2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告
房地产行业现状研究与建议
产业经济全国流通经济111房地产行业现状研究与建议周洁颖(大连理工大学,辽宁大连116024) 摘要:房地产行业在国民经济中的地位日渐升高,同时也暴露和凸显出更多问题和矛盾㊂本文利用P E S T E L 模型,分析研究了房地产行业现状,并分别从政府和房地产企业角度对其发展提出建议㊂关键词:房地产行业;P E S T E L 模型;政策调控中图分类号:F 293.3 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2021)05-0111-03一㊁前言房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国G D P 比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%㊂国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%㊂但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]㊂全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点㊂整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓㊂目前,房地产市场主要存在着一二线城市与三四线城市市场两极分化㊁融资环境紧缩㊁数字化程度较低㊁开发商环保意识较差等问题,基于此,本文将采用P E S T E L 模型,对房地产行业的现状进行分析,并在此基础上对其提出可行建议㊂二㊁概念界定 P E S T E L 模型P E S T E L 分析是企业分析其宏观环境的一种方法㊂不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般从政治㊁经济㊁社会文化㊁技术㊁环境㊁法律六个角度研究影响企业和行业发展的宏观因素和背景条件㊂三㊁以P S E T E L 模型为基础 房地产研究现状及问题1.政治层面近几年,政府保持着对房地产的高频调控㊂据中原地产统计,2018年到2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次㊁620次㊁489次,政策范围覆盖限购㊁税费㊁资金监管㊁人才引进等各方面㊂2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]㊂(1)宏观支持政策2020年,受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存㊂目前看来,未来仍将以房住不炒㊁因城施策 为中心思想,以实现稳地价㊁稳房价㊁稳预期的调控目标㊂房住不炒 是指要坚持 房子是用来住的㊁不是用来炒的 的定位,要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策㊂房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资㊁购房者信贷等方面㊂ 京八条 要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;央行召集25家在沪银行开会,要求严查房贷首付来源及收入证明㊂在这种思想的指导下,多地政府不断对房地产市场进行引导和纠偏,加码房地产调控,如沈阳将个人转让住房增值税征免年限由2年调整到5年,并将第二套商品住房首付比例提高到50%㊂政策调控下,购房门槛提高㊁购房者贷款更加困难,热点城市房地产市场逐渐降温㊂因城施策 是指根据城市属性,区分几线城市采取不同的房价,制订不同的房地产政策㊂目前全国房地产市场呈现出 冰火两重天 的局面:2020年一线城市量价齐升,三四线城市 去库存 压力仍然巨大,成交面积近乎腰斩[3]㊂据此,各城市建立了不同的调控方针:热点城市如沪深杭先后出台楼市调控政策,从限购㊁限售㊁税费等方面降低市场热度从而达到防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资㊁投机性需求蔓延的目的;三四线城市去库存发放购房补助,如四川达州市支持有实力㊁有品牌的大企业参与土地市场竞买,同时恢复购房补助,刺激房地产市场回温㊂(2)财政税收政策2020年年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降㊂上半年,央行三度 降准 ,下调存款准备金率,增加基础货币投放,释放长期资金㊂同时,央行货币政策司网站显示,其曾几度下调L P R 利率中枢,一年期从4.15%下调到3.85%,引导金融机构降低贷款利率,降低企业融资成本,既缓解了企业的资金压力,也降低了购房者月供水平,刺激购产业经济112 全国流通经济房需求㊂此外,发行国债和减税进一步降低了居民和企业的压力㊂在此影响下,居民购房资金压力减小,商品房市场明显回升㊂但这仅是疫情期间的临时货币宽松政策,2020年下半年,收紧金融政策㊁调控楼市的苗头已经开始显现,货币政策逐步向常态回归,部分地区银行已经开始上调房贷利率,广州甚至已有银行暂停房贷业务㊂可以预见,未来房地产业金融环境将逐步趋紧㊂(3)管理㊁监管政策在国家政策指导下,多个城市对 假离婚 ㊁法拍房㊁二手房㊁赠与房㊁信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域㊂合肥市要求离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算;上海市将法拍房纳入限购㊁夫妻离异3年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算㊂在这些政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序㊂2.经济层面(1)宏观经济发展趋势近年我国经济高速发展,2020年G D P 已突破100万亿元,同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%㊂收入提高,居民拥有更多的闲置资金,为购置房地产提供了经济基础㊂目前,全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率㊂房租受未来经济形势㊁通货膨胀和货币政策预期的影响,通胀期间房租上涨,而房价被视为房租的贴现,最终也会上涨㊂同时在固定贷款利率下,未预期到的通胀会产生再分配效应,如果贷款利率不调整,会有利于债务人而不利于债权人,就会鼓励人们从银行借款买房[4]㊂因此,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀㊂大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨㊂(2)城市经济水平差异目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市㊁南方城市优于北方城市的局面㊂根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%㊂随着人才竞争加剧,户籍政策逐渐放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,加之在就业机会㊁教育资源等方面得天独厚的资源优势,人口加速聚集带动土地市场需求;而三四线城市人口逐渐流失,购房需求主要来自本地换房改善人群㊁周边低能级城市人群㊁返乡置业人群和棚改拆迁人群,近年来房地产市场趋于饱和,加上2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧[3]㊂(3)房地产行业融资环境2020年监管部门推出三条红线 政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大㊂根据住建部和人民银行召开的重点房地产企业座谈会的内容, 三条红线 是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍㊂三道红线全部命中,开发商不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%㊂根据这个标准,据天风证券数据,在57家主流A 股上市房企中,仅8.8%的房地产企业三条红线 均未踩中㊂房地产贷款集中管理制度要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行㊁银保监会确定的相应上限,进一步阻止了资金流入房地产业㊂3.社会层面(1)中国人口发展情况及家庭结构变化计划生育以来,中国人口出生率和自然增长率逐渐降低,2013年人口出生率和自然增长率分别为12.08ɢ和4.92ɢ,到2019年已下降至10.48ɢ和3.34ɢ㊂出生率下降使家庭有更多收入用于消费㊁投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求㊂此外,中国老龄化程度逐渐升高,青壮年劳动力数量减少,养老问题凸显㊂这对住房市场的影响既是机遇又是挑战㊂一方面, 以房养老 的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约[5]㊂(2)中国房地产消费文化及动机在中国人的传统观念里, 有房才有家㊂目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求,购房自住;利用房地产的保值性,对抗通胀,减少货币贬值带来的损失;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品,待其升值后出手倒卖㊂受这些观念影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升㊂同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动㊂4.技术层面(1)房地产数字化相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科㊁恒大等头部房企完成了数字化营销㊁数字化建造㊁数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务㊁营销系统等的效率提升阶段㊂目前房地产企业的数字化转型还存在各种问题㊂一是数字化转型路径有待探索㊂目前大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化,与真正的数字化 借助云计算㊁物联网等技术,促进平台经济㊁产业互联,还有一定产业经济全国流通经济113距离㊂这一过程的实现基于房企对数字化技术的深刻理解与把握,同时也需要一定的实践和时间的积累㊂二是现有人才与业务㊁技术不匹配㊂房地产数字化初期会闲置部分传统业务人员,但缺乏I T 技术人员,企业一时难以实现人员切换,如果这时不能做好应对,势必会导致数字化进程受阻[6]㊂(2)建筑技术与产品设计新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本㊁提升建筑质量,如新型预应力技术,它可以有效提升钢筋的张力,让混凝土在与钢筋之间黏合时,摩擦力减少,呈现混凝土浇筑的效果,同时降低了成本[7]㊂在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立㊂以恒大㊁碧桂园为代表的一类房地产企业以大规模批量复制为目标;万科研究工业化生产,率先提出 像造汽车那样造房子 ;融创则以高端精品物业开发为主[8]㊂5.环境层面房地产项目在建设施工期间产生的噪声㊁废水㊁固体废物等会对周边环境造成不利影响㊂绿色建筑可以减少能源消耗㊁降低污染排放㊂我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意㊂因此开发商大多不愿做这样 吃力不讨好 的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来 绿色建筑 将成为房地产行业的发展方向㊂6.法律层面‘中华人民共和国民法典“提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有㊁使用的用益物权,以满足生活居住的需要㊂ 居住权 的提出,意味着此后 租购并举 将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化㊁全民化发展㊂四㊁建议1.从政府角度首先,政府要加强市场监测,密切关注房地产市场各项指标变化,及时分析原因并作出预警㊁进行调控;还要严格执行调控政策,做到有规必依㊁执规必严㊁违规必究㊂其次,政府对土地㊁金融等政策进行完善㊂强化土地管理,通过控制土地供应量稳定房价;严格防范房地产金融风险,排查各方风险暴露,着力减杠杆;继续强化房地产贷款集中度㊁房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控[9]㊂第三,政府还应完善经济适用房政策,并要 租购并举,发展租赁住房,包括长租房㊁公租房㊁共有产权房等,以保障中低收入家庭基本的住房需求㊂建议扩大保障性住房供给,满足居民一般的刚性住房需求㊂2.从企业角度首先,企业应进行产品改善和升级㊂随着经济发展,人们对生活品质要求逐渐提高, 高品质 成为购房的重要标准㊂除常规的决策因素外,物业服务㊁环境绿化等也成为购房决策考量的基础条件㊂因此,能快速完成产品升级的房企,将在抢占市场上占据更大优势㊂其次,企业还应加快数字化进程, 数字经济 为全产业链赋能的时代正在大踏步到来㊂相比线下,通过直播等一对多的线上交互形式可以一次触达更多用户㊂并且在营销推广上,阿里㊁京东等线上平台有着巨大的流量优势和更强的技术实力;在购房者画像上,得益于平台日积月累的庞大消费数据,对购买能力㊁购买喜好㊁资金风险等拥有更全的维度[10]㊂基于此,中小房企若不积极提高自身竞争力,可能会逐渐淡出市场㊂五㊁总结与展望总体而言,中国房地产市场虽欣欣向荣,但其 冰火两重天 的两极化格局仍亟待改变,市场秩序需得到更好地维护㊂政府监管下,房地产企业需在收紧的调控政策和紧缩的金融环境中找到正确的道路,提高自己的核心竞争力,加强环境保护意识㊂未来,房地产行业仍将以 稳 字当头,房企将面临更大的挑战,唯有加速优化调整,方能立于不败之地㊂参考文献:[1]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J ].中国物价,2021,(2):12~14.[2]张敏.楼市政策 变奏 :沪深杭开年施压 大城市 渐成调控重点[N ].21世纪经济报道,2021-01-28(12).[3]苏志勇.一线城市发力三四线城市持续萎缩[N ].中国房地产报,2021-01-11(12).[4]赵奉军.房价和通胀百年:非对称关系存在吗?[J ].郑州大学学报(哲学社会科学版),2020,53(6):43~48.[5]黄冠.人口结构㊁生育政策调整与住房需求研究[D ].武汉:华中师范大学,2020.[6]崔霁,李晓玲.房地产数字化发展的新阶段:房企的路径与选择[J ].中国房地产,2020,(36):22~31.[7]李沐鸿.解析土木工程建筑施工技术的创新实践研究[J ].居舍,2021,(3):62~63,69.[8]杨旸舜.住宅产品标准化构建的研究[J ].住宅产业,2020,(11):103~106.[9]房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系[N ].21世纪经济报道,2021-01-11(1).[10]拥抱房地产数字化营销时代[N ].中国房地产报,2020-11-16(1).作者简介:周洁颖,大连理工大学学生㊂。
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. 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中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
2022年商业地产特征及2022年商业地产行业发展趋势分析
02
疫情对商业地产行业的影响
The impact of the epidemic on the commercial real estate industry
疫情对商业地产行业的影响
商业地产 疫情
数字化
销售额 创新
行业变革
2023年商业地产特征
疫情推动商业地产变革，2022年将走向多元化、数字化和绿色化
3. 社区商业成为新热点
随着城市化进程的加速，社区商业逐渐成为商业地产的新热点。企业将通过提供便利的服务和设施，提升社区居民的生活质量，实现商业和社区的融合。
4. 创新商业模式不断涌现
在疫情的影响下，许多企业开始探索新的商业模式，如在线购物、共享办公等。商业地产企业也将不断创新商业模式，提升自身的竞争力。
1. 零售业态持续创新
据统计，2022年全球零售总额为21.6万亿美元，同比增长4.6%，线上线下融合度不断提升。
2. 数字科技驱动升级
在疫情影响下，数字化成为商业地产行业转型的必经之路。预计到2025年，数字化市场规模将达到2180亿美元。
2023年商业地产行业发展趋势
商业地产行业分析:疫情加速行业变革
商业地产行业加速多元化发展，数字化、绿色化和多元化成为新趋势
此外，疫情还加速了商业地产行业的多元化发展。在传统的零售、办公和酒店领域之外，企业开始涉足共享经济、健康医疗、文化创意等新兴领域。例如，共享办公空间、健康诊所和艺术展览馆等新型业态逐渐崭露头角。 展望未来，2023年商业地产的特征将继续延续这一趋势。数字化、绿色化和多元化将继续成为商业地产行业的发展方向。同时，随着全球经济的复苏和消费者需求的多样化，商业地产行业将面临更多的机遇和挑战。
2024年河南省房地产市场发展现状
2024年河南省房地产市场发展现状引言河南省作为中国中部经济发展的重要地区，房地产市场一直处于高速发展阶段。
本文将分析河南省房地产市场的现状，探讨市场规模、供需状况以及政府政策对房地产市场的影响。
市场规模河南省房地产市场规模庞大，呈现出持续扩大的趋势。
据统计数据显示，截至2020年底，河南省房地产市场销售额达到X亿元，同比增长X%。
其中，住宅销售额占据了绝大部分市场份额，商业地产和办公楼市场也呈现稳定增长的态势。
供需状况在高速城市化过程和人口增长的影响下，河南省房地产市场供需状况逐渐加剧。
尽管房地产市场供应量逐年增加，但供求矛盾仍然存在。
部分一线城市或热门地区房价上涨明显，而一些二线城市或普通地区供过于求，出现库存压力。
政策影响政府对房地产市场的调控政策影响着河南省的房地产市场发展。
其中，限购、限贷、限售等措施对市场起到了一定的调控作用。
政府还加大了对房地产市场的监管力度，严禁违规开发商和销售行为，有效遏制了市场乱象，保护了购房者的权益。
持续发展趋势在未来一段时间内，河南省房地产市场发展仍将保持良好的势头。
城市化进程将继续推动市场需求的增长，房地产行业对GDP的贡献也将进一步提升。
随着政府政策的不断优化和完善，市场的健康发展将得到更好地保障。
结论综合以上分析，河南省房地产市场已经成为经济发展的重要支撑。
市场规模庞大，供需矛盾存在，政府政策发挥了积极的调控作用，市场仍然保持持续发展的势头。
未来，河南省房地产市场将进一步发展壮大，为经济稳定增长做出更大的贡献。
注意：以上内容仅为参考，具体数据和分析需要根据实际情况进行调整和补充。
房地产行业背景2023年
房地产行业背景2023年房地产行业是指以房地产开发、销售和租赁为主要经营活动的行业。
在当前经济环境下，房地产行业在国民经济中发挥着重要的作用。
本文将介绍房地产行业在2023年的背景和现状，包括市场规模、增长趋势、市场竞争等方面的内容。
房地产市场在2023年的规模预计将继续保持增长态势。
随着经济的稳定发展和城镇化进程的推进，人们对住房需求的增加将带动房地产市场的发展。
此外，政府对于房地产市场的政策支持也将促进市场规模的扩大。
房地产市场在2023年的增长趋势主要受以下几个因素影响：城镇化进程加速：城镇化是中国经济发展的重要引擎之一，随着城镇化进程的推进，城市人口的增加将带动房地产市场的需求。
政府政策支持：政府在2020年发布了一系列稳定房地产市场的政策措施，包括鼓励购房、限制投资性房地产等，这些政策的延续将进一步支撑房地产市场的增长。
经济增长：随着经济的稳定增长，人民收入的增加和购买力的提升将推动房地产市场的发展。
房地产行业的竞争日趋激烈。
在2023年，房地产开发商将面临更多的竞争压力。
为了在市场中取得竞争优势，房地产企业需要提升自身的综合实力、提高产品质量和服务水平，并注重市场营销和品牌建设。
未来房地产行业的发展将受到多种因素的影响，企业需要密切关注市场动态和政策变化，以制定适应市场需求的策略和措施，提高竞争力，并为2023年的房地产市场发展做好准备。
政府出台的房地产相关政策对行业产生重大影响。
这些政策包括国家层面的政策，如房地产税收政策、土地供应政策等，以及地方层面的政策，如房地产开发规划、限购政策等。
国家层面政策房地产税收政策：政府可能出台新的房地产税收政策，旨在调控市场，促使房地产市场更加稳定和可持续发展。
这可能包括增加房地产交易税、物业税和房产税等。
土地供应政策：政府可能对土地供应进行调整，以满足人们对住房的需求。
这可能包括增加土地供应量、提高土地使用效率和加快土地审批流程等。
地方层面政策房地产开发规划：地方政府可能制定新的房地产开发规划，以引导房地产市场健康发展。
2016-2020年房地产行业发展分析报告
2016-2020年房地产行业发展分析报告摘要本报告所分析的房地产行业是指•国民经济行业分类‣(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为72。
按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等4个子行业，见下表：房地产行业子行业分类资料来源：国家统计局一、房地产已成为中国经济直接“命脉”在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。
事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。
追溯历史，房地产之所以成为中国经济直接“命脉”，跟政策不同寻常的支持有莫大的关系。
1998年•国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知‣，和2003年出台的国务院18号文件，前者首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消了住房计划政策和保障政策，后者再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。
从此，房地产业飞速发展，到2007年达到巅峰。
2008年底，为应对次贷危机给中国带来的负面影响，政府出台了一系列刺激房地产市场消费的政策，2009年由房地产投资带动中国经济率先全球走向复苏。
2010年中国房地产业将继续保持稳定发展，这将对中国经济产生直接的影响。
二、宏观经济基本面向好2009 年我国GDP 逐季回升，1-4 季度单季分别同比增长6.2%、7.9%、9.1%和10.7%，全年同比增长8.7%。
城镇居民人均可支配收入实际同比增长9.8%，略高于GDP增速。
得益于宽松的货币政策和积极的财政政策，09 年中国经济成功实现V 型反转。
数据来源：国家统计局2006-2009年中国GDP 及其增速三、开发和投资增长情况良好2009年房地产开发和投资增长情况良好。
2009年房地产企业实际完成投资额36,231.71亿元，比2008年增长16.10%，完成新开工面积11.54亿平方米，比2008年增长18.27%，完成商品房施工面积31.96亿平方米，比2008年增长16.58%。
2016-2020年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告
编纂前 言房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。
2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。
其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。
2015年，房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
从竣工率来看，中国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率呈不断下滑趋势。
其中，2015年，竣工率仅为13.6%，为近年来历史最低。
2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。
从商品房销售比例结构来看，住宅市场一直占据绝对主力，2010-2015年，其所占市场份额一直保持在87%以上。
其中，2015年，中国房地产开发企业住宅、办公楼、商业营业用房销售比例分别为87.48%、2.27%和7.20%。
2015年，商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。
其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。
2023年贵阳房地产行业市场环境分析
2023年贵阳房地产行业市场环境分析贵阳是中国西南地区的重要城市之一，随着贵阳市经济的快速发展，房地产行业在当地也得到了迅猛的发展。
本文从市场背景、市场规模、市场竞争、政策影响等方面进行分析，对贵阳房地产行业市场环境进行分析。
一、市场背景贵阳市位于中国西南地区，是贵州省的省会，拥有近500年的历史，是中国西南地区重要的政治、经济、文化中心之一。
近年来，随着互联网、科技、旅游等领域的迅速发展，贵阳市的经济实力不断增强，成为中国西南地区重要的城市群之一。
二、市场规模截至2020年，贵阳市房地产市场规模已经达到2626亿元，其中，商品住宅成交面积达到211.18万平方米，同比增长4.3%；商品住宅成交金额达到1978.28亿元，同比增长16.7%。
同时，商业地产、工业地产、办公楼等房地产品类也得到了快速的发展。
三、市场竞争贵阳市房地产市场竞争主要集中在商品住宅市场，主要有万科、绿地、保利、金科等大型地产企业参与竞争。
此外，一些新兴地产企业如和信、合景等也加入了贵阳市房地产市场。
随着市场规模的不断扩大，竞争也越来越激烈，各大开发商在品质、价格、服务等方面不断创新，力图占据市场份额。
四、政策影响房地产行业是贵阳市重要的经济支柱，因此政府对房地产行业的政策支持非常重要。
近年来，贵阳市政府出台了一系列政策，支持房地产行业的发展。
例如，降低商品住房首付比例、推广“租购同权”政策、加强房地产市场监管等，都有助于房地产行业的健康发展。
综合来看，贵阳市房地产行业具有广阔的市场空间和发展前景，大型地产企业为主导的市场竞争格局有望在政策引导下进一步稳定。
同时，房地产企业需要在品质、价格、服务等方面继续创新，以满足不断增长的市场需求。
中国房地产以后走势分析
1、中国住宅市场以后5年，很难显现销售大量持续滞销，价钱也很难显现崩溃（崩溃概念：时刻2年以上，价钱大幅下滑30%以上）
日本房地产泡沫破裂（房价大幅下滑）出此刻85-92年，但70年代末日本已经进入城市化的后期。与日本不同，中国目前处于城市化的加速期，以后需求空间广漠。统计2000年-2021年历年新动工面积-销售面积的累计值（明白得为库存），2021年累计达到25.5亿平方米，相关于以后198亿的需求空间（中信证券测算），或相关于年销售规模达到面积11亿方，库存没有庞大到无法消化。另一个统计数据显示，截止2021年6月末，全国住宅施工面积为42.8亿方，相对年销售规模略显过大，但也没有达到无法消化的境界。
（二）库存情形
1、2021库存整体正常:房地产开发商必需维持2-3年的库存维持运营，去化压力属于正常情形
2、库存地域分化较大：一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线城市由于供给和需求失衡，供过于求的局面持续
去化时间(截止2013年11月底)
一线城市
北京、上海、深圳、广州去化时间低于10个月,去化时间短
3、作为投资者，紧密跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择（1）供小于求或供求平稳，去化趋势无忧的地域，（2）本钱尽可能低能够经受短时间调整的项目进行投资。
4、商业地产已显多余，投资商业地产要极为慎重。
一、住宅市场
（一）销售情形
1、经历了2020年和2021年的销售低迷（销售面积增速为3.38%、2.01%），2021年销售高位景气（销售面积增加17.50%，销售金额增加约30%）。
结论：
（1）区域分化明显，北京、南京、成都、合肥、长沙、青岛、南宁、厦门、海口、东莞、杭州、广州、深圳、福州等地的住宅供求比低。
（2）东莞、杭州存量较大，过去几年土地市场不景气，使得土地供给节拍全然上销售规模。
中国房地产上市公司综合实力前十及上市房地产公司发展现状及趋势分析
中国房地产上市公司综合实力前十及上市房地产公司发展现状及趋势分析随着我国城镇化进程的不断推进和经济水平的稳步提升，消费者需求更加多元，消费不断升级并持续走强，商业地产迎来新的发展机遇，房地产上市公司商业开发运营优秀企业通过优化产品结构和业态组合适应消费需求升级，打造具有文化特色的商业地产，并凭借自身的商业开发管理及运营能力，输出管理与服务，加速布局扩张，投资价值彰显。
华润置地致力于打造端到端运营能力、引领新时代需求的新零售能力，以资本运作能力为推进器，通过多元化方式挖掘增量及存量商业地产的商机，既重发展规模，又重质量效益，成为房地产上市公司商业开发运营优秀企业，并位居榜单第一；龙湖集团排名第二。
宝龙地产提高商业管理的组织能力，实现商业管理的跨越式发展，同时持续坚持客户导向方针，注重客户体验，打造有“爱”商业空间，围绕商业数字化，继续探索科技赋能“新商业”战略落地实施，进一步完善商业资产管理体系，位居榜单第三。
富力地产、瑞安房地产、金融街、中国奥园、首创置业、中国金茂、世茂股份排名第4-10名。
大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的总资产均值和净利润均值分别为7829.8亿元和235.0亿元，分别是同期大陆在港上市房地产公司3.5倍、3.4倍，每股收益（EPS）均值也达到 2.4元，是同期大陆在港上市房地产公司均值的 2.8倍，综合实力凸显。
2019年，综合实力TOP10企业紧跟行业发展趋势，加快主营业务发展的同时，致力于美好生活的打造，推动综合实力持续提升。
例如，碧桂园“以人民对美好生活的向往为奋斗目标”，不断提升产品品质，实现房地产开发主营业务的稳定增长，稳居行业领先地位，2019年年末总资产和净利润分别达到19071.5亿元、612.0亿元，增幅分别达到17.0%、26.1%。
除此之外，综合实力TOP10企业紧抓行业资源整合机遇，通过吸纳优质资源来推动企业规模和效益的提升。
如融创中国以152.69亿元收购云南城投集团持有的环球世纪、时代环球各51%股权，全年收购额超过400亿，助推企业总资产规模达到9606.5亿元，同比增长34.1%。
中国商铺产业发展现状及发展前景分析
中国商铺产业发展现状及发展前景分析商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。
广义的商铺不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。
一、商铺产业发展现状受全国商业营业用房库存较高，电商冲击大导致需求不足，供过于求的矛盾不断加剧等影响，我国商铺开发投资总额持续下降。
截至2020年底，全国商铺开发投资总额13076.1亿元，较上年减少149.8亿元，同比下降1.13%。
分省市看，全国商铺开发投资额排名前十的省市分别是广东省、江苏省、四川省、浙江省、山东省、安徽省、河南省、湖南省、上海市、云南省，其中，广东省商铺开发投资额1468.6亿元，居全国首位；江苏省商铺开发投资额1019.7亿元，四川省商铺开发投资额828.7亿元。
受新冠疫情影响，我国商铺施工面积大幅度下降。
截至2020年底，全国商铺施工面积93198万平方米，较上年减少7191万平方米，同比下降7.16%；随着疫情得到控制，我国商铺施工面积有望实现正向增长。
2016年以来，全国商铺新开工面积呈逐年下降趋势。
截至2020年底，全国商铺新开工面积18012万平方米，较上年增加924万平方米，同比下降4.88%，降速趋缓，表明商业营业用房去库存成效逐渐显现。
《2021-2027年中国商铺行业市场竞争现状及发展趋势分析报告》数据显示：2017年以来，我国商铺竣工面积持续下降，尤其受疫情影响，商铺竣工面积大幅度减少。
截至2020年底，我国商铺竣工面积8621万平方米，较上年减少2193万平方米，同比下降20.28%。
受开发商普遍饱和式供给商铺及电商的冲击，我国商铺销售整体表现去库存化周期长，商铺市场需求受到较大冲击。
截至2020年底，我国商铺销售面积9288万平方米，较上年减少885万平方米，同比下降8.7%。
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2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告
1、中国商业地产投资：占比趋于下降
商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。
我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。
购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。
2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。
2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。
2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。
商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降
2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。
新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战;
根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。
2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。
3、中国商业地产土地市场：成交面积下降
商业地产土地市场方面，2019年，全国300城商办用地成交规划建筑面积2.2亿平方米，同比增长0.6%;2020年1-6月，全国300城商办用地成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%，下降幅度较大。
4、中国商业地产前景仍然利好
商业地产已进入存量时代，商业地产投资的下降趋势是必然的，新冠疫情的爆发进一步冲击商业地产发展，但与此同时危机中也意味着转机，未来商业地产将通过进一步加强精细化运营，积极适应市场进行转型升级，长期来看，商业地产的前景仍然利好。