房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊(标准化知识讲座)
房产面积测算及共有建筑面积分摊规则（3）
房产面积测算及共有建筑面积分摊规则（3）•(二)、下列情形不作为共有建筑面积，不分摊所在幢内相关的共有建筑面积1、作为人防工程的地下室。
2、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。
3、避难层(室)及结构转换层。
4、幢与幢之间连接的通廊。
四、共有建筑面积的分摊方法(一)、住宅共有建筑面积的分摊方法1、各套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数其中：分摊系数=幢内共有公用建筑面积/幢内各套房屋套内建筑面积之和2、多层住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如楼内各单元户数不一致时，采用多级分摊。
(二)、商住楼共有建筑面积的分摊方法1、功能区域的划分(1)根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。
(2)裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区。
(3)具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。
2、共有建筑面积划分(1)商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。
(2)服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其它共有空间列入幢共有建筑面积。
(3)专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。
(4)专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。
3、住宅部分各套房屋的分摊面积套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数其中：分摊系数=(幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积)/住宅部分各套内建筑面积之和4、商业部分各权属单元的分摊面积产权单元的分摊面积=产权单元套内面积×产权单元分摊系数其中：产权单元分摊系数=(层分摊面积+层内共有建筑面积)/层内各产权单元套内建筑面积之和层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数其中：层分摊系数=(幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积)/(商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积) 层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他为本层服务的共有建筑面积。
房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨
房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨说起房产测绘和共用建筑面积的分摊，很多人可能一头雾水，甚至觉得这简直是“天书”！其实不然，弄清楚这些事儿，你就能明白为什么有些小区的物业费那么高，而有些又那么低，差距其实就在这里，分摊的方式和方法可大有文章。
今天咱们就来唠一唠这个问题，既不枯燥，又不乏味，保证让你听得明明白白。
咱得弄明白什么是共用建筑面积。
大家都知道，房子不光是自己住的地方，楼道、楼顶、电梯间、甚至地下车库，这些地方咱也是要用的。
这些地方看似“没人住”，但其实每个住户都得承担一部分费用。
所以，共用建筑面积就指的是这些大家共同拥有的空间。
好像你和邻居们共同拥有一块花园，大家一起种花草，浇水施肥，当然也得一起分担花园的修剪和打理费用。
可是问题来了，谁来分担这些费用呢？有些小区把这些费用按照住户面积来分摊，有些则根据每个住户的实际使用情况来定，反正就是千差万别。
你以为这事儿随便怎么算就行？其实并不是的。
这些计算方式有时候可以复杂得让人抓狂，但又必须得精准、合情合理，否则大家都不愿意为“共用”这些地方掏钱，最后可能变成“人人都不愿意做的事儿”。
我们常见的分摊方式有好几种，比如说按建筑面积来分摊，按使用面积来分摊，还有按产权比例来分摊。
说到这些，可能有些人脑袋都开始晕了。
简单来说，就是看你买的房子面积大小，或者看你在整个小区里占有的产权比例，这样来分担公共部分的费用。
听起来好像都挺公平对吧？但别急，这个问题要是处理不好，可能会让你觉得“冤枉得要死”。
咱先说按建筑面积来分摊的方式。
这种方法就是直接按照你房子的总面积来算，越大的房子，分摊的费用越高。
听上去很直白，也算公平对吧？大户型的住户本来就住得多，分担更多的费用也没问题。
但问题在于，这个方法有时候会让一些小户型的住户觉得“心里不平衡”。
比如说，你家房子才60平米，结果你和人家150平米的大户一起分摊楼道、走廊的清洁费，咋一想就觉得自己吃亏了，是吧？就是按使用面积来分摊。
论房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算
论房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算摘要: 房产测量是房产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作, 文章针对房屋建筑面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行了分析。
关键词: 房产测量；共有建筑面积；共有建筑面积的分摊；分摊系数房产测量是房产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作, 有关部门先后出台了各种规则和文件来规范房产测绘市场。
为了使房产测量在技术上更加规范化,在分摊上更加科学化、合理化, 2000 年2 月22 日国家又发布了《房产测量规范》, 明确了许多条款, 对许多问题做出了规定和要求, 但仍有部分条文操作性不强, 有待商榷, 实际工作中出现的一些新情况也需要我们共同研究。
本文着重对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。
一、房产测量的几个基本概念1.1我建议大家必须弄清楚以下几个概念：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积。
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
套内建筑面积是由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积组成。
套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。
套内墙体积系指各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入共用墙体面积内。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
1.2 “2.20m 以上”的含义及其相关条文凡规范中要求屋高或高度在2.20m 以上的, 应包括2.20m。
如规范条文8.2.1.e“房屋天面上, 属永久性建筑, 层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m 以上的部位, 按其外围水平投影面积计算。
房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨
③与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等；
④按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。
（6）共有建筑面积分摊的一般原则
1、分栋原则：房屋共有建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，为本栋服务的共有建筑面积可以分摊，为多栋服务的共有建筑面积就不可以分摊。因此在共有面积分摊计算前，首先应判断该建筑物是一栋还是多栋。
关于栋的划分有以下几类形式：
①独立建筑的房屋为一栋。
②在地坪以上是多个结构独立存在且互不相通的建筑单体，即使地下室（半地下室）相连通，也应按多栋处理，即地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。
2、商住房共有建筑面积的分摊方法
住宅楼进行共有住宅面积的分摊时，首先将商业部分和住宅部分划分为两个功能区，按各自的建筑面积将全栋共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。通向住宅的楼梯均由住宅功能区分摊。
3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积的分摊比较复杂，特别是大型综合楼，他是一个多级分摊的过程。在多级分摊中，共有面积的共有关系非常复杂，是一个错中复杂的交错关系。因此需要我们有一个清晰的思路。一般分三个步骤进行：
③仅以通廊相连的房屋，可各分为一栋。
④底层（或多层）为一整体相互贯通，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。
⑤底层（或多层）以裙楼的形式连成一片，但分期规划分期建设的房屋，当其分期连接体处未相互贯通，可按分期分别分栋；同期规划同期建设，若各塔楼及其相应裙楼之间无共用的设备间、配电房、值班室、大堂、过道等公用面积的，可将各塔楼及其相应裙楼作为一栋，公用面积分摊在该栋范围内独立进行。
多功能综合楼建筑面积测算与共有建筑面积分摊
多功能综合楼建筑面积测算与共有建筑面积分摊摘要:解读了建筑面积的定义,提出了建筑面积的测算要求、测算依据和测算方法;针对多功能综合楼,就共有面积的认定、功能区划分提出了建议,并阐述了共有面积的分摊过程。
关键词:多功能综合楼建筑面积测算共有面积分摊引言测算房屋的建筑面积,是房地产测量中一项重要的工作。
它为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料;同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。
房地产面积测算,是一项技术性强和精确度要求高的工作,关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益,所以,房地产面积测算是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分。
多功能综合楼是指多种用途和建筑结构的建筑物。
多种用途如:商业、办公、住宅、会议室(厅)、饭店等;多种建筑结构如:钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构等。
对多功能综合楼进行建筑面积计算和公用面积分摊是比较常见的工作,也是各房地产测绘单位感到比较棘手的工作。
尤其是对于公用面积的分摊,感到很难做到十全十美。
1 多功能综合楼建筑面积测算1.1 建筑面积的定义及解读房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2．20ｍ以上(含2．20ｍ)的永久性建筑[1]。
对于以上的定义应从以下五个方面来理解[2]:（1）房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
也就是说房屋建筑面积是“展开面积”,是房屋各层建筑面积的总和;应从勒脚以上将房屋的外墙或柱投影到水平面上,是水平投影面积。
（2）应具备有上盖。
（3）应是结构牢固的永久性建筑。
（4）层高在2．20ｍ以上(含2．20ｍ)。
（5）是人们生产生活的场所。
1.2 建筑面积的测算要求[1]（1）基本要求建筑面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。
房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊（标准化知识讲座）
房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊（标准化知识讲座）房屋建筑面积的测算和共有建筑面积的分摊是人们普遍关心的问题，涉及千千万万房屋产权人的切身利益。
房屋面积的大小与房屋的共有面积的分摊有很大关系。
确定房屋面积的大小，一定要了解房屋面积的计算方法及房屋共有面积的分摊原则。
随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋共有建筑面积分摊问题的争议有所增加。
分摊面积、分摊部位的隐蔽性和复杂性给房屋买卖双方制造了些误解，尤其是个别建设方利用政策的不全面性钻空子，损害了老百姓的利益，从而迫使更多的人开始关注商品房建筑面积的测算和共有面积的分摊问题。
一、房屋面积测算和共有面积分摊的有关规定目前，我国关于房屋建筑面积测算和共有面积分摊的主要规定包括：国家标准GB／T 17986．1—2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》；中华人民共和国建设部颁布的建住房[2002]74号文件；全国各地方政府颁布的当地的《房产测绘实施细则》。
GB／T 17986．1——2000自发布以来，对规范我国的房地产市场和房产测绘工作起到了巨大的推动作用。
该标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，其中关于房屋建筑面积的测算和共有面积分摊的规定，更值得广大房屋产权人学习和了解。
二、成套房屋面积的测算(一)成套房屋的建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、半地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。
套与套之间的共有墙，套与公共部位的共有墙体，套与外墙(包括山墙的墙体)，均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影全算建筑面积，不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积，而没有顶盖的阳台则不计算建筑面积。
浅谈房屋面积测算中共有共用部位的认定与分摊
浅谈房屋面积测算中共有共用部位的认定与分摊2000年8月，国家标准《房产测量规范》颁布实施，自此，我国有了正式统一的房屋面积测算标准，对维护房屋产权人的切身利益，加强房地产市场管理，规范开发单位销售行为，都起到了积极作用。
但是，《房产测量规范》既然是国家标准，就不可能对房屋面积计算中的细节规定得很具体，而只能是面向全国的原则性规定，从而使得在房屋建筑面积测算中不可避免地存在一些差异，特别是对共有共用部位的认定、计算与分摊，各城市、各地区很难统一，许多纠纷由此而来。
因此，很有必要就共有共用部位认定与分摊作深入的探讨。
一、可记入分摊的共有共用部位认定《房产测量规范》中对可以分摊的共有共用部位和不记入分摊的共有共用部位有了明确的规定。
但是，在实际测算中，对某一部位是否可以列入分摊面积不易确定，一般来讲，上条所列的具体部位中，存在两类情况：纯住宅楼中的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、公共门厅、过道、套与公共建筑之间的分隔墙、外墙等部位列入分摊没有疑问，无论是测量人员，还是产权人都可以很直观地看出。
而变电室、设备间、地下室、值班警卫室、公共用房等，一是无法在设计图上判断出是否为本幢服务，尤其是物业管理用房，无法确定是本幢房屋的管理用房还是物业管理公司的办公用房；二是在房屋没有交付使用时更无法在现场判断是否为本幢服务。
三是现在城内的小区，其地下室大多相互贯通，对设计在地下室的水、电等共有设施无法以幢的概念区分。
综合楼中的所有共用部位不但存在一个是否为本幢分摊的问题，还存在一个功能区分摊认定的问题，这在下面多功能分摊中具体论述。
综合上面两点，我认为，要想对共用部位的认定做到准确，首先应从源头抓起。
开发单位在房屋规划设计时，就必须在设计图纸上，把每一处共用部位明确标示出其具体使用功能，对多功能综合楼尤其如此。
这样，在房屋建好后，只要房屋设计没有变更，测量人员只需根据房屋设计功能，把共用部位按《规范》要求分摊到各产权单元。
上海市房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则
上海市房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则随着城市化进程的加速推进，房屋建筑面积的计算及公用建筑面积的分摊规则成为了一个热门话题。
为了规范上海市的房屋建筑面积计算及公用建筑面积的分摊规则，上海市住房和城乡建设委员会制定了一系列的规定，以确保市民的合法权益。
本文将介绍上海市房屋建筑面积的计算方法以及公用建筑面积的分摊规则。
一、房屋建筑面积计算方法1.实际建筑面积计算方法：根据国家相关标准和规范，将房屋实际建筑面积分为建筑主体面积、附属建筑面积和共用建筑面积三部分。
其中建筑主体面积指的是住房的居住面积，包括起居室、卧室、厨房、卫生间等；附属建筑面积指的是住房的附属设施面积，包括阳台、露台、花园等；共用建筑面积是指住房所在楼层的公共部分，如楼梯、电梯、走廊等。
根据建筑主体面积、附属建筑面积和共用建筑面积的计算结果，可以得到房屋的实际建筑面积。
2.套内建筑面积计算方法：套内建筑面积是指住房内部的真实使用面积，不包括房屋外墙的厚度和阳台、公共走廊等公摊面积。
根据套内建筑面积的计算方法，可以得到住房的套内建筑面积。
二、公用建筑面积分摊规则上海市的公用建筑面积分摊规则主要由建设单位和物业管理单位共同制定，并得到上海市住房和城乡建设委员会的批准。
一般情况下，公用建筑面积的分摊规则如下：1.按照建筑面积比例分摊：根据建筑主体面积、附属建筑面积和共用建筑面积的比例，分摊公用建筑面积。
比例的确定应遵循公平、公正、合理的原则，不得偏袒其中一方。
2.按照居住面积比例分摊：根据住户的居住面积，按照比例分摊公用建筑面积。
一般情况下，居住面积越大，分摊的公用建筑面积也越多。
3.按照功能使用比例分摊：根据住房的功能使用情况，按照比例分摊公用建筑面积。
例如，居住的比例可以占70%，商业的比例可以占20%，办公的比例可以占10%。
总结：上海市房屋建筑面积的计算方法主要包括实际建筑面积和套内建筑面积两种方法。
公用建筑面积的分摊规则可以按照建筑面积比例、居住面积比例和功能使用比例进行分摊。
房屋面积计算及共用面积分摊讲座
3.3、幢的划分 １）、房屋建成后又扩建、翻建的，其扩建部位无论其结构与原房屋结构是否相同，只要形成整体的， 仍作为一幢。 ２）、紧密相连的房屋，不可分割的，作为一幢。 3）、连体楼：一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片。这类房屋通常本身为独立的 楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼 分别分幢。
房屋所有权人与土地使用权人相一致的 原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋 所占用的土地分属于不同使用权人的多块土 地上，且各土地使用权人的土地权属清楚， 则该房屋不能作为一幢处理。如果房屋所占 用的土地为多个土地使用权人所共有，则该 房屋应视为一幢，房屋产权性质相应也为共 有。
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（4）、有共同的共有共用设施。 “幢”的划分，对广大产权人而言，最 重要的是对共有建筑面积的分摊计算的 影响。如果房屋各部分之间没有共同的 共有共用设施，那么，无论是作为一幢 还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计 算的影响可以忽略不计。因此，如果房 屋各部分之间没有共同的共有共用设施， 则可以将各部分独立分幢。
） 行 ） 》 （ 建 房 [ 1 9 9 5 ] 5 1 7 号 原则精神与规范一致
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2、 房产面积的精度要求 房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算结果。
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不同等级精度的使用范围
面积测算的 不同房屋选用 不同地段使用的等
精度等级
的等级
级
一级
特殊房屋或产 城市的特殊地区或
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2、成套房屋不得拆零分割销售。 例如原设计的越层房屋改成两户；大户型拆成小户型； 3、阁楼不得单独销售。 阁楼一般不符合《住宅设计规范》中规定的住宅要求，即使有单独的室外楼梯，阁楼也不能 构成独立的一户。
房屋共用面积分摊规则与核算方法
房屋共用建筑面积分摊规则与核算方法1 共有共用建筑面积分摊的原则及基本规定•1.1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
•1.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用建筑面积。
与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，不得分摊到本幢房屋内。
•1.3房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。
共有共用建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。
2 共有共用建筑面积的分类原则上按共有共用建筑面积使用功能的不同，分为：a) 幢共有共用建筑面积b) 功能区共有共用建筑面积c) 层共有共用建筑面积d) 其他共有共用建筑面积3 商品房预测公共建筑面积的确认方法•向房屋建设单位索取经规划部门核准的设计平面图；•对公共部位进行标识，并作出相应说明；•依据图纸逐一校对、勘丈，并确认其使用功能；•共有共用建筑面积经测绘人员确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。
4 共有共用建筑面积的计算方法•整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有共用建筑面积。
5 共有共用建筑面积分摊的一般原则5.1分幢原则：在分摊计算前，首先应判断该建筑物是一幢还是多幢.依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）：a) 建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设；b)该建筑物的基础、结构是否为一个整体；c)该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。
d)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸；5.1.1 无地下室分幢原则•情况一：若裙房紧密相连，完全贯通，符合上述4个条件，则认为是一幢。
某市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则
某市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则背景在某市，房产交易时涉及到的建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则经常引起争议。
这篇文档旨在介绍该市的相关规定及细节，以帮助市民更好地了解相关法律法规并避免不必要的纷争。
建筑面积计算根据国家和地方的有关规定，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。
套内建筑面积套内建筑面积是指住宅内部的建筑面积，一般包括以下几个部分：•非墙体构件，如楼梯、电梯井、阳台等•应有的墙体内净面积，即扣除墙体各种开洞部分所留下的净空间后的面积•墙体内各间房室的净面积，不包括房间之间的墙体•部分公用设施配套用房需要注意的是，套内建筑面积的计算标准因地区、年代不同而有所不同。
在购房时，应仔细查看交易合同及相关规定，以避免无法预计的损失。
公摊面积公摊面积是指建筑内的公共部分和设施，包括以下几个部分：•电梯间、楼梯间、走廊、门厅、过道等公共通道•地下车库、储藏室等其他公共服务设施及通道•其他公共配套设施，如绿化、景观、基础设施等在具体计算公摊面积时，需要遵循国家和地方的相关规定，并考虑到物业服务的实际需求。
共有建筑面积分摊规则共有建筑面积是指包括所有业主共有的建筑面积。
根据国家和地方的规定，共有建筑面积的分摊原则一般如下：•每套住宅的共有建筑面积占比相同•按购房面积比例分摊具体的分摊原则需要根据具体情况来制定，例如，在小区共有的公共设施建设过程中，应明确使用情况、维护等方面的责任划分，并建立相应的管理机构或委员会。
结论在房产交易中，对建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则的了解非常必要。
本文档介绍了某市的相关规定及细节，希望可以帮助市民更好地了解相关法律法规，并在交易过程中获得更好的权益保障。
房屋共有建筑面积测算与分摊
▪ 对已进行过测绘的房屋或已办产权证的房屋，在通过规划手续对其进 行分割测绘时可只对各分户的套内建筑面积进行实测，取原测绘面积 或产权面积与各分户套内建筑面积的差值作为各分户应分摊的共有建 筑面积，按各户套内建筑面积比例分摊。
▪ 高层综合楼在标准层以上户型基本一致，电梯、楼梯相同，各层户数 不同、过道不同时标准层以上只作一个功能区。
▪ 地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一座。如果地面以上建 筑物相互独立，地面以下相互连通，共用一个地下室，且供水，供电， 消防等公共设施集中使用并且同期施工好，不论报建方式是几幢的建筑 物视为一幢建筑。如果地面以上建筑物相互独立，地上与地下建筑分期 报建，且分期施工，虽然地面以下相互连通，共用一个地下室，但地上 建筑物视为多幢建筑。地下室单独计算。在地下室中与地面以上相通的 电梯与楼梯不作为共有建筑面积进行分摊，也不分摊地下室其它共有建 筑面积。单列户室号，在勘测报告书中加以说明；如果地面以上的建筑 物有裙楼相连，共用一个地下室的建筑物视为一幢建筑，地上与地下建 筑物作为整幢建筑物来处理。
▪ 一幢房屋的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走 廊，
房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则
上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则新华网（2003-05-20 10:16:01）来源：房地产时报关于印发《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》的通知为规范上海市房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共有建筑面积，维护房地产市场秩序，依法保护消费者权益，上海市房屋土地资源管理局依据《房产测量规范》及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等技术标准，结合本市房屋建筑面积管理的具体实践修订了《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（以下简称《规则》）。
并就有关问题通知如下：一、《规则》适用于上海地区所有新建房屋和存量房屋的面积计算。
按《规则》计算的测绘成果是房地产权属登记的依据。
二、在《规则》实施前已进行房屋建筑面积计算及分摊计算的，除有明显违规或确系计算错误的，应维持原来的面积计算成果。
据此办理的房地产权证亦不做变更。
三、《规则》发布之日起原计算规则（沪房地籍［1996 ］489 号）停止执行。
在此之前房屋土地测绘部门已按原计算规则预测过房屋建筑面积的，房屋土地测绘部门实测（复测）时，仍可按原分摊办法执行。
上海市房屋土地资源管理局二○○三年四月二日建筑面积计算规则一、一般规定l.房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
2.房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高 2.20 米（含 2.20 米，下同）以上的永久性建筑。
3.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
4.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
5.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0 米以上计算。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
6.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。
某市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则
某市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则随着城市化进程的不断推进，房地产市场也在蓬勃发展。
购买房屋是人们一生中的大事，而了解房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则对于购房者来说至关重要。
本文将对市的房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则进行详细介绍。
首先，我们来了解一下房屋建筑面积计算的一般原则。
在市，房屋建筑面积的计算通常包括以下几个部分：套内建筑面积、公摊建筑面积和私摊建筑面积。
套内建筑面积是指房屋内部实际可使用的建筑面积，包括房屋内部的各个房间、走道、厨房、卫生间等。
套内建筑面积是购房者购买房屋时需要考虑的主要因素之一公摊建筑面积是指各个业主共同共有的建筑面积，包括楼梯、电梯间、门厅、走廊等一些不属于具体住户私有的区域。
公摊建筑面积的计算通常由开发商根据相关规定进行，并在购房合同中明确注明。
私摊建筑面积是指购房者独自享有的一部分共有建筑面积，包括后花园、露台等私人使用的区域。
私摊建筑面积的计算也由开发商根据相关规定进行，并在购房合同中明确注明。
在市，根据相关规定，购房者购买的是不动产中的一部分，即不动产分割的一些单位。
在买房时，购房者需要支付的费用是购房者所购买单位的建筑面积与总面积的比例乘以总价。
而公摊建筑面积费用一般会根据购房者所购买单位的建筑面积与总面积的比例来分摊。
另外，需要注意的是，市对于房屋建筑面积计算和共有建筑面积分摊规则的具体细则可能会根据不同的地区、不同的开发商、不同的楼盘而有所不同。
购房者在购买房屋前应详细阅读相关文件，了解具体规定，确保自己的权益。
总结起来，市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则包括套内建筑面积、公摊建筑面积和私摊建筑面积。
购房者购买房屋时需要根据自己所购买单位的建筑面积与总面积的比例来支付相应的费用，同时还需要根据比例来支付公摊建筑面积费用。
购房者在购房前应详细了解相关规定，确保自己的合法权益。
房屋建筑面积测绘的规范和规定专业知识讲座
• 水平投影面积
对应于某个具体的客观存在的建筑空间； 计算建筑空间的水平投影面积，只能选择一个投影面。
计算建筑空间的水平投影面积的三种方法： 1）按建筑空间的外围的水平投影范围； 2）按建筑空间的上盖的水平投影范围； 3）按建筑空间的底板的水平投影范围；
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4.2.1 建筑容量名词 —— 水平投影面积 垂直墙体
• 主墙与玻璃幕墙同时存在
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4.2.1 建筑容量名词 —— 水平投影面积 倾斜墙体：少年宫
• 房地产市场的需要
销售、转让、咨询
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2.
房屋建筑面积 测绘的对象与分类
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2.1 房屋建筑面积测绘的对象
2.2 房屋建筑面积测绘的分类
• 房屋建筑面积预售测绘
测绘对象：经审批的建筑施工图 用 途：预售审批
• 房屋建筑面积竣工测绘
测绘对象：建筑竣工现状 用 途：竣工规划验收、产权登记
• 房屋建筑面积现状测绘
测绘对象：建筑现状 用 途：核实建筑是否违章、核实产权界限、产权登记
• 房屋建筑面积报建测绘
测绘对象：待审批的建筑施工图 用 途：审批建筑设计
成套房屋建筑面积和共有共用面积分摊
成套房屋建筑面积和共有共用面积分摊一、成套房屋建筑面积测算（一）成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
（二）套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1.套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
2.套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
3.不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
4.内墙面装饰厚度计入使用面积。
（三）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影的一半计入套内墙体面积。
（四）阳台面积套内阳台建筑面积按规定计算套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
二、共有共用面积的处理和分摊公式（一）共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋面积和共用的房屋用地面积。
（二）共有共用面积的处理原则1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
2.无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式。
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：δsi=k×siσδsi k=—σsi式中:k为面积的分摊系数；si 为各单元参加分摊的建筑面积，m2；δsi 为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；σδsi为需要分摊的分摊面积总和，m2；σsi为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。
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房屋建筑面积的测算和共有建筑面积的分摊是人们普遍关心的问题，涉及千千万万房屋产权人的切身利益。
房屋面积的大小与房屋的共有面积的分摊有很大关系。
确定房屋面积的大小，一定要了解房屋面积的计算方法及房屋共有面积的分摊原则。
随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋共有建筑面积分摊问题的争议有所增加。
分摊面积、分摊部位的隐蔽性和复杂性给房屋买卖双方制造了些误解，尤其是个别建设方利用政策的不全面性钻空子，损害了老百姓的利益，从而迫使更多的人开始关注商品房建筑面积的测算和共有面积的分摊问题。
一、房屋面积测算和共有面积分摊的有关规定目前，我国关于房屋建筑面积测算和共有面积分摊的主要规定包括：国家标准GB／T 17986．1—2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》；中华人民共和国建设部颁布的建住房[2002]74号文件；全国各地方政府颁布的当地的《房产测绘实施细则》。
GB／T 17986．1——2000自发布以来，对规范我国的房地产市场和房产测绘工作起到了巨大的推动作用。
该标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，其中关于房屋建筑面积的测算和共有面积分摊的规定，更值得广大房屋产权人学习和了解。
二、成套房屋面积的测算(一)成套房屋的建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、半地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。
套与套之间的共有墙，套与公共部位的共有墙体，套与外墙(包括山墙的墙体)，均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影全算建筑面积，不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积，而没有顶盖的阳台则不计算建筑面积。
关于计算建筑面积的原则，计算全部建筑面积、一半建筑面积以及不计算建筑面积的房屋类型或部位，GB／T 17986．1—2000中有详细的规定。
1．计算建筑面积原则上应具备的条件根据计算建筑面积的有关规定和原则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：具有上盖；有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2．20m或2．20m以上；可作为人民生产或生活的场所。
这里的层高是指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。
楼板面至屋项面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。
2．计算全部建筑面积的范围(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m 以上部位计算建筑面积。
(2)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。
挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
⑶楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、管道井等均按自然层计算面积。
(4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
(5)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
(6)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
(7)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
(8)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(9)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
(10)属永久性建筑且有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
(11)依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。
(12)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
该规定也适用于沉降缝。
3．计算一半建筑面积的范围(1)与房屋相连，有上盖但无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(2)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。
(5)有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
4．不计算建筑面积的范围(1)层高小于2．20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。
(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
(3)房屋之间无上盖的架空通廊和挑廊。
(4)房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池。
(5)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。
这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。
(6)骑楼、过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷通行的部分。
(7)利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋。
这里指的是在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥面，或高架桥路面，或高架路路面。
如果在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，没有利用引桥桥面、高架桥路面或高架路路面作为项盖，而有自备的顶盖，则不在此规定之列。
(8)活动房屋，临时房屋，简易房屋。
不是永久性的建筑都不应计算建筑面积。
(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。
(二)套内房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，根据房屋的内墙面水平投影面积计算。
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的净面积，以水平投影面积按以下规定计算：(1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
(4)内墙面的装饰厚度应计入使用面积。
三、共有建筑面积的分摊(一)共有建筑面积的内容房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房的建筑面积，均属共有建筑面积，以水平投影面积计算。
套与公共建筑之间的分隔墙和外墙水平投影面积一半的建筑面积也属共有建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢房屋服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积根据其使用功能，大致可分成三类：全幢共有共用的建筑面积、功能区内共有共用的建筑面积、层共有建筑面积。
为整幢房屋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。
(二)共有建筑面积的处理1．共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
2．共有建筑面积的处理原则一幢房屋具有多个产权人(单位)，或者需要分层(单元)分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。
单产权的房屋、独立幢产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋，不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入各户房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。
共有建筑面积的具体处理原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
共有建筑面积按比例分摊的公式如下：套(户)分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套(户)内建筑面积其中共有建筑面积分摊系数是根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取的，即：共有建筑面积分摊系数=整幢共有建筑面积÷整幢套(户)内建筑面积总和。
3．可以分摊的共有建筑面积按GB／T 1 7986．1—2000的规定，商品房共有建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的共有建筑面积为一幢楼内的共有建筑面积。
其中为整幢房屋服务的共有建筑面积，由该幢楼各套(或户)商品房分摊；为局部范围服务的共有建筑面积，则由被服务的各套(户)商品房分摊。
各套商品房应分摊的共有建筑面积，为各次分摊的共有建筑面积之和。
具体可分摊的共有建筑面积一般有：共有的电梯井、电(楼)梯前厅、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井、楼梯间、电梯间、门厅、大厅、过道、门廊、门斗、电梯机房、水箱间、避险间、室外楼梯、地下室、半地下室；为本幢房屋服务的变电室、水泵间、设备间、值班警卫室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、供暖锅炉房、电梯工休息室；公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
列为应分摊的为整幢建筑服务的值班警卫室，是指设于一幢房屋门口处供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的值班休息用房，也包括为整幢房屋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室，还包括自动报警控制中心和影像监控室等，但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多幢建筑服务的警卫室。
4．不应分摊的共有建筑面积按照规定，不是为一幢房屋直接服务的仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，用于人防工程的地下室建筑，单独具备使用功能的独立使用空间(如独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等)，售房单位自营自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和绿化用建筑物，以及其他用作公共事业的市政建设的建筑物，不计入共有建筑面积，不应被分摊。
设在一幢房屋中为多幢房屋服务的设备用房和公共用房，其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积，且还应该分摊该幢房屋的共有面积。
例如，设在一幢房屋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊该幢房屋的共有建筑面积。
即凡列为不分摊的公共建筑面积应视为一户，也应参与分摊该幢房屋相应的共有建筑面积。