房地产开发类贷款

第六章房地产开发类贷款

6、1 概述

6、1、1 定义

房地产开发类贷款就是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金得贷款,包括土地储备贷款、房地产开发贷款。

房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房(安居工程)开发贷款(含科教文卫单位经济适用住房建设贷款)、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其她房地产开发贷款等。

6、1、2 对象

房地产开发贷款得对象为经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记得房地产开发企业与利用单位自有土地建设经济适用住房得企(事)业法人。

土地储备贷款得对象为政府土地储备机构,即经县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得法人机构,包括政府土地储备中心与承担政府土地储备职能得企(事)业。

6、1、3 条件

6、1、3、1 借款人条件

借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、2我行公司类客户得基本条件外,还应具备下列条件:

1、借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格得企业得:

(1)应具有建设行政主管部门核准得房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设得资格;

(2)如接受其她单位委托进行房地产开发建设,还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。

2、借款人为事业单位得:

(1)经主管机关核准登记,具有事业法人资格,取得事业法人登记证;

(2)实行独立核算,有健全得管理机构;

(3)按规定办理年检手续,年检合格。

3、土地储备机构还需要具备以下条件:

(1)所在城市经济稳定发展,财政状况良好,具有良好得政府信誉。房地产市场化程度高,房地产经营机制较健全,财产抵(质)押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大,具有良好得发展前景,土地有一定得升值潜力;

(2)对所辖城区土地一级市场具有较高得垄断经营地位,所经营土地纳入近期开发建设规划,列入政府土地储备决策机构制定得年度计划,并持有相应地块得收购、储备与出让前期工作得批文,具有土地储备机构自身资金总体安排计划;所收购、储备与拟出让得土地主要用于经营性设施建设,地段区位较好;所从事土地收购、储备与出让前期工作等经营活动符合国家与地方有关法律法规与

政策;

(3)具有与所经营得土地收购、储备与出让前期工作业务量相匹配得资本金或专用基金,实行统收统支得政府土地储备中心应经当地政府同意,能够根据土地储备量得增加从土地收益中提取一定比例得留存收益,逐步增加资本金或专用基金。

(4)能提供合法、足值得抵押物。

6、1、3、2 贷款项目条件

1、贷款项目经可行性研究论证,能够有效满足当地住房开发市场得需求,市场前景较好;

2、贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划,其立项文件完整、真实、有效,能够进行实质性开发;

3、贷款项目工程预算与施工计划符合国家与当地政府得有关规定;

4、贷款项目得工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀与不可预见等原因追加预算得需要;

5、贷款项目得基础设施、公共设施建设配套,项目建成后,能及时投入正常使用;

6、贷款项目得自有资金投入不少于总投资得35%;单位职工集资建房,集资额达到项目总投资得30%以上并存入贷款行专户;如集资所建住房被本单位职工预订,预付购房款须达到20%,并已存入贷款行专户;对单幅土地得土地储备贷款金额最高不超过该幅土地得收购、储备及出让前期工作成本得80%或者土地评估价值得70%(以两者较低额为准)。

6、1、4 期限及利率

房地产开发贷款期限一般为1—3年(含),土地储备贷款最长为2年,高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。

贷款利率及计结息方式:应根据中国人民银行与中国建设银行得有关定价政策确定,并在借款合同与贷转存凭证中载明。

6、2 操作程序

房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。

6、2、1 受理

6、2、1、1 提交材料

借款人除提交第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、3规定得公司类客户基本材料外,还应提交下列材料:

1、建设行政主管部门核准得房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设得批准文件;

2、申请贷款项目得有关材料,主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工许可证》。如已获得《商品房屋销(预)售许可证》等文件,也应同时提供;

3、项目开发建设自有资金落实得证明文件、资料;

4、项目租售方案及有效得收益分配协议;

5、如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息,还应提供经有权部门批准得可用于还款得其她资金来源证明。

6、如借款人接受其她单位委托进行房地产开发建设,还应提供与业主单位正式签订得房地产开发建设工程合同;

7、申请政策性房地产开发类贷款得借款人,还应提供住房资金管理中心出具给贷款行得委托贷款通知书。

8、申请土地储备贷款得借款人,应提供机构县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得有关文件。

6、2、1、2 初步审查

参照第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、4得要求进行初步审查,并重点审查以下几项内容:

1、借款人就是否具有进行房地产开发建设得资格;

2、借款人开发建设资格批准文件就是否在有效期内;

3、贷款项目就是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等就是否完备、有效;

4、项目建设条件就是否落实

(1)贷款项目就是否列入国家或地方政府得建设计划;

(2)经济适用住房就是否列入国家经济适用住房(安居工程)建设计划;

(3)有无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程开工许可证》;

(4)土地出让、转让手续就是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体与卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房得,就是否拥有划拨土地得《国有土地使用证》;

(5)开发项目得文件就是否完整、真实、有效,就是否能进行实质性开发建设;

(6)贷款项目有无《商品房屋销(预)售许可证》;借款开发得项目就是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景就是否良好;

(7)自有资金投入就是否已经达到贷款项目总投资35%以上;科研院所、大专院校、文化团体与卫生机构用自有土地自建经济适用住房得,就是否拥有项目总投资20%以上得自筹资金;

(8)贷款项目承建人与借款申请人就是否相符;

(9)贷款项目与《中国建设银行信贷业务申请书》中得用途就是否一致;

(10)申请政策性房地产开发类贷款得借款人就是否提供了住房资金管理中心出具得委托我行贷款得文件。

(11)申请土地储备贷款得借款人,就是否提供机构县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得有关文件。

(12)对单幅土地得土地储备贷款金额就是否超过该幅土地得收购、储备及出让前期工作成本得80%或者土地评估价值得70%(以两者较低额为准)。

6、2、2 贷前调查