资产评估考题及答案

一、多选题：
1.资产评估应遵循的经济原则有（ABD ）
A替代原则B未来收益原则 C 独立性原则D重置原则
2.收益法应用的基本条件是（BCD）
A被评估企业预期成本可以预测
B被评估资产的未来收益可以预测并用货币计量
C资产拥有者未来承担风险可以识别并计量
D被评估资产获利年限可以确定
3.计算机器设备的重置成本时，应计入的费用包括以下哪些项目（ACD）
A购买成本B维修费用C安装费用D运杂费用
4. 某宗地价格为300万元，其宗地面积为1000平方米，建筑面积为3000平方米，则（AD）
A地面地价为3000元/平方米B地面地价为1000元/平方米
C楼面地价为3000元/平方米D楼面地价为1000元/平方米
5.运用成本法评估无形资产时，其中无形资产的贬值率包含了（BC）因素
A实体性贬值B功能性贬值C经济性贬值D周期性贬值
6.企业价值评估的对象一般是指（ACD）
A企业整体价值B企业债务价值
C企业全部股东权益价值D企业部分股东权益价值
7. 以下关于企业价值评估现金流量折现法的表述中，错误的有（AD）。

A预测基数应为上一年的实际数据，不能对其进行调整
B预测期是指企业增长的不稳定时期，通常在5至7年之间
C实体现金流量应该等于融资现金流量
D后续期的现金流量增长率越高，企业价值越大
二、简答题
1.资产评估与会计计价的区别与联系有哪些？
2. 什么是清算价值？什么是公允价值？二者的主要区别是什么？
3. 资产评估的基本方法有哪几种？他们各自的评估思路是怎样的？
4.简述机器设备评估的特点。

5.不动产评估的方法有哪些？各种方法的适用范围是什么？
6.企业价值评估与单项资产评估的差异体现在哪？
三、计算题
1. 某企业拟转让其拥有的某产品商标使用权，该商标产品单位市场售价为1000元／台，比普通商标同类产品单位售价高100元／台，拟购买商标企业年生产能力100000台，双方商定商标使用许可期为3年，被许可方按使用该商标的产品年销售利润的30％作为商标特许权使用费，每年末支付一次，3年支付完价款。

被许可方的正常销售利润率为10％，折现率按10％计算。

要求：根据上述条件
计算该商标使用权的价格。

答案：
（1）年超额利润=100×100000=10000000（元）
（2）年使用费=10000000×30%=3000000（元）
（3）商标使用权价格=3000000×（A，10%,3）=3000000×2.4869=7460700（元）
2.某企业有一套自制生产设备，原值100万元，其中材料费70万元，安装费用22万元，其他费用8万元。

这台设备到2014年12月31日已使用了6年，预计尚可使用5年，这台设备的设计能力为年产量1000吨，从开始使用到2014年底，材料费用上涨指数为25%，20%，15%，12%，10%，11%；安装费和其他费用平均上涨指数分别为9%，12%，10%，14%，18%，20%；同属预计2014年12月31日自制同样设备的生产能力会达到1200吨。

由于受国民经济的影响，正常开工率为80%，规模经济效益指数0.6.求：试评估该设备2014年12月31日的价值。

（注：(0.8)0.6=0.875）
答案：
（1）确定该设备2014年12月31日的重置成本：
设备材料费=70*（1+25%）*（1+20%）*（1+15%）*（1+12%）*（1+10%）*（1+11%）=165.128（万元）
安装费和其它费用2014年12月31日的金额为：
（22+8）*（1+9%）*（1+12%）*（1+10%）*（1+14%）*（1+18%）*（1+20%）=65.03（万元）
所以重置成本为165.128+65.03=230.16（万元）
（2）确定实体性贬值：
实体成新率=5/（5+6）=45.5%
实体性贬值率=1-实体成新率=1-45.5%=54.5%
（3）确定功能性贬值：
功能性贬值率=成产能力差异、新设备生产能力-（1200-1000）/1200=16.67% （4）确定经济性贬值：
经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]*100%
=[1-(0.8)0.6]*100%=12.5%
（5）评估价值=230.16*（1-54.5%）*（1-16.67%）*（1-12.5%）=76.36（万元）3.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：从2011年7月1日至2012年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2012年11月1日则每月递减0.5%，而从2012年11月1日至2013年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2013年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

答案：
(1)选取可比实例。

实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔1年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。

选取实例A,C,E作为可比实例。

(2)计算公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
(3)交易情况修正系数为：
可比实例A：100/（100+2）=100/102
可比实例C：100/100
可比实例E：100/（100-3）=100/97
(4)交易日期修正系数为：
可比实例A=（1+1%）4
可比实例C=（1+1%）4
可比实例E=（1+1%）3
(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同，均为1/3，则有：
可比实例A＝100/［100×1/3＋（100－2）×1/3＋（100－4）×1/3］＝100／98 可比实例C＝100/［（100+3）×1/3＋（100+2）×1/3＋（100-2）×1/3］＝100/101 可比实例E＝100/［100×1/3＋（100-1）×1/3＋（100+1）×1/3）＝100/100 (6)计算比准价格：
比准价格A＝5100×（100/102）×（1＋1%）4×（100/98）＝5309.20（元/m2）比准价格C＝5200×（100/100）×（1＋1%）４×（100/101）＝5357.57（元/m2）比准价格E＝5000×（100/97）×（1+1%）3×（100/100）＝5310.83（元/m2）(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：
估价对象价格（单价）＝（5309.20＋5357.57＋5310.83）/3 ＝5325.87（元/m2）4.某企业预计未来五年的收益额分别为100万元，110万元，120万元，130万元，
140万元，第六年开始每年保持150万元不变，假定该企业将持续经营下去，评估基准日无风险报酬率为6%，行业平均收益率为10%，该企业β值为1.5，求评估基准日该企业价值。

答案：
由资本资产定价模型得该企业资本化率为：6%+1.5*（10%-6%）=12%
所以企业价值=100/（1+12%）+110/（1+12%）2+120/（1+12%）3+130/（1+12%）4+140/（1+12%）5+150/12%/（1+12%）5=1133.73（万元）。