房地产投资项目的财务分析.ppt

➢ 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结 合新安置地点计算；作价补偿的金额按 照所拆除建筑面积的重置价格结合市场 行情等计算。
8
（2）前期工程费
1）前期规划、设计、可研费等。规划设 计费为建安费的3％左右，可研费占项 目总投资的1％～3％，水文地质勘测费 为设计概算的0.5％左右。
2）“三通一平”或“七通一平”等土地 开发费。根据实际情况，参照有关标准 估算。
第四章 房地产投资项目的 财务分析
一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度
对项目进行的经济分析，具体讲即根据政 府现行财税制度、价格体系和有关的法律、 法规，计算分析项目的财务效益和费用， 考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财 务状况，据以评价项目财务可行性。
1
二、财务分析的程序
（一）分析和估算项目的财务数据； （二）分析财务基本报表； （三）分析财务指标； （四）提出财务分析结论； （五）进行不确定性分析。
4
2、房地产开发间接费用 （1）管理费用 （2）销售费用 （3）财务费用
5
（二）总成本费用的估算
1、开发成本的估算 （1）土地使用权获取费 1）国有土地使用权获取费 ➢ 一般采用市场比较法，根据政府近期出让的
类似地块的出让金数额、并进行时间、地段、 用途、临街状况、建筑容积率、出让年限、周 围环境状况及土地现况等因素修正。 ➢ 也可根据城市的基准地价或平均标定地价，根 据项目所处地段等级、用途、容积率、使用年 限等进行修正得到。
2
第一节 房地产投资财务数据 的估算
一、房地产总投资的估算 房地产总投资是指项目在一定时
期内为生产和销售房地产而花费的全部 成本费用。 （一）总费用的构成 1、房地产开发直接费 1）土地使用权获取成本； 2）前期工程费；
3
1）可行性研究费； 2）规划设计费； 3）工程水文地质勘测费； 4）七通一平费。 （3）建安费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费
➢ 估算方法一般采用单位指标法。
12
（5）公共配套设施费
主要包括不能有偿转让的小区内的公共 配套设施支出。
估算方法同“建安工程费”的方法。
13
（6）房地产开发期间的税费
指房地产开发过程中所负担的各种税金 和地方政府有关部门征收的费用，包括 投资方向调节税、配套设施建设税、建 筑安全监督费、供水管网补偿费等。
0
1
2
3
4
(时间)
现金流量图
19
4．现值（P） 发生在某一时间序列起点（零点）的资
金值（效益或费用），或者把某一时间序列 其它各时刻资金用折现办法折算到起点的资 金值，称做现值，记作P。本金就是一种现值。 5．终值（F）
也称将来值、未来值。指发生在某一时 间序列终点的资金值（效益或费用），或者 把某一时间序列其它各时刻资金折算到终点 的资金值。本利和是一种终值。
（2）销售费用 1）广告宣传费按销售收入的2%~3%估算; 2）销售代理费按销售收入的1.5%~2%估算; 3）其它销售费用按销售收入的0.5%~1%估算。
16
（3）财务费用 1）利息支出：指建设投资借款利息和流动资金借
款利息。 建设投资借款利息=年初本金累计额×年利率 流动资金借款利息=流动资金借款累计额×年利率 2）其它财务费用：根据所占比例估算或不予计算
6
2）集体土地征用费
➢ 征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着 物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三 年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的 农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿 标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。
➢ 其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费 和安置补偿费的标准规定。
3）拆迁安置补偿费
➢ 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用 人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况 下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与 异地永迁安置。
7
➢ 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除 房屋的所有权人，按照有关规定给予补 偿时所需要的费用。拆迁补的形式可 分为产权调换、作价补偿或二者结合的 形式。
其估算方法参照当地有关法规标准。
14
（7）不可预见费
包括备用金、不可预见的基础或其它附 加工程增加的费用、不可预见的自然灾 害增加的费用。
其估算采用（1）~（5）项之和乘以 （3%~5%）。
15
2、 开发费用的估算
（1）管理费：指明管理部门为管理和组织经营 活动所发生的各种费用。 按前述5项之各乘以3%
9
（3）建安工程费
➢ 指直接用于工程建设的总成本费用，主要包 括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内 装修工程费等。
➢ 估算方法： 1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资费
用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资 费用的估算方法。 2）单位指标估算法：以单位工程量投资费用乘 以工程量得到单项工程费用的估算方法。
20
6．等额年值（A） 某一时间序列各时刻发生的资金叫做年
值。如果某一时间序列各时刻（不包括零 点）发生的资金都相等，则该资金序列叫 等额年值，记作A。反之，叫不等额年值。 7．折现
把某一时间序列各时刻的资金折算到 起点现值的过程叫折现。
17
第二节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的概念 指资金随着时间的变化产生的资金增值或经 济效益，具体体现在资金的利息和资金的纯 收益两方面。
1. 利率：为每单位时间增加的利息与原金额之 比。
2.利息周期：表示利率的时间单位。如一年， 一季度，半年，一月等。
18
3. 现金流量图
所谓现金流量图，就是将现金流量 绘入一时间坐标中。即在图上画一条横线 作一横坐标，上面表示计息的时间单位 （年或月），垂直于横坐标的线条表示现 金流量，箭头向下表收入，箭头向上表支 出。箭头的长、短与收、支的大小成比例。
10
3）工程量近似匡算法：采用类似于概 预算的方法，先匡算工程量，再套当 地概预算定额标准，近似估算出费用。
4）概算指标法：采用综合的单位建筑 面积和建筑体积概算指标，计算整个 工程费用。
5）类似法：根据建安工程中各项目所 占的比例进行估算。
11
（4）基础设施费
➢ 指供水、供电、供暖、供气、排污等工 程费用。