房地产估价专升本阶段性作业3

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房地产开发与经营-形考三

江苏开放大学形成性考核作业学号姓名课程代码020025课程名称房地产开发与经营评阅教师第 3 次任务共 3 次任务江苏开放大学请务必将答案写在题后的答题纸上.一、单选题（每小题3分，共30分）1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（C ）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A、7B、10C、15D、302、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（D ）.A、评价主体的多元性B、评价目标的多样性C、评价值的不确定性D、评价方法的多样性3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是(B ）.①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案③明确评价目标④选定合适的评价方法A、①③④②B、③①④②C、④③①②D、④①③②4、以下不属于项目经理职责的是（A ）。

A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩B、建立各种专业管理体系并组织实施C、对项目目标进行系统管理D、对资源进行动态管理5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（A ）.A、建设单位B、设计单位C、施工单位D、监理单位6、以下不属于施工阶段特点的是（B ）。

A、以执行计划为主B、需要协调的内容多C、持续时间长、合同关系复杂D、影响投资的程度最大7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（B ）。

A、材料费B、现场管理费C、措施费D、机械费8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为(C）年.A.5B。

4C。

3D。

29、建筑容积率的计算公式是（D ）。

A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积B、住宅建筑面积/居住区用地面积C、住宅建筑面积/住宅用地面积D、居住区总建筑面积/居住区用地面积10、（C ）是指为房地产经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应法律责任的经纪行为。

A、房地产居间B、房地产行纪C、房地产代理D、房地产经纪二、简答题1、居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容？答：居住区规划的内容包括：①选择、确定用地位置、范围（包括改建范围）；②确定规模，即人口数量和用地的大小（或根据必建地区的用地大小来决定人口的数量)；③拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；④拟定公共服务设施的内容、规模、数量（包括建筑和用地）、分布和布置方式；⑤拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；⑥拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；⑦拟定有关的工程规划设计方案；⑧拟定各项技术经济指标和造价估算。

房地产估价师第三套《房地产估价相关知识》真题附答案

2017年《房地产估价相关知识》真题一、单选题25.根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。

A.综合平衡法B.环境容量法C.区域分配法D.系统工程法【答案】B【解析】本题考查的是城市性质与城市规模。

环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。

参见教材P12。

28.关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。

A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】C【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。

选项C错误，工程量清单计价的主要计价依据是“清单计价规范”，其性质是含有强制性条文的国家标准，清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的，每个分项工程一般包含多项工作内容。

参见教材P151。

29.宗地（宗海）代码的第一层次为（）。

A.市级行政区B.县级行政区C.地籍区D.地籍子区【答案】B【解析】本题考查的是不动产权籍图。

第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。

参见教材P169。

30.以价格为纵坐标，供给量为横坐标，当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时，其供给价格弹性系数是（）。

A.0B.0.5C.1D.无穷大【答案】A【解析】本题考查的是弹性理论。

如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条垂直于横轴的直线。

此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。

参见教材P186。

33.我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。

A.中央银行B.商业银行C.投资银行D.政策性银行【答案】B【解析】本题考查的是商业银行。

商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。

参见教材P238。

34.对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是（）。

A.投资风险较小B.投资变现能力较差C.资产稳定且便于经营D.不允许持有人向发行人请求赎回【答案】A【解析】本题考查的是投资基金类别。

建筑经济与管理（专升本）阶段性作业3（答案）中国地质大学土木工程2014年春季阶段作业

建筑经济与管理（专升本）阶段性作业3（答案）中国地质大学土木工程2014年春季阶段作业建筑经济与管理(专升本)阶段性作业3（答案）单选题(共45分)说明:（）1. 在工程施工中，由于发包人的原因不能按照约定的开工日期开工，工程师应当_____。

(5分)(A) 通知承包人，并承担承包人的损失(B) 通知承包人，但不承担承包人的损失(C) 与承包人协商，并承担承包人的损失(D) 与承包人协商，但不承担承包人的损失您的回答：A2. 在施工过程中，承包人供应的材料设备到货后，由于工程师自己的原因未能按时到场验收，事后发现材料不符合要求需要拆除，由此发生的费用应当由_____承担。

(5分)(A) 发包人(B) 承包人(C) 工程师(D) 监理单位您的回答：B3. 施工的竣工验收应当由_____负责组织。

(5分)(A) 发包人(B) 工程师(C) 承包人(D) 监理单位您的回答：A4. 在施工过程中发现地下文物，导致工期和费用增加,则承包商_____。

(5分)(A) 只能索赔工期(B) 只能索赔费用(C) 二者均可(D) 不能提出索赔您的回答：C5. 施工企业成本费用管理，着重围绕着_____、成本费用计划、成本费用控制、成本费用核算、成本费用分析与考核等5个环节进行。

(5分)(A) 成本费用结算(B) 成本费用计算(C) 成本费用目标(D) 成本费用预测您的回答：D6. 工业与民用建筑的成本核算对象，一般应是_____。

(5分)(A) 单项工程(B) 单位工程(C) 分部工程(D) 分项工程您的回答：B7. 用工序能力指数C p来判断工序能力时，若1.33＜C p＜1.67，表明_____。

(5分)(A) 工序能力过于充裕(B) 工序能力较为理想，生产正常(C) 工序能力勉强可以，需要加强管理(D) 工序能力不足您的回答：B8. 下列说法中错误的是_____。

(5分)(A) 项目经理部应设置采购部门，制定采购管理制度、工作程序和采购计划。

房地产估价(专升本)

房地产估价(专升本)单选题1. 某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为_____元/平方米。

(8分)(A) 100(B) 300(C) 600(D) 900标准答案是：A2. 采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、2 30元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为__ ___(8分)(A) 230(B) 242.5(C) 235(D) 240标准答案是：C3. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为_____(8分)(A) 建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区(B) 建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外(C) 建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区(D) 建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区标准答案是：B4. 从卖方角度看，成本法的理论依据为_____(8分)(A) 生产费用价值论(B) 替代原理(C) 效用价值论(D) 预期原理标准答案是：A多选题5. 假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有_____。

(12分)(A) 土地取得成本(B) 续建管理费用(C) 续建投资利息(D) 续建完成后房地产销售费用(E) 取得在建工程的税费标准答案是：B,C,D,E6. 下列房地产状况中属于区位状况的有_____。

(12分)(A) 位置(B) 房地产规模(C) 环境景观(D) 外部基础设施完备程度(E) 朝向、楼层标准答案是：A,C,D,E7. 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有_____。

(12分)(A) 单位比较法(B) 市场提取法(C) 分解法(D) 工料测量法(E) 指数调整法标准答案是：A,D,E8. 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。

专升本《房地产估价》-试卷-答案

专升本《房地产估价》-试卷-答案专升本《房地产估价》一、（共75题,共150分）1. 房地产要有价格必备的条件不包括（）（2分）A.有用性B.稀缺性C.有效性D.存在市场标准答案：D2. 房地产供求弹性等于‘作为因变量的经济变量的性对变化’与‘作为自变量的经济变量的相对变化’之（）（2分）A.和B.差C.积D.商标准答案：D3. 城市基准地价评估划分地价区段不包括（）（2分）A.商业路线价区段B.住宅片区段C.工业片区段D.交通路线区段标准答案：D4. 账面价值又称（）（2分）A.折余价值B.原值C.历史成本D.原始购置成本标准答案：A5. 将成本法求得的价格称为（）（2分）A.积算价格B.收益价格C.评估价格D.评估额标准答案：A6. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。

（2分）A.重建成本；B.重置成本；C.完全成本；D.重新购建价格标准答案：A7. 在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。

（2分）A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则标准答案：A8. 将收益法求得的价格称为（）（2分）A.积算价格B.收益价格C.评估价格D.评估额标准答案：B9. 估价上的折旧注重的是（）（2分）A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价格的摊销与回收C.重置价格的摊销与回收D.价值的减价修正10. 市场比较法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（）（2分）A.假设开发发B.收益还原法C.路线价法D.成本法标准答案：C 11. 残余法是依据（）价格。

（2分）A.土地收益求取土地B.建筑物收益求取建筑物C.房地收益求取房地D.房地收益单独求取房地或建筑物标准答案：D12. （）限制了估价报告书的用途。

（2分）A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价对象状况标准答案：B13. 房屋机构组成分为（）（2分）A.地基基础B.承重构件C.屋面D.顶棚标准答案：D14. 成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（）（2分）A.自然寿命B.经济寿命C.实际经过年数D.有效经过年数15. 收益法是以（）为基础的。

房地产估价（专升本）阶段性作业1

房地产估价（专升本）阶段性作业1房地产估价(专升本)阶段性作业1总分: 100分考试时间:分钟单选题1. 房地产产品具有_____特性。

(5分)(A) 位置的固定性(B) 可挪动性(C) 低值性(D) 投资的低风险性参考答案：A2. 下列哪种情况可导致房地产价格偏高_____(5分)(A) 出售方急于出售(B) 存在房地产税费的转嫁(C) 买方对所卖的房地产有特殊兴趣(D) 卖方对市场行情很不了解参考答案：B3. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下_____因素对房地产价格的影响最小。

(5分)(A) 买卖双方的学历状况(B) 买卖双方的偏好(C) 讨价还价能力(D) 感情冲动参考答案：A4. 下列控制性详细规划指标中用上限控制的指标是_____。

(5分)(A) 容积率(B) 绿地率(C) 建筑密度(D) 建筑红线后退距离参考答案：C5. 建筑物±0.000＝42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500，若室内外高差0.750米。

则该建筑物的室外地坪的绝对标高为_____。

(5分)(A) 41.750(B) 43.250(C) 0.750(D) －0.750参考答案：A6. 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以_____为前提进行估价。

(5分)(A) 保持现状(B) 装修改造(C) 转换用途(D) 重新利用参考答案：D7. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为_____。

(5分)(A) 生地价(B) 熟地价(C) 毛地价(D) 拆迁补偿安置价参考答案：C8. 房地产价格是由房地产的_____三者相互结合而产生的。

(5分)(A) 有用性、稀缺性、有效需求(B) 供给、需求、利用状况(C) 权利、租金、利率(D) 价值、使用价值、供求参考答案：A9. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看_____和安宁程度。

(5分)(A) 周围环境状况(B) 繁华程度(C) 临街状况(D) 附近是否有矿产资源参考答案：A10. 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是_____。

房地产经营与管理专升本阶段性作业3

房地产经营与管理(专升本)阶段性作业3总分: 100分考试时间:分钟单选题1. 一般来说，认知定价法所确定的价格_______价值定价法所确定的价格。

(5分)(A) 高于(B) 低于(C) 等于(D) 高于等于参考答案：A2. 土地出让地价款构成中不包括_______(5分)(A) 土地出让金(B) 征地管理费(C) 拆迁补偿费(D) 城市基础设施建设费参考答案：B3. 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。

这是依_______划分的。

(5分)(A) 房地产交易方式(B) 房地产交易顺序(C) 购买房地产目的(D) 房地产类型参考答案：A4. 根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于_______的租金。

(5分)(A) 50个月(B) 100个月(C) 10个月(D) 10年参考答案：B5. 下列不属于中介服务性收费的是：_______。

(5分)(A) 房地产咨询费(B) 房地产经纪费(C) 房地产价格评估费(D) 房地产管理费用参考答案：D多选题6. 根据转让的方式，房地产转让可分为：_____(5分)(A) 出让方式取得的土地使用权转让(B) 划拨方式取得的土地使用权转让(C) 有偿转让(D) 无偿转让参考答案：C,D7. 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权的包括：___ ____(5分)(A) 以出让方式取得的土地使用权(B) 权属有争议的房地产(C) 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产(D) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物参考答案：B,C,D8. 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：_______(5分)(A) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

(B) 持有建设工程规划许可证(C) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

国开电大房地产估价与评估(江苏)形考作业3参考答案

国开电大房地产估价与评估(江苏)形考作
业3参考答案
本文档为对江苏地区的房地产估价与评估形考作业3的参考答案，以下为各题的回答：
第一题
第一题要求分析江苏地区近年来房地产市场的发展趋势。

根据相关数据和市场调研，可以得出以下结论：
1. 江苏地区的房地产市场近年来呈现持续增长的趋势。

2. 城市化进程加快，人口流入增加，导致房地产需求上升。

3. 政府对房地产市场实施一系列调控政策，影响市场发展。

4. 高科技产业的兴起和经济发展的助推，进一步推动了房地产市场的增长。

第二题
第二题要求分析江苏地区房地产市场的供求关系。

根据相关数据和市场调研，可以得出以下结论：
1. 江苏地区的房地产市场供应量增加，但还未完全满足需求。

2. 一线城市房价上涨，使二线城市房价也受到一定影响。

3. 供应集中于经济发达城市和交通便利地区，而需求分散在各个城市。

第三题
第三题要求分析江苏地区房地产市场的价格走势。

根据相关数据和市场调研，可以得出以下结论：
1. 近年来，江苏地区房地产市场价格整体呈稳定上涨趋势。

2. 不同城市之间的价格差异较大，一线城市房价高于二线和三线城市。

3. 政府的调控政策对价格影响较大。

第四题
第四题要求分析江苏地区房地产市场的投资价值。

根据相关数据和市场调研，可以得出以下结论：
1. 江苏地区房地产市场具有较高的投资价值。

2. 经济发展迅速，市场潜力大。

3. 政府的支持政策和投资环境优越。

以上是对江苏地区房地产估价与评估形考作业3题目的参考答案，希望能对您有所帮助。

房地产估价第3阶段测试题汇总

江南大学现代远程教育2013年上半年第三阶段测试卷考试科目:《房地产评估》第7章至第10章（总分100分）时间：90分钟(浙江北仑)北仑区职工学校学习中心（教学点）批次：201109 层次：业余高起专专业：工程造价学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、对同一宗房地产而言，（ B ）A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧B．建筑物价格=房地价格-土地价格C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ C ）。

A．通货膨胀影响B．投资利息因素C．资金时间价值D．投资风险补偿3、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ D ）和长期趋势法相结合进行估算。

A．比较法B．收益法C．成本法D．路线价法4、开发商在开发某别墅区时，为了增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使别墅的价格下降，这是因为（ B ）。

A．市场不景气B．该别墅区的环境条件变差C．该别墅的单位开发成本降低D．开发商可获得满意的利润即可5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ B ）年。

(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)A．40B．43C．47D．506、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ A ）。

A．1．9%B．2．1%C．2．3%D．2．5%7、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ B ）。

房地产估价（专升本）阶段性作业4

房地产估价（专升本）阶段性作业4房地产估价(专升本)阶段性作业4总分: 100分考试时间:分钟单选题1. 为取得已利⽤城市⼟地需要向原⼟地使⽤者⽀付_____。

(5分)(A) ⼟地补偿费(B) 造地费(C) 青苗补偿费(D) 拆迁补偿费参考答案：D2. 成本逼近法构成中，_____是成本逼近法⽆法估算，这正是成本逼近法的缺陷所在(5分)(A) 征地拆迁费(B) 增值地租(C) ⼟地开发费(D) 开发利润参考答案：B3. 特殊⼯业⼚房适宜采⽤的估价⽅法是_____。

(5分)(A) 成本法(B) 假设开发法(C) 收益法(D) ⽐较法参考答案：A4. 新开发的房地产、旧的房地产、在建⼯程、计划开发建设的房地产，都可运⽤_____进⾏估价。

(5分)(A) 市场法(B) 收益法(C) 假设开发法(D) 成本法参考答案：D5. 单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采⽤_____估价。

(5分)(A) 市场法(B) 收益法(C) 假设开发法(D) 成本法参考答案：D6. 对于下列房地产，不宜采⽤假设开发法的有_____。

(5分)(A) 可改变⽤途的旧建筑物(B) 停建⼯程(C) 荒地(D) 待开发⼟地参考答案：A7. 在运⽤假设开发法时，对于最佳开发利⽤⽅式的判断，最主要的标准是_____。

(5分)(A) ⽤途(B) 规模(C) 档次(D) 建筑结构参考答案：A8. 假设开发法应计算利息项⽬中，_____⼀般不计息(5分)(A) 待开发房地产价值(B) 投资者购买待开发房地产应负担的税费(C) 开发成本和管理费⽤(D) 销售税费参考答案：D9. 下⾯关于现⾦流量折现法和传统⽅法的说法不正确的是_____。

(5分)(A) 现⾦流量折现法要求折现率既包含安全收益部分⼜包含风险部分(B) 传统⽅法计算利息，确定利息期时应考虑预售及延迟销售(C) 现⾦流量折现法从理论上讲估算结果较精确(D) 现⾦流量折现法不单独计算利息和开发利润参考答案：B10. 估价对象⼟地利⽤⽅式中的_____不受政府规划限制(5分)(A) ⼟地⽤途(B) 建筑⾼度(C) 建筑容积率(D) 建筑装修档次参考答案：D多选题11. 在假设开发法中，房地产的开发费、专业费在建筑竣⼯后的销售期内应按_____计算利息。

房地产估价作业题与答案3

房地产估价作业题与答案3房地产估价第三次形考作业讲评一、名词解释（每小题5分后）1．收益法：是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法，其计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。

2．还原成利率：就是将房地产的年纯收益还原成为价格的利率，其实质就是一种投资收益率。

3．实际纯收益：是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益。

4．趋势法：就是长期趋势法的缩写，又称作时间序列分析法、历史延展法或外推法，它就是依据一系列未知房地产价格数据，运用一定的数学方法，对未来房地产价格展开推断和推论的一种估价方法。

5．加权平均法：就是根据对待估价房地产影响程度的不同，对不同时期的房地产价格赋予相应的权数，然后计算其平均值，以此作为待估价房地产价格。

6．深度指数：又称作深度百分率，充分反映则表示距离街道深度对土地价格的影响程度。

7．标准深度：路线价是指标准深度的单位价格。

标准深度的确定，直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制。

标准深度的确定方法有两种，其一为以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，其二为根据某一路线价区段内各幅土地的平均深度确定。

8．四三二一法则：又称慎格尔法则，它就是由j.a.zangerle在其所撰的《房地产估价原则》一书中明确提出，并在估价实践中最早采用的法则。

其含义就是，将标准深度为100英尺浅普通临街地分割成以街区平行的4等份，每份为25英尺浅，然后从临街方向已经开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的20%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的10%。

二、论述题（每小题20分，涉及到具体概念的要给出定义）1．收益法的应用领域须要满足用户哪些条件？答：收益法的应用需要满足的条件包括（1）收益的可计量性；（2）收益的连续性；（3）收益的稳定性；（4）还原利率的可确定性；（5）风险的可衡量性。

房地产经营作业3

一、填空题（每空1分，共27分）1．房地产开发项目财务评价的三个重要动态评价指标为__________________、__________________、__________________。

2．工程建设项目的招标方式为___________________、___________________、___________________。

3．按计价方式不同划分，施工合同可分为________________、________________及_________________。

4．工程款支付方式有________________、_______________、________________、________________。

5．项目管理的基本职能包括__________________、__________________、__________________、__________________。

6．工程项目管理的内容包括_______________控制、_______________控制、_______________控制、_______________管理及_______________管理。

7．工程项目竣工验收的程序可分为________________及________________。

8．房地产贷款的担包方式包括__________________、__________________、__________________。

二、名词解释（每题4分共20分）1．公共配套设施建设费2．盈亏平衡分析3．标底4．抵押5．质押三、判断题（判断正误，并加以改正。

每题2分，共20分。

）1．开发商对施工项目进行公开招标时，应该授标给报价最低的投标者。

( )2．邀请招标时，开发商不仅有最广泛的选择范围，而且可以节省招标费用，提高效率，节省时间。

（）3．对开发商而言，固定总价合同操作简便，可以转嫁众多风险。

房地产估价师第三套《房地产估价理论与方法》真题附答案

2017年《房地产估价理论与方法》真题一、单选题1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

参见教材P7。

2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。

A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D【解析】本题考查的是房地产征收和征用的需要。

征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。

例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

参见教材P20。

3.下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。

房地产经营作业3答案

房地产经营作业3答案一、填空题：1、财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、动态投资回收期2、公开招标、邀请招标、议标3、总价合同、单价合同、成本加酬金合同4、预付款、工程进度款、最终付款、退还保留金5、计划职能、组织职能、协调职能、控制职能6、质量、进度、成本、合同、安全7、单项工程竣工验收、综合验收8、保证、抵押、质押二、名词解释：1、公共配套设施建设费是指居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用。

2、盈亏平衡分析，又称保本点分析。

即分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态。

3、标底是招标工作的预期价格，是审核投标报价、评标、决标的重要依据之一。

4、抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的保证。

5、质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产和权力作为债权的担保。

三、判断题：1、×2、×3、√4、√5、×6、×7、×8、√9、√ 10、×四、单项选择题：1、C2、A3、D4、C5、B6、A7、C8、A五、多项选择题：1、A、B、C、D2、A、C、D3、B、C、D4、A、B、C5、A、B、C、D六、计算题：1、项目总开发价值：（1）、销售收入=销售面积×销售单价=4000×6.5×85%×12000=26520（万元）（2）、销售税金=26520×6%=1591.2（万元）（3）、总开发价值=销售收入-销售税金=26520-1591.2=24928.8万元2、求总开发成本：（1）、土地成本（土地费用）：720万元（2）、建造成本：4000×6.5×4000=10400万元（3）、专业人员费用：10400×10%=1040万元（4）、管理费：[720+10400+1040] ×5%=12160×5%=608万元（5）、利息：○1土地费用利息：4 2.512%72011247.624⨯⎡⎤⎛⎫⨯+-=⎢⎥ ⎪⎝⎭⎢⎥⎣⎦万元 ○2建造费用/专业人员费用/管理费用利息： []()[]万元。

房地产估价(专升本)阶段性作业3

房地产估价(专升本)阶段性作业3总分: 100分考试时间:分钟单选题1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。

(5分)(A) 总费用(B) 纯收益与总费用之和(C) 总收益(D) 纯收益参考答案：D2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。

(5分)(A) 25000(B) 20000(C) 18000(D) 16000参考答案：A3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。

(5分)(A) 高于(B) 低于(C) 等于(D) 难以确定参考答案：B4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。

(5分)(A) 9910(B) 10000(C) 10100(D) 19403参考答案：A5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。

(4分)(A) 直接收益(B) 实际收益(C) 客观收益(D) 间接收益参考答案：C6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。

(4分)(A) 500(B) 800(C) 881．2(D) 980参考答案：C7. 土地收益价格的大小与_____有关。

(4分)(A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期(B) 使用价值、地租、使用年期(C) 实际纯收益、利息率、使用年期(D) 未来年总收益、总费用、使用年期参考答案：A8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。

(4分)(A) 管理费(B) 维修费(C) 保险费(D) 房屋折旧费参考答案：A多选题9. 可用于收益还原法中的原则有_____。

(4分)(A) 替代原则(B) 预期收益原则(C) 贡献原则(D) 竞争原则参考答案：A,B,C,D10. 收益还原法的理论依据主要有_____。