2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法
[工程类试卷]土地估价师(土地估价理论与方法)历年真题试卷汇编2及答案与解析
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土地估价师（土地估价理论与方法）历年真题试卷汇编2及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )（A）正确（B）错误2 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )（A）正确（B）错误3 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )（A）正确（B）错误4 宗地甲的单位面积地价为650元／m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元／m2，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )（A）正确（B）错误5 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )（A）正确（B）错误6 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )（A）正确（B）错误7 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )（A）正确（B）错误8 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )（A）正确（B）错误9 基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
10 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年。
调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩。
假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元／亩。
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19--36第四部分土地估价方法第二章收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。
二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
历年土地估价师考试真题及答案解析(2000-2010)
历年土地估价师考试真题及答案解析（2000－2010）.table{border-left:1px #99CCFF solid;border-top:1px #99CCFF solid} .table td{border-right:1px #99CCFF solid; border-bottom:1px #99CCFF solid; text-align:center;FONT-SIZE: 12px; COLOR: #000000; LINE-HEIGHT: 22px; FONT-FAMIL Y: ‘微软雅黑’}1994-2010年土地估价师历年真题（各科目）环球网校隆重推出土地估价师考试课程（超值精品VIP套餐助您一次取证！）相关推荐：2014年土地估价师报名时间| 准考证打印| 考试时间| 成绩查询| 证书领取土地管理基础与法规2010年2010年土地估价师答案：土地管理基础查看详情2009年2009土地估价师真题：土地管理基础与法规查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：土地管理基础查看详情土地估价实务2010年2010年份土地估价师考试真题：土地估价实务查看详情2009年2009土地估价师考试答案：土地估价实务查看详情2007年2007土地估价师考试试题：估价实务基础查看详情理论与方法2009年2009年土地估价师答案：土地估价理论与方法查看详情2008年2008土地估价师真题：理论与方法查看详情案例与报告2009年2009土地估价师考试答案：土地估价案例与报告查看详情2008年2008土地估价师考试试题：土地估价案例与报告查看详情估价相关知识2009年2009土地估价师真题：土地估价相关知识查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：估价相关知识查看详情不断更新中......敬请期待！！无忧考网土地估价师考试频道相关推荐：土地估价师考试时间| 准考证打印时间| 考试真题| 模拟试题| 考试大纲一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
剩余法(一)土地估价师理论与方法
一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
了解：剩余法的应用领域。
(三)考试范围1．剩余法概念2．剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4．最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目5。
开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6．开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法7．利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9．土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10．剩余法适用范围二、内容精选剩余法一、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。
为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。
即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。
二、剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
2021年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析
2021年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（10）某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。
贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?(一)审题(1)明确题目要求。
本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。
(2)了解有关资料。
本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。
了解这些内容有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。
如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。
(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。
与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。
2．解题思路采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值。
土地估价师《土地估价理论方法》试题集
土地估价师《土地估价理论方法》试题集土地估价师《土地估价理论与方法》试题集一、判断题(共10题,题号1~10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂”√”,错误涂”x”。
每题1分,共10。
判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
(√)出处:(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析:土地是地球表面具有固定位置的空间客体,具有立体的垂直剖面,它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
(√)出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析:在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中,例如土地征收、拆迁等,需要对土地附着物进行评估。
所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时,由于税费是一种必须的支出,并不参与利润产出,所以成本计算时不计算利息。
(×)出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析:在成本逼近法中,投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时,投资者贷款,需要向银行偿还贷款利息,利息应计入成本;投资者利用自有资金投入,等于将自己的银行存款取出,损失了利息,从这种意义上看,也属投入,也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度,所以采用剩余法估价中,确定土地最佳开发利用方式时,最重要的是选择最佳建筑容积率。
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土地估价师考试：土地估价分析（一）
⼟地估价分析
(⼀)分析确定⼟地估价技术思路的原则
⼟地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的⽬的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采⽤多种⽅法进⾏校验，这样才能保证⼟地估价结果的相对准确性。
1．考虑估价⽬的
不同的估价⽬的，对应的评估结果内涵不⼀致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽⼀致。
2．考虑估价对象状况
估价对象的不同状况，所适⽤的⽅法应有不同。
⽐如收益还原法等，要求以持续使⽤为前提，对评估基准⽇时估价对象不可能持续⽣产或使⽤的标的是不适⽤的。
3．考虑市场发达状况
市场的发达状况决定是否适⽤市场⽐较法、剩余法、收益还原法等。
只有市场上有⾜够相似或相近的案例，才能从市场反应⾓度认知⼟地的价值。
4．多种⽅法相结合
⼟地的价值⾼，常常评估⾯积⼤，总价值也⼤，所以在评估中⼀般要求⽤两种以上的⽅法，从不同的⾓度考证⼟地的价值。
5．考虑现有资料情况
巧妇难为⽆⽶之炊，因此在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，⽐如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采⽤基准地价系数修正法。
2000年全国土地估价师资格考试土地管理基础试题-土地估价师土地管理基础与法规试卷与试题
）。[0.5分]-----正确答案(D)
33. 某块土地在利用中所用资本和劳动的变量投入成本与其收益相等的点正是该宗地的（ [0.5分]-----正确答案(A) A 集约边际 B 粗放边际 C 无租边际 D 增租边际
）。
34. 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技用地土地使用权出让的最高 年限为（ ）。[0.5分]-----正确答案(B) A 40年 B 50年 C 60年 D 70年
）负责。[0.5分]-----正确答案(A)
41. 以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益应（ [0.5分]-----正确答案(B) A 由房屋所有权人与国家按约定比例分配 B 上缴国家 C 由房屋所有权人与房屋租赁人按约定比例分配 D 全部归房屋所有权人
）。
42. 对国有企业改革涉及的土地使用权，下列（ ）经批准可以采取保留划拨方式处置。[0.5分]-----正确答案(B)
47. 地籍按功能可分为（ ）。[0.5分]-----正确答案(B) A 初始地籍、日常地籍 B 税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C 城镇地籍、农村地籍 D 常规地籍、数字地籍
48. 初始土地登记工作可分为五个阶段，其中最基本的环节是（ A 申报 B 权属审核 C 地籍调查 D 注册登记，颁发证书
）。[0.5分]-----正确答案(B)
37. 下列税种中，属于资源税类的为（ A 城镇土地使用税 B 土地增值税 C 房产税 D 营业税
）。[0.5分]-----正确答案(A)
38. 国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以（ A 出让 B 授权经营 C 保留划拨土地 D 以上都不对
）方式处置。[0.5分]-----正确答案(A)
土地估价理论与方法真题2000年 含答案解析
A．对外交通便利度 B．商服繁华影响度 C．路网密度 D．人口密度
48．在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均
有影响，影响分值分别为 50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功
能影响，影响分值分别为 20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。
A．94 B．75 C．74 D．70
49．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。
A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧
50．( )不可作为划分土地定级单元的界限。
A．河流 B．铁路线 C．土地权属界限 D．多功能干道
51．土地定级中影响因素权重是指各因素对评估对象的( )。
A．存在着土地所有权的不同主何社会制度下都存在地租
C．存在着国家所有和集体所有两种所有制形式
D．土地是重要的生产要素
40．根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。
A．地租是土地所有权借以实现的经济形式 B．土地价格是地租的资本化
C．土地价格是土地价值的货币表现 D．一切地租都是剩余价值
70．剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于( )。 A．房地产开发项目可行性分析 B．房地产纯收益估测 C．评估建筑质量 D．物业管理评估 71．凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。 A．经济师 B．会计师 C．规划师 D．土地估价师 72．运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受( )的限制。 A．土地收益 B．市场变化 C．城市规划 D．开发前景 73．某地块 1997 年 11 月 25 日的地价为 2000 元/m2，1997 年 11 月 25 日至 2000 年 11 月 25 日该地区的地价上涨了 15%(其他情况不变)，则该地块 2000 年 11 月 25 日的土地价格 为( )元/m2。 A．2600 B．3042 C．2900 D．2300 74．成本逼近法主要适用于( )的估价。 A．商业用地 B．住宅用地 C．写字楼用地 D．工业用地或新增建设用地 75．按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( ) 的基础上，确定其成交地价。 A．基准地价 B．标定地价 C．政府最低限价 D．宗地评估价 76．成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=[土地取得费+( )]×投资回报 率。 A．土地开发费 B．税费 C．土地开发费+税费 D．土地开发费+税费+利息 77．临街宗地的接近街道部分的地价通常( )远离街道部分的地价。 A．高于 B．低于 C．等于 D．约等于 78．对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较 法等评估出建筑物的价格。 A．重建成本 B．重置成本 C．建筑成本 D．成新度 79．在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是( )。 A．设施的分布、设施的保证率 B．投入的物化劳动量 C．设施的齐备程度、设施的服务水平和设施的保证率 D．设施的先进程度 80．某排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物 折旧情况属于( )。 A．物理折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．物质折旧 81．建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。 A．原始价值的摊销 B．原始价值的回收 C．价值的减价修正 D．折余价值的差额 82．在城镇土地定级中，衡量公交便捷度的指标主要有( )。 A．公交车流量、公交线路数 B．公交车流量、公交线路数、公交站点数 C．公交车站的起始位置 D．公交行驶方向、公交工具、公交流量 83．现有一建筑物为砖混结构，建筑面积为 1000m2，1990 年 11 月 1 日建成。目前与 该建筑物类似的建筑物重置价 2000 元/m2，耐用年限为 50 年，残值率为 2%，则采用平均折 旧法计算该建筑物在 2000 年 11 月 1 日的现值为( )万元。 A．197 B．161 C．160 D．150
土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案
土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案1、单选有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项（江南博哥）费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为()元。
A．18000B．8934C．22500D．22634正确答案：D参考解析：因为该宗地各项费用投入符合一般水平，则使用成本逼近法计算，土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费利怠可采用以整个开发期为基数，计息期为开发期一半，则有2、多选市场比较法估价需具备的条件是（）。
A.同一供求范围内B.估价时点的近期C.有较多类似土地的交易D.所处的地区房地产市场较活跃E.房地产交易发生较少的地区正确答案：A, B, C参考解析：市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。
3、单选市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的（）。
A.完全相同的土地交易B.类别多样的土地交易C.类似土地的交易D.典型的土地交易正确答案：C参考解析：运用市场成本法进行估价，需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似土地的交易。
4、多选一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。
A.社会B.经济C.政治D.环境E.文化正确答案：A, B, C, D5、单选采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的()求取。
A．宗地内外开发投入的费用总和B．宗地内外受益分摊的开发费用总和C．宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费D．宗地外受益分摊的开发费用正确答案：B参考解析：该题是成本逼近法中计算土地开发费用的考点，对于一般地区来说，可以根据投资开发分摊的情况来区分，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。
00年土地估价师考试土地估价实务真题答案
0年土地估价师考试土地估价实务真题答案答案：第一部分综共计算题题 1 计算结果可抵押贷款额 5924．43 万元题 2 计算结果最正确的结果是HA01 、HA04 两个比准价钱的简单算术均匀数，地价为 924.52 元／平方米； HA01 、HA03 两个比准价钱的简单算术均匀数也可，地价为 906.33 元／平方米。
第二部分事例综合剖析1、答题重点（1）简单算术均匀法。
（2）加权均匀法。
（3）直接取市场比较法的评估结果。
（4）以市场比较法评估结果为主，以利润复原法做适合减价修正。
2、答题重点（1）采集的资料包含：①国家或当地当前征地赔偿、布置赔偿以及地上附着物赔偿标准文件；②当地土地开发花费、市政设备开发花费或市政基础设备配套费的收取标准；③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；④土地出让金或土地增值利润资料；⑤国家或当地市场的利率水平；⑥市场或行业均匀利润率或投资回报率。
（2）基本步骤：①求算土地获得费 (或分别求算土地赔偿费、布置补贴费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等 )；②确立土地开发费；③计算利息；④计算土地开发利润；⑤计算土地增值利润；⑥计算有限年期土地使用权价钱。
3、答题重点（1）不一样点：①A 宗地的处理方式是由公司获得土地使用权，土地使用者为公司而非股份公司，公司与股份公司是土地租借关系，由股份公司向公司支付租金；②B 宗地的处理方式是国家作价人股，国家拥有国家股，土地使用者为股份公司。
（2）从产权关系和经济关系说明对国家、国有公司、股份公司的利害：A宗地的处理方式：①对国家而言，国家作为土地全部者，能够一次收取土地利润，风险较小，但不可以获取出让后的土地增值部分；②对公司而言，能够获得完好的土地使用权，获取较稳固的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，不可以获取完好的土地使用权，不用一次性支付数额较大的出让金，只要每年支付租金。
B宗地处理方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分成，和公司共同肩负经营风险，国家不可以一次性收取土地利润；②对公司而言，不可以获取土地使用权，不用一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，能够获取完好的土地使用权，能够不用一次性支付数额较大的出让金，但增添了国家股本。
土地理论强化考题讲析2-土地估价师土地估价理论与方法试卷与试题
C 9．54％ D 10．21％
14. 某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期 50年，容积率1．5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比 待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地 价格为（ ）元／平方米。
）。
39. 应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是（ A 该宗土地规划许可的用途 B 该宗土地规划的容积率和建筑密度 C 该宗土地开发周期 D 该宗土地开发完成后房地产可能的售价
）。[1分]-----正确答案(A)
40. 某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2％，该类地产的土地还原率为6％，则该宗地产无限 年期的收益价格为（ ）万元。[1分]-----正确答案(C) A 312．5 B 416．7 C 625．0 D 1250．0
25. 土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于（ A 市场资料 B 土地交易双方 C 土地估价师 D 土地供求状况
）。[1分]-----正确答案(B)
26. 《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定： “地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随 之抵押，但承租土地使用权只能按（ ）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。” [1分]-----正确答案(C) A 市场租金及租期 B 合同租金及租期 C 合同租金与市场租金的差值及租期 D 合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率
34. 下列（ ）条件发生时，将导致相应用途的地价上升。[1分]-----正确答案(A) A 住宅区内道路禁止货车通行 B 住宅区旁建设铁路线 C 写字楼旁建设大型娱乐场 D 工业区地下水过量开采而产生地面沉降
土地估价师考试真题 (3)
土地估价师考试真题考试概述土地估价师考试是评定估价师专业技术水平的重要考试之一。
通过此考试，可以评估考生在土地估价方面的知识、能力和技巧。
本文将提供几个真题作为样例，以帮助考生了解考试内容和形式。
考试内容土地估价师考试主要涵盖以下知识点： 1. 土地估价理论与方法 2. 土地估价实务 3. 土地估价法规与政策真题示例题目一一块农田面积为5000平方米，位于市区外，周边有工厂和住宅楼。
请根据以下信息，估算该农田的市场价值： - 市区内同等面积农田的平均市场价值为每平方米5000元； - 周边工厂和住宅楼的存在对该农田价值的影响系数为1.2。
解答：该农田的市场价值可以通过以下步骤计算： 1. 计算农田的基准市值：5000平方米 * 5000元/平方米 = 2,500,000元； 2. 根据影响系数调整市值：2,500,000元 * 1.2 = 3,000,000元。
因此，该农田的市场价值为3,000,000元。
题目二某城市一块土地的年租金为15万元，折现率为8%。
请计算该土地的土地租赁价值。
（提示：土地租赁价值 = 年租金 / 折现率）解答：该土地的土地租赁价值可以通过以下步骤计算： 1. 计算年租金 / 折现率：15万元 / 8% = 187.5万元。
因此，该土地的土地租赁价值为187.5万元。
题目三某市场上有一块商业用地，面积为3000平方米，已出租给一家超市连锁店，租期为10年。
根据市场调研数据，租金年增长率为3%。
请计算该商业用地的土地经济价值。
（提示：土地经济价值 = 年租金 * （1 - 折现率 ^ 租期）/ （1 - 折现率））解答：该商业用地的土地经济价值可以通过以下步骤计算： 1. 计算年租金增长率：3% / 100% = 0.03； 2. 计算折现率：假设折现率为6%，即0.06； 3. 计算年租金：假设最初年租金为30万元，则第二年年租金为30万元 * (1 + 0.03) = 30.9万元； 4. 计算租地经济价值：30万元 * (1 - 0.06^10) / (1 - 0.06) ≈ 247.414万元。
土地估价师考试理论与方法详解
第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低.对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式.我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格.与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题:判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
［r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。
现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先,土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态.8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大.9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格.(1）按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合,包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格,或说为卖断价格.土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格.同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格.例题：土地权利是多个权利的集合，包括土地的[ ]等。
土地估价师《理论与方法》：土地市场理论
土地估价师《理论与方法》：土地市场理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为__。
A．路线价区段B．标准宗地C．类似区域D．比较宗地2、是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
A：经济地租B：商业地租C：理论地租D：垄断地租E：时间因素3、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的。
A：一般因素B：个别因素C：区域因素D：特殊因素E：时间因素4、《土地利用年度计划管理办法》规定，县级以上地方人民政府__部门应当建立土地利用计划管理信息系统，实行土地利用年度计划台账管理，在建设用地审批的规划审查过程中确认并根据批准情况及时核销计划，对计划执行情况进行登记和统计，并按月上报，作为计划执行跟踪和监督的依据。
A．国土资源管理部门B．建设管理部门C．规划管理部门D．房产管理部门5、土地权利证书不包括__。
A．国有土地所有证B．集体土地所有证C．集体土地使用证D．土地他项权利证明书6、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。
A．编制土地开发规划方案B．土地开发的可行性论证C．开发区的总体布局与功能分区D．小区规划设计E．土地勘测调查和社会经济情况的调查7、我国现阶段为了保证耕地供求平衡，就要。
A：尽力解决耕地不断减少问题，提高土地生产率B：为保护农产品价格，适当减少耕地数量以维护农民的利益C：大力开展退耕还林，占用好耕田以发展生态林D：加强用地管理，尽可能多地设立工业开发区以促进国民经济的发展E：时间因素8、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。
【2002年考试真题】A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：时间因素9、农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税按规定税额__征收。
A．减半B．1倍C．2倍D．3倍10、占用或征用经济林、薪炭林及其采伐迹地面积__公顷以上的，由国务院主管部门审核。
工程类试卷土地估价师土地估价实务基础真题试卷及答案与解析
2000年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。
无计算过程、只有计算结果的不得分。
计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。
单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。
1 某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资料如下。
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。
另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
2 C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。
土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。
请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
(1)案例资料。
注：①开发程度说明。
*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。
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2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法
2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者：佚名
时间：2009-3-30
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2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法
.土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。
2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。
3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。
4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。
5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。
6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。
7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。
8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。
9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。
0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。
1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。
2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。
3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。
4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。
5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。
6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。
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