万科集团设计阶段成本管理工作指引

万科集团设计阶段成本管理工作指引

1.目的

提高设计阶段的成本意识，提供在设计阶段进行成本管理的基本手段。

2.范围

概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。

3.原则：

3.1.以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案

与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。

3.2.方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不

同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。

3.3.动态测算、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等

决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。

3.4.取得设计单位配合：公司应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本

控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，可设置一定的履约奖惩措施。

4.组织与分工

4.1.集团成本审算中心、规划设计部、工程管理部负责本指引的编写、修订、解释和

培训。

4.2.项目一经确定，进入设计阶段后，分公司设计部应牵头设立一非常设性组织——

项目设计工作小组。小组成员应覆盖设计、成本、工程、物业四个职能部门，并

必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业，公司设计部项目负责

人组织工作的开展。

4.3.小组可根据自身能力，外聘专家，协同做好设计阶段的成本管理工作。

4.4.在各设计阶段的重要节点工作中，项目设计工作小组应组织专题研讨会，并与设

计院保持良好和紧密的沟通,深入广泛地讨论和比较各方案的经济性。成本部应及时提供方案比较需要的成本分析，综合效果与经济性、以及各专业的要求选择最

优秀的方案。

4.5.各阶段设计完成后，成本部提供包括成本测算在内的成本资料，方案论证应结合

成本因素进行综合评价。

5.概念设计阶段

5.1.本阶段工作的基础是在投资分析阶段营销、设计、成本共同完成的《项目定位分

析报告》、《项目可行性研究报告》，定位需要调整时仍需以上三个专业共同讨论。

5.2.公司于设计工作开展之前，应按项目总体经营要求和市场定位，确定项目的成本

控制目标。一般情况下，项目可行性研究及定位报告中确定的成本估算应作为确

定设计阶段成本控制目标的主要参考。

5.3.本阶段的设计任务书中，除应包含“项目概况及用地分析”等设计专业的要求外；

对于成本，应根据项目的地理位置、自然景观、配套情况等自身特点，以及项目

定位时确定的拟建产品类型及风格，结合预期售价，给出一个相对宽松的成本区

间范围，对概念设计单位进行交底。

5.4.在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，

成本方面应重点考虑以下几个方面：

◆建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置；

◆±0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；

◆水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺

设长度最短。

5.5.对方案调整引起的下列变化应重点关注：

◆商业面积调整；

◆地下室及人防面积调整；

◆停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面”停车的比

例)；

◆基础形式的调整；

◆设备配套方案的调整；

◆以及场地平衡基础处理等内容的增加等等。

5.6.方案调整引起的建筑覆盖率、计容积率面积、不计容积率面积等发生变化时，各

项具体的成本费用的变化是不一致的，部分科目的费用等比例变化、部分科目不严格按照比例改变，部分费用甚至不变。即不同方案进行成本收益比较时，应准确反应其实际变化情况。

5.7.因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。

在测算地价、配套设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。

5.8.概念设计阶段需要特别注意不可售的建筑面积(会所、管理用房、设备用房、不可

分摊的走廊)，在满足项目配套需要的前提下，要与项目的定位相适应，同时兼顾长期的使用和经营管理的成本。

5.9.人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，

本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。

5.10.进行实施方案的成本测算时，应检查设计有没有考虑物业管理模式、以往的特殊

要求，避免后期修改。

5.11.测算时要注意不计建筑面积的实体(不足2.2米的设备层、不利用的吊脚架空层等)

对成本的影响，防止遗漏。

5.12.不同阶段的成本测算发生变化时，成本人员应对变化情况和原因作分析，并向设

计、营销提供改进建议。

5.13.本阶段应对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行

预研究，避免实施方案设计阶段调整幅度过大。

6.实施方案设计阶段

本阶段重点关注：建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。