房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊(标准化知识讲座)

房屋建筑面积的测算和共有建筑面积的分摊是人们普遍关心的问题，涉及千千万万房屋产权人的切身利益。房屋面积的大小与房屋的共有面积的分摊有很大关系。确定房屋面积的大小，一定要了解房屋面积的计算方法及房屋共有面积的分摊原则。随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋共有建筑面积分摊问题的争议有所增加。分摊面积、分摊部位的隐蔽性和复杂性给房屋买卖双方制造了些误解，尤其是个别建设方利用政策的不全面性钻空子，损害了老百姓的利益，从而迫使更多的人开始关注商品房建筑面积的测算和共有面积的分摊问题。

一、房屋面积测算和共有面积分摊的有关规定

目前，我国关于房屋建筑面积测算和共有面积分摊的主要规定包括：国家标准GB／T 17986．1—2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》；中华人民共和国建设部颁布的建住房[2002]74号文件；全国各地方政府颁布的当地的《房产测绘实施细则》。

GB／T 17986．1——2000自发布以来，对规范我国的房地产市场和房产测绘工作起到了巨大的推动作用。该标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，其中关于房屋建筑面积的测算和共有面积分摊的规定，更值得广大房屋产权人学习和了解。

二、成套房屋面积的测算

(一)成套房屋的建筑面积

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、半地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间的共有墙，套与公共部位的共有墙体，套与外墙(包括山墙的墙体)，均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影全算建筑面积，不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积，而没有顶盖的阳台则不计算建筑面积。

关于计算建筑面积的原则，计算全部建筑面积、一半建筑面积以及不计算建筑面积的房屋类型或部位，GB／T 17986．1—2000中有详细的规定。

1．计算建筑面积原则上应具备的条件

根据计算建筑面积的有关规定和原则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：具有上盖；有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2．20m或2．20m以上；可作为人民生产或生活的场所。这里的层高是指

房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋项面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

2．计算全部建筑面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m 以上部位计算建筑面积。

(2)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

⑶楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、管道井等均按自然层计算面积。

(4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(5)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

(6)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

(7)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(8)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(9)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

(10)属永久性建筑且有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。

(12)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。该规定也适用于沉降缝。

3．计算一半建筑面积的范围

(1)与房屋相连，有上盖但无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(2)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。

(5)有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

4．不计算建筑面积的范围

(1)层高小于2．20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

(3)房屋之间无上盖的架空通廊和挑廊。

(4)房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池。

(5)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。

(6)骑楼、过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷通行的部分。

(7)利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋。这里指的是在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥面，或高架桥路面，或高架路路面。如果在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，没有利用引桥桥面、高架桥路面或高架路路面作为项盖，而有自备的顶盖，则不在此规定之列。

(8)活动房屋，临时房屋，简易房屋。不是永久性的建筑都不应计算建筑面积。

(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。

(二)套内房屋使用面积

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，根据房屋的内墙面水平投影面积计算。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的净面积，以水平投影面积按以下规定计算：