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恒大万科集团财务报表

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万科集团财务报表分析

姓名：周春燕

引言：

随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导

致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。?

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。

本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。

一、公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大

陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万

元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂

牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更

上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一

步增强。?

公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司

树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股

份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三

大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公

司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角

为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

二、财务报表分析

（一）资产负债结构分析

同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，尤其在2015年明显增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。?

从负债结构分析，公司负债总额15年9月比14年增加5715300.00万元，上涨了14.56%。其中流动负债比去年增长5643000万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有?利润，但公司短期偿债压力增大。?

从所有者权益分析，公司所有者权益15年9月比14年增加了523100万元，其中股本增加了1210万元，涨幅0.0011%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析

该公司15年第三季度实现主营业务收入7959620.00万元，实现净利润953862.00万元，但这里主要以2014年的分析为主，2014年公司营业收入继续保

持增长，达1463.9亿元，同比增长10.73%。实现净利润192.8?亿元，同比增长

23.14%。其中主营业务收入比上年增加1096900.00万元，上涨8.1%，主营业务成

本较去年上涨了11.96%；营业利润增加71810.00万元，上涨2.9%，同时利润总额

上涨了3.96%；净利润比上年增加98990.00万元。以上数据反映公司主营业务突

出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年也有所增加，由于

有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。?

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规

模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司

总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库

存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

三、绩效评估

（一）偿债能力分析

块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2015年万科的流动比率为1.293，比上

年降低了0.0517，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动

比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为15年存货比14年存货大，但

扣除存货后，速动比率仍同比上年下降了0.0114，说明在不考虑存货的情况下，万

科的偿债能力较去年有所降低。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业

存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。?

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项

重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的

资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。?

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，

作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，15年的存货周转率

低于14年的存货周转率。15年万科的存货周转有所下降。15年万科的应收账款周

转率较去年稍有降低，应加强主营业务的管理，采取严格的信用政策和收账政策。

由于万科业务规模扩大,?存货规模增长速度大于其销售增长的速度,?因此存货的周

转率逐年下降若该指标过小,?则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保

持了较快的增长,?在业务量扩大时,?存货量是充足货源的必要保证,?且存货中拟开

发产品和已完工产品比重下降,?在建开发产品比重大幅上升,?存货结构更加合理。

因此,?存货周转率的波动幅度在正常范围,?但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,?注重获取优质项目,?加快项目的开发速度,?提高资金利用效率,?充分发挥规模

效应,?保持适度的增长速度。