广州珠江新城商务区的开发演变研究_陈倩敏
广州珠江新城商业地产市场分析
珠江新城商业地产市场分析一、珠江新城概况 (3)（一）总体概况 (3)（二）土地利用现状及特征 (3)1、西区A、E、I区 (3)2、中轴线区B、F、J区 (4)3、东1区C、G、K区 (4)4、东2区D、H、L区 (5)5、东3区M、N区 (5)（三）各项配套设施现状 (5)1、文化教育设施配套 (5)2、金融配套 (5)3、饮食配套 (6)4、商业配套 (6)（四）交通组织现状及规划 (6)1、交通现状 (6)2、交通规划 (6)（五）大型建筑工程 (7)1、广州图书馆新馆 (7)2、广东省博物馆新馆 (8)3、广州市第二少年宫 (8)4、广州歌剧院 (8)5、电视观光塔 (8)6、双子塔 (9)（六）SWOT分析 (9)1、优势分析（S） (9)2、劣势分析（W） (9)3、机会分析（O） (9)4、威胁分析（T） (9)二、住宅市场分析 (10)（一）供应量分析 (10)1、已售住宅项目 (10)2、在售住宅项目 (11)3、潜在供应住宅项目 (11)（二）住宅产品及价格特征分析 (12)1、住宅使用用地现状 (12)2、住宅开发情况 (13)3、住宅产品分析 (13)4、住宅价格分析 (15)5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)（三）竞争区域比较分析 (17)1、天河北板块 (17)2、东风东板块 (18)3、滨江东板块 (19)三、珠江新城商铺市场分析 (23)（一）商铺概况 (23)（二）分布特点 (23)（三）商铺类型及经营特点分析 (23)1、专业市场 (24)2、裙楼商场 (25)（四）商铺面积及租售价格分析 (27)1、裙楼商场 (27)2、专业市场 (29)（五）裙楼商场经营定位建议 (30)（六）投资风险提示 (30)（七）前景展望 (31)四、珠江新城写字楼市场分析 (34)（一）写字楼供应量分析 (34)1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34)2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35)3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37)4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39)（二）写字楼产品特征分析 (41)（三）价格特征分析 (45)（四）客户群分析 (45)（五）竞争区域比较分析 (47)1、天河北-体育中心商务区 (47)2、琶洲商务区 (50)二零零五年七月一、珠江新城概况（一）总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。
房地产策划案例珠江新城
房地产策划案例珠江新城1. 引言珠江新城作为广州市的中心区域，是一个高端商业、文化、居住区域。
它通过规划和开发，成为了一个集商业、办公、居住、娱乐于一体的综合型社区。
本文将对珠江新城的房地产策划进行案例分析，剖析其成功的因素和策略。
2. 背景珠江新城位于广州市天河区，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
由于其优越的地理位置和良好的开发环境，吸引了众多房地产开发商的关注和投资。
在策划过程中，开发商需要深入了解市场需求、目标人群和竞争对手，以制定合适的策略。
3. 目标珠江新城的策划目标是打造一个高端、现代化的综合社区，提供舒适、便利的生活环境和多样化的商业、文化娱乐设施，同时吸引目标人群进行住房和商业投资。
4. 策略4.1 市场定位根据目标人群和竞争对手的情况，珠江新城的市场定位为高端住宅和商业综合体。
通过提供高品质的房产和丰富多样的商业设施，吸引高收入人群和具有一定消费能力的商业客户。
4.2 产品定位珠江新城的产品定位是高品质、现代化、舒适的住宅和商业空间。
通过引入国内外一流的建筑设计和装修标准，提供高端住宅和商业空间，满足目标人群对品质生活的需求。
4.3 销售策略在销售策略上，珠江新城采取了多种手段来吸引客户和提高销售额。
首先，通过各种促销活动和奖励计划来吸引购房者和商家，提高购房和租赁率。
其次，通过建立完善的销售渠道和提供良好的客户服务，提高客户满意度和口碑。
此外，珠江新城还积极开展市场推广活动，包括广告、宣传和参展等，提高品牌知名度和市场认可度。
5. 成功因素5.1 地理位置优势珠江新城地理位置优越，临近市中心和交通枢纽，便于居民和商家出行和交流。
这为珠江新城的发展提供了得天独厚的条件，并吸引了大量的居民和商家。
5.2 优质的产品和服务珠江新城通过引进国内外一流的建筑设计和装修标准，提供高品质的住宅和商业空间。
与此同时，珠江新城还注重提供优质的客户服务，包括物业管理、安全保障和社区活动等。
珠江新城，二十年成就“一张蓝图”
[ UED ] 115 | 10 | 2018珠江新城，二十年成就“一张蓝图”The Achievement in Twenty years of Zhujiang New Town文_袁奇峰中国城市规划学会常务理事，华南理工大学教授珠江新城规划始于1993年的国际城市规划设计竞赛，成形于2003年的规划检讨。
在长达二十多年的建设期，它首先熬过了1997年亚洲金融危机带来的写字楼市场六年冰封，又巧妙应对了来自体制内的杂音，终于坚守到2003年的市场重新繁荣，引导了2008年之后爆炸式的增长。
1993年美国托马斯设计公司方案为广州而设计 DEsign for gUangzhoU1840年起于广州的鸦片战争，打碎了国人闭关自守的天朝大梦，把中国拉进了现代民族国家的发展竞赛。
落后就要挨打，救亡图强从此成为中国知识分子的主流话语。
而日本“明治维新”的成功让国人进一步相信，只有向西方学习，加入世界工业化的潮流，才能富国强兵。
虽然历史的进程跌宕起伏、迂回婉转，但是中国社会的总体发展方向就此定下——要推动国家的现代化！1918年10月，广州诞生了第一个市政建设官方机构——广州市政公所。
随后展开了大规模的市政建设，拆城墙、筑马路、辟公园、架路灯、建设骑楼商业街⋯⋯标志着广州城正式开始了现代化之路。
1921年2月15日，广州市政厅正式成立。
至今，广州城市建设有过两个黄金时代：其一，是1918年到1937年。
广州市政府致力于打造民国“模范城市”，探索通过拆除城墙、改造旧城、开办大学推动城市现代化。
美国建筑师墨菲（Henry Killam Merphy）帮广州做了旧城中轴线的规划，重构了广州城的城市结构，建设了从越秀山中山纪念塔、中山纪念堂、市政府、中央公园、维新路到海珠桥的近代城市中轴线，取得了“在旧城市中建设新城市”的巨大成功。
始建于1933年，位于五山的国立中山大学校区见证了“民国黄金十年”经济、社会和文化的发展。
广州珠江新城建设现状及存在的问题分析
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广 州 珠 江 新城 规 划 土 地 利 用 规 划调 整 分 析 图
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作者简 介 ：王 茂 ( 1 9 8 0 ) 男 重 庆 市 人 信 息 产 业 部 电子 第 十 设 计 研 究 院有 限 公 司 规 划 景 观 院 工 程 师 东 南 大 学 建 筑 学 院 硕 士 研 究 生 ；欧 晓 斌 男 建 筑 师 东 南 大 学 建筑 系 建筑 设 计 及 其 理 论 专 业 硕 士 研 究 生 研 究 方 向是 新 城 规 划 及 高 层 建 筑 设 计
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广州珠江新城核心区城市设计发展与评价
Urban design development evaluation of Zhujiang New Town Core Area广州珠江新城核心区城市设计发展与评价文_吴桂宁 华南理工大学建筑学院、亚热带建筑国家重点实验室 教授胡凯雯 华南理工大学建筑学院 研究生何力宇 广州零号建筑设计公司 建筑师珠江新城核心区是广州市近年建成的CBD区，是全市经济发展的引擎和最重要的城市标志之一，其设计与建设实践对国内众多大规模、高密集程度的城市核心区建设具有典型意义。
本文系统梳理广州珠江新城核心区城市设计的发展历程，对各阶段工作的成果特点、联系和变化进行评析，并对其进行了总体评价。
珠江新城核心区（又称广州新中轴珠江新城段）占地1.4km2，经过20余年的建设目前已经基本成型并获得普遍好评，作为广州经济发展的引擎，起着非常重要的作用。
广州市全市土地面积7434km2，珠江新城核心区占全市面积的0.013%，据统计2015年全市GDP总值为1.8万亿，珠江新城核心区GDP总值990亿， GDP总值占比为5.5%；同时它还是重要的城市标志，被誉为广州市的城市客厅。
珠江新城核心区建设启动以来，进行了多次的城市设计探索研究。
通过对其城市设计发展历程进行全面系统的回顾，我们可以理清其发展的连续性、各阶段的特点、联系和变化情况，为后续的反馈完善提供依据；同时作为广州同时期最大规模的城市建设，总结其过程中的得失可以对广州未来的城市设计及管理实践提供借鉴；对国内众多大规模、高密集程度的城市核心区规划建设也具有参考价值。
珠江新城核心区城市设计的发展经历了起步探索、检讨调整、深化实施、逐步完善等四个阶段。
图6 广州规划院新城市中轴线珠江新城段城市设计方案总图图7 同济大学新城市中轴线珠江新城段城市设计方案总图图8 华南理工大学新城市中轴线珠江新城段城市设计总图图9 华南理工大学新城市中轴线珠江新城段城市设计模型年）珠江新城概念性规划方案设计（1992年）1992年7-8月，广州市规划局委托美国托马斯规划服务公司、香港梁栢涛规划师建筑师事务所、广州市规划院等三家单位进行“广州珠江新城概念性规划方案竞赛”，经专家评审后，托马斯公司方案胜出，其方案基本确定了珠江新城规划的总体构架。
广州珠江新城地下空间开发研究
是“城市财政蓝海”还是“短期财政工具”？——广州珠江新城地下空间开发研究徐辰袁奇峰【摘要】随着城市土地租金的提升，地下空间价值逐步显现。
珠江新城地下空间项目是亚运时期广州重要的形象工程”，但其建成后暴露出一系列问题。
本文基于新制度经济学的相关理论，回顾了地下空间由“建设”到“开发”的制度变迁；对广州地下空间开发制度创新进行了解析，将其核心内容分为寻利型制度创新与寻租型制度创新。
并指出在寻租型体制的基础上，地下空间开发成为了政府和城投公司的短期财政工具。
“城投所有，城投开发”体制导致珠江新城地下空间缺乏可经营性，是其失败的核心原因。
对此，进一步提出地下空间大规模开发体制应转向具备“审慎商业原则”的“城投所有，市场开发”及“市场所有，市场开发”的路径。
【关键词】珠江新城 ;地下空间;开发体制;制度创新1. 引言1.1 珠江新城1993年，广州市政府提出建设广州新的城市中心——珠江新城，自此开始了漫长的18年建设征程。
2000年的《GCBD21——珠江新城规划调整》，政府明确把珠江新城作为广州CBD 的建设项目。
2010年亚运会，珠江新城中轴线两侧的世界级建筑群，四大标志性公共设施及南岸广州电视塔成为展示广州现代化水平和形象的重要代表之一。
1.2 珠江新城地下商业空间珠江新城地下空间项目由广州市建设投资发展有限公司（以下简称广州市城投公司）于2006年启动，2010年初步完成建设。
政府及社会对地下商业项目寄予厚望，期待能够将其打造成为世界级高端地下商业区，弥补珠江新城商务区“无商业”的缺陷。
然而项目建成至今，商业经营仍未走上正轨，反倒是一系列质量问题的暴露使其成为社会关注的热点。
问题主要体现在以下几点：（1）中央广场及地下空间方案缺乏创意。
中央广场方案重点在于两个层面：一是中央广场景观设计，二是地下空间与广场的连接。
在目前的方案中，中央广场景观设计方案较为平庸，地下商业项目与地面的连接方式局限于“孔洞状”阶梯，在地面完全感受不到大型地下商业空间的存在；（2）地下空间质量问题。
广州 珠江新城总结
珠江新城已有研究总结报告戚路辉发展历程简述：作为广州CBD的珠江新城，1992年广州市政府委托美国托马斯夫人就珠江新城进行规划，1993年批准实施《广州新城市中心—珠江新城规划》，但在1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》没有提及中央商务区（CBD）的概念。
2002年4月实施《珠江新城规划检讨》，直到2003版广州市总体规划明确提出广州21世纪城市中央商务区区的基本结构是“以体育中心四周和新城市中轴线珠江新城段商务办公区为硬核，以天河中心区和东风路、环市东路沿线地民为核缘，以新城市中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、江海大道(暂名)为内部交通轴的CBD”。
有论文说是中国通过审批的三个中央商务区之一。
（还待考证）建设问题总结：上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，珠江新城仍未能形成设想中的商务环境。
在卖出去的地块中，有2 /3没有进入实质性的开发，然而近几年来珠江新城的开发掀起了一股热潮。
广州CBD的发展，主要在于没有考虑市场因素。
CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。
从１９９２年至2001年底，珠江新城卖地９９宗，其中，已建成１９宗，在建１１宗，没有开发的达６９宗，占２／３还多。
珠江新城合同出让地价共１０２亿元。
广州市原本指望珠江新城土地能为地铁“生财”８０－１００亿元，但政府急于启动珠江新城开发。
以每平方米２３００元的拍卖底价出让，直到2001年底真正到手的仅４５亿元。
珠江新城不但没有如期建成广州市的“中央商务区”，而且还成为广州市最大的闲置地。
2002年后建设逐步复苏，2005年商务用地的楼面地价2700多元/平方米（越秀城建），2005年3月，珠江新城住宅用地拍出3348元/平方米。
2006年广州市新出台的“双核心”规划，当年4月12日起，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州政府将一次性奖励500万元，以及预计珠江新城大型配套设施2009年基本投入使用后的刺激，2006年进入发力期；2006年商务用地的楼面地价达到4308元/平方米（富力），2007年楼面地价8357元/平方米的新地王（永恒投资有限公司）。
珠江新城规划
广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本）2007-09-19 15:17:36来源：互联网【字体：大中小】编制单位：广州市城市规划设计研究院规划面积：6.19平方公里居住人口：7.3万人完成年份：1999年项目概况珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。
为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。
地区发展策略检讨结论（1）全市写字楼过剩广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。
（2）城市土地政策供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。
大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
（3）加强地区战略研究在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。
在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念：以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。
这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。
相应，珠江新城功能定位如下：作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。
珠江新城规划检讨。
珠江新城——规划检讨：从广州新城市中心到中央商务区（CBD）1992~1999年，广州新城市中心——珠江新城的土地开发已累计投入50亿元人民币，但对多数广州人而言，“珠江新城”还只是一个地图上的概念。
除居住用地正在积极开发外，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建筑建成。
对于珠江新城建设，曾经存在两种有害的倾向：倾向一：认为形势一片大好，当时开发建设中的困难只是经济发展过程中小小的低谷，忍一忍又会有九十年代初那样的大发展。
因此当时制定的规划虽然会延迟，但是最终仍然可以实现。
评价：过于乐观地估计形势，看不到广州经济发展所面临的挑战，可能继续鼓励商务办公设施在全市布局过于分散的情况，耗散了促成和维持新城市中心所需的市场需求，不利于迅速形成新城市中心面貌，会延迟甚至耽误珠江新城开发建设的时机。
倾向二：对形势过于悲观且强调近期经济效益，认为最好把规划全改了，干脆把商务办公用地全改为目前市场情况较好的住宅和一般性商业用地，将其建设为一般的城市中心区，尽快回收政府已经投入的大量开发资金。
评价：过于强调近期经济效益，看不到广州经济发展所面临的机遇，放弃建设新城市中心的构想，是与广州市建设国际性城市的目标背道而驰的。
一、GCBD21，作为一种城市发展战略1.1 “GCBD21”战略的提出2000年广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，中心城市最大的特点就是这个城市不仅为自己服务，更重要的是能够组织区域经济。
假设：市政府仍然坚持将广州建设成为国际性区域中心城市的战略目标。
推论：面临城市间剧烈的竞争，必须突破瓶颈争夺优势，作为战略措施，广州市政府必须下决心在本世纪建设一个完整的城市中央商务区，我们且称之为GCBD21——广州廿一世纪城市中央商务区（Guangzhou Central Business District of 21st Century 简称GCBD21）。
珠江新城从新城市中心到中央商务区的最新定位，就是希望能够确立广州21世纪商务中央区的建设目标，它的视野是区域性甚至国际性的。
广州珠江新城空间形态演变过程研究
针对珠江新城空间形态存在的问题以及影响因素的作用机制，广州市政府可 以采取以下优化策略：
1、加强城市规划管理，提高城市规划的科学性和前瞻性。通过制定合理的 城市规划方案，严格控制建筑物密度和高度，保护城市景观和生态环境。
2、完善交通基础设施，缓解交通拥堵现象。这可以通过加快道路建设、推 广公共交通、限制私家车等方式来实现。
3、加大公共服务设施投入力度，提高公共服务水平。政府应继续加大对教 育、文化、医疗等领域的投入，满足人民日益增长的需求。
4、加强环境保护，实现可持续发展。在城市空间形态优化的过程中，应注 重保护自然环境，提高生态效益，实现城市的可持续发展。
广州珠江新城空间形态的研究对于城市规划、建设和管理工作具有重要的现 实意义。通过深入了解珠江新城空间形态的演变过程、现状问题和优化策略，我 们可以更好地指导未来城市的发展，打造更加宜居、宜业和宜游的城市环境。同 时，珠江新城的案例也具有一定的普遍性，它反映了中国城市化进程中的一些共 性问题。因此，本次演示的研究结论对于指导其他城市的规划建设也具有一定的 借鉴意义。
广州珠江新城空间形态演变过 程研究
基本内容
广州珠江新城作为中国南方的经济中心，其城市空间形态的演变过程对城市 规划和建设具有重要意义。本次演示将通过深入探讨珠江新城空间形态的演变历 程、现状问题、影响因素及优化策略等方面，揭示其空间形态的重要性和未来发 展趋势。
珠江新城位于广州市中心区，是广州市三大城市副中心之一。它东临珠江， 北依广州大道，南靠猎德大道，具有得天独厚的地理优势。自20世纪90年代开始， 随着广州经济的快速发展，珠江新城的开发建设逐渐受到重视。
3、优化提升阶段（2010s至今）：在经历快速发展之后，珠江新城面临着一 系列诸如城市规划混乱、生态环境破坏等问题。因此，广州市政府出台了一系列 政策措施，旨在优化提升珠江新城的城市空间几个方面：
天河区珠江新城d3-4商务办公地块前景分析一出让地块基础分析
规模
产品 月租价
售价
类型 （元/平方米/） （元/平方米）
户型面积
富力科讯大厦
建筑面积 6 万 平方米
准甲级
100
19000
109-1800 平方米
联通新时空大厦
建筑面积 6.6 万平方米
准甲级
95
只租不售
全层约 2400 平方米（只有 四层对外招租）
勤建大厦
建筑面积 5.28 万平方米
准甲级
90
18000
四、项目对当地二手市场的影响 中原在当地主要以二手住宅交易为主，写字楼成交较少。中原在该片区的二手写字楼成交以富力科讯大厦、勤建大 厦两项目的的租售为主，业务量不多，项目的出现对中原写字楼的业务影响有限。
第4页共4页
区位优势：
A. 地理位置优越：珠江新城作为广州建设中的CBD，政策、规划均向该片区倾斜，区内的地标性建筑、总部经济 优惠政策等均为该区内的写字楼带来更多的利好优势，该区定位为广州新兴高级金融商务区，升值潜力无限。 B. 交通网络成熟：虽然距离地铁五号线赛马场站相对较远，但黄埔大道为广州市区的主干道，公交线路非常多， 同时地块邻近的华南快速干线、内环路、新光快线等快速路在附近设有出入口，交通网络完善。 C. 已形成良好商务气氛：地块所处区域虽然非珠江新城商务集中区，但邻近的多个写字楼已落成使用，形成一定 的商务氛围，有利于项目的开发。
区位劣势：
A. 地块与邻近的富力盈尊或富力M1-9地块可能同期开发，形成近距离竞争。 B. 该区域以居住区为主，商务气氛分散，削弱商务需求。 C. 生活配套尚在完善中，被其他项目所包围，缺乏景观，与邻近的项目楼距较近。
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三、市场分析
A. 区域写字楼市场分析
广州珠江新城发展历史和现状
广州珠江新城发展历史和现状1. 前言珠江新城位于中国广州市中心，是广州市政府确定的未来发展重点区域之一。
自1992年提出规划以来，珠江新城经历了多年的发展和建设，已成为广州乃至中国乃至世界的一张亮丽名片。
本文将从珠江新城的发展历史和现状两个方面进行介绍。
2. 发展历史珠江新城的发展起源于1992年广州市政府确定的“建设国际化大都市”战略，其中珠江新城的核心地带是–天河体育中心。
当时，广州市政府决定将天河体育中心打造成一个综合性的商业、文化、娱乐和居住区，以提升广州的城市形象和国际竞争力。
在接下来的几年中，珠江新城的规划范围不断扩大，激发了城市发展的巨大动力。
政府大力引入各类资金和项目，推动珠江新城的快速建设。
同时，珠江新城规划中还注重环境保护和可持续发展，将绿化、交通、公共设施等方面考虑进去，打造宜居宜业的城市环境。
3. 发展现状经过几十年的发展，珠江新城目前已经成为广州的金融中心、商业中心、文化中心和科技创新中心。
新城内聚集了许多世界著名的企业、金融机构和科研机构，成为中国乃至世界的商业热点。
3.1 金融中心珠江新城的金融中心集聚了众多的金融机构，包括国内外银行、保险公司、证券公司等。
这些机构不仅提供了各类金融服务，还加速了珠江新城金融业的发展。
同时，各类金融机构的进驻也提高了新城的金融行业的国际竞争力。
3.2 商业中心珠江新城的商业中心集中了大型综合购物中心、高档百货商店、奢侈品牌店等。
这些商业设施吸引了众多消费者前来购物和娱乐，推动了新城的商业经济的繁荣。
同时，商业中心还吸引了众多国际品牌的入驻，提升了新城的国际化水平。
3.3 文化中心珠江新城的文化中心包括大型剧院、艺术馆、博物馆等文化设施，以及众多文化活动和艺术展览。
这些设施和活动丰富了新城的文化生活，推动了广州市文化事业的发展。
此外，文化中心还加强了新城与国内外的文化交流。
3.4 科技创新中心珠江新城的科技创新中心聚集了许多高科技企业、科研机构和孵化器。
GCBD21——珠江新城规划检讨总说明2002
GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告项目名称：珠江新城规划检讨项目编号：99规设指036项目委托：广州市城市规划局项目编制：广州市城市规划勘测设计研究院设计证书：城市规划甲级0200033号主管院长：李萍萍高级规划师总工程师：李颖高级规划师项目审定：李萍萍院长项目审核：李颖总规划师项目初审：王鹰翅室副主任项目负责：袁奇峰副总规划师项目助理：王媛高级规划师设计人员：袁奇峰高级规划师王媛高级规划师谢向辉建筑师刘浩助理建筑师黎明助理建筑师肖蕾研究生蔡菲实习生莫宁实习生王斌斌实习生郑莉实习生吴诗蛮实习生黄利剑实习生刘小敏实习生夏文婷秘书技术指导：王蒙徽局长潘安博士段险峰高级规划师余英博士胡显文规划师郭昊羽建筑师谢恒亮规划师王巍规划师黄珍规划师赵红红教授吴桂宁副教授编制时间：2002年8月15日目录概述_____________________________________________________________________________ 5第一章建设目标的重新确立_________________________________________________________ 7一、广州CBD建设背景____________________________________________________________ 71.1 珠江新城选址 _______________________________________________________________ 71.2 新城规划构想 _______________________________________________________________ 8二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题_______________________________________ 92.1现实情况发生改变 ____________________________________________________________ 92.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱 _______________________________________ 102.3 城市土地供应失控 ___________________________________________________________ 112.3.1全市土地供应失控___________________________________________________________ 112.3.2农村土地扰乱市场___________________________________________________________ 11三、GCBD21：一种城市发展战略 __________________________________________________ 123.1 “GCBD21”战略缘起 ________________________________________________________ 123.1.1开发管理措施______________________________________________________________ 123.1.2 GCBD21战略 ____________________________________________________________ 123.2 “GCBD21”规模结构 ________________________________________________________ 133.2.1规模______________________________________________________________________ 133.2.2结构______________________________________________________________________ 153.3“GCBD21”构成初探_________________________________________________________ 16 第二章开发建设回顾______________________________________________________________ 18一、开发现状____________________________________________________________________ 181.1土地开发情况 _______________________________________________________________ 181.2土地收益被拖欠 _____________________________________________________________ 191.3 区内项目建设情况 __________________________________________________________ 201.4 评估 ______________________________________________________________________ 20二、土地供给与CBD定位_________________________________________________________ 21三、农民与农村土地政策__________________________________________________________ 223.1 “城中村”的农民问题 ______________________________________________________ 223.2 “城中村”的土地问题 ______________________________________________________ 22四、用地规划问题________________________________________________________________ 244.1土地使用 ___________________________________________________________________ 244.1.1商务办公用地______________________________________________________________ 244.1.2住宅用地__________________________________________________________________ 254.2公共服务设施标准 ___________________________________________________________ 25五、道路交通问题________________________________________________________________ 305.1 外围交通现状 ______________________________________________________________ 305.2 道路系统规划 ______________________________________________________________ 30六、城市设计问题________________________________________________________________ 316.1缺乏城市设计 _______________________________________________________________ 316.2空间景观模式 _______________________________________________________________ 31 第三章整体空间架构______________________________________________________________ 33一、城市设计结构________________________________________________________________ 341.1总体空间结构 _______________________________________________________________ 341.2 总体空间脉络 ______________________________________________________________ 351.3 总体天际轮廓 ______________________________________________________________ 36二、城市设计元素________________________________________________________________ 372.1 公共空间体系 ______________________________________________________________ 372.2 公共空间街廓 ______________________________________________________________ 372.3 公共空间界面 ______________________________________________________________ 382.6 区域入口 __________________________________________________________________ 402.7 区域边界 __________________________________________________________________ 40三、道路交通____________________________________________________________________ 403.1外部交通联系 _______________________________________________________________ 413.2外部道路网络 _______________________________________________________________ 413.3主要立交 ___________________________________________________________________ 423.4内部道路分级 _______________________________________________________________ 423.5 道路交叉口 ________________________________________________________________ 443.6 步行系统 __________________________________________________________________ 443.7 轨道交通 __________________________________________________________________ 453.8公共汽车 ___________________________________________________________________ 45四、绿化系统____________________________________________________________________ 45五、街区开发与用地调整__________________________________________________________ 465.1 A街区（商务/行政办公街区）城市设计导则 ____________________________________ 475.2 B街区（金融办公街区）城市设计导则_________________________________________ 485.3 C街区（冼村街区）城市设计导则_____________________________________________ 495.4 D街区（综合高层居住街区）城市设计导则_____________________________________ 505.5 E街区（高层居住街区）城市设计导则_________________________________________ 525.6 F街区（商业贸易街区）城市设计导则 ________________________________________ 545.7 G、H1区（商业/居住街区）城市设计导则______________________________________ 555.8 H2、H3街区（珠江公园及东南侧综合街区）城市设计导则 ________________________ 575.9 I街区（居住/商务办公街区）城市设计导则______________________________________ 585.10 J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则__________________________________ 595.10 J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则__________________________________ 605.11 K区街及L街区西部（猎德村及西北侧居住街区）城市设计导则 ___________________ 615.12 L N1-N6街区（沿江高级居住街区）城市设计导则_______________________________ 635.14 M3 M4 M5 N3街区（谭村及北部居住街区）城市设计导则________________________ 66附录一：城市设计的实施机制________________________________________________________ 68一、管理模式选择____________________________________________________________ 68二、全过程控制__________________________________________________________________ 682.1 专家委员会 ________________________________________________________________ 692.2开发公司 ___________________________________________________________________ 69三、建立平衡利益机制___________________________________________________________ 693.1建立利益平衡基金 ___________________________________________________________ 693.2运用税收调节 _______________________________________________________________ 693.3组合开发 ___________________________________________________________________ 69四、建立形态实现机制____________________________________________________________ 704.1开发权转移（TDR） _________________________________________________________ 704.2 建立绿化专项基金 __________________________________________________________ 70 附录二：公众调查总结报告__________________________________________________________ 71一、概述______________________________________________________________________ 71二、就广州市开展城市规划公众展示的群众意见____________________________________ 71三、对本次珠江新城规划展示工作的意见__________________________________________ 72四、对珠江新城规划方案的意见和建议____________________________________________ 72 附录三：公众展示社会意见调查统计__________________________________________________ 74附录四：关于珠江新城天河区、沙河镇及各村留地调整的意见____________________________ 771、天河区、沙河镇及各村村留地基本情况_________________________________________ 772、规划调整对区、镇及各村留地的影响___________________________________________ 793、对区、镇及各村留地调整的原则和方案_________________________________________ 80概述为进一步提高中心城市的地位和发挥中心城市的作用，广州市委、市政府于1992年决定建设广州新城市中心――珠江新城。
珠江新城规划检讨(深化)汇报提纲
珠江新城规划检讨(深化)汇报内容汇报珠江新城规划检讨的项目背景、组织编制情况以及规划的主要内容。
1999年9月据市府办公厅工作会议纪要[1999]45号文的要求，我局以穗规城乡（1999）176号文正式委托市规划院开展珠江新城规划检讨工作。
2000年4月6日，我局组织中期成果进行初审会，并以穗规城乡（2000）68号文出具初审意见。
2000年7月18日，我局组织召开市环境艺术委员会扩大会议，对设计单位据初审意见修订的成果进行评审。
会议原则同意规划成果，并提出了若干深化意见，并要求规划成果上报市政府审定前应广泛征求村的意见以及进行公众展示。
2000年8月3日，由市土地开发中心牵头组织我局专门向天河区政府、各有关部门和规划涉及的村征询意见并出具穗规会（2000）43号会议纪要。
2000年8月18---28日，我局于城市规划展览馆筹办了为期十天的公众展示，这是我市首次在规划审批之前开展公众展示，得到市民的赞同，方案也得到大多数参观者的认同，并收集到广返的公众意见。
规划采纳了如增加公共建筑的比例，设置大型现代图书馆和市级青少年文化宫、增加集中公共绿地等建设性意见。
之后我局对市环艺会、各部门协调会以及公众展示主要意见进行综合研究，于9月28日以穗规城乡（2000）161号出具综合审查意见。
2000年9月中旬，市委领导在赴上海、大连、青岛、厦门四市考察学习有关“十五”计划的基本思路和城市规划、建设、管理方面的先进经验和做法后，于广州通报（2000）第23期对珠江新城规划检讨做出几点指示，主要是针对珠江岸线、中轴线及其交汇区域景观设计的优化问题。
我局据此指示再次组织修订。
2001年3月9日，我局组织召开市环境艺术委员会扩大会议对珠江新城规划检讨修订成果进行终审，会议原则通过规划成果并以技会纪[2001]15号会议纪要出具局部深化意见。
设计单位据终审意见的要求，与市土地开发中心、各镇村以及主要建设单位进行大量的协调工作，尽量协调和平衡各种矛盾，对规划成果进行最后的完善后将正式成果提交我局，于2001年的9月30日以穗规呈（2001）134号文正式上报市政府审定。
广州珠江新城现代化的奇迹
广州珠江新城现代化的奇迹广州珠江新城位于广东省广州市中心，是中国改革开放以来城市发展和现代化建设的杰出代表。
以其独特的地理位置和卓越的规划设计，珠江新城已成为国内外瞩目的城市奇迹。
本文将探讨珠江新城的发展历程、建设成就以及对当地经济社会的积极影响。
一、发展历程广州珠江新城的建设起源于20世纪90年代，当时中国面临城市化进程和经济快速发展的双重挑战。
政府决定将珠江新城规划为一个现代化的商务中心和生活社区，以满足日益增长的人口和经济需求。
1993年，珠江新城的规划建设正式启动，政府积极引进国内外优秀的建筑师和规划专家，进行全面的城市规划和设计。
在规划过程中，注重保护珠江的自然生态，并合理利用土地资源，确保城市的可持续发展。
二、建设成就广州珠江新城的建设成就令人瞩目。
首先，城市的基础设施得到了大力改善和完善。
道路、桥梁和交通系统的建设极大地方便了市民的出行，同时也为城市的持续发展提供了良好的支撑。
其次，珠江新城拥有世界一流的建筑和景观。
高楼大厦、现代化办公楼、购物中心和豪华住宅林立，彰显了城市的繁荣和现代化。
沿江的公园和休闲区域给市民带来了休闲娱乐的场所，提升了市民的生活质量。
此外，珠江新城还拥有丰富的文化和娱乐资源。
博物馆、剧院、音乐厅和艺术展览馆等文化设施为市民和游客提供了丰富多样的文化体验，成为城市文化交流和艺术创意的重要场所。
三、对经济社会的影响广州珠江新城的现代化建设对经济社会产生了深远的影响。
首先，新城的建设提供了大量的就业机会。
众多的企业、商家和服务业的发展为当地创造了许多就业岗位，吸引了人才和资源的集聚。
其次，珠江新城的建设带动了周边地区的经济发展。
随着新城的不断扩展，附近的商业区、商务区和住宅区迅速发展起来，形成了一个完整的城市生态系统，提高了当地的产业链和经济效益。
最重要的是，广州珠江新城的建设推动了城市的国际化进程。
作为一个现代化的商务中心，新城吸引了许多国内外企业和机构的入驻，促进了贸易和合作的交流，提升了城市的国际声誉和影响力。
广州珠江新城F1-1地块单体设计
广州珠江新城F1-1地块单体设计引言：二零零九年初，公司作为中方设计顾问与美国Skidmore, Owings and Merrill LLP (SOM)公司启动了广州珠江新城F1-1地块项目单体的设计与开发工作，本人作为建筑设计团队中的一员参与了本项目的方案设计阶段与技术设计阶段的工作。
下文中就该项目单体方案与技术设计进行相关介绍。
1 总体规划设计1.1 区位分析珠江新城F1-1项目用地位于广州市新城市中心区--珠江新城中轴线西侧，为新的城市中心商务区CBD的核心组成部分，珠江新城将发展成为推动国际文化交流与合作、集国际金融、商贸、文化活动、行政和居住等城市功能设施为一体的基地。
1.2 用地现状分析F1-1地块位于珠江新城中央绿化景观轴的西侧，已经建成的西塔北面，总用地面积17580平方米，整个地块东西向相对较宽，南北向相对较短，地块呈近似方形；用地西、北两边临城市主要道路，东、南两边为次级道路，用地北邻金穗路，东侧为珠江大道西，南侧为规划华明路，西邻华夏路；用地交通组织便捷，可达性强；东侧紧邻珠江新城中轴线中央绿化带，享有高质量景观及区位优势。
基地地势平坦，场地平整，无现状建筑物及大型构建物。
1.3 规划原则和总体构思F1-1地块规划建筑主要由两部分组成：位于用地西北部分总高度200米的主塔楼及其南侧裙楼；位于用地东半部总高度65米的附楼及其裙楼。
规划空间格局严格执行珠江新城总体规划要求，与所处城市空间环境及东面中央绿化公园形成和谐统一的关系。
西侧主塔楼建筑功能为某集团总部办公楼，其裙楼主要功能为银行营业厅；依照总体规划要求，建筑在东、南、北三面设有架空公共连廊分别与君悦酒店、全球通大厦、烟草大厦相连，形成统一的城市步行系统。
1.4 交通规划地面车流组织：地面机动车流主要在用地北面及南面结合办公和酒店出入口组织，在场地北侧道路及南侧小区路各设一个对外的机动车出入口。
在用地内北侧出入口两侧各设有一个地下车库出入坡道，并结合主塔楼与商业裙楼相连接大雨蓬内的上落客区，形成内部环形机动车道，合理组织机动车流；第三个地下车库出入口坡道位于用地南侧道路中段结合酒店附楼临时上落客停车区布置；同时在西侧结合主塔楼的办公人流设一个环形交通疏散道；后勤服务使用的大型机动车辆通过北入口东侧坡道下至地下一层。
广州珠江新城及亚运村考察报告
广州珠江新城及亚运村考察报告为借鉴广州市重点新城区规划建设的先进经验，更好地开展前海片区的相关规划编制工作，5月23日至24日，由前海办喻祥和陈立新两位副主任带队，城市设计处、建筑设计处、土地利用处、市政交通处、直属二局、深规院和西北市政院等单位的相关人员一行19人赴广州市参观学习，市前海管理局也派员参加了本次考察工作。
考察团与广州市规划局、珠江新城核心区建设办公室、地下空间开发办公室等部门进行了座谈，并实地参观了花城广场和亚运城的规划建设情况，重点对新区土地整备、开发模式、水系规划、地下空间、地下交通、集中供冷、垃圾输送以及综合管沟等相关情况进行了考察，现将有关情况报告如下：一、珠江新城概况珠江新城规划范围北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，将容纳17万-18万居住人口。
珠江新城中心区域包括歌剧院、图书馆、博物馆、第二少年宫、超高双塔和电视观光塔在内的七大标志性建筑和37栋商业大厦已建成。
形成珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心，规划定位为21世纪广州中央商务区（CBD）核心。
珠江新城总用地面积约6.5平方公里，规划总建筑面积1496万平方米，共划分为14个20—40公顷的街区，分为商务行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体。
珠江岸线天际轮廓线与北部天河体育中心、88层中信广场共同形成有节奏、有韵律的波浪形天际轮廓线。
而北岸两幢超高双塔与南岸电视观光塔三足鼎立，两岸三塔成沿江美景。
二、亚运城概况广州亚运城位于广州市番禺区的中东部，规划中的广州新城东北部，用地范围包括京珠高速公路及地铁四号线以东，清河东路以南，莲花山水道、石楼涌和小浮莲山以西，规划中的长南路以北，规划总用地面积约2.737平方公里，规划净用地面积约1.90平方公里，是第16届亚运会最大的一项亚运工程项目。
珠江新城某地块可行性研究的开题报告
珠江新城某地块可行性研究的开题报告开题报告一、选题背景随着城市化的加速和经济的发展，珠江新城成为全国乃至全球的焦点地区之一。
珠江新城位于广州市中心区域，是一个以高端商务办公、高端居住、文化娱乐、旅游观光为主的城市综合体。
经过近年的发展，已逐渐形成了一个适合高端人居住和商业发展的现代高科技城市。
目前珠江新城的发展空间尚未完全开发，市场需求也在不断增长，因此，本文选取某地块进行可行性研究。
二、选题目的本文旨在通过对珠江新城某地块的可行性研究，分析该地块的开发潜力和市场需求，为未来地块的规划和开发提供参考意见。
三、研究内容与方法1、研究内容本文将从以下几个方面进行研究：（1）地块周边环境分析：对地块周边交通、商业、文化、教育等方面进行分析，评估其对该地块商业价值的影响。
（2）市场需求分析：通过问卷调查和市场调研的方法，了解潜在消费者的需求和购买能力，分析该地块的市场潜力。
（3）地块开发方案分析：结合地块所处的位置、市场需求和规划要求，提出合理的地块开发方案，并对方案的可行性进行评估。
2、研究方法（1）文献资料法：查阅相关资料和文献，了解有关城市规划、商业地产、市场调研等方面的理论和实践经验。
（2）问卷调查法：通过发放问卷、面对面访谈等方式，了解市场需求和消费者的购买意愿，获得更加客观的数据。
（3）SWOT分析法：采用SWOT分析法对地块周边环境、市场需求和开发方案进行评估，确定其中的优势、劣势、机会和挑战，为未来地块的开发提供参考。
四、研究意义（1）推动地块规划和开发：通过对珠江新城某地块的可行性研究，为地块规划和开发提供科学的依据和参考意见。
（2）提高城市品质和竞争力：地块的开发将带动珠江新城的经济发展和城市形象的提升，增强城市的品质和竞争力。
（3）提高社会经济效益：地块的开发将为当地提供就业机会和税收收入，进一步推动当地经济发展。
同时，满足市民居住和消费需求，提高社会福利水平。
五、研究进度安排本文预计的研究进度安排如下：（1）第一周：阅读相关文献，分析地块规划背景和市场需求。
广州珠江新城
广州珠江新城
佚名
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2011(000)008
【摘要】珠江新城位于广州城市新中轴线与珠江的交汇处,地理区位优越,集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体,是＂广州市二十一世纪中央商务区＂,是集中体现广州国际都市形象的窗口。
珠江新城规划范围北起黄埔大道,南至珠江,西以广州大道为界,东抵华南快速干线,
【总页数】1页(P18-18)
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.2
【相关文献】
1.城市中心区紧凑度量化评价与分析——广州珠江新城与香港中环对比研究 [J], 金俊;齐康;张静宇;张曼
2.广州市珠江新城规划设计与建设效果对比分析 [J], 汪蓉;汤黎明
3.广州珠江新城某超高层结构设计与分析 [J], 伍承彦;张文华;邓孝祥
4.CAZ水岸地带空间营造指标评价体系构建r—兼析广州珠江新城水岸地带空间品质 [J], 邢谷锐;伊曼璐
5.基于客流仿真技术的岛侧换乘模式评价与优化——以广州地铁珠江新城站为例[J], 王芳玲
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２．１ 广州城市商务办公空间的演变 广州传统的 ＣＢＤ 空间呈现网络化多
中心的分布特点，新中心的形成往往是 沿着珠江自西往东跳跃式扩散。广州商 务办公空间分布可分为三个阶段：第一
阶段（２０ 世纪 ８０ 年代中期～９０ 年代中 市场需求：２０００ 年以来，珠江三角洲的
期），环市东路和东风路沿线商务聚集区 整体繁荣和城市的合理分工，使总部经
图３ 广州市中心区办公楼房价租金趋势图 注：数据来源于广州市房地产租赁管理所、广州市房地产交易登记中心。
图４ 广州市甲级办公楼空置率趋势图 注：数据来源于广州市房地产租赁管理所。
综上所述，从国外的 ＣＢＤ 研究起源 看，ＣＢＤ 的产生是一个自然形成的过程； 随着ＣＢＤ 研究的发展，ＣＢＤ 逐渐被作为一 种规划建设理论而提出；在国内的 ＣＢＤ 研 究中，ＣＢＤ 被认为是可以通过地方政府主 导开发建设而成的。ＣＢＤ 研究逐渐发生了 转向：ＣＢＤ 从研究理论概念转变为规划实 践的概念，从自然集聚的市场行为转变为 规划建设的政府行为，ＣＢＤ 被认为可以通 过新城建设而实现，商务办公空间的开发 往往是ＣＢＤ 开发的核心所在。由于珠江新 城商务区是政府主导建设的长达 １８ 年的 ＣＢＤ 项目，具有完整的开发历程，因此对 于研究政府主导建设的 ＣＢＤ 的作用机制 具有十分重要的实证意义。
广州珠江新城商务区的开发演变研究
□ 陈倩敏，袁奇峰
［ 摘 要］ 广州珠江新城商务区是作为中央商务区（ Ｃ Ｂ Ｄ ） 的建设项目而提出的。通过对国内外 Ｃ Ｂ Ｄ 研究的梳理发现，研究趋势 逐渐发生了转向：Ｃ Ｂ Ｄ 开始从理论研究的概念转变为规划实践的概念，从自然集聚的市场行为转变为规划建设的政府行为， Ｃ Ｂ Ｄ 被认为是可以通过新城建设而实现的，商务办公空间的开发往往是 Ｃ Ｂ Ｄ 开发的核心所在。开发者采取不同的开发模式 将形成不同的市场供给状况，在市场供给因素和城市经济环境的影响下，市场需求将反映在使用者的行为上。珠江新城商 务区开发演变研究通过研究开发者（ 市场供给方） 与使用者（ 市场需求方） 的相互作用，解析珠江新城在不同阶段的开发机制， 对其他城市建设 Ｃ Ｂ Ｄ 项目具有借鉴意义。 ［ 关键词］ 商务区；土地开发；政府管理；作用机制 ［文章编号］１００６－００２２（２０１２）Ｓ１－０２１３－０５ ［中图分类号］ＴＵ９８４．１３ ［文献标识码］Ｂ
位优势的珠江新城商务区成为增量办公
２．２ 城市经济发展下的市场需求变化
空间的最好选择。从广州市中心区办公
城市经济的发展刺激了商务办公的 楼房价租金和甲级办公楼空置率的数据
214
看，２０００ 年以后的商务办公空间需求正 在逐年增加（图 ３，图 ４）。
２．３ 行政干预下的市场供给调整 从广州商务办公面积的供求情况看，
４ 不同发展阶段的开发机制分析
４．１ 开发准备期（２０００ 年前） 珠江新城商务区是作为政府实现公
共职能的媒介，建设的初衷之一是为地 铁建设筹资。由于土地为广州市土地开 发中心收储，政府成为土地一级市场主 要的供给者，政府作为一级开发者，由国 有企业和开发商进行二级开发；同时，政
府通过土地划拨自建政府办公和基础设 施，使政府部门成为珠江新城商务区的 使用者。在此期间，政府通过基础设施的 前期投入，成立珠江新城开发指挥部，自 建或购买整栋办公楼，以及通过调整土 地拍卖价进行逆经济周期的调控，以增 强市场对珠江新城商务区建设的信心，为 开发作前期准备。但是，长期以来商务办 公空间分散布局的特点，制约了珠江新 城商务区的集聚建设。当时城市经济并 没有步入快速发展的阶段，城市定位不 明确，生产服务业发展刚起步，增量刚性 需求不足，国家从紧的货币政策使投资 需求减少，存量办公楼供给过多，导致消 极的市场需求。在转型初期的中国，体制 不完善使地方政府并没有合理控制土地 开发的节奏，导致珠江新城商务区内住 宅用地过度开发。面对市场环境和政府 的政策，作为二级开发者的开发商和国 有企业对前景失去信心，采取消极不开 发的态度。根据目前的数据，国有企业获 得政府行政划拨土地约 １０．２４ 万平方米， 其中，商务办公用地为 ３．６６ 万平方米；
区聚集了商业和商务办公空间，珠江新 生产性服务业的发展，更是极大地刺激
城逐步发展，促使这种网络化多中心分 了商务办公市场需求，为珠江新城商务
布特点发生变化，在天河区出现了商务 区的发展注入了活力。
办公聚集的强核（图 １）。
城市空间结构突变，为商务办公集聚
广州商务办公空间之所以具有分散布 提供了空间载体。２０００ 年，广州实施从
２．４ 基于企业经营模式的市场偏好 从 ２００７ 年广州甲级办公楼进驻客户
的调查数据看，广州商务办公楼进驻客户 的行业类型主要为制造业，金融业的比重 较低，且进驻客户多为本地的中小企业， 这表明广州生产服务业的发展尚未达到高 端化阶段，内部行业分工尚未达到精细化 的要求，这种企业经营模式产生了特殊的 企业偏好，使其对办公场所的区域形象的 要求高于对邻近客户的要求。因此，这些 企业在新成立之初便将办公地选址于具有 良好区域形象的天河新区（图 ６，图７）。
Develop Evolution Research Of Zhujiang New City Business District In Guangzhou/Chen Qianmin, Yuan Qifeng
[Abstract] Zhujiang new city business district is proposed as the CBD. By the research to domestic and overseas, CBD turn into a planning practice concept and planning construction by government. CBD is deemed to come true by the new city building, and the business district is the key point of CBD building. The different develop method will form the different market supply, with the affection of market supply and market environment, the market needy will appear in the users. The paper takes Zhujiang new city business district example, analyzes the interaction between developer and users, analyzes the develop evolution, analyzes the develop mechanism in different staged. [Key words] Business district, Land use, Government manager, Mode of action
局的特点，是由于长期计划经济所形成的 “Ｌ”型走向“Ｔ”型的城市空间战略，城
土地功能混杂的城市空间格局而造成的。 市空间结构发生突变，为产业战略的实现
土地制度决定竞租曲线不适用，并使刚步 提供了支撑。珠江新城商务区的区位从城
入发展期的生产服务业难以在城市中心区 市发展的末梢变为中心，也使ＣＢＤ 建设构
［ 作者简介］ 陈倩敏，硕士，现任职于广州市城市规划勘测设计研究院。 袁奇峰，教授级高级规划师，中山大学地理科学与规划学院教授、博士生导师，中国城市规划学会学术工作委员会委员、青 年工作委员会委员。
２ ０ １ ２ 年增刊办公聚集区空间分布示意图
图２ 实施城市空间战略前后珠江新城的区位变化示意图
１ＣＢＤ 的研究转向：从自然集聚到规划建设
从国内外 ＣＢＤ 理论研究的趋势看，可分为以下几个 方向：①从构建社会空间结构的角度，美国学者、社会 学家伯吉斯提出同心圆城市地域结构模式理论（Ｃｏｎ－
ｃｅｎｔｒｉｃ Ｚｏｎｅ Ｔｈｅｏｒｙ），并首次提到ＣＢＤ 概念。②从 对已建成 ＣＢＤ 指标分析的角度，墨菲（Ｒａｙｍｏｎｄ Ｍｕｒｐｈｙ）、万斯（ＪａｊｎｅｓＥ． Ｖａｅ）等对美国ＣＢＤ 土地利用、 定界和内部结构进行了分析。这些研究表明，ＣＢＤ 是城 市发展至一定阶段的产物。③从土地开发和政府管理的 角度，蒋三庚指出“在建立 ＣＢＤ 中，政府的行为应该是 为商务区提供尽可能的便利条件，使企业更自由地活动 和发展”。阎小培等人认为，ＣＢＤ 开发运作的核心是公共 控制，政府必须合适地引导市场行为。吴明伟等人提出 通过选择加快开发进程的时机和商务实施开发的力度控 制，以城市发展战略为指导，积极推动商务空间的发展 进程。这些研究表明，ＣＢＤ 是可以由政府主导建设而成 的。④从城市经济学的角度，陈一新指出 ＧＤＰ 总量、人 均 ＧＤＰ 和第三产业增加值是决定一个城市办公楼需求的 主要因素，不同类型的 ＣＢＤ 具有不同的开发时机。这些 研究表明，ＣＢＤ 建设需要把握开发时机，不能单纯依靠 自然集聚。
珠江新城商务区的建设初衷是为广州地铁建设筹 集资金。政府从 １９９３ 年起拉动珠江新城商务区的土地 开发，并使其成为新的城市中心区，珠江新城商务区成 为广州 ＣＢＤ 的雏形。自此，珠江新城商务区的建设经历 了从 ２０００ 年前的停滞发展到 ２０００ 年后的逐渐繁荣的 状态。在珠江新城商务区长达 １８ 年的建设过程中，开 发者采取了不同的开发模式，形成了不同的市场供给状 况，在市场供给因素和城市经济环境的影响下，市场需 求反映在使用者的行为上。在珠江新城商务区不同的开 发阶段，开发者和使用者的作用机制如何，是本文研究 的重点所在。
逐渐形成；第二阶段（２０ 世纪 ９０ 年代中 济得以在广州聚集；广州城市定位的转
后期～２０００ 年），随着六运会和九运会的 变和产业战略的调整，为以总部企业为
推进，天河北商务聚集区也逐渐发展起 主的高级生产空间在珠江新城商务区集