业主电梯维保费用分担机制分析

业主电梯维保费用分担机制分析

电梯维保不到位是引发电梯事故的主要原因，其深层次原因是物业管理机制存在问题。从维保费用的来源、支出、资金维持三方面存在的问题进行深入分析研究，将物业管理机制存在的问题从物管电梯维保费用的角度进行研究并提出可行性解决方案。

标签：电梯；维保费用；民生工程；维保基金；机制

最近由电梯引发的侵权案件频繁发生，2013年5月19日《现代快报》报道中仅三天，四人死于非命，被称作“电梯夺命周”。为什么“上上下下的享受”却成为夺命杀手，这不得不引人深思。调查发现在诸多导致电梯安全隐患的因素中，制造质量占16%，安装占24%，而保养和使用问题高达60%。调查称我国八成电梯事故因电梯维保不到位造成，可以得出电梯的维保问题是电梯事故发生的主要原因同时这也是物业管理机制中的一个小问题但是由目前的现状来看这已不是一个小问题，这和居民生活息息相关。如果能够从维保方面解决，电梯事故发生率从理论上可以降低一半以上。笔者认为，若能解决维保费用的问题，引起业主等人对物业管理机制改革高度重视，有物质保障机制的物业管理公司也能够有动力积极服务作业，电梯事故是可以预防的。

1电梯维保费用来源问题研究

电梯维保费用来源问题研究应该回归到物业管理机制基本层面，才能够更清楚维保费用来源存在的问题。电梯是房屋建筑物的配套设备设施物，无论使用与否，都是现代高层建筑商品房必备的室内通行设施，电梯维修保养属于物业管理中的房屋配套设施设备的维修、养护、管理领域的活动作业。同时电梯属于公共领域的共有物，属于小区业主共同所有，因此电梯的维保费用大多是来源业主所交的物业管理服务费用。但是很多低层住户业主都会以没有乘坐电梯为由拒交电梯维保费是强词夺理的做法，因为电梯属于公共设施，选择是否乘坐是业主的权利，没有乘坐可以不交纳电梯使用费但必须交纳电梯维保费，很多业主没有认清电梯使用费与维保费的性质造成了许多不必要的纠纷。目前，电梯维保费用问题的关键是其仅是物业服务费用中的一部分也即是说电梯维保费用的来源包含在物业服务费用中，没有脱离独立成为专门的一笔维保费用。笔者在已有的法律基础上，就电梯的专门维保费用来源范围扩大途径方面进行可行性的分析研究，比来源于整体的物业管理服务费用的更具有可操作性，同时能够从根本上解决由于维保费用的不到位导致“电梯隐患杀手”的问题。

1.1电梯收益归入制度

电梯收益处分应该不同于一般的小区公共场所收益，应将电梯收益强制纳入电梯维保费用范畴不能分给业主。实践中，很多广告发布者愿意选择在小区张贴发布广告，不仅广告宣传效益好，而且价格低廉、投资回报率较高，这也就引发物管部门与业主就广告收益的权属争议。业主对小区广告的收益具有话语权，小

区户外广告载体的产权属于业主，因此广告收入也该归业主支配，但是像电梯这种时刻会出现隐患开支大来源少的设施法律应有例外的规定。电梯广告收益强制纳入电梯维保费用领域从本质上分析也是归小区业主共有，只是换种方式将其专款化，只用于小区的电梯维保开销，没有侵犯业主的权利，相反这种机制能增加维保费来源减少业主负担，更进一步保障电梯维保的进展。若能集大众之电梯收益闲款，将其归入电梯维保费用中，专款开支，电梯费用能够有固定的自身收入来源，也减轻了业主的负担。

1.2设置电梯专项资金

电梯专项资金是指专门用于电梯维护、保养等为维持电梯正常工作运行而由业主交纳的费用，将此部分费用独立于物业管理费用单独设置的一种专款专用的模式。电梯维保费用设置专项资金，可以固定电梯维保费用使其达到专款专用的地步。电梯维保费用包含在物业管理服务费用中的最大问题就是电梯维保费用的不稳定性，一旦物管费用挪作他用，将要等待一段时间再次收取物管费才能够开展后续工作。如果在这段物管费“真空期”电梯出现故障或者需要进行日常的维护，物管只能往后推迟，“电梯惨案”隐患随时会发生。如果在《物业管理条例》中明确规定电梯维保费用以电梯专项资金的形式将物业管理服务费用进行归类，那么即使物管费没有的情况下，电梯安全保障资金还是能够支付的，至少不会在业主拒交物管費的情况下因乘坐电梯而受到伤害甚至生命。

1.3“三方”共创电梯维修基金

电梯维修基金能够为电梯安全买一份长期保险，但维修基金的建立仅仅依靠个人是举步维艰的，需要强大负责任的政府、相关的业主及牟利的开发商三方共同协作才能够顺利完成。电梯维修基金与其他基金一样，在本质上具有专项的用途，只是此处由于电梯安全问题已不再是小问题，为了引起足够重视，新设立一项电梯维修基金作为专用。由于三方身份地位不同，三者承担的维修基金也各不同，为了平衡各方的利益，三方主要承担以下内容基金：

业主是电梯的直接受益者，承担部分基金是权利义务一致的体现。根据商品房是否安装电梯以及楼层的高低使用频率，业主交纳的电梯基金是不同的。对于业主所交的维保基金，笔者建议开发商在业主购买房屋时按照法律的相关规定代为事前提取，提取比例要考虑购房的面积、楼层高度、电梯有无等情况进行多层次的基金模式，这样能够统一收取标准和及时收取业主维保基金避免不必要的麻烦。

开发商承担部分基金，理由是其为商品房获利者以及履行社会责任。电梯致害不亚于房屋结构带来的损害甚至更具挑战性、严峻性。房屋出现质量问题时业主能够从外观能够察觉到并能够有效的采取维修措施，而电梯出现安全隐患具有隐蔽性，业主不具有专业性知识通常不能够提前发现，致害性直指人身，从危害性的角度分析开发商提取一部分售房款作为电梯维修基金也是承担社会责任的体现，立法应该明确规定开发商提取的住宅专款维修资金应按售房价款比例将一部分划为电梯维修基金以及业主在买房时在购房款中分担一部分电梯维保基金。

政府承担部分基金，电梯安全关系民生的质量生活，如纳入政府正在进行的民生工程建设中，这就为电梯的安全买了份长期的无风险保险，同时能够让市民切身感知民生工程就在自己身边。“伴随着城镇化建设的日新月异，中国迎来了高楼时代，电梯数量快速增长，已成为大众生活不可或缺的重要垂直交通设施，电梯安全运行已成为备受关注的‘民生工程’。”电梯维保不仅仅是物管、业主开发商的责任，还需要政府的行政行为作为保障后盾。2电梯维保费用支出问题研究

解决了电梯维保费来源的问题后，如何平衡电梯维保费用支出问题也是电梯维保活动顺利进行的关键。笔者从电梯维护的轻重程度为视角，将电梯维保活动划分为电梯日常维护、电梯故障维护以及电梯更换三个环节。如果物管能够在电梯维保过程中，在各阶段采取有效的前期预防注意措施，可以减少大量的不必要费用支出同时也能够做到事前防患，对业主生命安全负责，减少电梯事故的发生。

2.1电梯的日常维护费用问题

电梯的日常维护是所有维护环节中最基础最关键的环节，此环节没有到位必然引起后面环节的连锁反应。电梯日常维护的保养项目和内容通常由业主委员会与维保单位合同约定，但法律也制定了基本的保养规则，若条件允许可以制定更高的电梯维保条款。《电梯使用管理与维护保养规则》（简称《规则》）第16条电梯维保时间跨度有半月、季度、半年、年度维保，为了有效预防电梯事故的发生，通常维保单位按照合同，受物业公司的委托对电梯进行15天一次的维保。日常维护不是检查的次数越频繁效果越好，《规则》规定的维保时间间隔有一定的科学道理且每次的维保的内容达到的效果也不一样。

处理好电梯日常维护中的半月维护和季度维护，可以在日常维保环节节省一笔费用。《规则》对电梯乘客应当遵守要求，正确使用电梯等注意事项做了规定，但都是从宏观上对乘客作出禁止性说明，没有违反的惩罚措施不具有可实施性。对于部分文盲、老花眼以及小孩而言，在电梯中贴上这样的说明也无多大的意义，根本达不到事前预防的作用。笔者建议，业主与物管就电梯的日常维护前期注意事项，在入住的时候就应该以合同的形式签字确认以达到前期宣传到位，业主签字认同某些禁止性规定。若有违反，引起电梯安全责任事故的一切费用责任由其承担。如果每户业主都知晓此条款的威慑性，自然会时刻提醒自己的家人乘坐电梯时的注意事项，遵守电梯乘坐规则。能够意识维保前期问题，这一阶段若没有大的检修，业主所交的物管费完全能够承受此阶段的维保开销，并不需要动用大的维保资金。

2.2电梯的故障维护费用问题

即使电梯日常维护进展很到位的情况下，电梯因使用而磨损折旧老化故障发生也是难免的。电梯故障发生的原因部分是电梯内在结构引起，部分是人为操作不当，对于前者从物管费中支出维保费用没有问题，但对于后者应该由物管先行垫付故障维保费后再向致害人追偿，而不能推脱借辞是他人造成的电梯故障而不