成都精品酒店市场研究

高星级标 准商务酒
店
商务中心
ATM、租车服务
明宇丽雅饭店 城中
中西餐厅、咖啡 送餐服务、洗衣服务、
29 层
306
500 -
150 0
厅、茶室、大堂 吧、 棋牌室、健 身室 、会议厅、 商务中心、酒店 顶层的空中大堂、
叫醒服务、礼宾司服 务 、会议服务、旅游 服务、前台贵重物品 保险柜、美容美发、 外币兑换、大堂可无
区域 层数 套数 房价
配套
服务
入住率
客户特征
主题
汉易酒店
免费停车、送餐服务、
600
洗衣服务、叫醒服务、
城南 9层 109 - 咖啡厅 、会议厅 前台贵重物品保险柜、 65%
850
大巴或轿车租赁服务、
旅游服务
看中酒店风格、 区域，多为差旅 人士，客户以散
客ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ主。
艺术酒店， 以怀旧、 民族为主
题
富豪首座酒店 城南
大连市 3753 12 沈阳市 55.03 12 厦门市 383.89 12
济南市 3365.24 13 哈尔滨 26.4
13 哈尔滨 381.5 13
厦门市 2863.27 14 长春市 24
14 长春市 350
14
长春市 2600
15 济南市 23.1
15 济南市 313.82 15
数据来源：成都旅游局《2010年全国15个副省级（及计划单列）城市旅游指标排名》
环境配套需求 环境配套总结
• 方便快捷成为首要考虑 因素
• 常用配套是首要考虑的， 适当设置部分新颖设备
PART 3 项目客户研究/酒店客户深访
外地人、企业高管，平时酒店入住比较普遍，对成都精品酒店有自己的看法，对酒店配套 要求严格
富豪酒店
声音：
何先生
客户特征：企业CEO，今年45岁左右。 出行方式：出行主要依靠公司配车，有司机接送。 酒店住宿时间：以1-2天的短期住宿为主，最长不超过一周。 对主题精品酒店的看法：精品酒店必须要有自身特色，认为成都缺乏真正意
成都精品酒店市场研究
PART 6 成都酒店发展历程
成都酒店市场综述：
2008年，成都五星酒店开始出现“井喷”，作为旅游地产、高端住宅、商业地产城市综合体的高级配套， 成都高端酒店备受开发商青睐。目前成都市挂牌五星级酒店已经有15家，按五星级乃至超五星级酒店打造 的高端精品酒店逐步进入市场，客户认可度较高。
散客为主。
台湾式汽 车旅馆
PART 6 成都精品酒店案例借鉴
通过对明宇尚雅饭店、花样年隆堡成都酒店以及汉易酒店的案例研究，对本案的酒店主体定位， 酒店运营模式提出借鉴性启示。
案例研究
明宇尚雅
借鉴要点提炼
个案解析 明宇尚雅饭店
推荐理由：
明宇尚雅饭店临江而立，与本项目资源 有相似性 明宇尚雅饭店是成都入住率较高的非五 星级高端精品酒店
客户特征
主题
餐厅、烧烤、咖 洗衣服务、送餐服务、
明宇尚雅饭店 城中
30 层
367
780 -
168 0
啡厅、酒吧、茶 叫醒服务、外币兑换、 室、大堂吧、卡 礼宾司服务、 旅游服 拉OK厅、棋牌室、 务、前台贵重物品保 健身室、按摩室、 险柜、免费停车、儿 桑拿室、SPA、 童看护、会议服务、
85%
看中区位景观， 房间舒适度，高 端商务人士与外 籍旅行团较多。
90%
看中便捷的交通， 多为短期商务出 差人士，外籍人 士较多。酒店客 户以团队为主。
国际五星 级标准的 豪华型酒
店
悠然精品酒店 城西 2层
29
480 -
380
西餐厅、咖啡厅、 游泳池
送餐服务、叫醒服务、 擦鞋服务、前台贵重 物品保险柜 、提供泊
0
车位
80%
看中房间设计、 与房间设施，旅 游与出差客户较 多。酒店客户以
酒店市场竞争加剧， 客源细分，各种类型 酒店应运而生。酒店 增长开始由粗放型增 长向集约型增长转 变 ，向高端发展。 。
招待所时期 1978年以前
涉外宾馆时期 1978—1985
旅游饭店时期 1986—1990
标准化时期 1991—1995
个性化时期 1996至今
PART 6 成都酒店市场需求分析
型
造一个身临其境的 场景。
能切身感受到历史 文化的浓郁氛围。
和微缩仿造的方法 很多是由名人工作生 所在。 再现城市的风采。 活过的地方改造的。
PART 6 精品酒店经营模式
成都精品酒店目前主要是以国内知名酒店管理集团的精品酒店与单体独立的精品酒店经营为主。其中 国内知名酒店管理集团精品酒店占比较大，如成都明宇尚雅饭店、明宇丽雅饭店、成都明悦大酒店等， 这类酒店品质普遍较高。
图书馆 、会议厅、 服务、前台贵重物品
商务中心
保险柜、擦鞋服务、
70%
看中酒店装修设 计风格，商务出 差人士为主，散 客与团队均等。
全套房格 调酒店、 以“椅子” 为主题的 艺术酒店
租车服务、外币兑换
PART 6 成都精品酒店信息
城南、城西区域：主要依赖于便捷的交通及良好的配套，距离机场较近；城南精品酒店品质相对较高， 城西精品酒店配套服务较少，小型主题酒店较多，入住率相对偏低。
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客户需求：看中酒店档次与装饰设计、人身安全与财产安全、酒店服务配套设施。 客户来源：80%以上省外客户，外籍人士占比较大。 客户特征：商务人士为高端酒店主要客群，多为公费住宿，多为跨国企业实力雄厚；其次为高端旅游人士，消费能力强。
PART 6 精品酒店客户分析/客户调研总结
客户背景特征
80%
商务中心
线上网（免费）
看中酒店区位， 多为商务人士， 以团队为主。
有限服务 型高端精 品商务酒
店
中西餐厅、室外 送餐服务、洗衣服务、
花样年隆堡成 都酒店
城中
32 层
185
700 -
150 0
游泳池、桑拿按 收费停车、叫醒服务、
摩、SPA、健身 礼宾司服务 、儿童看
房、艺术品展厅、 护、会议服务、旅游
背景总结
• 年龄为23-45岁为主力年龄段 • 客户文凭整体来看，大专以上文
凭较多，文化素养高 • 社会精英较多，收入中高收入为
主
习性总结
• 偶然性酒店消费较多
客户习性研究
• 入住酒店以短住为主，
1-2天占比65%
• 酒店价格敏感度高，700
以下为常选价格类型
• 特色酒店设计市场欢迎度
高
酒店客户 调研总结
成都市 6738.27 3 杭州市 275.71 3 南京市 951.61 3
南京市 6365.5 4 南京市 130.88 4 深圳市 628.3
4
杭州市 6304.89 5 大连市 116.6
5 武汉市 753.75 5
沈阳市 5662
6 厦门市 112.16 6 宁波市 650.8
6
西安市 5201
• 以“椅子”为主题，酒店内装修设计感强，充满艺术气息。 • 采用全套房设计，户型较其他酒店面积略大，房间设施齐全，舒适度高。 • 是成都少有的规模较大的主题型精品酒店，是加拿大隆堡酒店管理集团中国
内地的第一家酒店。
个案解析 汉易酒店
推荐理由：
主题鲜明，以汉字艺术带来高溢价
• 项目毗邻火车南站，到达机场等较为便捷。 • 酒店以汉文化为主题，室内设计古典中式，古典氛围浓厚。
花样年隆堡成都酒店 成都明悦大酒店
成都诺亚方机舟场酒方店向
富豪首座
财富城南区 成都新东方千禧大酒店 域 汉易酒店
PART 6 成都精品酒店信息
城中区域：精品酒店档次普遍较高，配套设施齐全，入住率较高。较五星级酒店提供更多的软性服务， 客户类型与档次与星级酒店齐平。
区域 层数 套数 房价
配套
服务
入住率
32 层
350
100 0200 0
迪斯科舞厅、卡 拉OK厅、夜总会、 按摩室、桑拿浴 室、室外游泳池、 SPA 、会议厅、 商务中心、日光 浴甲板、健身房
收费停车场、接机服 务、前台贵重物品保 险柜、鲜花店、医务 室、理发美容室、票 务服务、专职行李员、 行李存放服务、洗衣 服务、残疾人客房、 邮政服务、叫醒服务
2005-2010成都外商直接投资额走势
成都新国际会展中心建设，大大拉动了成都会展业，据统 计，2010年成都共举办会展节庆活动366个，拉动消费
272.06亿元，也为成都酒店行业带来巨大需求。
PART 6 星级酒店标准分析
本案未达到星级酒店硬件标准，可以从软件服务方面提升档次，更有助于客户积累。
成都城市旅游指标在15个副省级城市中排名前列；成都外商直接投资额稳步上涨，并且涨幅明显。 旅游、外商投资与会展业是酒店市场的重要需求来源。
城市名称
国内游客 （万人）
排名
城市名称
境外游客 （万人）
排名
城市名称 总收入
排名
广州市
10109.0 2
1
深圳市 1020.6
1
广州市 1254.61 1
武汉市 8852.34 2 广州市 814.79 2 杭州市 1025.7 2
PART 6 精品酒店客户分析
成都精品酒店客户主要由高端商务与旅游人士组成
高端酒店客户构成
商务人士60%
旅游人士40%
国 际 商 务 （
一 线 城 市 （
二 三 线 城 市 （
国 际 旅 行 团 （
国 内 旅 行 团 （
国 际 散 客 （
国 内 散 客 （
25% 15%
30% 30% 20% 40% 40%
以时光倒流般的心 通常以历史悠久、 以人们熟悉的政治或 凡属艺术领域的音
题 类
为背景的基础阶段， 把富有特色的自然 景观搬进酒店，营
理感受作为吸引游 客的主要卖点。顾 客一走进酒店，就
具有浓厚的文化特 点的城市为蓝本， 以局部模拟的形式
文艺名人的经历为主 题是名人文化酒店的 主要特色，这些酒店
乐、电影、美术、 建筑特色等都可成 为这类酒店的主题
应急预案
隔音遮光
客房面积 客房类型
PART 6 精品酒店特征分析
质：装修极其奢华考究，标准可超五星级 量：规模不在乎大，客房数量有限
何为精品？
独：配套设施不对外开放，私密性强 专：面向高端人群，提供管家式服务
特：主题鲜明，风格迥异
自然风光型
历史文化型
城市特色型
名人文化型
艺术特色型
主
超越了以自然景观
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PART 6 精品酒店面积分析
成都精品酒店房间设置主要以单间为主，主力面积为30-50㎡，房间设施配备较为齐全。
成都精品酒店房设备普遍较为齐全
家具：电视、软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行 李架等； 卫浴：装有高级抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜）、浴缸并带淋浴喷头，配有浴帘、晾衣绳，并采 取有效的防化措施； 其他：吹风、烧水壶、电熨斗和熨衣板等。
7 青岛市 108.05 7 成都市 603.87 7
深圳市 4818.52 8 宁波市 95.17
8 青岛市 580.84 8
宁波市 4624
9 武汉市 92.79
9 大连市 560
9
青岛市 4396.65 10 西安市 84.18 10 沈阳市 528.3 10
哈尔滨 4123.7 11 成都市 80.21 11 西安市 405.18 11
酒店星级评定标准对酒店的硬件 设施提出了大量的要求，如建筑 外观与结构、采暖与供冷、电梯 设置等。由于天玺项目已经处于 封顶阶段，硬件设施无法更改， 无法达到五星级酒店标准，因此 本案可以考虑向高端精品酒店方 向发展。
电话、电视
员工培训
卫生间
会议设施 餐厅设置 前厅装修
采暖与供冷 建筑外观 与结构
节能减排 内外装修 饭店电梯
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花样年隆堡
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个案解析 花样年隆堡成都酒店
推荐理由：
加拿大隆堡国际酒店管理集团成都第一 个项目
以“椅子”为元素的主题酒店
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汉易酒店
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• 项目距离市中心距离近，但临江路为单行道，交通不够通畅。 • 酒店严格按照五星级标准打造，开业时间较短，酒店内装修品质感强。 • 提供人性化超五星酒店服务，配套设施齐全，大部分设施可免费使用。
功能单一、设施陈旧， 仅提供简单食宿，管 理落后，服务质量低。
第一个加速增长阶 段 。大部分是与外 资合作的产物，主要 是为了解决外宾、华 侨和港澳同胞来华旅 游住宿的问题。
旅游带动，多为观光 型酒店，专业酒店很 少。投资主体多元化， 酒店经营开始呈现现 代化企业的特点。酒 店的配套也逐渐完善。
完成了规模扩张，也 是酒店市场体系的建 立时期，国家出台了 星级标准文件。标准 化的另一个标志是饭 店管理公司的涌现。
精品酒店的经营模式
PART 6 成都精品酒店分布
成都市精品酒店主要集中于城市中央核心区域、以天府大道为中轴的财富城南区域、以及距离机场较 近的双楠区域。
天之府温德姆至尊豪廷大酒店
成都格兰会酒店
成都明宇丽雅饭店
成都海悦酒店
城市中心繁华区域 成都东方广场假日酒店 成都天邑华庭酒店 成都明宇尚雅饭店
悠然精品酒店