林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新

北京绿维创景规划设计院

编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。

绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。

一、绿维全域旅游观

林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。

全域旅游“5425”架构

全域旅游开发模型

二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构

房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

新时期的地产开发不再是开发土地和建设房屋，应该是“地产+产业+城镇化+互联网”的一个综合结构。成功的房地产开发，已经成为产业及区域发展的平台。

三、全域旅游下的文旅地产创新发展

在房产融一体化和服务整合平台的架构下，最重要的趋势是产业融合，尤其是消费服务产业的融合发展，旅文体康养商学金多产业融合的房地产综合开发，已成为当前及未来房地产开发的主流。

李克强总理强调旅游、文化、体育、健康、养老等“五大幸福产业”的是服务业引擎，新时期的文旅地产也不再是围绕着土地开发和旅游而言了。绿维创景认为全域旅游下的文旅地产创新发展，应该是以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化，形成创新地产及区域综合开发——地产是骨架，五大幸福产业和教育是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉。

休闲小镇作为特色小镇的一种重要类型，是产城乡一体化的结构，是以服务产业为依托基础的新型城镇化，是旅文体康养商学融合的地产创新，是大众旅游时代中国城镇化建设和区域综合开发的一种重要动力。休闲旅游小镇是以夜间留客为依托，通过观光吸引核、休闲业态聚集、泛旅游产业延伸、城镇化配套建设四方面的发展，实现就地城镇化的路径。是一种三区合一的综合结构，既是旅游景区，又是休闲消费产业聚集区，又是新型城镇化建设区。

全域旅游下多产业融合的文旅地产综合开发，是以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，要做好以下三方面：文旅融合、打造核心吸引中心；整合产业链经营，创造延伸发展中心；旅游要素消费业态化，构建休闲聚集中心。

四、全域旅游下业态创新的四大架构

1、全域空间整合

以自驾道、慢行道、运动道等道路系统进行串联，结合大尺度景观、服务节点、旅游产品，通过一些新的游览活动和行程组织，构建了非景区化的全域空间网络新结构。

全域旅游，关键在路！一条最美公路，可以形成全域升级！旅游道路包括：风景道、自驾道、运动道、休闲道等。它将一条普通的交通道路，转变为融合了交通、旅游观光、旅游体验、休闲度假、运动养生为一体的主题体验道。沿线上的业态，包括：

大尺度的景观节点：田园景观、自然景观、民俗村落景观、特色小镇景观

服务节点：游客集散/咨询中心、跑步中心、山地自行车运动中心、自行车租赁站、与生态厕所结合的休憩站

休闲度假点：自驾/房车/休闲营地、驿站、民俗村及民宿

软性活动组织：自驾/房车游览、自行车运动/赛事、慢跑、马拉松赛事、徒步穿越

2、四季全时

四季全时是一种基于时间方面的整合，即根据某一时间段内消费者的需求，进行主题整合，进而形成新的业态和产品。打造四季全时性的引爆核，对于全域旅游的发展至关重要！

冬季解决方案：智能温室、冰雪运动与冰雪嘉年华、温泉与水疗、庙会与民俗节庆…

春季解决方案：踏青、观花…

夏季解决方案：避暑、戏水…

秋季解决方案：观叶、采摘…

工作日解决方案：商务旅游、享老旅游、研学旅游…

夜间解决方案：夜游、旅游演艺、商街夜市、特色夜间景区及活动…

3、旅游+

旅游产业与其他相关产业进行融合，形成新的产业或业态，拓展旅游产品和市场，形成旅游产业发展的新动力和新方向，同时也促进相关产业的发展。

4、互联网+

旅游是一种移动生活方式，与互联网结合，形成一种智慧化的移动生活方式。互联网作为一切产业融合的主渠道与通路结构，互联网、物联网的盛行，线上线下联动发展，移动APP的出现与发展，都将促进旅游产业融合、旅游体验智慧化、旅游方式转变、旅游消费升级。

互联网技术的融入，催生了旅游大数据获取与分析、移动互联网+旅游、定制旅游或私人顾问、旅游O2O、虚拟旅游、智慧旅游服务及管理等新领域及形态的产生。

互联网+旅游=智慧化的移动生活

五、全域旅游下旅游十二大要素业态创新

绿维创景认为新业态是全域旅游的核心吸引力，吸引核是引爆市场的关键。全域旅游下的引爆模式，由“景区引爆”转变为景区引爆、活动引爆、乡村引爆、小镇引爆、要素引爆等综合型多样化的引爆，其中要素引爆创新尤其重要。

旅游12要素（传统基本要素：食、住、行、游、购、娱，旅游发展要素和拓展要素：商、养、学、闲、情、奇）的消费业态创新和升级，是全域旅游突破创新的关键。如何将旅游要素打造为市场引爆点，也是全域旅游创新规划和发展的重点，要用互联网+、旅游+的理念进行资源整合与创新业态培育，带给游客新鲜完美的体验的同时，充分发挥旅游业带动作用，形成“农业围绕旅游增价值，工业围绕旅游出产品，服务业围绕旅游成规模”的泛旅游产业格局。