本身的定价，还需要考虑到产品的附加价值。
销售人员可以通过提供一系列增值服务，如免费装修、家居定制、物业管理等，来提高产品的附加价值。
这样一来，即使价格相对较高，客户也会觉得物有所值，从而提高销售的成功率。
3. 竞争策略与差异化定位在住宅销售市场竞争激烈的情况下，销售人员需要制定差异化的价格定位策略，以在激烈竞争中脱颖而出。
通过对竞争对手的价格策略进行分析，销售人员可以找到自己的差异化优势，例如地理位置、建筑设计、配套设施等，从而制定出更具竞争力的价格定位策略。
4. 市场环境与价格弹性市场环境对价格定位策略有着重要影响。
销售人员需要了解市场供需关系、经济状况和政策变化等因素，以及客户对价格的敏感程度，从而确定产品的价格弹性。
在经济繁荣时期，客户对价格的敏感度较低，销售人员可以适当提高价格以获取更高的利润。
而在经济低迷时期，客户对价格的敏感度较高，销售人员需要灵活调整价格以吸引更多购房者。
5. 定价策略与销售目标价格定位策略应与销售目标相一致。
销售人员需要根据公司的销售目标、市场份额和利润预期等因素，确定产品的定价策略。
如果公司的目标是迅速占领市场份额，销售人员可以采取低价策略来吸引更多客户。
如果公司的目标是追求高利润率，销售人员可以采取高价策略来提高利润水平。
万科住宅与商业物业定价模型
考虑市场需求和竞争情况
详细描述
在采用成本加成定价法时，应充分考虑市场需求和竞争情 况，对成本进行合理加成，确保价格具有市场竞争力。
总结词
定期评估和调整价格
详细描述
在采用成本加成定价法时，应定期评估市场变化和成本变 动情况，及时调整价格，保持价格的合理性和竞争力。
优化市场比较定价法
总结词
选择可比项目
在万科住宅物业定价中，竞争 定价法通常用于计算物业管理 费等收费项目。
在商业物业定价中，由于商业 物业的市场竞争较为激烈，因 此竞争定价法的应用更加广泛。
04
万科住宅与商业物业定 价模型优化建议
优化定价策略
总结词
考虑市场供需关系
详细描述
在制定定价策略时，应充分考虑市场供需关系，根据市 场需求和竞争情况调整价格，确保价格与市场实际情况 相符合。
通过比较类似物业的租金和售价，计 算出目标物业的租售比。
租售比分析
分析租售比的变化趋势，判断物业的 投资价值。
租售比应用
根据租售比分析结果，制定相应的定 价策略和投资决策。
投资回报率定价法
投资回报率定义
投资回报率计算
投资回报率是指商业物业的年租金收入与 其售价之间的比例关系。
通过比较类似物业的年租金收入和售价， 计算出目标物业的投资回报率。
详细描述
在采用市场比较定价法时，应选择与待定价项目相似的 可比项目，确保可比项目的相关指标和数据具有参考价 值。
总结词
合理确定修正因素
详细描述
在采用市场比较定价法时，应对可比项目相关指标和数 据进行修正，合理确定修正因素，确保价格评估的准确 性和合理性。
总结词
定期更新市场数据
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
大连R房地产公司T住宅项目价格策略的研究
大连R房地产公司T住宅项目价格策略的研究摘要：本文以大连r房地产有限公司的t住宅项目营销为研究对象，对t住宅项目的价格策略进行了研究，这对于提高企业素质、增强项目竞争力具有一定的现实意义。
关键词：房地产市场住宅项目价格策略价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有房地产投资人最关心的事情。
一、定价目标①以利润最大化为定价目标。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长远目标。
由于房地产定价受宏观经济环境及政策的影响较大，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，②以市场占有率为定价目标。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，产品性价比合理，说明公司对消费信息把握得较准确、充分。
房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显，同时，房地产企业竞争是同区域项目竞争，因此提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
③以增强企业形象为目的为定价目标。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。
拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
r房地产有限公司是作为富有实力的房地产开发企业，t项目作为该公司在大连首期住宅项目，为了能够长期、稳定的生存与发展，项目定价目标以增强企业形象为主，保证一定市场占有率为辅。
二、定价方法定价方法是企业在特定的定价目标指导下，依据对成本、需求及竞争等状况的研究，运用价格决策理论，对产品价格进行计算的具体方法。
(定价策略)定价方法中的随行就市定价法
随行就市定价法：首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
（一）项目价值要素分析1、舒适要素户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
环境规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
2、便利要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。
生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。
4、景观要素外景观山景、水景、公园、绿地内景观建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
6、物业管理要素安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围（二）项目价值要素综合评价表类比项目均价(元/M2) 品牌要素舒适要素便利要素健康卫生要素景观要素物业管理要素本案可实现度金山碧水三期1833 – + – + + – 0金山明星1985 0 0 – + – 0 –金山佳园2450 0 –– + – 0 –金山明珠2400 0 ––– 0 0 –香江明珠2700 ––––– 0 –北京金山2500 ––––– 0 –滨江丽景2100 + 0 – 0 –––康城1960 – 0 0 + 0 ––幸福城2000 0 0 0 + –––福光远东花园1750 + + – + + 0 +备注+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，－为低于类比项目。
安置房住宅盘活方案
安置房住宅盘活方案一、方案背景。
咱们的安置房啊，就像一个个潜力股，现在还没完全发挥出它们的价值呢。
很多房子空着，这可有点浪费资源，所以咱们得想个办法把它们盘活，让这些房子动起来，产生更多的好处。
二、目标。
1. 提高安置房的利用率，别让房子在那闲着吃灰。
2. 给居民创造更多的经济收益或者改善居住条件的机会。
3. 让整个安置房小区更有活力，不再是冷冷清清的。
三、具体措施。
# （一）出租策略。
1. 统一管理出租。
咱们可以成立一个小小的管理团队，就像一个“房屋管家联盟”。
这个团队负责收集有出租意愿的安置房信息，包括房子的大小、装修情况、地理位置等。
然后把这些信息整理好，统一对外发布。
这样一来，租客找房子就方便多了，不用一家一家地去问。
管理团队还可以对房子进行简单的评估，给房子定一个合理的租金价格。
既不能让房东吃亏，也不能把租客吓跑。
比如说，根据房子周边的配套设施、交通情况来定价。
如果附近有学校、商场，交通又方便，那租金就可以稍微高一点，但也要在合理范围内。
2. 装修升级出租。
有些安置房可能装修比较简单，咱们可以鼓励房东对房子进行一些小的装修升级。
比如说，给墙面换个好看的颜色，添一些时尚的家具。
这就像给房子化个妆，化完妆之后房子肯定能租个好价钱。
管理团队可以给房东提供一些装修的建议和参考方案，甚至可以帮忙联系一些靠谱又实惠的装修工人。
对于那些愿意进行装修升级的房东，咱们可以给他们一些优惠政策。
在一定时间内减免管理费用之类的。
这样既能让房东受益，又能让房子更有吸引力。
# （二）合租模式。
1. 打造合租公寓。
现在很多年轻人都喜欢合租，咱们可以把一些大的安置房改造成合租公寓。
把房间合理地划分一下，每个房间都配备基本的家具，再设置一些公共的区域，像客厅、厨房、卫生间。
这样的合租公寓既经济实惠，又能让年轻人有个舒适的居住环境。
在合租公寓里，咱们还可以提供一些增值服务。
比如说，定期打扫公共区域的卫生，提供免费的Wi Fi。
刚需住宅营销策划方案
刚需住宅营销策划方案一、项目背景中国城市化进程不断加快，刚需住宅成为了城市居民购房的主要需求。
同时，随着人口红利逐渐消失和经济增速放缓，刚需住宅市场竞争日益激烈，房地产开发商需要制定合理的营销策划方案，来吸引潜在购房者的关注，并提高销售率。
本文将针对刚需住宅市场的特点，提出一套全面而有效的营销策划方案，以帮助房地产开发商实现增长目标。
二、目标市场分析根据国内相关数据统计，刚需住宅主要面向的目标市场群体包括以下几个方面：1.首次购房者：年龄在35-45岁之间，家庭结构稳定，有购房需求的中等收入人群。
2.改善型购房者：年龄在45-55岁之间，家庭收入稳定，在小户型住宅中寻求改善居住条件的人群。
3.投资购房者：具备一定资金实力，通过购房获得租金收益或资产升值的投资人群。
针对以上几类目标市场，可采取不同的营销策略以实现销售目标。
三、定位策略在竞争激烈的刚需住宅市场中，准确把握产品定位是成功营销的关键。
根据目标市场的需求和竞争对手的定位，我们制定了以下定位策略：1.以价格优势为主要竞争力：充分挖掘成本优势，提供相对较低价格的住宅产品，满足刚需购房者的经济实际需求，同时适当提高产品质量和增加特色设计。
2.以低楼层、小户型为主要产品特点：根据目标市场的需求，重点推出多户型刚需住宅，以满足首次购房者和改善型购房者的需求；同时注重低楼层设计，满足年龄较大的购房者的需求。
3.以城市交通和社区环境为卖点：在项目周边区域中，存在便捷的交通条件和完善的社区配套设施，结合项目的地理位置和众多购房者的需求，通过强调这些优势，吸引潜在购房者的关注。
四、市场推广策略在刚需住宅市场中，市场推广是获取客户和实现销售的重要手段。
以下是我们的市场推广策略：1.精确定位目标市场：通过市场调研和数据分析，进一步细化目标市场的特点和需求，制定相应的推广策略，针对不同类型的目标市场制定不同的营销方案。
2.整体品牌宣传：在项目推出之前，通过媒体宣传、网络推广、户外广告等方式，提前进行项目品牌宣传，提高项目的知名度和影响力。
山体别墅运营方案
山体别墅运营方案概述山地别墅是一种以山地资源为基础，以建筑艺术为基础的高端住宅，其尊贵、独特以及广阔的自然景观吸引了许多寻求安静、亲近自然的居住者。
运营一处山地别墅，既需要考虑市场需求，也需要考虑各种资源的合理使用，以创造出最完美的居住环境和最佳的运营收益。
本文将介绍如何制定一份有效的山地别墅运营方案，以满足消费者的需求，同时实现最大的收益。
市场调研在制定运营方案之前，需要进行市场调研，以了解需求、消费水平和市场动态。
1. 目标客户群体目标客户群体应以喜爱自然、喜欢休闲度假、寻求安静和放松的人群为主。
现今社会的竞争压力越来越大，人们对自然环境和身心健康的需求也越来越高，有大量的潜在消费群体。
2. 竞品分析在制定运营方案时需要对竞争对手进行深度分析，其中包括其房间类型、价格、服务以及娱乐项目等，以便了解市场走向和差异化竞争战略。
3. 市场价格需要确定合适的定价策略，以确保运营收益并保持价格的竞争力。
运营策略在了解了市场需求后，需要根据资源优势制定一套有竞争力的运营策略。
1. 福利和服务一般情况下，运营一处山地别墅需要提供高品质的服务和设施，满足消费者对健康、休闲度假等需求。
比如提供24小时保安、简易早餐、健身房、温泉等设施。
还可以根据季节，组织不同主题的活动，增强互动性和吸引力，增加消费者的留存率。
2. 营销策略制定好的营销策略是提高销售和品牌知名度的重要手段。
山体别墅营销策略应该与市场动态和目标客户需求相一致。
可以采用户外广告、线上和线下促销、公关文案等方式，以宣传山体别墅的优势和特色，增强消费者的信任和忠诚度。
3. 使用信息技术使用信息技术可以提高管理效率和服务质量，并提供消费者更全面的体验。
使用在线预订和取票系统、社交媒体和电子邮件等方式延伸服务理念，改善客户体验和提高运营效率。
总结本文介绍了如何运营一处山体别墅，包括市场调研、运营策略和资源整合。
通过分析客户需求和市场动态，可逐步优化营销策略、行业资源分配和消费者关系管理等，在竞争激烈的市场中获得更好的经济效益。
小区住宅项目策划书范本3篇
小区住宅项目策划书范本3篇篇一小区住宅项目策划书范本一、项目概述1. 项目名称：[小区名称]住宅项目2. 项目位置：[小区具体位置]3. 项目背景：随着城市化进程的加速，人们对居住环境的要求越来越高。
为满足市场需求，提升城市形象，拟开发建设高品质住宅小区。
4. 项目目标：打造一个集居住、休闲、商业为一体的现代化生态小区，为居民提供舒适的生活环境。
二、项目规划1. 建筑设计：聘请专业设计团队，根据项目定位和市场需求，设计多样化的户型，满足不同客户的需求。
建筑风格简约现代，注重与周边环境的协调性。
2. 景观设计：引入园林景观理念，打造多层次、多色彩的绿化景观，营造舒适宜人的居住环境。
设置休闲广场、儿童游乐区等公共活动空间，方便居民休闲娱乐。
3. 配套设施：规划建设商业配套设施，如超市、餐厅等，满足居民日常生活需求。
同时，配备完善的物业管理系统，提供优质的物业服务。
三、市场营销策略1. 目标客户群体：以首次置业者和改善型购房者为主要目标客户群体，同时兼顾投资客户的需求。
2. 产品定位：根据目标客户群体的需求，确定产品的定位，包括户型、面积、价格等。
3. 销售渠道：通过线上线下相结合的方式进行销售，包括建立项目网站、参加房展会、与房地产中介合作等。
4. 促销策略：推出开盘优惠、团购优惠、付款方式优惠等促销活动，吸引客户购房。
四、项目实施计划1. 项目进度安排：明确项目各个阶段的时间节点和任务目标，确保项目按时推进。
2. 项目建设计划：制定详细的项目建设计划，包括工程进度、设备采购、人员招聘等，确保项目建设顺利进行。
3. 项目风险评估与应对：对项目实施过程中可能遇到的风险进行评估，并制定相应的应对措施，确保项目顺利实施。
五、投资估算与资金筹措1. 投资估算：根据项目规划和建设标准，估算项目总投资，包括土地成本、建安成本、设备购置成本、配套设施建设成本等。
2. 资金筹措：通过自有资金、银行贷款、预售资金等多种渠道筹措项目资金，确保项目建设资金充足。
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析闫珍【摘要】郑州中原万达广场住宅项目是郑州市具有代表性的住宅楼盘项目之一.在对工程的基本情况和定价项目进行分析的基础上,对该住宅项目的均价、销售周期价格进行了整体分析,之后又对项目具体的分幢、垂直和水平价差进行了详细研究,最后从价格策略上对该项目取得的销售业绩进行了综合评价.%The residential project of Zhongyuan Wanda Plaza in Zhengzhou is a representative of residential projects of real estate in Zhengzhou. The article begins with a brief analysis of the basic situation and pricing objectives of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza, and then discusses the average price and the whole price of sales cycle. Besides, the study focuses on the price gap of each building and the price gap of a building's vertical and horizontal of the project. Finally the sale performance of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza is assessed from pricing strategies.【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》【年(卷),期】2015(032)005【总页数】5页(P63-67)【关键词】中原万达广场;住宅项目;定价策略【作者】闫珍【作者单位】郑州大学,河南郑州 450001【正文语种】中文【中图分类】F293.3中原万达广场是2011年郑州市最引人注目的房地产项目之一，也是万达集团在郑州市房地产市场的首次亮相。
房地产住宅底商定价方式
房地产住宅底商定价方式一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。
住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的,由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。
由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。
因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。
二、住宅底商的经营类型住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。
2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。
3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。
4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。
1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的成败有很大的影响，如小区位于商业较繁华的地区，周边的各项商业配套设施已比较齐全，商家之间的竞争亦十分激烈，在经营时风险较大，商家会谨慎入市，投资者也自有所顾忌，因此底商的定价不宜过高；相反，如果项目周边商业配套相对缺乏，则在经营时竞争相对比较小，在客流量有保征的情况下，可考虑将定价相应提高。
2、客流量和小区规模：商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。
假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到20,000元，用以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为100元，需求销售量=需求销售额÷平均销售单价=20,0OO÷100=200件，如果进入商铺的顾客中，其中有5%会有购买行为，即顾客的买比例为5%，则顾客需求量=需求销售量÷顾客购买比例=200÷5%=4,000人，按照顾客流失法理论假定有90%的流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量为4000÷（1一90%）=40,000人，如果每日经过该地区的人流量在40,000人次以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投资经营，市场需求旺盛，则该地区住宅底商在定价时可有所提高。
房地产营销价格策略
二房地产营销价格策略 Price房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换.掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段.在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略.1、房地产定价方法一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的.而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学.影响价格的因素有很多,主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等.产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格.市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈.定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响.从定价来讲,主要有几个方法：1 市场比较法.将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价.2 成本法. 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格.3 收益法. 将预期的估价对象房地产未来各期通常为年的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格.4 剩余法. 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额.在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略.开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值.2、定价比例一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1／2高度,多层一般3－4层9层以下为最好.然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为％,标准层以下每层下调％.在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30％.用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数.一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8－10％左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3－5％之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面.有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态.商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上.车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％.3、价格调整策略.房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容.直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的.直接的价格调整主要有两种形式：1基价调整.基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降.因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整.这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对；2差价系数的调整.每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的.但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的.差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱.差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一.有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化.优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法.优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为.优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等.优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头.同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售.再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为标新立异提供了可能.三房地产营销渠道策略 Place中国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等.企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销.直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用相当于售价的%~%,但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷.由于中国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘.所以它还是中国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置.委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为.所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商.委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人.是信息时代和电子商务的发展的产物,它也运用到了房地产市场营销上,中国出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销.2000年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法.现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广.通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便.随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略.房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道.它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期.有专家认为,房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机.四房地产营销促销策略 Promotion房地产促销策略,是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动.通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的.房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、.1﹑广告广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式.的突出特点是广告期短、频率高、费用大.房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等.房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：1印刷广告.利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍,这也是房地产产品进行营销的主要手段之一.报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等,都是房地产广告的有效载体；2视听广告.利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；4现场广告.在竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况；5信函广告.包括商品房目录和说明书等.根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用,开发商应当选择适当的广告类型和广告策略,从而达到最大的宣传效果.2、营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施.多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销.营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少.开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,在增加消费者房地产知识的同时,也可以增加消费者对开发商的认同感.另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,从而使企业的销售业绩不断上升.在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台,据统计,每次房交会上,各房地产开发商都会有一个不凡的成交量.3、人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的,向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况,促成买卖成交的活动.人员促销的优点在于：目标客户明确,促销力量集中,成交率高；与客户面谈,有利于联络与密切同客户的感情,有利于信息反馈,有利于了解同行业的开发建设和营销动向.当然,人员促销方式对促销人员的素质要求比较高.促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质.促销人员在中,要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档,以便随时跟踪.4、房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道,协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系,建立和保持良好的以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件.公共关系的内容主要可以包括：制造噱头和人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告.这其中也包括危机公关.针对当前屡屡发生的入住纠纷问题,如处理得当,或许可在众多消费者与媒体的关注下,以坦诚的态度重树项目良好形象,化不利为有利.建立与各方面的良好关系开发商应当重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势.商品和品牌的价值是最难以替代的,这与消费者的认可程度紧密相关.因此,开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略,充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造.同时,开发商还要注意与地方政府、和其它的合作,更要注意开发商之间的合作,特别是后者的合作尤为重要.。
对商品住宅价格策略的研究
商 业 研 究
析。
１ 确定评价 指标子集 和评语集
确定评 价一级 指标集 Ｂ Ｂ ．Ｂ ．Ｂ ｝ ：｛ ｜ ２ ３ 和二级 指标集 Ｃｉ ＝
｛ ． ＿ ． ｉ ． ｉ １ｊ ． ． 。 ｃ ｃ２Ｃ３Ｃ４ Ｉ 一 ２ ３ 详见 图 １ 确定评 语集 Ｖ ｛ ， 。 ＝ Ｖ
’
３ 多级模 糊综合评 价 ． Ｅｃ ｌ ｘ ｅ 对指标模 块数据 进行分析 ：
ｓ， ：ｗ ＊ ， （ ４１ ９ Ｔ Ｒ ＝ ０ ５．０． ７ １ ０ ３ ０ ３．０ ０ ０１．０ ０ ８ ６５ １ ０ ８７
．
业持续升温的同时 ．我 们也能看到关于空置商 品房大量空置的材 市场营销组合中最重要 的因素之一 ．价格 是营销组合 ４ ｓ Ｐ 中惟一
０ ２ ） １ ０ ４５ ｓ ：Ｗ Ｒ ：（ ３ ９ ７ ０ ３ ４ １ ２ ５ ４ ６ ９ ５ ０ ３ ８ ３ ０ ０．０ ７ ５ ０ ０ ５ ８ ５
。
０ ３８５ １ ０５
。
。３ 趣６：Ｔ ５３） ＝ｓ∞ 疸警 善 。 一’…… 。 嘉 。级。评Ｓ， 。０１． ｃｚ． 关 裹 ……～曼。 一 ３７ 孪０ －Ｒ ｃ 。。 霎 ｝ 喜 星 笺 ４９ｌ２ Ｗ－ ｌ． ． 了 妻 二 判 Ｗ ｓ ｅ ６ 合７ 模４ ｓ８。
质量 的 因素是很 多的学者 从业者 以及 旅游者往往 从不 同的角 ｍ为劳动者在生产过程中创造的剩余价值 ． 即通常所说的利润：后 度看待 这一 问题 ．因此评 价 因素也 不尽相 同 ．另外各家旅 行社 者主要表现为地产的价格升值。从 上述商品住宅的涵义可 以看出 ．
评价矩 阵为 ： 应的价格 策略。
厂 ５ ｏ ｒ３． ．， ｏｏ ｏ ． ．４ ３ ４ ０ ０ ｏ］ ． ２ ２４ ５ ０
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
水平系数
方法一：直接取系数 评价：系数取值和调整繁锁
方法二：各因素的价格差幅×分值 （推荐）
水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100
操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；
单价折前
=
单价折后 综合折扣
注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积
2种常用的方法
方法一、水平系数±层差法
单价折后=总价÷建筑面积 =（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 =（单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰]×建筑面积 +单价赠送面积×赠送面积} ÷建筑面积
单价=均价×综合系数 =均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数)×(1+增值系数)×(1+销控系数) =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）×（1+销控系数）
✓公式源自市场比较法； ✓以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； ✓系数的规律性更强； ✓通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；
目标
快速、均衡、销售控制 合理的价位 定价方法取得发展商认同
内容导航
一、定价目标 二、价格制定
1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
原理
实收均价 =
销售总额折前×综合折扣 总建筑面积
= ∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣 总建筑面积
水平系数各因素差幅取值参考
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
1.10 二、
2.1 2.2 2.3 2.4 三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 四、 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五、 6.1 6.2
打分项目
取值范围
考虑因素
平面设计
0-21%
折算率——反映赠送面积的可利用价值性。
实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。
销控系数——推售控制的调价系数。
内容导航
一、定价目标 二、价格制定
1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
水平系数修正项目
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
二、 2.1 2.2 2.3 2.4
三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
四、 4.1 4.2 4.3 4.4
4.5 五、
6.1 6.2
平面设计 客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 卧室尺寸布局 厨房尺寸布局 卫生间尺寸布局 户内过道合理性 入户门私密性 实用率 户梯比 景观视野 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 朝向(日照\通风) 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 电梯间采光通风 噪声灰尘 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 阳台入户花园 其他调整 户型面积调整 供求关系调整
住宅价格表的制作
品控中心 · 技术资源部
四大突破
NO.1 垂直系数（层差）模式研发 NO.2 提出“价格质检”工具 NO.3 公式提升到理论层面 NO.4 利用价格杆杠进行推售控制
内容导航
一、定价目标 二、价格制定
1、公式 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
户内过道合理性
0-1% 有没浪费现象
入户门私密性
0-3% 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等
ห้องสมุดไป่ตู้
实用率
最大与最小实用率之差
户梯比
0-1%
景观视野
看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0
客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）
主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）
次卧（15%）
厨卫（5%）
朝向(日照\通风)
单边户型一般比中间户型高1-2%
打分标准
好
9-10分
较好 7-8分
一般 5-6分
较差 3-4分
差
1-2分
四大水平因素重要性
噪声
朝向
户型
景观
普通住宅 高档住宅 一般公寓
朝向
-2.5
北 -1.5
可上下浮动1% 0
-2 西
+1.0
广东节能标准——窗墙比 东西≤0.3 北向≤ 0.45 南向≤ 0.5
+1.5 东
+2.5
+2.5 南
假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向
客厅尺寸布局
0-4% 开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；
餐厅尺寸布局
0-3% 开间、进深、位置的合理性；
卧室尺寸布局
0-3% 开间、进深、位置的合理性；
厨房尺寸布局
0-2% 开间、进深、位置的合理性；
卫生间尺寸布局
0-3% 开间、进深、位置的合理性；
阳台入户花园
0-1% 开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性
或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
修正基准与修正标准不统一，规律性不强
方法二、系数修正法（推荐）
借鉴：市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮 挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。
增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等 （注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。
赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。
注意：综合系数需进行平均值归1处理
参数释义
均价—— 项目要实现的均价。
水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户 型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；
垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、 噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。