宜昌市伍家岗中心区宜顺地块

宜昌市伍家岗中心区宜顺地块

控制性详细规划调整

一、规划调整项目概述

（一）规划调整范围

1、伍家岗中心区规划范围

伍家岗中心区控制性详细规划范围是北起白沙路和桔城路，南至柏临河，东接宜黄高速公路，西临长江；南北沿江长约2公里，东西向进深最大约2.6公里。规划总用地面积353.8公顷。

片区紧临长江和柏临河，地理位臵优越，环境优美，城市天际线清晰明朗，是塑造宜昌市山水城市的重要景观节点之一，同时也是宜昌市城区“东拓”的发展核心区域。

2、宜顺地块范围及现状分析

宜顺地块位于宜昌市伍家岗中心区，西起白沙路，东至临江溪，北靠原控规规划的沿江大道，南临长江。该地块内现状建筑较少，用地大部分为工业和仓储物流用地，临江为大面积填江形成的平整空地，沿江大道热电厂段现状较差。

《长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计》设计前、后分别获经水利部长江流域规划办公室、长江航道局宜昌分局、长江航政局宜昌分局和省水利厅的批复，并同时确定了新的长江岸线顶坡线。

该公司现废弃了原未施工完成的护岸部分，按新的设计和批复要求，对护岸工程进行了重新施工，现水下部分已基本完工。

（二）规划调整依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）；

《城市规划编制办法》（2006）；

《湖北省控制性详细规划编制技术规定》（1998）；

《宜昌市城市规划管理技术规定》（2008.6）；

《宜昌市城市总体规划（2005-2020）》；

《宜昌市综合交通规划（2005-2020年）》；

《宜昌市伍家岗分区规划（2007-2020）》；

《宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划》；

《宜昌市中心城区教育设施规划（2008-2020）》；

湖北省水利厅“关于长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计的批复”（鄂水利堤复【2009】51号）；

宜昌市水利水电局“转发省水利厅关于长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计的批复的通知”（宜水函（2009）13号）；

二○○九年第一次市城市规划委员会专题会议纪要（会议纪要【2009】2号）。

（三）规划调整指导思想

1、落实《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》和《宜昌市伍家

岗分区规划（2007-2020年）》以及《宜昌市伍家岗沿江片区控制性详细规划》，合理确定其功能性质、发展规模和用地布局。

2、高标准、高起点地塑造伍家岗中心区沿江城市景观形象，突出宜昌市双中心之一的地位和职能。

3、合理开发利用土地资源，充分发挥土地的价值，系统组织好城市建设用地，充分利用地块内的自然地貌地物，精心构筑城市景观节点，使生态、人工、自然环境相协调，保证地块与城市的可持续发展。

4、切实实施城市规划，保证地块开发的实际落实，保证城市的综合协调发展。

5、科学分析地块现状地形地貌，营造地块建设特色，加强绿地景观系统规划，提升城市景观建设品味，创造良好的生态环境，满足可持续发展的需求。

（四）规划调整原则

1、以人为本原则

完善地块配套设施建设，优化环境，满足人们的生活习惯，立足以人为本的原则。

2、经济性原则

认真贯彻和落实总体规划，研究土地的经济利用和开发价值，保证城市建设用地的经济性原则。

3、可操作性原则

根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要

求，在尊重总体规划的原则基础上，科学发展，合理规划。

4、可持续发展原则

规划应强调控制与引导相结合，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性和可持续发展性。

（五）地块开发策略

1、完善城市结构、协调整体发展、明确地块性质，科学、合理地进行用地布局。

2、完善地块内道路系统，建立与城市道路相衔接的方便、快捷的交通体系。

3、营造地块特色，加强绿地景观建设，提升地块以及城市品位，创造良好的生态环境，打造城市特色景观地段。

4、充分挖掘宜昌城市历史与人文内涵，继承城市文化精华，体现地方特色，同时兼容并蓄，融合现代文明，与时俱进，创造都市生活新文化，引领城市文化的新潮流。

5、采用“刚性”和“柔性”结合的空间规划结构，体现市场经济下土地开发的适应性弹性原则，更确实地为经济建设服务。

（六）上位规划分析

2005年编制的《宜昌市城市总体规划》及2007年编制的《伍家岗中心片区控制性详细规划》考虑按防洪法要求，水利上级主管部门未对长江

防洪顶坡线进行复核批准，所以将宜顺公司的用地规划为滨江绿地，规划的沿江大道线型为靠内侧不变，红线宽度由原25米调整为现规划沿江大道线型40米。

二、规划调整原因分析

《宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划》由宜昌市规划局组织编制，2006年完成后上报宜昌市人民政府，并已获得批准实施。

（一）历史原因

1992年经市政府批准（宜府办文【1992】135号），于当年由宜昌市建委与澳门港顺投资有限公司签订协议，联合投资建设伍家岗洋坝项目，并为此注册成立了湖北宜顺房地产发展有限公司。根据合同，联合投资建设的内容三部分组成：（1）八一钢厂至白沙路全长3.5公里段长江护岸工程建设及场地回填平整工作。（2）新造土地用于住宅小区及商贸设施的开发建设。（3）提供修建25米宽的沿江大道用地。该项目护岸工程初步设计前后分别获经水利部长江流域规划办公室、长江航道局宜昌分局、长江航政局宜昌分局的批复。

（二）历史审批情况

1996年，市规划局核发了该项目的规划设计条件。在本条件中，规划的沿江大道线型为靠用地内侧，道路红线宽度25米，规划范围面积约为853亩（现土地证实际为660亩），规划用地性质为住宅，容积率多