四川峨眉山文化旅游项目总体运作思路及产品规划建议_52页_XXXX年

第一部分 开发目标及核心运作策略
▌开发目标 ▌核心运作策略
一、开发目标
打造“峨眉山世界文化旅游度假区”的形象展示区、品质样板区、门户起 步区，必须确保高品质、高影响、高美誉度、高震撼力，实现“三老满意” 。
以小搏大，以巧搏大，快速开发，高效回款，力争2010年当年开盘，当年 实现现金流平衡，确保后期持续土地整治开发和引擎项目投资，实现项目良 性滚动。
四川度假物业市场典型案例
■ 非景区度假物业项目——恒大•金碧天下
基础指标 占地面积：12000亩（前期4000亩） 物业形态：独栋、双拼、联排、电梯洋房
销售情况：7个月销售约2000套，以100 万的双拼、70万的联排为主
2009年6月开盘
主力户型（平米） 推出套数
目前销售价格 销售情况 销售比例
打造世界级酒店品牌集中营——安娜塔拉、悦榕庄、洲际、中旅等世界级高星级品牌酒店的集
中营，前所未见的豪华酒店阵容，但一期酒店分期建设分期实施。
五星级的悠长假期——打造五星级海滨度假风情体验的高端私家温泉度假产品，按照五星级海
岛度假村产品模式进行项目总平、建筑、景观、设施规划，做足水概念，温泉概念、露台概念，引 入酒店式精装、度假村休闲配套设施、酒店级的专家物业管理服务。
独栋
240-630 247套
1—1.1万 104套
42%
双拼
180 1246套
6000—6500元 1246套
100%
联排
140-150 662套
5000元 467套
70%
电梯洋房
93-150
380套
4500元
（含1000元精装 ）
200套
53％
四川度假物业市场典型案例启示
1、大概念、大规模大规划、大配套、多元产品线 2、主要针对大众度假消费市场 3、小面积、低总价、高性价比的度假物业 4、低价入市，谋求快销回款 5、市场销售情况优异，创造了度假物业的销售新纪录 6住、易买难住：作为度假物业，其提供的服务仍为普通
主力面积段:套一40-50㎡ ;套二70-90㎡; 联排90-160㎡ 清水房、地面停车、容积率0.5左右是大多数项目的共性
四川度假物业市场典型案例
、
■ 景区度假物业项目——峨嵋半山•七里坪
户型基本情况
物业形态
度假公寓及洋房
退台温泉洋房
套型
套一
套三
主力面积
39-47
104-110
基础指标
占地面积：15000亩（一期1200亩） 建筑面积：150万㎡
打造极具震撼力、冲击力以及度假氛围的大型销售体验中心，同时拓宽销售渠道，打造
现场、室内双接待中心。
第二部分 项目定位及产品核心卖点
▌竞争背景及客户需求分析 ▌项目定位 ▌物业主题定位 ▌总平规划建议 ▌核心卖点体系
一、竞争背景及客户需求分析
四川度假物业市场产品概况
09年峨眉山和青城山度假产品市场销售总量约2600套 销售速度差异巨大：大规划的项目畅销，小户型、低总价畅销 产品同质化程度高, 配套和服务缺乏是度假物业市场的通病
高品质，高形态，小面积，高单价，低总价，确保投资型度假产品性价比，快速销售。 一期低价入市，震撼热销，快速实现现金平衡，后期稳步提价，获取合理利润。 打造峨眉山门户级旅游商业街区——以丽江束河古镇、宽窄巷子的商业开发模式，以风情式、
体验式、特色型休闲餐饮Βιβλιοθήκη Baidu乐为载体，持有引进主力店，力争商业销售变现。
峨 眉 天 下 秀
EMEI Mountains World Cultural Tourism Industry Park
峨眉山8平方公里文化旅游产业区
一期起步区（571亩）
总体运作思路及产品规划建议
2010.2
编制说明
峨眉山，拥有得天独厚的自然资源，是世界闻名的双遗产、佛教旅游名山、气候宜人的温泉疗 养圣地。然而，在这块旅游资源宝地上，由于传统观光旅游平台的制约，最好的资源并未得到最 好的开发。随着中国大旅游、休闲文化旅游时代的到来，观光旅游必然向以休闲旅游、度假娱乐、 商务会议为核心的复合型大休闲旅游过渡，一场产业升级、消费升级、体验升级、物业升级、平 台升级迫在眉睫。
合理控制成本，根据度假产品特点区别配置成本指标——少做不做地下室，结构、立面
成本优化、景观配套投资到位，但景观材质尽量本地化。
高端占位，营销先行——
A、大手笔、高规格，炒作8平方公里国际度假区大概念，提前实施话题营销 B、话题软营销先行，营造线上线下、社会网络“全城热议”、“关注焦点”的舆论氛围 C、高端论坛，大师话语营销 D、借势包装酒店品牌，实施品牌导入营销 E、联合峨眉山景区，整合大型度假题材体验活动，调动投资热情 F、客户会前置，延长室内排号咨询时间，提前收取预定金
物业形态：度假公寓、多层洋房、双拼别 墅、独栋别墅（以前两者为主）
销售价格：公寓洋房4800-5600元/平米 销售情况：2009年6月开盘，7个月销售约 1100套，以20-30万的套一为主。
备注（户型特点）
户型极紧凑，精装，多露台设计
大面积的赠送露台(超过户型面积50%以上)
备注
主力户型
数量较少
引进国际品牌，打造极具冲击力的世界级奢侈品精品度假酒店，确立峨眉 山首席度假酒店品牌地位，提升度假区整体品牌溢价能力。
二、核心运作策略
大盘运作——大旅游、大景区、大概念，大资源、大配套、大品牌。 大师手笔——世界级团队，大师手笔，WATG\HCCP等全球一线规划、建筑、景观、乐园运营团队
强强联合打造。
蓝光地产高瞻远瞩，占据市场先机，将在这里打造一个占地8平方公里，集星级酒店、会议中 心、温泉公园、影视主题公园、高尔夫于一体的世界级文化旅游度假区，它是打造蓝光战略转型 “文化旅游主题地产” 商业模式的重要载体，承载着“出品牌、出利润、出模式、出网络、出人 才”的责任，而整体规划、分期开发、快速运作、高周转回款实现项目现金流自平衡、结合一级 半开发、引进世界级品牌联盟商家共同打造，实现区域整体土地价值、物业价值、经营价值的提 升是项目开发运作的关键。
一期571亩，地处度假区门户级口岸位置，是整个项目的形象展示区、样板区、启动区，必须 确保品质，必须一鸣惊人，同时也必须准确定位，抓准市场，确保快速销售、快速大量回款，在 最短时间内实现项目的现金流自平衡，保证后续土地整治、引擎项目的投资到位。
目录
第一部分 开发目标及核心运作策略 第二部分 项目定位及产品核心卖点 第三部分 产品规划建议 第四部分 建筑风格备选方案