广州珠江新城商务区的开发演变研究_陈倩敏

逐渐形成；第二阶段（２０ 世纪 ９０ 年代中 济得以在广州聚集；广州城市定位的转
后期～２０００ 年），随着六运会和九运会的 变和产业战略的调整，为以总部企业为
推进，天河北商务聚集区也逐渐发展起 主的高级生产空间在珠江新城商务区集
来；第三阶段（２０００ 年至今），天河北地 聚提供了契机；广州经济实力的增强和
区聚集了商业和商务办公空间，珠江新 生产性服务业的发展，更是极大地刺激
城逐步发展，促使这种网络化多中心分 了商务办公市场需求，为珠江新城商务
布特点发生变化，在天河区出现了商务 区的发展注入了活力。
办公聚集的强核（图 １）。
城市空间结构突变，为商务办公集聚
广州商务办公空间之所以具有分散布 提供了空间载体。２０００ 年，广州实施从
找到空间载体，只能在旧城“见缝插针”地 想与城市空间战略保持一致，城市空间功
点状分散式分布或改变其他功能空间，大 能结构的突变使广州商务办公空间的布
量“住改商”的商住混合楼也由此产生。 局从分散走向集中（图 ２）。
２００２ 年，全国建立土地招拍挂制度，广州
源自文库
城市经济结构和空间结构的演变使
的商务办公空间才得到极大的发展。 市场的需求发生了变化，而具有良好区
Develop Evolution Research Of Zhujiang New City Business District In Guangzhou/Chen Qianmin, Yuan Qifeng
[Abstract] Zhujiang new city business district is proposed as the CBD. By the research to domestic and overseas, CBD turn into a planning practice concept and planning construction by government. CBD is deemed to come true by the new city building, and the business district is the key point of CBD building. The different develop method will form the different market supply, with the affection of market supply and market environment, the market needy will appear in the users. The paper takes Zhujiang new city business district example, analyzes the interaction between developer and users, analyzes the develop evolution, analyzes the develop mechanism in different staged. [Key words] Business district, Land use, Government manager, Mode of action
珠江新城商务区的建设初衷是为广州地铁建设筹 集资金。政府从 １９９３ 年起拉动珠江新城商务区的土地 开发，并使其成为新的城市中心区，珠江新城商务区成 为广州 ＣＢＤ 的雏形。自此，珠江新城商务区的建设经历 了从 ２０００ 年前的停滞发展到 ２０００ 年后的逐渐繁荣的 状态。在珠江新城商务区长达 １８ 年的建设过程中，开 发者采取了不同的开发模式，形成了不同的市场供给状 况，在市场供给因素和城市经济环境的影响下，市场需 求反映在使用者的行为上。在珠江新城商务区不同的开 发阶段，开发者和使用者的作用机制如何，是本文研究 的重点所在。
城商务区在该阶段只是作为政府实现公 共职能的媒介，通过基础设施的先行建 设，实现从生地变成熟地的开发准备；在 ２０００ 年以后，珠江新城商务区成为区域 生产服务业的容器和流量经济中心，政 府的积极性坚定了市场的信心，市场需 求的变化促使企业化政府的出现，带来 了珠江新城商务区今天的繁华。
两种截然不同的角色定位导致了不 同的开发机制，从而直接决定了珠江新 城商务区的发展存在两个发展阶段，分 别是开发准备期（２０００ 年前）和恢复至快 速发展期（２０００ 年至今）（图 ８）。
４ 不同发展阶段的开发机制分析
４．１ 开发准备期（２０００ 年前） 珠江新城商务区是作为政府实现公
共职能的媒介，建设的初衷之一是为地 铁建设筹资。由于土地为广州市土地开 发中心收储，政府成为土地一级市场主 要的供给者，政府作为一级开发者，由国 有企业和开发商进行二级开发；同时，政
府通过土地划拨自建政府办公和基础设 施，使政府部门成为珠江新城商务区的 使用者。在此期间，政府通过基础设施的 前期投入，成立珠江新城开发指挥部，自 建或购买整栋办公楼，以及通过调整土 地拍卖价进行逆经济周期的调控，以增 强市场对珠江新城商务区建设的信心，为 开发作前期准备。但是，长期以来商务办 公空间分散布局的特点，制约了珠江新 城商务区的集聚建设。当时城市经济并 没有步入快速发展的阶段，城市定位不 明确，生产服务业发展刚起步，增量刚性 需求不足，国家从紧的货币政策使投资 需求减少，存量办公楼供给过多，导致消 极的市场需求。在转型初期的中国，体制 不完善使地方政府并没有合理控制土地 开发的节奏，导致珠江新城商务区内住 宅用地过度开发。面对市场环境和政府 的政策，作为二级开发者的开发商和国 有企业对前景失去信心，采取消极不开 发的态度。根据目前的数据，国有企业获 得政府行政划拨土地约 １０．２４ 万平方米， 其中，商务办公用地为 ３．６６ 万平方米；
１ＣＢＤ 的研究转向：从自然集聚到规划建设
从国内外 ＣＢＤ 理论研究的趋势看，可分为以下几个 方向：①从构建社会空间结构的角度，美国学者、社会 学家伯吉斯提出同心圆城市地域结构模式理论（Ｃｏｎ－
ｃｅｎｔｒｉｃ Ｚｏｎｅ Ｔｈｅｏｒｙ），并首次提到ＣＢＤ 概念。②从 对已建成 ＣＢＤ 指标分析的角度，墨菲（Ｒａｙｍｏｎｄ Ｍｕｒｐｈｙ）、万斯（ＪａｊｎｅｓＥ． Ｖａｅ）等对美国ＣＢＤ 土地利用、 定界和内部结构进行了分析。这些研究表明，ＣＢＤ 是城 市发展至一定阶段的产物。③从土地开发和政府管理的 角度，蒋三庚指出“在建立 ＣＢＤ 中，政府的行为应该是 为商务区提供尽可能的便利条件，使企业更自由地活动 和发展”。阎小培等人认为，ＣＢＤ 开发运作的核心是公共 控制，政府必须合适地引导市场行为。吴明伟等人提出 通过选择加快开发进程的时机和商务实施开发的力度控 制，以城市发展战略为指导，积极推动商务空间的发展 进程。这些研究表明，ＣＢＤ 是可以由政府主导建设而成 的。④从城市经济学的角度，陈一新指出 ＧＤＰ 总量、人 均 ＧＤＰ 和第三产业增加值是决定一个城市办公楼需求的 主要因素，不同类型的 ＣＢＤ 具有不同的开发时机。这些 研究表明，ＣＢＤ 建设需要把握开发时机，不能单纯依靠 自然集聚。
［ 作者简介］ 陈倩敏，硕士，现任职于广州市城市规划勘测设计研究院。 袁奇峰，教授级高级规划师，中山大学地理科学与规划学院教授、博士生导师，中国城市规划学会学术工作委员会委员、青 年工作委员会委员。
２ ０ １ ２ 年增刊 第 ２ ８ 卷 213
图１ 广州商务办公聚集区空间分布示意图
图２ 实施城市空间战略前后珠江新城的区位变化示意图
２．４ 基于企业经营模式的市场偏好 从 ２００７ 年广州甲级办公楼进驻客户
的调查数据看，广州商务办公楼进驻客户 的行业类型主要为制造业，金融业的比重 较低，且进驻客户多为本地的中小企业， 这表明广州生产服务业的发展尚未达到高 端化阶段，内部行业分工尚未达到精细化 的要求，这种企业经营模式产生了特殊的 企业偏好，使其对办公场所的区域形象的 要求高于对邻近客户的要求。因此，这些 企业在新成立之初便将办公地选址于具有 良好区域形象的天河新区（图 ６，图７）。
广州珠江新城商务区的开发演变研究
□ 陈倩敏，袁奇峰
［ 摘 要］ 广州珠江新城商务区是作为中央商务区（ Ｃ Ｂ Ｄ ） 的建设项目而提出的。通过对国内外 Ｃ Ｂ Ｄ 研究的梳理发现，研究趋势 逐渐发生了转向：Ｃ Ｂ Ｄ 开始从理论研究的概念转变为规划实践的概念，从自然集聚的市场行为转变为规划建设的政府行为， Ｃ Ｂ Ｄ 被认为是可以通过新城建设而实现的，商务办公空间的开发往往是 Ｃ Ｂ Ｄ 开发的核心所在。开发者采取不同的开发模式 将形成不同的市场供给状况，在市场供给因素和城市经济环境的影响下，市场需求将反映在使用者的行为上。珠江新城商 务区开发演变研究通过研究开发者（ 市场供给方） 与使用者（ 市场需求方） 的相互作用，解析珠江新城在不同阶段的开发机制， 对其他城市建设 Ｃ Ｂ Ｄ 项目具有借鉴意义。 ［ 关键词］ 商务区；土地开发；政府管理；作用机制 ［文章编号］１００６－００２２（２０１２）Ｓ１－０２１３－０５ ［中图分类号］ＴＵ９８４．１３ ［文献标识码］Ｂ
２ 珠江新城商务区的建设背景
２．１ 广州城市商务办公空间的演变 广州传统的 ＣＢＤ 空间呈现网络化多
中心的分布特点，新中心的形成往往是 沿着珠江自西往东跳跃式扩散。广州商 务办公空间分布可分为三个阶段：第一
阶段（２０ 世纪 ８０ 年代中期～９０ 年代中 市场需求：２０００ 年以来，珠江三角洲的
期），环市东路和东风路沿线商务聚集区 整体繁荣和城市的合理分工，使总部经
广州商务办公市场供给演变历程可以分 为以下四个阶段：起飞阶段（２０ 世纪 ８０ 年代～９０ 年代初），该时期的商务办公 需求并不旺盛，办公活动均在酒店进行； 繁荣阶段（１９９３ 年～１９９５ 年），随着商 务办公需求逐渐旺盛，港澳投资增加，政 府面对旺盛的市场需求，希望以珠江新 城商务区为空间载体，提供大量的商务 办公用地以满足市场发展的需要；衰落 阶段（１９９５ 年～２００３ 年），随着 １９９７ 年 金融风暴来临，国家实施紧缩宏观政策， 市场需求迅速萎缩，大量办公楼被积压， 市场一片萎靡；恢复至稳步发展阶段 （２００３ 年至今），随着我国加入ＷＴＯ、ＣＥＰＡ 的签署、“９ ＋ ２ ”泛珠江三角洲区域经济 合作关系的建立、中美达成入市协议等 区域经济背景的变化，政府及时调整商 务办公用地的供应，规定新批出的商务 办公用地均在珠江新城，并通过实施住 宅禁商政策，改变原来商务办公用地分 散的形态（图 ５）。
图３ 广州市中心区办公楼房价租金趋势图 注：数据来源于广州市房地产租赁管理所、广州市房地产交易登记中心。
图４ 广州市甲级办公楼空置率趋势图 注：数据来源于广州市房地产租赁管理所。
综上所述，从国外的 ＣＢＤ 研究起源 看，ＣＢＤ 的产生是一个自然形成的过程； 随着ＣＢＤ 研究的发展，ＣＢＤ 逐渐被作为一 种规划建设理论而提出；在国内的 ＣＢＤ 研 究中，ＣＢＤ 被认为是可以通过地方政府主 导开发建设而成的。ＣＢＤ 研究逐渐发生了 转向：ＣＢＤ 从研究理论概念转变为规划实 践的概念，从自然集聚的市场行为转变为 规划建设的政府行为，ＣＢＤ 被认为可以通 过新城建设而实现，商务办公空间的开发 往往是ＣＢＤ 开发的核心所在。由于珠江新 城商务区是政府主导建设的长达 １８ 年的 ＣＢＤ 项目，具有完整的开发历程，因此对 于研究政府主导建设的 ＣＢＤ 的作用机制 具有十分重要的实证意义。
局的特点，是由于长期计划经济所形成的 “Ｌ”型走向“Ｔ”型的城市空间战略，城
土地功能混杂的城市空间格局而造成的。 市空间结构发生突变，为产业战略的实现
土地制度决定竞租曲线不适用，并使刚步 提供了支撑。珠江新城商务区的区位从城
入发展期的生产服务业难以在城市中心区 市发展的末梢变为中心，也使ＣＢＤ 建设构
位优势的珠江新城商务区成为增量办公
２．２ 城市经济发展下的市场需求变化
空间的最好选择。从广州市中心区办公
城市经济的发展刺激了商务办公的 楼房价租金和甲级办公楼空置率的数据
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看，２０００ 年以后的商务办公空间需求正 在逐年增加（图 ３，图 ４）。
２．３ 行政干预下的市场供给调整 从广州商务办公面积的供求情况看，