房地产行业开发成本科目设置(2018整理最新最全)
房企如何结转收入和成本全解，建议收藏！
房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。
税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
房地产企业开发成本 会计科目
房地产企业开发成本会计科目
房地产企业开发成本的会计科目主要涉及以下几类：
1. 土地开发成本：包括在开发土地（即建设场地）过程中所发生的各项直接费用和开发间接费用。
2. 房屋开发成本：包括开发各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本：包括开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4. 代建工程成本：包括房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
在核算开发成本时，房地产企业应设置明确的会计科目，并根据实际发生的费用进行归类和记录。
此外，房地产企业还需要考虑土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费等成本因素，这些费用也可能需要单独核算。
总之，房地产企业开发成本的会计科目设置应该根据企业实际情况和业务需求进行合理分类和核算，以准确反映企业的开发成本和经营状况。
2018年会计科目明细表带图文
科目名称 库存现金 银行存款 结算户 按揭保证金户 税款专户 票据保证金户 其他专户 其他货币资金 外埠存款 银行本票 银行汇票 信用卡 信用证保证金 存出投资款 其他 刷卡在途资金 监管账户资金 其他 交易性金融资产 应收票据 应收账款 销售应收 其他 租金收入 其他 预付账款 业务预付款 待摊费用 其他
在途物资 原材料 材料成本差异 库存商品 已完工开发产品 出租开发产品 原值 折旧 发出商品 商品进销差价 委托加工物资 周转材料 包装物 在库 在用 摊销 低值易耗品 在库 在用 摊销 其他 存货跌价准备 持有至到期投资 持有至到期投资减值准备 可供出售金融资产 成本 利息调整 应计利息 公允价值变动 长期股权投资 成本 损益调整 其他权益变动
应收股利 应收利息 其他应收款 其他应收款\备用金 其他应收款\备用金\部门备用金 其他应收款\备用金\个人备用金 其他应收款\内部业务借款 其他应收款\内部业务借款\本公司员工 其他应收款\内部业务借款\其他公司员工 其他应收款\内部公司往来 其他应收款\内部公司往来\日常往来 其他应收款\内部公司往来\专项往来 其他应收款\内部公司往来\其他往来 其他应收款\外部公司往来 其他应收款\外部公司往来\日常往来 其他应收款\外部公司往来\专项往来 其他应收款\外部公司往来\其他 其他应收款\酒店分公司 其他应收款\酒店分公司\开办费 其他应收款\酒店分公司\业主利润 其他应收款\酒店分公司\资产储备金 其他应收款\酒店分公司\一般往来 其他应收款\其他 坏账准备 坏账准备\应收票据 坏账准备\应收账款 坏账准备\预付账项 坏账准备\其他应收款 坏账准备\长期应收款 坏账准备\应收股利 坏账准备\应收利息 代理业务资产 材料采购
固定资产减值准备\房屋及建筑物 固定资产减值准备\装修费 固定资产减值准备\机器设备 固定资产减值准备\运输工具 固定资产减值准备\电子设备 固定资产减值准备\暂估入账 固定资产减值准备\其他设备 在建工程 在建工程\建筑工程 在建工程\安装工程 在建工程\在安装设备 在建工程\待摊支出 在建工程\其他 在建工程\其他\售楼处 在建工程\其他\其他 工程物资 固定资产清理 无形资产 无形资产\专利权 无形资产\非专利技术 无形资产\商标权 无形资产\著作权 无形资产\土地使用权 无形资产\软件使用权 累计摊销 累计摊销\专利权 累计摊销\非专利技术 累计摊销\商标权 累计摊销\著作权 累计摊销\土地使用权 累计摊销\软件使用权 无形资产减值准备 无形资产减值准备\专利权
房地产公司的会计科目设置
房地产公司的会计科目设置房地产公司的会计科目设置发布日期:2013—1—11 11：07：57房地产行业具有不同于一般行业的特点，决定了它的会计科目设置,与一般企业也有所不同。
最大的不同点是开发成本和开发产品的设置,尤其是开发成本的设置。
合理的科目设置,有助于财务人员减轻核算工作量,能够快速有效的提供数据，能够进行成本分析、成本控制，以及配合合同款的支付管理.一、资产类会计科目的设置1、应收账款设置开发企业的应收账款主要是购房款、租金等,首先按大项设置明细科目,然后按具体客户设置项目辅助；举例：应收账款—房款-项目A-张三,其中：张三是辅助项核算，同时，张三应与相应的开发产品对应,如对应1号楼1单元101房2、预付账款的设置预付账款主要核算预付的工程款、材料款、设备款等，应按大类设明细，客户设辅助核算。
举例：预付账款-工程款-项目A—甲单位其中：工程款、项目A 是明细核算，甲单位是辅助核算技巧:（1）作为工程的预付款，必须作为一级科目核算，不能放到开发成本下面;有的建设单位在“在建工程”下面核算，也是不对的；（2）所有支付的工程款，均通过预付账款核算，方便对某个单位的支付款项查询。
3、其他应收款的设置其他应收款主要核算应收单位款、个人借款、代垫款项等，按大类设明细，按客户设辅助核算。
4、库存商品的核算库存商品为开发成功的房屋、住宅、别墅、酒店、公寓等各种产品形态，应按大类设明细,销售单元设置辅助。
举例：库存商品—住宅—项目A—1单元101其中：住宅、项目A是明细核算,1单元101是辅助项核算技巧：库存商品的核算应与主营业务收入、主营业务成本、预收账款、应收账款结合对应设置.例如:张三购买1单元101房，面积100平米，成本60万,应交款100万，已交款80万,欠20万。
如此设置,可以方便的从各个科目查询核算情况。
应收账款—房款-项目A—张三20万元库存商品—住宅-项目A—1单元101 60万元主营业务收入-住宅-项目A—1单元101 100万元主营业务成本-住宅-项目A-1单元101 60万元会计科目参考:(本表由海大师制作）类型级次科目编码科目名称科目方向辅助账类型资产 1 1001 库存现金借按币种分类资产 2 100101 人民币资产 1 1002 银行存款借按银行分类资产 2 100201 工商银行按帐号设科目资产 2 100202 中国银行按帐号设科目资产 2 100203 建设银行按帐号设科目资产 1 1012 其他货币资金借资产 2 101201 外埠存款资产 2 101202 银行本票资产 2 101203 银行汇票资产 2 101204 信用卡资产 2 101205 按揭保证金资产 2 101206 银行承兑汇票保证金资产 2 101207 定期存款资产 2 101297 其他资产 1 1101 交易性金融资产借资产 2 110101 成本按股票、债券、基金、权证投资、其他设置明细资产 2 110102 公允价值变动按股票、债券、基金、权证投资、其他设置明细资产 1 1121 应收票据借资产 2 112101 银行承兑汇票资产 2 112102 商业承兑汇票资产 1 1122 应收账款借项目客户资产 2 112201 应收开发项目购房款项目客户（如现房赊销与预收房款设置一致）资产 2 112202 应收工程款项目客户资产 2 112203 应收劳务费项目客户资产 2 112204 应收租金项目客户资产 2 112205 应收购货款项目客户资产 2 112297 其他项目客户资产 1 1123 预付账款借供应商往来资产 2 112301 预付工程款供应商往来资产 2 112302 预付购货款供应商往来资产 2 112397 其他预付款供应商往来资产 1 1131 应收股利借资产 1 1132 应收利息借资产 1 1221 其他应收款借资产 2 122101 关联单位住来客户往来资产 2 122102 其他单位住来客户往来资产 2 122103 内部员工住来个人往来资产 2 122104 代垫代付款项资产 3 12210401 代垫购房户按揭本息资产 2 122197 其他资产 1 1231 坏账准备贷资产 2 123101 应收账款计提资产 2 123102 其他应收款计提资产 1 1401 材料采购借资产 1 1402 在途物资借资产 1 1403 原材料（库存材料）借资产 2 140301 土建工程材料资产 2 140302 安装工程材料资产 2 140303 装饰工程材料资产 2 140304 库存设备资产 2 140305 物业管理材料资产 2 140306 原材料资产 2 140397 其他材料资产 1 1404 材料成本差异贷资产 1 1405 库存商品（开发产品）借资产 2 140501 开发项目名称项目核算（与主营业务收入对应)资产 3 14050101 商品房项目核算（与主营业务收入对应）资产 3 14050102 商铺项目核算（与主营业务收入对应）资产 3 14050103 车位项目核算（与主营业务收入对应）资产 3 14050104 回迁房项目核算(与主营业务收入对应)资产 1 1406 发出商品借资产 1 1407 商品进销差价贷资产 1 1408 委托加工物资借资产 1 1411 周转材料借资产 2 141101 包装物及低值易耗品资产 1 1461 融资租赁资产借资产 1 1471 存货跌价准备贷资产 1 1501 持有至到期投资借资产 2 150101 债券资产 2 150102 溢折价资产 2 150103 应计利息资产 1 1502 持有至到期投资减值准备贷资产 1 1503 可供出售金融资产借资产 1 1511 长期股权投资借资产 1 1512 长期股权投资减值准备贷资产 1 1521 投资性房地产借资产 2 152101 投资成本资产 2 152102 公允价值变动资产 1 1531 长期应收款借资产 1 1532 未实现融资收益借资产 1 1601 固定资产借资产 2 160101 房屋建筑（20年）下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160102 生产设备(10年) 下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160103 办公设备（5年) 下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160104 运输工具（4年）下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160105 电子设备（3年) 下以资产名称设置三级明细核算资产 1 1602 累计折旧贷资产 2 160201 房屋建筑下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160202 生产设备下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160203 办公设备下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160204 运输工具下以资产名称设置三级明细核算资产 2 160205 电子设备下以资产名称设置三级明细核算资产 1 1603 固定资产减值准备借资产 1 1604 在建工程借资产 1 1605 工程物资借资产 1 1606 固定资产清理贷资产 1 1701 无形资产借资产 2 170101 土地使用权资产 2 170102 专利权资产 2 170103 非专利技术资产 2 170197 其他资产 1 1702 累计摊销贷资产 2 170201 土地使用权资产 2 170202 专利权资产 2 170203 非专利技术资产 2 170297 其他资产 1 1703 无形资产减值准备贷资产 2 170301 专利权资产 2 170302 非专利技术资产 2 170303 土地使用权资产 2 170397 其他资产 1 1711 商誉借资产 1 1801 长期待摊费用借资产 2 180101 固资定产修理支出资产 2 180102 租入固资定产改良支出即装修支出资产 2 180197 其他长期待摊费用。
房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则【最新版】
房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则一、开发产品总成本的核算(―)计算总成本的原则房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点:房地产企业在结转完工开发产品成本前，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。
在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的公共配套设施。
如有应付未付的报批报建项目开发成本的，应根据相关建设合同和预算标准等规定进行预提。
对应在本期分摊的公共配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。
对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。
(二)成本预提公共配套设施成本的预提预提范围:非营利性公共配套设施将发生的费用可以预提。
营利性公共配套设施将发生的费用不得预提。
预提条件:房屋与公共配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋，后建公共配套设施。
预提时间:应在结转房屋等开发成本时预提。
预提依据:拟建公共配套设施的预算成本或计划成本。
式中，应负担公共配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。
开发产品成本的预提(1)预提范围:会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本。
如果此时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。
自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。
预提时间:一般在确认收入或资产投入使用时预提。
预提依据:由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。
报批报建费用的预提应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
预提费用的核算成本预提通过“应付账款--预提费用”科目核算。
该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本期受益、受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去。
面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到“心中有数”。
其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发成本的有效控制。
1 、房地产开发工程成本的主要构成内容房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。
在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包括：1.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。
土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。
目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。
开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。
1.2 前期工程费房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。
前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。
由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
房地产收入、成本、费用和利润的计算
房地产收入、成本、费用和利润的计算实务提交首页 > 实务 > 会计实务 > 正文房地产收入、成本费用和利润的计算2014-07-14 06:58:09来源：作者：【大中小】添加收藏一、房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。
法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
房开企业的预提成本与2018年28号公告的成本调整问题
《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（公告2018年第28号）规定，税务机关发现企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证或进行相应处理，也规定符合条件的后续取得的扣除凭证允许追补扣除。
对此有观点把28号公告跟《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称国税发〔2009〕31号）联系在一起，认为国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项规定的超过合同总金额的10％预提的成本可以自行扣除待税务机关发现后再相应处理，后续取得的发票等也可以追补到发生年度扣除。
笔者认为，对此应该明确国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项预提成本的范围，理清28号公告与国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项的关系，进行具体分析。
一、预提费用与实际发生国税发〔2009〕31号要求开发产品完工或视为完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，考虑到房地产开发企业滞后取得发票的情况比较普遍，国税发〔2009〕31号第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
”开发产品已税收上的完工并不代表所有出包工程均已实际完工。
国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项所称的“未最终办理结算”，仅从“未结算”概念出发而言，其工程状态可能包括以下几种：1.已完工但未结算有观点认为国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项所称的“未最终办理结算”的出包工程仅限于已完工工程。
房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算
房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算房地产企业的项目成本核算是财务部门的一项重要工作，在企业核算中占据着重要位置，做好项目成本核算工作对于房地产开发企业分析和控制项目成本，提高财务管理水平具有非常重要的意义。
标签：房地产开发企业;成本对象;设置项目;成本核算一、房地产开发企业项目成本构成及其核算过程房地产开发企业的成本计算是依据不同的成本对象将成本费用计入不同的开发成本项目。
开发成本一般分为土地取得成本（或土地开发成本，包括土地出让金、）、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套费用、期间费用（开发间接费用）等类型，期间费用一般包括财务费用、管理费用、销售费用等。
房地产开发企业项目成本核算主要分为以下五个步骤：一是各部门为财务人员提供成本核算资料，完成工程任务交接;二是结合企业的成本管理特点确定成本核算对象，并设置相应的成本核算一级科目以及明细科目分类;三是进行成本分配核算，费用分配类别包括工程费用和公共费用两类;四是对企业的所有成本进行汇总统计;五是对成本核算结果进行分析，并以此为依据为企业的管理者提供成本决策依据。
二、房地产开发企业成本核算存在的问题（一）成本核算对象问题房地产企业为了吸引更多购房客户，在进行项目开发时，受制于市场形势、销售对象的差异化需求、配套服务设施需求等因素，通常以分期开发的形式开展项目活动，在一定程度上加大了企业的成本核算难度。
再加上当前的企业会计准则中并未对成本核算对象做出详细规定，如分期开发土地成本核算、商业用房土地成本分摊核算、商业用房建筑成本分摊核算、车库成本核算、配套设施成本核算等均缺乏明确的核算依据。
（二）成本费用归集问题房地产企业的成本费用归集有以下两种情况：第一，对于能够确认企业的成本核算对象的开发成本，将其直接计入该成本对象的明细科目账户，这种开发成本大多属于企业生产过程中产生的直接费用，因此将其纳入产品成本范围;第二，对于无法区分成本核算对象，如果该项开发成本涉及多重产品或多个流程，则将其先计入公共费用，按照过渡性成本项目归集，归集过程要满足一定的成本原则，以便后期进行成本分配。
房产企业会计科目
房产企业会计科目1. 背景介绍房产企业是指从事房地产开发、销售、租赁及相关服务的企业。
由于房地产行业的特殊性，房产企业需要建立一套科学、合理的会计科目体系，以便准确记录和分析企业的经济活动和财务状况。
本文将介绍房产企业常见的会计科目，以帮助房产企业建立健全的会计制度。
2. 会计科目的分类房产企业的会计科目可以根据其特点和用途进行分类。
常见的分类方式包括资产类、负债类、所有者权益类、成本类、收益类和费用类。
2.1 资产类科目资产类科目用于记录和反映房产企业拥有的资源和权益，包括土地、房屋、在建工程、固定资产、无形资产等。
常见的资产类科目有：• 1.1 货币资金：用于记录房产企业在银行账户中的现金存款；• 1.2 应收款项：用于记录房产企业应收的房屋销售款、租金收入等，包括应收账款和其他应收款；• 1.3 存货：用于记录房产企业持有的房屋、土地等存货；• 1.4 在建工程：用于记录房产企业正在进行的房屋、土地开发工程；• 1.5 固定资产：用于记录房产企业购置的土地、房屋等固定资产；• 1.6 无形资产：用于记录房产企业拥有的无形资产，如土地使用权、房地产开发权等。
2.2 负债类科目负债类科目用于记录和反映房产企业对外承担的债务和义务，包括应付款项、借款、应付利息等。
常见的负债类科目有：• 2.1 应付款项：用于记录房产企业应付的房屋购买款、租金支付等，包括应付账款和其他应付款项；• 2.2 借款：用于记录房产企业从银行等金融机构借入的资金；• 2.3 应付利息：用于记录房产企业应付的借款利息费用；• 2.4 应付股利：用于记录房产企业应向股东支付的股利。
2.3 所有者权益类科目所有者权益类科目用于记录和反映房产企业所有者的权益和投资情况，包括资本、资本公积、盈余公积等。
常见的所有者权益类科目有：• 3.1 股本：用于记录房产企业股东的出资金额；• 3.2 资本公积：用于记录房产企业通过增加股本、资产评估等方式形成的资本公积；• 3.3 盈余公积：用于记录房产企业通过盈利而形成的盈余公积；• 3.4 未分配利润：用于记录房产企业未分配的利润。
房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论【2018年最新会计实务】
在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”
具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额
的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵 减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应 付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目， 按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款” 、“应付票据” 、“银行存款”等 科目。 文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计 税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处 理主要有两种： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本（开发成本） 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 贷：营业外收入 我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。 【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。 2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为 2553万元。 应抵减的销项税额为：2553÷（1+11%）×11%=253万元 1.假如进行如下会计处理： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253 贷：开发成本 253 ①增加的土地增值税： 假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开
本文极具参考价值，如若有用可以打赏购买全文！本 WORD版下载后可直接修改
发成本的 10%，适用 30%的土地增值税税率 253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元） ②增加的企业所得税： 假设该房地产开发企业为盈利企业 （253-98.67）×25%=38.58 （万元） ③增加的营业利润：
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说，作为一个比较繁琐的工作，将会受到房地产开发项目特性影响，房地产投资项目所需资金量比较多，开发周期长，成本核算环节多，投资风险高等，只有正确设置开发成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地产开发项目成本管理质量，控制成本支出，维护房地产企业自身利益。
基于此，本文结合房地产企业开发成本核算内容，重点分析房地产企业开发成本科目设置要点，根据分析结果，提出房地产企业开发成本核算建议，具体内容如下。
标签：房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算近年来，随着市场环境的不断变化，各种宏观调控政策的颁布，房地产行业利润率逐年降低，高利润的高光时刻已成为过去，盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。
再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性，一旦一个房地产开发项目出现失败，将会造成企业整个资金链的断裂，让企业陷入资金危机中。
因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响，房地产企业成本具有特殊性质，具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。
基于此，要求房地产企业做好开发成本科目设置工作，加强开发成本核算与管理，选择适宜的核算方法规避风险，争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。
一、房地产企业开发成本核算内容对于房地产企业来说，在开展开发成本核算工作时，具体涉及的内容展现在以下几个方面。
首先，土地费用。
土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本，占总成本的50%左右。
其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。
其次，前期工程开发费用。
前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。
再次，建筑安装工程费用。
建筑安装工程费用，也就是指房地产企业在开展工程建设施工时，投放的材料、设备等费用，该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。
最后，基础设施费用。
基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。
会计实务：开发成本科目下属二级及三级科目应如何设置
开发成本科目下属二级及三级科目应如何设置
房地产企业开发成本科目，用来核算商品房的支出结转，属于成本类科目，其二级科目的设置，由房地产行业的特性决定的。
一般情况下，设置如下科目：科目名称核算内容一、土地价款为取得土地而发生的各项支出1.土地出让金以出让方式取得的土地时向政府部门支付的土地出让金，以转让方式取得的土地向转让单位支付价款。
以及土地变更用途、超面积补交的地价。
2.土地拆迁及补偿费土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费、其他3.合作补偿款补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金4.中介费核算因取得土地而支付给中介机构的费用。
5.预提6.其他核算因取得土地而支付的契税、初始登记费等。
二、前期工程费取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通一平等前期费用1.勘察设计费勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计补偿费2.三通一平费临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施费3.可行性研究费可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费、其他4.人防费5.大市政配套费6.预提 7.其他招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、竣工档案编制费、日照分析、审图费、晒图费、其他三、基础设施费建筑物外红线内的设施费用的支出1.室外给排水系统上水配套费、雨污水、直。
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。
它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
会计经验：房地产收入、成本费用和利润的计算
房地产收入、成本费用和利润的计算一、房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。
法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置代管房产备查簿进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
例子：收入凭证（开具发票时候）：结转成本的时候借：银行存款应收账款借：主营业务成本――商品房销售成本贷：主营业务收入――商品房收入――配套设施成本――土地转让收入――土地转让成本――配套设施收入开发产品－房屋（写字楼、公寓）－配套设施（商店）－土地月末计算应纳税金，然后转本年利润借：营业税金及附加――贷：应交税费－营业税－城建税－土地增值税－教育费附加三、代建工程结算收入代建工程：不需要办理土地过户等手续，工程竣工办理交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转工程成本。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产企业开发成本科目设置：一、土地征用及拆迁补偿费：其他应收款过渡A、政府地价：支付的土地买价(即地价-中标合同支付为标准)或出让金、大市政配套费、土地补偿费、土地开发费B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、土地闲置费、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价、增值税、附加税、土地增值税、印花税、企业所得税等。
C、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，回迁房建造支出、农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。
E、以前年度余额转入二、前期工程费：A、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
B、规划设计费：规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。
其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。
C、政府报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。
还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、**费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。
D、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。
E、“三通一平”费：(1)、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2)、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3)、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4)、场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
F、临时设施费(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
G、以前年度余额转入三、建筑安装工程费：A、土建工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。
主要包括：（如外包，可设置建筑工程总包费）(1)、基础工程，包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；(2)、结构及粗装修工程，主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体；（3）、门窗工程；（4）、公共部位精装修；（5）、室内装修；（6）、幕墙；（7）、幕墙泛光；（8）、甲供材料。
B、安装工程费（1）、室内水暖气电管线设备费：包括室内供排水系统费、室内采暖系统费、室内燃气系统费、室内电气系统费；（2）、室内设备及其安装费，如通风空调系统及安装费、电梯及其安装费、发电系统及其安装费、人防设备及其安装费、消防系统及其安装费、锅炉系统及其安装费、厨房设备及其安装费等；(3)、弱电系统费，包括居家防盗系统费用、三表远传费用、对讲系统费用等；（4）、甲供材料C、以前年度余额转入四、基础设施费：A、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；B、给水系统费：供水(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用水增容(4)、施工用水C、雨污水系统费：排水(1)、管道系统(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等D、供电系统费：供电(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用电增容(4)、施工用电E、燃气系统费：供气（1）、室外管道系统；（2）、调压站；（3）、煤气增容费F、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用G、电话通讯工程费：管道预埋、检查井等费用H、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用I、智能化系统费：(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3)、周界红外防越系统费用(4)、小区门禁系统费用；(5)、电子巡更系统费用；(6)、电子公告屏费用；（7）、室外背景音乐。
J、采暖系统费：(1)、管道系统(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等K、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：（1）、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；（2）、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；；（3）、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；（4）、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；（5）、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（6）、室外背景音乐；（7）、室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
L、以前年度余额转入五、公共配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
主要包括以下几类：A、非经营性共用费用：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、车站：土建、设备、各项设施。
六、开发间接费：A、工程管理费(1) 、监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；(2)、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3)、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(4)、工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(5)、安全监督费：建设主管部门的安监费；(6)、工程保险费；（7）、其他：门牌号费、印花税等其他费用。
B、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
C、营销设施建造费(1)、广告设施及广告发布费；(2)、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3)、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4)、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；(5)、其他。
D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
E、行政管理费：直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费(1)、工资（2）、职工福利费（3）、职工社会保险（4）、住房公积金及房贴（5）、工会经费（6）、职工教育经费（7）、劳动保护费（8）、办公费（9）、业务招待费（10）、差旅交通费（11）、出国费用（12）、房租物业管理及水电费（13）、运输费（14）、折旧费（15）、修理费（16）、低值易耗品摊销（17）、无形资产摊销（18）、咨询费（29）、劳务费（20）、手续费（21）、其他（汽车费，电话费，咨询费，快递费）。