复星地产资本战略分享

对资金流动性有更高的要求，保险资管相对保守，通常产品须有固定回报。
由于资金量大，对于优质物业，险资倾向于全部购买，而不希望仅参股合作。
7
大事记 目录
涉房限制政策频出
Байду номын сангаас
2016年以来，国家政策频出，一行三会及发改委、上交所、深交所频频发文，房企融资遭到一 行三会的联合围堵，资本市场的逻辑在悄然发生变化。 基金 4号规范：私募资产管理计划不得投资于16个热点城市普通住宅地产项目（以委贷、嵌套信托、 名股实债等方式），“三条高压线”：不论是否为热点城市，私募资产管理计划/基金不得用于 支付土地款、补充流动资金、发放首付贷。投资 方向：股权投资、非普通住宅项目。 保险 2016年6月，保险新八条底线：禁止发行“资金池”产品；禁止发行“嵌套”交易结构产 品；… … 信托 • 2017年信托公司现场检查要点明确， 限制通道类业务（不得为其他行业金融机构发行的资管 产品提供通道业务） • 企业债暂停（发改委：严禁商业性房地产项目企业债融资） • ABS监管收紧（尤其是购房尾款ABS） • “四三二”条件管控
投资偏好
收益要求
>12% >10% >12% >8% 9%-12% 9%-12% 9%-12% 9%-12% >7% >7% 高于银行和险 资 8-12% >15%
资产管理
股权+债 险资出资成本低，但监管严，只能投商办且 权 需4证；资金池出资灵活性高，但成本高 股权+债权 重点投资海外开发类项目，看重资产回报率 股权 开发和商办项目，需要操盘权或控股权
保险
机构
中国人寿 泰康 安邦 人保 东方资产 华融国际 长城资产 信达资产 合众资管 长城人寿资管 兴业国信资管 平安资产 东方藏山 金茂
投资类型
全资购买 小股大债 全资购买 债权 股权+债权 股权+债权 股权+债权 股权+债权 纯债 纯债 股权+债权
四大资产
投资中心城市核心稀缺物业、具有稳定收益 的成熟物业及预期收益较高的机会型物业 有稳定出租现金流，债类投资优先于股权 商办及酒店 仅对商办类项目提供债权融资，需4证 重点城市商办 重点城市商办 重点城市商办 重点城市商办 商办，单体项目不超过30亿 商办，投资金额不超过单体项目的75% 国内投资范围较广
开发商
泰禾
旭辉
股权
股权
开发项目为主，需要操盘权或控股权
开发项目为主，需要操盘权或控股权
6
大事记 目录
保险出资优缺点
优点： 资金投资周期较长，成本相对低，回报率要求不高，现金流稳定； 保险公司拥有充足的资金量，可有效补充企业的现金流，缓解债务压力； 资金风险较低，安全性高； 保险公司具备先进的资产管理、风险管理等优势，可与房地产企业产生协同效应。 缺点: 保险资金运用监管严格，其投资比例、规模、放款时间节点等均有严格的条件和程序， 缺少灵活度； 保险资金对投资标的有严格要求，如国家/城市能级限制、公司评级要求、土地性质要求 等，投资范围有限；
总部对接
张晴晴 杨冰轩 张晴晴
陈为根
复保 孟浩/周仁 永安 顾勇/吴琪升
张晴晴、杨欢、印樱
国内大宗及投资审核
复地存量
各产品线及城市公司营销
集团和地产板块财务、税务
魏子敏、康若澜
赵奕
9
THANK YOU!
感谢聆听
10
策源股份
星健资本的孵化
同时，资本市场部也将协助收购公募平台，如海外REITss平台、上市募资平台等，实现资 产的证券化，增强流动性，提示复星整体评级，从而降低资本市场融资成本并获取更多资 金用于新投资。 资产 公募平台 证券化产品 释放资本金 配置新资产
5
大事记 目录
买方投资人梳理
目前市场环境下，三大监管机构有着不同的监管措施和限制政策，不同类型的机构投资逻辑差 异很大；同时，由于投资策略与资产配置的需求不同，同类机构也存在不同的投资偏好，收益 回报要求也各有差异。 类别
区域及产品线人员
梁雅娜 Eduard Otero-Molins Scott O'Donnell 港办、Kirk Yip Harumi Kadono 王一非 马超 王一非 Tanya Scheila Lofrano Apurva Muthalia 各产品线CFO
体系内资方
葡保 William Mai TC Advisory 王惜真 法国PAREF平台 鼎睿 Desmond Yu 恒利 姜浩/谢超
总结：面对政策频出的房市场环境，投资团队需要将“买”的标的，与新环境下“卖”的交易 对手诉求相匹配，做好充分准备迎合现时市场主流资金的投向策略；同时在投资前期，就需要 预先与资金端对接，包括联合投资等，确保资金能够随项目匹配落地。
8
大事记 目录
资本市场人员对接
地区/城市
美国 欧洲 香港 日本 新加坡 韩国 澳洲 俄罗斯 巴西 印度 国内融资
MD分享
复星地产资本战略分享
资本市场部 曹清柏
1
大事记 目录
资本市场部策略描述
资本市场部目前主要分为三块：以境内/外融资工作为核心，建立完善的LP关系体系；依托于 投资人圈层维护，实现大宗物业交易；作为投资团队的补充，跟随市场趋势捕捉金融上市平 台的并购机会，并作为预审成员把控审核新投资风险。
资本市场部
结构化融资 基金融资 战投引入
内外部LP管理 投资者关系 股东纠纷解决
大宗物业交易 平台收购 投资审核
2
融资及LP管理
资本市场部目前覆盖境内外近百家机构投资人，涵盖中保险、资管公司、主权基金、养老金、信托、 银行、开发商等机构，服务于复星地产各产品线的结构化融资和大宗物业交易。
各类机构的投资偏好及回报要求
房地产基金
资产管理公司 信托 银行
开发商
对项目操盘权十分看重，并表需求主要在上市开发商，举牌项目中常见联合。
3
大事记 目录
大宗交易
卖，是交易实现价值的最后一环，也是投资实现资本利得和现金回流最重要的一关。
2016年，各产品线以资产交易、股权合作、结构化融资等多种形式，实现交易的总货值约 135亿元，为集团回笼净现金流约84亿元，实现净利润约27亿元。
保险公司
保险公司不动产及基础设施类投资的配置比例最高可达总资产的30%； 根据资产规模，可以100%收购、参股收购、明股实债等模式，标的地产大部分为一线或强 二线城市的商办物业，一般要求有稳定租金现金流。以基金LP形式投资，对GP资质要求严 格，需要有良好的过往纪录和较强的公司治理体系。
主要考虑存量商办物业，倾向于已大部分出租的项目，地点主要在一线和强二线城市；少部 分基金参与住宅开发项目，但合作对手限于大型开发商。 境内基金期限偏短（约2-4年）且需要有短期销售现金流；境外基金期限可略长（约5-7 年），但受到人民币贬值影响，近年来投资活跃度降低。 债类融资（四大资产管理公司收益要求≥9-10%），需要有稳定现金流或借款方流动性补足； 股权投资大部分为小股大债，保底收益+浮动carry。 债类融资为主，资金成本相对较高，需432条款，即四证齐全、30%自由资金、2级开发资 质。前几年灵活度很高，常有突破创新的方法，但今年受到严格监管。 常规开发贷、经营物业贷；结构化融资为明股实债、夹层债等，资金成本较低。
4
大事记 目录
战投引入及资本市场对接
通过内外部投资人圈层的维护，资本市场部扮演着对接金融市场的一个窗口，辅助产品线 实现战略融资，上市平台转版，轻资产平台Pre-IPO孵化等。 意义 案例
IPO转版
轻资产平台Pre-IPO战投 引入
介绍上市可以把企业融资和证券 上市在时间上分开，给企业以更 大的灵活性 促进企业进入资本市场，打开公 开的融资渠道，并有效的提高银 行授信额度
境外项目
符合大宗交易的项目
土地开发 项目 存量项目 以股权转让或在建工程转让，业态不限（但大部分建面需要可散售），一线及强 二线城市 资产或股权转让，主要为写字楼及商业综合体，最好有稳定出租现金流，一线及 强二线城市；对于没租金收益的存量项目，投资人对项目区位的要求一般局限于 核心区的项目，如一线城市的副中心，且有可能需要前几年的收益保障。
2017年，我们仍有多项优质资产可以推向市场交易，并实现复星地产投资的track record， 资本市场部也将持续与各产品线一同为项目的退出寻求合适的机构投资人，实现利润最大化。 2016年闭合交易 境内项目 复地海南惠科、复地上海浦江B2楼、复 地西安陕西建秦、星浩上海沪太路、星 浩上海西虹桥、星泓岳阳、浙商杭州新 天地、上海BFC、链家股权投资 日本公园大厦、Club Med Cefalu 2017年推进交易 星泓青岛天贸城，星浩上海真如、复 地上海浦江A2楼、复地北京通州项目、 复地杭州壹中心、 复地广州项目南塔 纽约L28、 伦敦LC、米兰项目、东京 TFT