09第二章第三节房地产市场的特性与功能及第四节房地产市场的运行规律(一)(2013新版)

一、本讲考点

1．房地产市场的六大特性。

2．房地产市场的功能中的“指导供给以适应需求的变化”，2005、2011年考点。

3．房地产空间市场和资产市场的联系。

4．房地产市场的自然周期是重要考点，也是本章难点。

5．房地产市场自然周期和投资周期关系。

6．房地产泡沫和过度开发的关系、泡沫成因、过度开发诱因、房地产泡沫指数。

7．国际上通常采取的住房保障方式。包括：政府直接建房、依靠政府贷款利息补贴、鼓励非营利机构建房、对住房投资人减税、对住房承租人补贴以及政府干预等。

8．政府干预市场的七种手段。

二、内容讲解

第三节房地产市场的特性与功能

一、房地产市场的特性（2012、2009、2006、2005年考试考点）

（一）市场供给的垄断性

房地产市场是垄断竞争市场。市场供给在短期内缺乏弹性、供给具有异质性，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。

（二）市场需求的广泛性和多样性

（三）市场交易的复杂性

（四）房地产价格与区位密切相关

（五）存在广泛的经济外部性（房地产投资特性中的存在效益外溢和转移）

经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。

【2012年试题】某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。

A．垄断性

B．外部性

C．复杂性

D．信息不对称性

答案：B

见教材P44

（六）市场信息的不对称性

通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。

延伸阅读：

逆向选择是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。

道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。道德风险亦称道德危机。

【2009年试题】房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。

A．竞争性

B．垄断性

C．外部性

D．均衡性

E．信息不对称性

答案：BCE

解析：房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性。

二、房地产市场的功能（2005、2011年考点）

（一）配置存量房地产资源和利益

（二）显示房地产市场需求变化

引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

（三）指导供给以适应需求的变化

房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。

用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。

房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。

（四）引导需求适应供给条件的变化

供给在很大程度上影响和引导着需求。例如调整住房供应的户型结构，增加中小户型供给，就会使居民逐渐减少对大户型住宅的依赖。再例如高层住宅不断增加和多层住宅供给减少。

（五）指导政府制定科学的土地供给计划

【2005年试题】如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。

A．减少

B．增加

C．不变

D．同步递减

答案：B

解析：某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化，售价太高，对出租住宅的需求就会增加。

第四节房地产市场的运行规律

一、房地产空间市场与资产市场（2007、2006、2004年考点）

房地产兼有消费品和投资品的双重特征，因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。

（一）房地产空间市场

空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。

（二）房地产资产市场

在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。必须拥有房地产，这一点与空间市场不同。

（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

空间市场的供求关系影响资产市场中的需求，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

房地产市场在大部分时间上都处于一种不均衡的状态，围绕均衡状态进行上下波动。

【2007年试题】房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（）

答案：×

解析：房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，可以租也可以买，而资产市场供给者必须要拥有房地产。

【易混淆点辨析】问：房地产空间市场和资产市场的区别和联系？

答：房地产空间市场更强调房地产市场的物理属性及其使用功能，房地产资产市场是从投资房地产的角度下的定义。

两者的联系体现在：空间市场的供求变化影响资产市场的需求，如房地产租金越高，则资产市场中的需求越旺盛，反过来，资产市场又决定空间市场的供给，如资产市场新建房地产越多，则空间市场的供给越充裕。

两者的区别在于：房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或购买房地产两种途径，换句话，房地产空间市场的存在形式不一定非要拥有产权；房地产资产市场存在形式只能是通过拥有房地产这一条途径。

二、房地产市场的周期循环

（一）房地产周期循环的原因

房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞（Time－lag）；生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

（二）传统房地产周期理论的主要内容

在市场供求平衡的前提下，房地产市场平衡性会持续一定的时期，市场具有自我修正能力，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。