土地经济学_(第六版)_第18章__土地金融
土地经济学(shawe 20140105)
土地经济学（十八画生 shawe 20140104）题型设置：一、填空题（1*×18）二、选择题（2*×10）三、名词解释（3*×4）四、简答题（6*×5）五、论述题（10*×2）课本：毕宝德.《土地经济学》[M].中国人民大学出版社，第六版.第一章导论1、土地经济学的对象和研究领域。
（P10）■对象：①土地利用中形成的人与土地的经济关系（生产力）和人与人的经济关系（生产关系）。
或称土地经济运行，即与土地相关的生产力运行和生产关系运行。
②土地利用中的生产力组织和土地所有、使用与管理中的生产关系及其调节。
■研究领域：①土地资源利用——土地在国民经济各部门的分配和使用（人与地）；②土地财产制度——土地财产的权属制度包括土地所有制、土地使用制、土地管理制度（人与人）；③土地资产流转——土地资产权属的市场流转和土地收益分配（人与人）。
2、土地综合性概念。
（P3&PPT1）■（从自然资源分析）土地是由地球陆地及其水面的土壤、岩石、矿藏、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。
■（从现实分析）土地是一个由土壤、岩石、矿藏、水文和植被等要素构成并综合了人类正反面活动成果的自然——经济综合体。
3、土地的双重内涵。
（PPT1）■土地具有土地资源和土地资产的双重内涵。
前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济(价值)和法律 (独占权)意义。
■①土地资源是指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地；②土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。
财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占有性和具有价值。
■土地资源是土地成为资产的基础。
4、土地的特性。
（P3&PPT1）■土地的特性包括：自然特性和经济特性。
■自然特性：①位置的固定性；②面积的有限性；③质量的差异性；④利用的永续性（课本表述为功能的永久性）。
《土地经济学》讲义
《土地经济学》讲义一、土地经济学的定义与研究范围土地经济学，简单来说，是一门研究土地资源在经济活动中的利用、配置以及相关经济关系的学科。
它的研究范围十分广泛，涵盖了土地的开发、利用、保护，土地市场的运行机制，土地产权制度，土地税收政策，以及土地与经济发展的相互关系等等。
二、土地的特性与经济价值土地具有多种特性。
首先，土地的自然特性包括位置的固定性、面积的有限性、质量的差异性等。
位置的固定性决定了土地无法像其他商品那样随意移动，这也使得土地的利用具有很强的区位依赖性。
面积的有限性则意味着土地资源是稀缺的，需要我们合理规划和有效利用。
质量的差异性导致不同地块在农业生产、城市建设等方面的适宜性和价值有所不同。
土地的经济特性主要体现在土地的供给与需求、土地的用途多样性以及土地资产的增值性等方面。
土地的供给相对缺乏弹性，而需求则受到经济发展、人口增长等因素的影响不断变化。
土地的用途多样性使得同一地块可以有多种利用方式，但其最优用途往往取决于市场需求和土地的自身条件。
土地资产的增值性是由于土地的稀缺性以及社会经济发展带来的土地需求增加和基础设施改善等因素导致的。
土地的经济价值体现在多个方面。
在农业领域，土地是农产品生产的基础，其价值取决于土地的肥力、灌溉条件等因素。
在城市中，土地是工商业活动和居民生活的空间载体，其价值受到地理位置、交通便利程度、周边配套设施等因素的影响。
三、土地市场土地市场是土地资源配置的重要机制。
它包括土地的一级市场和二级市场。
土地的一级市场是指土地所有者将土地使用权出让给土地使用者的市场。
在我国，国有土地的出让主要通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。
这一市场的运行对于城市规划、土地资源的合理配置以及政府财政收入都具有重要意义。
土地的二级市场是指土地使用者之间转让、出租、抵押土地使用权的市场。
二级市场的活跃程度反映了土地资源的流转效率和利用效率。
土地市场的运行受到多种因素的影响，如土地政策、经济发展状况、金融政策、人口流动等。
土地经济学
土地经济学土地是人类生存和发展的基础，也是重要的经济资源之一。
土地经济学作为研究土地利用、土地价值、土地所有权以及与土地相关的各种经济问题的学科，对于社会经济发展起着重要的作用。
土地的定义土地在经济学领域被定义为地球表面及地下的自然资源，包括陆地和水域。
土地是一种稀缺资源，具有不可再生的特性。
在经济活动中，土地的供给是固定的，无法增加，而需求则随着人口增长和经济发展而不断增加。
土地价值的形成土地价值是指土地在市场上取得的价格或者价值。
土地的价值是由供求关系、位置、土地用途、土地品质等因素共同决定的。
不同地区的土地价值差异很大，一般来说，城市土地的价值要高于农村土地，而且随着城市化进程的加快，城市土地价值会不断增长。
土地利用土地的利用关系到资源的高效利用和经济的可持续发展。
不同的土地利用方式会产生不同的经济效益和社会效益。
合理的土地利用规划能够最大限度地提高土地的利用效率，推动经济的发展。
土地所有权土地所有权制度是土地经济学中一个重要的研究对象。
不同国家和地区对土地所有权的制度安排不同，从私有制到公有制等多种形式。
土地所有权制度的完善和健全对于土地资源的合理配置和社会稳定具有重要作用。
土地市场土地市场是土地经济学中一个重要的概念。
土地市场的形成和发展会影响土地资源的配置效率和经济的稳定增长。
土地市场的运作需要有相应的法律法规和监管机制，以确保市场的公平、公正和稳定。
土地经济学的意义土地经济学对于推动土地资源的高效利用、促进经济增长和社会发展具有重要意义。
通过深入研究土地资源的运行机制和规律，可以为政府决策提供理论支持，引导土地资源的合理利用，促进社会经济的可持续发展。
总的来说，土地经济学是研究土地资源在经济活动中的作用和影响的一门重要学科，对于土地的利用、管理和规划具有十分重要的理论指导意义和实践应用价值。
希望通过不断深入研究和探讨，能够更好地实现土地资源的可持续利用和社会经济的可持续发展。
土地经济学：第六章 土地金融
二、几种主要的估价方法
（二） 市场比较法
1 .市场比较法的基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土
地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的 类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当 修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同 一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因 竞争而趋于一致 。
由于土地位置的固定性，使土地市场具有区域性 特征。由于各地区的自然、政治、经济条件不同，经 济发展水平也不相同，因此土地价格变动具有地区差 异性。即使在同一地区，由于不同产业对土地又有不 同的要求，在不同位置上的地价也呈现明显的差异。
第三节 土地价格评估
一、宗地估价程序
1、 宗地估价的技术路线 估价程序为：
四、地价变动的规律性
（二）土地价格变动呈现周期性特征
就总体来讲，土地价格呈不断上升趋势。但具体分 析，它并不是直线上升，而是在一定时期内上下波动， 呈现周期性变动特征。 ➢ 1.土地价格的周期性发展是其主要特征。 ➢ 2.土地价格变动受政府调节的影响。
四、地价变动的规律性
（三）土地价格变动具有明显的地区差异性
土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取：
自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比 照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域 因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
2.4还原利率的确定
2.4.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原 利率的关系。
（二） 市场比较法
4.所选取的比较实例的要求
(1) 与估价对象地块的用途应相同； (2) 与估价对象地块所处地段应相同； (3) 与估价地块的价格类型应相同； (4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近,
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一绪论思考题：1．概念解释：土地、土地利用经济、土地经济学、土地价值。
土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。
2．简述土地的经济特性。
1.供给的稀缺性2. 利用方向变更的困难性3. 报酬递减的可能性4. 利用后果的社会性土地功能：承载功能，生产功能，资源（非生物）功能，观赏功能3．土地有哪些功能？说明土地的位置、质量和数量在不同生产部门中的意义和作用。
（P7）土地的功能（一）承载功能（二）生产功能（三）资源（非生物）功能4．土地经济学研究的对象是什么？土地经济学的对象可归结为两个方面，即土地利用中人与土地的关系和土地利用中形成的人与人的关系问题。
5．简述土地经济学的研究领域。
土地经济学的研究领域包括三个方面，即土地资源利用、土地财产制度、土地资产流转。
二土地集约利用土地报酬递减规律的概念与内涵一、土地报酬递减规律的提出和早期表述(P50)二、近代土地报酬规律内涵的扩展土地报酬变化三阶段分析一、生产要素配合原理和生产函数的概念和内涵二、应用生产函数对土地报酬运动物质数量关系的阶段分析三、生产函数与技术进步土地报酬递减规律的应用(P55)一、我国土地集约经营的必然趋势二、我国实行土地集约经营的客观要求及其途径三、我国城市化进程中经济发达地区的土地集约利用模式思考题：1．概念解释：土地集约利用、土地肥力、土地报酬递减规律。
土地集约利用是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式土地肥力，实际上指的是土地的经济肥力。
土地经济肥力是由土地自然肥力和人工肥力构成的综合体。
土地报酬递减规律是指在其他条件不变的情况下，如果一种投入要素连续地等量增加，增加到一定产量后，所提供的产品的增量就会下降，即可变要素的边际产量会递减。
2．简述土地报酬递减规律思想的形成和发展►人类对“土地报酬递减规律”的认识和实践发源于农业领域。
►早在18世纪70年代，法国重农学派代表人物杜尔阁首先提出了“报酬递减规律”的思想。
土地经济学_(第六版)_第2章_土地利用概论
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
(一)土地利用的目标
人类利用土地的目标按其最终发挥的作用又 可分为：经济目标、生态目标、社会目标。 1 ．土地利用的经济目标，即最大限度地满 足社会物质生产和生活对土地的需求 2 ．土地利用的生态目标是保护土地的良好 生态系统，这是全人类共同关注的重大问题
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土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
第一节 土地利用的内涵及目标
一、土地利用的内涵 土地利用是人类劳动与土地结合获得 物质产品和服务的经济活动，这一活动表 现为人类与土地进行的物质、能量和价值、 信息的交流、转换。
土地利用是个技术问题。
土地利用同时又是个经济问题。
土地利用的内涵是动态的。
对于不同时期发生的投入和收入，就可通过贴现 系数和复利系数，把它们“拉回”到同一时点进 行比较。例如，两年前投了一笔数量为A的资本， 两年后才开始有收入，当年获得的纯收入为B。要 比较两笔货币量的大小，最好加上贴现或复利因 素，即 B· 1 A· (1+r)2与B比较，或 2 与A比较。 (1+r)
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土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
（一）农田的生态效益评价
其数学表达式为：
Y = KE Qi Kcti Kwi Ks · · · i =1 其函数关系为 Y=F（C，A，S） 式中： Y——作物估计产量； K——能量转换系数； E——光能利用率；
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土地经济学(第六版)
农业能量投入产出效果，也可采用 投入产出方法进行分析，就是用数学方 法分析能量投入产出的综合平衡关系(包 括能量投入产出表和数学模型)。
土地经济学第六章 土地金融
3、市地经营资金融通：用于商业房地产、 、市地经营资金融通：用于商业房地产、 项目建造、工厂建设等； 项目建造、工厂建设等； 4、市地的企业或消费资金融通：以市地 、市地的企业或消费资金融通： 所有权或使用权取得企业经营或个人消 费所需的资金。 费所需的资金。 市地金融特点（ ）价高、收益高， 市地金融特点（1）价高、收益高，抵押 ；（2）资金回收有保证，举债能力强； 高；（ ）资金回收有保证，举债能力强； （3）利率高，偿还期短，可提前还款。 ）利率高，偿还期短，可提前还款。
二、土地金融的特点
1.土地金融是有担保的金融 1.土地金融是有担保的金融
土地金融属于长期信用， 土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资 提供担保，担保包括人的担保（即信誉担保，具有法律效力） 提供担保，担保包括人的担保（即信誉担保，具有法律效力） 和物的担保。 和物的担保。
2.土地金融以抵押权为基础 2.土地金融以抵押权为基础
农地金融主要特点： 农地金融主要特点：债权者不能提前要求债务 偿还、而债务者可在契约到期前偿还； 偿还、而债务者可在契约到期前偿还；债务占 抵押物价值不能过大，期限越长越好。 抵押物价值不能过大，期限越长越好。 （二）市地金融 市地金融也可分为如下四种： 市地金融也可分为如下四种： （1）市地取得资金融通：用于市地购买与租 ）市地取得资金融通： 赁。 （2）市地开发资金融通：用于市地开发、整 ）市地开发资金融通：用于市地开发、 理和改造等
三、土地金融的总类
土地金融包括农地金融和市地金融两类。 土地金融包括农地金融和市地金融两类。 （一）农地金融 1.农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁； 1.农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁； 农地取得资金融通 2.农地改良资金融通：用于农地开垦或改良； 2.农地改良资金融通：用于农地开垦或改良； 农地改良资金融通 3.农地经营资金融通：用于购买农具、肥料等； 3.农地经营资金融通：用于购买农具、肥料等； 农地经营资金融通 4.农地经营扩展资金融通： 4.农地经营扩展资金融通：凭借农地所有权或使用权取得 农地经营扩展资金融通 从事其他事业所需资金
土地经济学 .
土地经济学:研究由土地利用所引起的人与人，人与地之间的关系的一门学科土地集约利用：就是单位土地面积上合理增加物资和劳动投入、以提高土地收益的经营方式。
土地报酬递减规律：是指在技术不变的，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。
内部规模经济：是指企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。
在生产阶段,规模经济是因为生产设备的不可分性。
外部规模经济：是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。
例如,整个行业的发展可以使得个别生产经营单位得到修理、服务、运输、人才供给、科技情报等方面的有利条件,从而使得个别生产经营单位减少成本支出。
土地资源的可持续利用：通过技术、行政、经济和法律手段使一个区域的土地利用类型的结构比例、空间分布与本区域自然特征和社会经济发展相适应利用合理土地资源本身的功能能够得到连续不断的发挥的土地资源利用。
土地市场：是指从事土地这一特定商品买卖的场所或接触点，本质上是商品交换中发生的经济关系的总和。
地租：是指出租土地获得的经济报酬或土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价。
资本主义级差地租：马克思认为资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价值与社会生产价值的差额。
资本主义绝对地租：绝对地租的来源是农业产品价值与生产价格的差额。
绝对地租产生的条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。
土地私有权的垄断是使超额利润保留在农业部门内部并使之绝对地租的原因。
垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
地价：土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。
地价评估：指专业人员按照一定的地价评估目的，遵循科学的土地估计原则、程序与方法，对土地市场价格的测定土地分区利用的原理：（1）农业区位论—杜能的《孤立国》。
《土地经济学》电子教案
《土地经济学》电子教案第一章：土地经济学导论1.1 课程介绍理解土地经济学的定义和研究对象掌握土地经济学的研究方法和意义1.2 土地的概念与特性解释土地的定义和分类分析土地的有限性和不可移动性1.3 土地经济学的研究内容介绍土地资源配置与利用探讨土地市场与价格形成1.4 土地经济学的历史与发展回顾土地经济学的发展历程了解土地经济学的重要学者和理论第二章：土地资源与利用2.1 土地资源的分布与特征分析土地资源的总量和分类探讨土地资源的区域差异和利用潜力2.2 土地利用类型与模式介绍农业、工业、居住和生态用地等类型分析不同土地利用模式的特点和影响2.3 土地资源利用效率与可持续性探讨土地资源利用的效率评价指标讨论土地资源可持续利用的策略和方法2.4 土地资源利用政策与管理分析土地资源利用的政策工具和措施探讨土地资源管理的挑战和应对策略第三章：土地市场与价格3.1 土地市场的供求关系分析土地市场的供需因素和影响因素探讨土地市场价格的形成机制3.2 土地价格的决定因素解释土地价格与土地质量、位置和时间的关系分析土地市场价格的波动和预测方法3.3 土地市场的不完全性和信息不对称探讨土地市场的不完全性和信息不对称问题分析不完全市场下的土地交易和定价策略3.4 土地市场政策与调控分析土地市场政策的目标和手段探讨土地市场调控的效应和挑战第四章：土地利用规划与管制4.1 土地利用规划的目的与方法理解土地利用规划的目标和意义掌握土地利用规划的编制和实施方法4.2 土地利用规划的内容与类型介绍城市规划、农业规划和区域规划等类型分析不同土地利用规划的特点和关联4.3 土地利用管制与政策解释土地利用管制的目的和手段探讨土地利用政策的效果和挑战4.4 案例分析：土地利用规划与管制的实践分析具体土地利用规划与管制的案例总结案例中的经验与教训第六章：土地产权与制度6.1 土地产权的定义与分类解释土地产权的含义和种类分析不同土地产权的特点和影响6.2 土地产权制度的作用与变迁探讨土地产权制度对资源配置的影响回顾土地产权制度的历史变迁和发展6.3 土地产权交易与流转分析土地产权交易的方式和规则探讨土地产权流转的机制和影响6.4 土地产权政策与改革讨论土地产权政策的目标和手段分析土地产权改革的必要性和路径第七章：土地税制与政策7.1 土地税制的基本原理理解土地税制的概念和作用掌握土地税制的类型和征收方法7.2 土地税制的目标与效应分析土地税制对土地利用和资源配置的影响探讨土地税制的公平与效率问题7.3 土地政策工具与调控解释土地政策的工具和手段分析土地政策调控的效果和挑战7.4 案例分析：土地税制与政策的实践分析具体土地税制与政策的案例总结案例中的经验与教训第八章：农业土地利用与政策8.1 农业土地利用的特点与问题分析农业土地利用的现状和问题探讨农业土地利用的挑战和应对策略8.2 农业土地政策的目标与方法解释农业土地政策的目的和意义掌握农业土地政策的工具和手段8.3 农业土地保护与改良分析农业土地保护的重要性和措施探讨农业土地改良的技术和方法8.4 案例分析：农业土地利用与政策的实践分析具体农业土地利用与政策的案例总结案例中的经验与教训第九章：城市建设与土地利用9.1 城市建设用地利用的特点与问题分析城市建设用地利用的现状和问题探讨城市建设用地利用的挑战和应对策略9.2 城市土地政策的目标与方法解释城市土地政策的目的和意义掌握城市土地政策的工具和手段9.3 城市土地市场与交易分析城市土地市场的特点和运行机制探讨城市土地交易的方式和规则9.4 案例分析：城市建设与土地利用的实践分析具体城市建设与土地利用的案例总结案例中的经验与教训第十章：土地经济学研究前沿10.1 土地经济学研究的新进展了解土地经济学研究的前沿领域和热点问题掌握土地经济学研究的新理论和方法10.2 土地资源利用与环境保护探讨土地资源利用与环境保护的关系分析土地资源利用中的环境问题和应对策略10.3 土地经济学研究的方法与应用掌握土地经济学研究的方法和技术了解土地经济学研究在实践中的应用和案例10.4 未来土地经济学的发展趋势预测未来土地经济学的研究方向和发展趋势讨论土地经济学在解决现实问题中的作用和挑战第十一章：土地经济学模拟与评估11.1 土地经济学模型构建学习构建土地经济学基本模型，包括供需模型、市场均衡模型等理解模型在分析土地市场和政策中的作用11.2 土地利用变化的模拟分析探讨土地利用变化模型，如转换模型、动态度模型等分析模型在预测土地利用变化中的应用和限制11.3 土地经济学评估方法学习使用成本效益分析、环境影响评估等方法掌握评估土地利用项目和经济效益的方法11.4 案例研究：土地经济学模拟与评估的应用分析具体土地经济学模拟与评估的案例总结案例中的经验与教训第十二章：土地经济学与公共政策12.1 土地经济学在公共政策制定中的应用理解土地经济学如何影响公共政策的制定和实施探讨土地经济学在政策过程中的角色12.2 土地政策分析与评估学习分析土地政策的经济学原理和效果掌握评估土地政策影响的方法和工具12.3 土地经济学与政策争议讨论土地经济学在政策争议中的立场和观点分析不同利益相关者在土地政策中的诉求和冲突12.4 案例研究：土地经济学与公共政策的实践分析具体土地经济学与公共政策的案例总结案例中的经验与教训第十三章：国际土地经济学比较13.1 国际土地经济学的基本概念理解国际土地经济学的研究范围和特点掌握国际土地经济学的基本理论和方法13.2 国际土地市场与政策比较分析国际土地市场的差异和联系探讨国际土地政策的差异和影响因素13.3 国际土地利用与资源管理学习国际土地利用模式和资源管理策略分析国际最佳实践和可供借鉴的经验13.4 案例研究：国际土地经济学的实践分析具体国际土地经济学的案例总结案例中的经验与教训第十四章：土地经济学与可持续发展14.1 土地经济学与可持续发展的关系理解可持续发展理念在土地经济学中的应用探讨土地经济学对可持续发展的贡献14.2 土地资源可持续利用策略学习土地资源可持续利用的原则和方法分析土地资源可持续利用的挑战和机遇14.3 环境影响与土地利用探讨环境影响评估在土地利用中的作用分析土地利用对环境的影响和应对策略14.4 案例研究：土地经济学与可持续发展的实践分析具体土地经济学与可持续发展目标的案例总结案例中的经验与教训第十五章：土地经济学未来展望15.1 土地经济学研究的新趋势了解土地经济学研究的发展方向和新兴领域掌握土地经济学研究的新理论和方法15.2 技术进步与土地经济学探讨技术进步如何影响土地经济学的研究和实践分析技术在土地资源管理和利用中的应用15.3 土地经济学在解决现实问题中的作用讨论土地经济学在解决土地市场、资源利用和政策制定等现实问题中的应用分析土地经济学在应对未来挑战中的潜力15.4 案例研究：土地经济学未来展望的实践分析具体土地经济学未来展望的案例总结案例中的经验与教训重点和难点解析重点：土地经济学的定义、研究对象和研究方法土地资源与利用的类型、模式和效率土地市场与价格的形成机制和影响因素土地利用规划与管制的目的、内容和方法土地产权与制度的类型、作用和变迁土地税制与政策的目标、效应和工具农业土地利用与政策的现状、问题和对策城市建设与土地利用的特点、问题和政策土地经济学研究前沿的新进展和应用土地经济学模拟与评估的方法和工具国际土地经济学比较的视角和案例土地经济学与可持续发展的关系和策略难点：土地经济学的理论框架和模型的构建与分析土地市场的不完全性和信息不对称问题土地产权交易与流转的规则和实施土地税制与政策的公平与效率权衡农业土地保护与改良的技术和成本问题城市土地市场与交易的复杂性和规则土地经济学模拟与评估的实证研究和数据收集国际土地经济学比较的跨文化差异和政策分析土地经济学在解决现实问题中的综合分析和决策制定这些重点和难点构成了土地经济学教学的核心内容，需要学生在理解和应用方面下功夫，以达到对土地经济学知识的深入掌握。
土地经济学
土地经济学第一章：导论1.土地：由地球陆地及其水面的土壤、岩石、矿藏、水文、大气和植被等要素构成并综合了人类正反面活动结果的自然-经济综合体。
2.土地的特性（1）自然特性①位置固定型②面积有限性：土地的面积具有不可再生性，面积有限迫使人们必须节约、集约利用土地资源。
③质量差异性：由于土地自身的条件（地质、地貌、土壤、植被等）以及光照和相应的气候条件的差异，造成了土地的较大质量差异性。
④功能永久性（2）经济特性：是人类在土地自然特性基础上长期利用土地的过程中产生的①供给的稀缺性②利用方向变更的相对困难性③报酬递减的可能性④利用后果的社会性3.土地的功能承载、生育、资源、生态、财产和资产4.土地的分类2007年：分为12个一级类、57个二级类2017年：分为12个一级类、73个二级类第二章：土地利用概述1.土地利用：是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地之间进行的物质、能量以及价值、信息的交流和转换。
同时又是个经济问题，并且内涵是动态的。
2.土地利用的内容（1）土地资源的调查、分类和统计（2）土地利用现状分析（3）编制土地利用规划（4）土地开发（5）土地保护3.土地利用现状分析（1）利用程度分析：指人类对土地的利用改造程度，以及土地收到人为影响的变化程度（2）利用结构分析：可以了解土地利用是否与需求结构相吻合，了解现有的土地利用结构是否与土地的自然性状相适应。
（3）利用效益分析在农业上，用单位面积的粮食产量、经济作物产量、水果产量等。
对城镇土地，所看重的是单位土地面积带来的收益（利润/纯收益）。
除经济效益外，还要有良好的生态效益和社会效益。
4.土地开发：广义的土地开发是指对尚未利用的土地进行清理、整治，使之可投入使用，包括把无法利用的土地加以改造，然后投入利用的活动；也包括对农业用地进行平整和基础设施建设后，使之转为非农建设用地的活动（也就是非农业土地开发）。
狭义的土地开发即土地开垦，是指把适宜耕作的生荒地开垦为耕地种植农作物的过程。
土地经济学
土地计划利用：土地利用计划是根据土地利用总体规划和经济、社会发展的需要，对各类用地数量的具体安排土地利用规模：经济活动中相对独立的经营实体所占用土地面积的大小，是反映土地生产要素集中程度的一个指标土地人口承载力：一定面积土地的食物生产潜力所能供养的一定消费水平的人口数量。
土地使用权转让：土地使用者讲土地使用权再转移的行为，包括出售交换和赠与。
土地税收：国家以土地为征税对象，凭借其政治权利，运用法律手段，从土地所有者和土地使用者手中无偿，强制，固定地取得部分土地收益的一种税收土地可持续利用：当前的土地利用不能对后代的持续利用构成危害，换句话说，土地利用既要满足当代人的需求，又不要影响人类今后的长远发展。
土地的经济供给：是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产，生活各种用途土地的有效供给。
土地使用权出租：土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物，其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
地价评估：是指专业人员按照一定的地价评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。
土地集约利用：在单位土地面积上合理曾加物资和劳动投入，以提高土地收益的经营方式农业经营规模：泛指农业经营单位的规模量，是一切农业经营单位一切农业经营组织形式，一切农业经营单位经营活动规模的数量反映，是普遍的数量表现。
土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地利用总体规划：在一定规划区域内根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展和协调土地供需平衡的需求确定或调整土地利用结构和用地布局的宏观战略措施土地金融：以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动，是通过各种信用方式，方法及工具，有效地组织和调剂土地领域中货币资金的活动农业土地规模经营的基本条件：农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入。
土地经济学
土地经济学（带有蓝色字体的一定为重点，重点没有标全，自己参照书看一下）第一章土地的特性和功能1.土地：是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。
现实的土地还综合了人类正反活动的成果，是一个自然—经济综合体。
2.土地的自然特性：位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性。
3.土地的经济特性：供给的稀缺性、利用方向变更的相对困难性、报酬递减的可能性、利用后果的社会性（利用的外部性）。
4.土地的基本功能：承载功能、生产功能、资产功能。
5.人地关系的实质是人通过自身的劳动与自然界进行物质变换的关系。
人—地、人—地—人6.土地问题：人地关系失调所产生的问题，是人地关系失调所出现的经济区域。
直接问题：土地利用问题或土地生产问题间接问题：土地利用过程中产生的人与人之间的关系。
7.土地问题产生原因：人口增多和需求增加、人们对土地特征功能认识不足及利用不合理、不合理的土地分配和功能不良的土地制度。
第二章土地利用内容和基本原则8.土地利用是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地之间进行的物质、能量以及价值、信息的交流和转换。
9.土地利用是技术问题也是经济问题。
10.土地利用的内容：土地资源的调查、分类和统计；土地利用现状分析（利用程度、结构、效益分析）；编制土地利用规划；土地开发；土地保护。
11.土地利用的基本原则：农业优先与统筹安排用地结构相结合；坚持集约利用与保持适量耕地相结合；专业化利用与综合利用相结合；合理开发利用与科学保护相结合；经济效益、生态效益和社会效益相结合。
12.土地利用效益评价：经济、生态、社会。
13.土地利用分类：指一国或一地区依据其土地的各种形状和特点，将其全部土地资源划分为若干类型区，使之成为一个分类系统。
是决定土地资源调查、土地评价和土地利用规划的资料依据是否科学以及能否切合实际工作需要的基本环节。
土地经济学(整理)
第一章导论1、土地：是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石,矿藏,土壤,水文,大气和植被等要素构成的自然综合体,即陆地及其自然附属物现实的土地还综合了人类正反活动的成果,是一个自然—经济综合体。
2、土地的特性：土地的自然特性：1、位置的固定性2、面积的有限性3、质量的差异性4、功能的永久性。
土地的经济特性：1、供给的稀缺性2、利用方向变更的相对困难性3、报酬递减的可能性4、利用后果的社会性。
3、土地的功能：1、承载功能2、生产功能3、资源（非生物）功能。
4、土地财产制度:是指土地财产的权属制度，具体包括土地所有制、土地使用制、以及土地国家管理制度的建立、演变及其实施方面的问题。
5、土地经济学的对象：可归结为两个方面，即土地利用中的人与土地的关系和土地利用中形成的人与人之间的关系问题。
第二章土地资源利用概论1、土地利用：是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地进行的物质、能量以及价值、信息的交流和转换。
内容：1、土地资源的调查、分类、统计2、土地利用现状分析3、土地利用规划4、土地开发5、土地保护2、土地利用现状分析的主要内容及意义：内容：1、土地利用程度2、土地利用结构3、土地利用效率意义：为更合理的利用土地指明方向。
3、我国土地利用方面存在的问题：1、土地粗放经营与过度利用并存2、土地供不应求与浪费兼有3、土地利用率和利用效益还有待提高。
4、土地利用的目标：1、取得物质产品，包括生产资料和生活资料。
2、取得服务（效用）,人类利用土地的目标按其最终发挥的作用又可分为:经济目标、生态目标和社会目标。
5、土地利用的基本原则：1、农业优先，统筹安排用地结构。
2、集约利用为主与保证适量的更低面积相结合。
3、专业化利用与综合利用相结合。
4、经济效益与生态效益及社会效益相统一。
5、开发利用与合理保护相结合。
6、贴现系数：从现在起，第n年的一单位货币量相当于现在的多少7、复利系数：现在的一单位货币量在n年后变成现在的多少倍8、土地利用规划:是指一套对实现土地合理利用综合目标最有利的土地利用方案和行动路线的系列决策，是各种土地利用规划的总称。
土地经济学复习要点、重点、总结
Importance for Aki第一章导论土地：是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。
现实的土地还综合了人类正反活动的成果，是一个自然-经济综合体。
土地特性：①自然特性（位置固定、面积有限、质量差异、功能永久）②经济特性（供给的稀缺、利用方向变更的相对困难、报酬递减的可能性、利用后果的社会性）土地功能：承载、生育、资源、生态、财产和资产国土：①狭义（主权国家管理下的领土、领海和领空的政治地域概念）②广义（还包括国家所拥有的一切资源）土地分类：地貌特征、土壤质地、生产能力、利用现状、权属性质土地资源利用：土地资源在国民经济各部门的分配与使用。
具体包括土地资源的勘查、技术经济评价、土地资源利用的规划与计划、土地分区利用、土地集约利用、土地规模利用及土地可持续利用等方面的经济问题。
归结起来研究的是人与土地之间的经济关系问题土地财产制度：土地财产的权属制度，具体包括土地所有制、土地使用制，以及土地国家管理体制的建立、演变及其实施等方面的问题。
它所研究的是土地利用中形成的人与人之间的经济关系问题。
土地资产流转：土地作为资产其权属的市场流转和随之产生的土地价值实现问题。
所研究的是土地利用中形成的人与人之间经济关系的另一个侧面。
———————————第一编土地资源利用———————————第二章土地资源利用概论土地利用：人类通过与土地结合获得的物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换过程。
土地利用结构：在一定区域内各种土地利用类型在数量上的比例关系，用各种利用类型土地占该区域土地总面积的比例来表示。
土地开发：把尚未利用的土地经过清理、政治，使之投入利用，包括把无法利用的土地加以改造，然后投入利用的活动。
土地保护：通过对土地的合理利用和经营，是当代人得到最大的综合效益，并能保持土地的潜力，以满足后代人对土地的需要。
土地经济学
第一章导论一、土地经济学概述1、概念：土地经济学是一门研究土地利用中人与土地及人与人关系的学科。
2、研究对象：①人与土地：利用与被利用②人与人：各种关系3、研究领域（研究内容）及其关系研究领域：土地资源利用：①土地资源的规划与计划②土地的集约利用、区位利用和规模利用③土地的可持续利用土地财产制度：①土地的所有制度②土地的使用制度③土地的国家管理制度土地流转：①土地市场的建立及其供求关系②土地流转中的收益分配关系：用根本目的、根本保证和重要手段来表明以上三者的关系。
①土地资源合理利用是研究土地用途的根本目的。
②土地资源作为生产力的基本要素，投入生产过程中必须在一定的财产制度下进行，因此建立合理的财产制度是土地合理利用的根本保证。
③在土地利用中必然发生土地资产流转及收益分配问题，因此确定土地流转条件、合理分配土地收益、协调好各方面的关系是保证土地合理利用的重要手段。
二、土地概述1、概念：土地是地球陆地部分一定高度和深度的岩石、土壤、水文、地质、大气和植被等自然因素，并综合了人类正反两方面成果的自然经济综合体。
2、内涵：①土地只限于地球②地球表面的某一区域③土地是一个立体三维空间体（有形状的、客观存在的）④土地是自然——经济综合体⑤土地的性质是随着时间和空间而改变的3、特点：自然属性和社会属性自然属性：①位置固定性（人类利用土地要就地利用，因地制宜）②面积有限性（要节约用地和集约用地）③质量差异性（因地制宜，利用各类土地）④功能永久性（在合理利用土地的前提下，合理利用）社会属性：①地供给的稀缺性（要珍惜土地）具体体现在三个方面：A、总供给与需求不平衡B、某种用途的稀缺C、土地位置固定性和质量差异性②土地利用方式的相对分散性③土地利用方式变更的困难性④报酬递减的可能性（找合理的集约度）⑤土地利用后果的社会性（由于土地利用后果的社会性，所以土地利用应该受到国家的严格管理）4、土地功能①生产功能（由于土地的构成要素中的核心要素土壤具有肥力而具有生产能力）②承载功能③资源功能（旅游资源、建筑资源、矿产资源、动力资源）5、土地的分类：按土地的用途现状进行分类：二级分类体系（1984年）和三级分类体系（2001年）二级分类体系：把全国土地划分八大类（一级类型）包括耕地、园地、牧草地、林地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用地①耕地：种植农作物的土地，包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种三年以上的滩地和海涂。
土地经济学 第十八章 土地金融
三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点
1.房地产金融业与房地产业的依存度将日益 提高。
2.房地产融资渠道多元化是必然趋势。 3.银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向
理性。 4.业务品种将出现多样化趋势，特别是房地
产信贷的中间业务将得到大力发展。
三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点
5.强化管理、防范风险将成为房地产金融业 务持续发展的重要课题。
房地产市场环境 （六）健全房地产金融环境，确保持续健康发展
敬请指导！
土地金融对于土地开发和利用来说，具有特别重 要的意义。
土地资金运动的固定性和较强的自然增值性，也 吸引了金融机构乐于贷款或投资在土地上。
第二节 发达国家房地产金融 发展概况
一、美国的房地产金融概况 （一）土地金融
美国专业土地金融机构的上层组织是“联邦 土地银行”，基层组织为“土地银行合作社”。 （二）住房金融
一、中国房地产金融的发展历程
到20世纪90年代，城市国有土地使用权的出让、 转让、租赁等活动逐渐发展起来，城镇职工住房 制度改革也全面展开，实行多年的实物性福利分 房制度取消，住房作为商品全面进入市场。
2019年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知》，商品住房需求开 始集中释放，住房市场得到快速发展。
定性 4. 资金的增值性 5. 资金营运的稳定性
土地金融的特性
1. 土地金融具有自偿 性
2. 土地金融具有较大 的
灵活性
3. 土地金融具有较强 的
政策性
4. 土地金融具有一定 的
三、土地金融的分类
农地金融
市地金融
1.农地取得资金融通：用 1.市地取得资金融通：用于市
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（三）土地投资业务
土地金融机构一般也兼办土地开发投资业 务。但土地开发投资与一般生产投资不同， 它有三个特点：
1.连续重复负担利息。因为土地开发投资 一般要求初始投资规模较大而且要求有 连续性，尤其是在农地投资上还要求不 断地重复投资。
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四、发展中国房地产金融的对 策建议
（一）建立多层次的房地产金融体系
（二）拓宽投融资渠道 （三）建立多种形式的房地产金融机构 （四）创新房地产金融业务产品和服务 （五）规范政府行为，创造公平、有序、透明的
房地产市场环境
（六）健全房地产金融环境，确保持续健康发展
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五、土地金融的产生及发展
为什么金融业乐于支持和配合土地 的开发和利用，为其融通资金呢？
（一）为了金融资本的保值、增值和有 利可图 （二）为了谋求资金的相对安全 （三）有利于吸收存款和开展其他中间 业务
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六、地产业与金融业之间的关系
地产业与金融业之间，是一种相互依存、相互支 持、相互促进、共同发展的关系。这种极其密切 的关系，总的说来，是由土地商品的特性及金融 业的特性所决定的。 在货币信用条件下，土地的开发、利用、经营等 一般都需注入大量资金。 土地金融对于土地开发和利用来说，具有特别重 要的意义。 土地资金运动的固定性和较强的自然增值性，也 吸引了金融机构乐于贷款或投资在土地上。
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第二节 发达国家房地产金融 发展概况
一、美国的房地产金融概况 （一）土地金融 美国专业土地金融机构的上层组织是“联邦 土地银行”，基层组织为“土地银行合作社”。 （二）住房金融 美国具有发达完善的住房金融体系。这个体 系不仅包括发放住房抵押贷款的金融机构和监管 金融机构的一整套监管体系，而且还包括为住房 抵押贷款创造流动性二级市场的政教材
三、土地金融的分类
农地金融 1. 农地取得资金融通：用 于农地的购买与租赁 2. 农地改良资金融通：用 于土地开垦、灌溉、排 水或土壤改良 3. 农地经营资金融通：用 于购买牲畜、农具、肥 料等 4. 凭借农地所有权或使用 权取得从事其他事业所 需的资金
市地金融 1.市地取得资金融通：用于市 地的购买与租赁 2.市地开发资金融通：用于对 市地的开发、整理和改造等 3.市地经营资金融通：用于商 品房建设、项目建造、工厂 建设等 4.市地的企业或消费资金融通： 以市地所有权或使用权取得 企业经营或个人消费所需的 资金
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三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点
1.房地产金融业与房地产业的依存度将日益
提高。
2.房地产融资渠道多元化是必然趋势。
3.银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向
理性。
4.业务品种将出现多样化趋势，特别是房地
产信贷的中间业务将得到大力发展。
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三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点
5.强化管理、防范风险将成为房地产金融业 务持续发展的重要课题。
6.房地产金融市场将进一步细分，越来越多 的非银行金融机构及其他中介机构将积极 介入这一领域。
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四、发达国家房地产金融发展 经验的借鉴
（一）房地产金融参与主体多元化
（二）房地产资金来源渠道丰富
（三）房地产金融的发展离不开政府的支持
（四）房地产金融的发展需要创新
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第三节 中国房地产金融的发 展及其对策
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二、中国房地产金融的发展状况
对于农地金融而言，目前主要是中国农业 发展银行和农村信用合作社作为农地资金 及其他金融服务的提供者。 就市地金融来说，参与主体主要是商业银 行及国家开发银行，参与方式主要是介入 土地开发的一级市场和二级市场。 对于购房贷款来说，这几年发展较快，已 经成为商业银行的一项重要业务品种。
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毕宝德 主编
柴强
李铃
周建春
副主编
中国人民大学出版社
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第十八章 土地金融
第一节 土地金融概述
第二节 发达国家房地产金融发展概况
第三节 中国房地产金融的发展及其对策
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一、中国房地产金融的发展历程
2002年，国家出台《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权的规定》，指出：商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招 标、拍卖或者挂牌方式出让。国有土地使用 权有偿出让和转让制度的进一步完善，为我 国房地产金融的进一步发展提供了广阔的制 度基础与活动空间，促使房地产金融业快速 发展起来。
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三、土地金融的分类
农地金融的主要特点 是：在契约到期之前， 债权人不得任意要求 债务偿还；而债务人 可在契约到期前随时 偿还；债务占抵押物 价值不能过大，应以 土地收益剩余能够偿 还为限，且偿还期限 越长越好；利率低而 不变。
市地的功能决定了市地金融的 特点：市地价格高，单位面积 收益水平高，商品化程度高使 市地能取得高额抵押贷款；资 金回收较有保证。这一方面是 因为市地金融债务人一般都具 备较大的举债能力，另一方面 是因为市地收益比较稳定和可 靠，债务人能够承受高的利率。 因市地负担力较强，偿还期限 也不必过长，且可提前还款。
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（三）土地投资业务
2.收益率不易精确计算。由于土地开发
投资规模大，时间长、利息重，所获
利润以及投资收益率都难以计算。
3.资金占用时间较长。土地开发投资一
般需较长时间占用资金，对资金要求
相对较高，具有较大的风险性。
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四、土地金融主要业务内容
(一)融通资金业务 1. 土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社 会资金，使其流到土地所有者和使用者手中， 满足其需要，并使提供资金的人也从中得利。 2. 通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金 重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。 3. 用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地 长期投资的需要。
二、土地金融的特性
土地资金的特性
1. 资金垫付量大
2. 资金周转期长
3. 资金运动的相对固
定性
4. 资金的增值性
5. 资金营运的稳定性
土地金融的特性 1. 土地金融具有自偿性 2. 土地金融具有较大的 灵活性 3. 土地金融具有较强的 政策性 4. 土地金融具有一定的 脆弱性
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二、日本的房地产金融概况
(一)土地金融
日本专业的土地金融机构是国有土地银 行。 (二)住房金融 日本的住房金融体系是以住宅金融公库 为核心的。
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三、德国的房地产金融概况
(一)土地金融 德国专业的土地抵押信用机构是民间的土地 信用合作社，创始于 18 世纪下半期，至今已有 200 多年。德国土地金融制度后来传入东欧、北 欧、意大利以及世界各国，成为世界土地金融业 的典范。 (二)住房金融 德国的住房金融体制是一种由私营、合作和 国营银行并存的多渠道融资形式。
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（二）债券业务
3. 土地抵押债券。土地抵押债券的出现， 使土地金融有了进一步的发展。金融机构 取得抵押债权，以此作为担保，通过信用 评级机构及担保机构等发行债券，并出售 给公众。持券人与抵押债务人之间通过金 融机构而形成间接关系。当抵押债务人不 履行债务时，金融机构可立即行使其抵押 权，收回资金用于偿还债券。
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一、中国房地产金融的发展历程
到20世纪90年代，城市国有土地使用权的出让、 转让、租赁等活动逐渐发展起来，城镇职工住房 制度改革也全面展开，实行多年的实物性福利分 房制度取消，住房作为商品全面进入市场。
1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知》，商品住房需求开 始集中释放，住房市场得到快速发展。
一、中国房地产金融的发展历程
中华人民共和国成立后，逐步实行了城乡土地公有 化，以土地私有制为基础的土地金融随之消亡。20 世纪70年代末80年代初，在中国农村中普遍实行了 以农户为单位的土地承包经营制，使农村土地的所 有权与使用权相分离。随后，在20世纪80年代后期 对城市国有土地逐步实行有偿使用制，城镇职工住 房制度改革也逐步展开。