房地产企业商业模式资料

跨区域扩张 房地产企业 策略
- 企业跨区域扩张，使 用共同的技术、广告、 品牌等，整合组织架 构，降低生产成本， 追求范围经济
- 企业的资源禀赋适宜哪种扩张模式? -当规模经济效果好于范围经济效果时，选择区域化扩张 当范围经济效果好于规模经济效果时，选择跨区域扩张
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房地产企业商业模式的经济学分析
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房地产企业商业模式的经济学分析
房企纵向扩张模式：多元化vs专业化
香 港Hale Waihona Puke Baidu模 式
美 国 模 式
房企横向扩张模式：区域化vs跨区域化
企业纵向扩张与横向扩张模式的组合
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• 房企应采取多元化还是专业化模式
• 房企应采取区域化还是跨区域发展模式
• 企业纵向扩张与横向扩张模式的组合
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房地产企业纵向扩张模式的选择
“香港模式”与“美国模式”之争，主要问题在于 企业在扩张中应采取多元化还是专业化以及如何多元化和专业化 假定企业经营收益在一定条件下是确定的，那么企业追求利润最大化， 需要做到成本最小化： ◇ 生产成本<交易成本，企业倾向于内部生产——纵向多元化； ◇ 生产成本>交易成本，企业倾向于市场采购——专业化； ◇ 生产成本=交易成本，企业多元化边界趋于稳定。 其中： 生产成本：企业在内部生产物品或提供服务的刚性成本 （原材料成本、办公成本和其他固定投入的成本等） 由此增加的组织治理成本 （代理成本和影响成本） 交易成本：企业放弃内部生产，改为市场采购时应支付的成本
中国房地产企业商业模式研究
目录
香港模式与美国模式比较研究 房地产企业商业模式的经济学分析 中国房地产业发展模式演变 中国房地产企业的发展特点 中国房地产典型企业发展模式分析
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香港模式与美国模式
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两种商业模式的比较
房地产企业两种主要的经营模式：香港模式和美国模式因 各自经济发展特点不同产生了多元化和专业化经营的差异 纵向多元化：企业从事的行业涵盖了房地产开发的整个产业链，包括土地开发、设计、施工、 销售、物业管理等 横向多元化：企业开发的产品除了住宅，还有写字楼、商场和酒店，甚至工业厂房等
多元化
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• 房企应采取多元化还是专业化模式
• 房企应采取区域化还是跨区域发展模式
• 企业纵向扩张与横向扩张模式的组合
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房地产企业横向扩张模式的选择
房地产企业选择何种商业模式，除了生产成本与交易成本的比较外， 还需要考虑企业横向扩张模式的选择。
区域化扩张
- 同一区域内项目 增多导致规模扩大， 易形成规模经济
纵向多元化
横向多元化
香港模式
多元化 Vs 专业化
专业化经营（价值链与产品）
美国模式
价值链专业化：企业只从事房地产产业链中的某一个环节，投资、建设、营销和物业管理分别 由不同的公司负责 产品单一化：企业开发的产品也是单一化，主业专注于住宅、写字楼或商业物业等。
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香港模式分析（1）发展环境
经济特点：城邦经济体——经济依存度高，对内高度垄断； 由几大家族企业巨头控制香港各个领域的经济命脉，房地 产开发只是这种经营模式的一个缩影。 历史背景：房地产业是香港四大支柱产业之一，香港十大房地产商在 香港房地产业腾飞时进入房地产；
其他 其他 其他上市地产公司市值 Top10— 70% TOP10— 80% TOP10上市地产公司市值 其他地产公司开发规模 TOP10地产公司开发规模
A. 房地产公司市值
B. 房地产开发规模
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香港模式分析（3）典型企业
房地产开发上下游的所有业务由集团内不同的企业来承担，各企业之 间独立核算，追求各自的经济效益。集团只是负责进行资源配置，母 公司以集团控股的形式控制着为数众多的子公司和孙公司，由这些子 公司和孙公司分配产业链的各项业务， 财务公司 以最典型的新鸿基地产为例：
20世纪 50年代 20世纪 80年代 20世纪 70年代
20世纪 90年代后
整合产业链，战略扩张 -兼并收购与战略联盟 -产品多元化：市场细分 精细化经营 -产业链上下游企业的联盟
专业化经营路线
-Pulte Homes 专注于住宅专业化
产融结合模式 -产融结合的经营模式 -现代管理制度与方式
区域扩张，重塑公司治理结构 -上市：从家族企业到上市公司 -公司组织结构的完善
20世纪70年代香港证券市场的大牛市给地产商带来广阔的 发展空间；
香港独特的资源条件带来高地价和高房价，开发门槛的提 高也是导致寡头垄断出现的原因
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香港模式分析（2）寡头垄断
香港房地产企业形态：寡头垄断 80年代以来， “长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”、 “合和”、“太古”、“九龙仓”等最大的10家地产集团的市值约占地产建筑 类上市公司总市值的七成，开发量约占总开发量的80%左右，市场集 中度相当高。
发达的金融 与中介市场
房地产企业股东 多元化： -保险公司 -完善的法律制度
民主社会制度
房地产经纪人协会 建筑业主管理者委员会 抵押银行家协会 联邦住宅抵押贷款 协会
-养老基金等
-房地产产业投资 基金 -社会公众资金等
-健全的信用制度
住宅产业协会
-有效行业监管体系
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美国模式分析（2）成长轨迹
以 Pulte Homes 为例
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专业化与多元化的优劣势分析
优势： -易达规模经济 -易产生效率与 创新 专业化 劣势： -生产协调性受损 -增加交易成本
优势： -技术关联性产生经济性 -减少交易成本 降低交易风险 -利于内部协调控制 -有力形成垄断的 市场支配能力 劣势： -约束企业灵活性 -增加信息沟通 的成本 -增加衡量部门 绩效的困难
80年代中期
附属公司：47家 联营公司：28家 旗下上市公司拥有的 附属联营公司：35家 保安消防公司
保险公司
总计：超过100家
设计工程公司
新鸿基 地产
物业管理公司
一条龙服务的 垂直式发展集团 一家庞大的 “楼宇制造工厂”
机械电机工程
金融投资公司
混凝土公司
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美国模式分析（1）发展环境
美国房地产企业在20 世纪50年代经历了由多元化向专业化转变的过 程，当时美国的房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争的需要， 纷纷调整经营策略，专注于专业化发展。美国房地产开发企业的专业 化经营得益于几个方面： 行业专业化