“城中村”改造项目

方案设计说明第一章项目背景，工程概况第二章区位、现状条件分析第三章规划原则和依据第四章总体构思和用地布局第五章空间组织和景观特色要求第六章道路系统规划第七章绿化景观规划第八章竖向规划第九章市政配套及公共服务设施第十章各专业工程规划及管网综合。

第十一章新技术应用第十二章建筑节能第十三章防灾减灾第十四章重点区域交通影响评价第十五章人防设计说明第十六章可再生能源设计第十七章绿色建筑专篇第一章项目背景柳东新区位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。

本项目位于官塘核心建设区。

官塘区内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。

官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心。

工程概况工程项目名称：柳东新区洛埠镇下窑村“城中村”改造项目（嘉鹏中央城）一期建设单位：广西官塘投资发展有限公司项目位置：位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域。

设计单位：广西华展艺建筑设计有限公司用地面积：72733.74m2第二章区位、现状条件分析一、区位关系本项目位于柳州市柳东新区主干道大学西路首段。

南面紧邻柳东项目所在地周边为高教园区、会展综合区、柳江休闲度假区、官塘核心建设区。

项目基地交通便捷，城市配套设施齐备，城市发展前景广阔。

二、周边环境项目用地周边主要道路骨架已基本形成。

北侧紧邻临江路，西邻安和路，东面临官塘大道。

交通优势显著。

三、地形地貌规划用地地形有平缓的起伏, 最高处与最低处高差11.3米。

四、范围面积基地地貌平整，选址临江路南侧，官塘大道西侧，安和路东侧。

基地地形为不规则形状，用地面积174002.28平方米。

项目净用地面积72733.74 平方米，共建设14栋高层住宅，一座幼儿园以及配套商业和服务设施。

五、商业价值项目开发建成后自身以及周边的大量人群，将会使这里形成较大规模的居民商业氛围。

用地周边的区位交通优势，使区域具有建立大型物流市场的潜力，可以考虑引进诸如家居、建材市场、小商品批发等专业化市场，在提升地块商业价值的同时带动周边商业氛围的形成。

第三章设计依据与原则一、规划依据（一）《中华人民共和国城乡规划法》（二）《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）(2002 年版）（三）《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）（四）《柳州市城市规划管理技术规定》（五）《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）（六）《住宅设计规范》（GB 50096—1999）（七）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）（八）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）（九）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50—2001）（十）《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100—98）(十一）其它相关法律、法规、政策及规划二、目标定位（一）住宅小区打造高品质居住区，开创柳东新区大盘时代；（二）城市形象展示延续城市风貌，完善公共服务设施；（三）商业活力形成特色商业氛围，激发城市发展活力；（四）综合效益发挥地块经济效益，带动周边地块升值。

三、规划原则（一）在现状调查分析的基础上，根据规划设计技术规范及其它相关要求，合理规划用地功能布局及道路结构，高标准、高起点以适应现代化高品质社区的要求。

（二）以人为本，合理规划，功能划分及其物质设施布局合理体现现代生活特征、人文特征和生态特征。

（三）本案为柳州市鱼峰区洛埠镇下窑村安置及三产用地整体开发。

解决柳州市鱼峰区洛埠镇下窑村为服务汽车城建设被征地后村民未来生计，实施安置房建设及三产用地的整体盘活及开发。

是以商业为主导，集新型商务、休闲娱乐、文化艺术、都市居住为一体的综合性开发工程，项目建成后将有效地领导柳东、辐射柳州，为广大住户及商户提供良好的商住环境。

（四）在加强规划设计市场的适应性，开发性和公众参与性的同时，坚持规划设计的社会效益和环境效益的统一，营造出高质量的居住环境。

（五）坚持可持续发展的战略原则，在居住区的生态环境、服务设施项目、规模配套、静态交通组织几大方面着重优化。

（六）注重生态设计，加强环境景观。

第四章总体构思，用地布局，建筑设计一、规划构思（一）商优业盛以和谐安置、三产转移、共富创富为目标，搜索征地安置新模式；以“商优业盛”为发展理念，突破传统商圈概念，实现商业要素聚集，提升产业功能融合及区域价值；以“城市区域性综合配套示范区”为发展目标，以功能引领、形象引领、价值引领为发展纲领，引领城市发展未来；通过功能强化与完善、形象提升等取措赋予区域更多价值内涵，实现区域价值更新。

（二）商居并重项目地块的区位关系和周边环境决定了其商业开发的巨大潜力。

规划既要建设环境优美、设施完善、配套齐全的现代化城市居住区，又要考虑用地沿周边城市道路的商业性质。

（三）环境共享环境资源主要包括绿地、花木、水景等自然和人工景观，规划强调环境资源的均享，强调居住日照和朝向的均好，强调内外部环境的融汇贯通。

合理地利用这些资源不但可以创造美好、温馨的居住环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。

（四）管理高效规划地块应注重安全防卫的设置，居住环境安全与否，是居民极其关心的问题。

要创建一个安全的居住环境不仅要有科学的居住区管理制度，而且在很大程度上也依赖于小区安全性的规划，这其中涉及到居民的生理、心理安全和社会安全等因素。

二、用地布局1.以临官塘大道B地块为本案核心商业圈，带动项目整体开发，提升城市形象。

2.以景观中轴布置优质休闲商业街区，打造生活广场步行长廊连接次主力商圈，形成整个社区开放性核心空间。

3.该社区内环路和城市道路布置零售、美食、娱乐商业街区。

4.住宅组团式布置，结合地型。

每个住宅组团内部庭园与商业首层提高一层，实现人车分流、互不干扰，既实现“商优业盛”又达到住宅私密性及园林的独立性。

5.规划按要求在A地块加入如幼儿园、物管用房、公厕、垃圾运转站等配套设施。

6.除少数地面停车外，停车都在地下车库解决。

各项技术指标均符合柳州市城市规划技术管理规定、柳州市规划局柳东分局文件（关于提供下窑村安置用地规划设计要点的复函）。

7.社区分三期建设。

村民安置分两期建设，全部集中在社区内部道路南侧，紧邻西南角城市公共绿地。

8.本次规划的建筑布局满足《城市居住规划设计规范》中有关日照采光的设计要求和国家其他相关规范要求。

9.小区场地高差处理设置的挡土墙均在红线范围内建设，不影响周边建设用地；小区的场地标高比规划路高，小区排水可直接导向道路市政排水系统。

整个小区景观计是按照生态园林景观系统设在满足功能需求的前提下，满足建筑外环境的功能要求，艺术美化要求，赋予场所一明确的性格特征，创造贴切的场所氛围。

10.小区人防按照人防要求配设人防设施，布置于1.2号车库中。

11.幼儿园建筑耐火等级为二级。

12.过街天桥的净高大于4.5米，满足消防车通过要求。

13.车库出入口上方均做钢架玻璃雨棚。

三、建筑设计1、平面功能设计根据柳州市的气候条件和对项目定位的研究，设计确定了“在满足功能、美观、经济”的前提下，突出休闲、宜居所需要的简洁、宽畅、明亮的居住空间。

户型设计（1）本设计从“以人为本”为出发点，精心地营造户内每一个空间，讲究动静分区，公共与私密空间分区，力求使每个房间都有直接采光通风，满足亚热带地区的气候特点和生活起居习惯。

（2）户型平面设计具有如下特征平面房间规划方正，开间、进深与层高比例适宜。

厅与卧室面积适宜，多数采用明厅、明厨、明卫的三明设计。

使用功能合理，动静分区、公私分区、洁污分区和干湿分区明确。

住宅户型以三房两厅两卫、两房两厅两卫等户型为主，采用大众易接受的户型设计，平面简洁，功能明确，利用率高。

满足每一个房间都有直接采光和自然通风的条件。

楼梯间自然采光，住宅布局紧凑，套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。

在厨房、卫生间设计上综合考虑生活用品设备的布置，厨房按操作流程布置厨房设备，集中设置排烟道。

功能分区，充分考虑住宅所需具有的空间特点。

设计中我们以起居厅一个真正需要全体家庭成员参与的空间作为中心，分出几个尽端生活轴线；独立和私密的主人生活区；家庭其它成员以及客人生活区；以厨房、餐厅组成的对服务区；这样的分区结构达到了动静、洁污、内外居寝的分区明确；室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度，这样住宅也拥有富有时代感的户内流动空间。

住宅设计适应现代生活方式，强调大厅活动空间，做到明厅、明厨、明厕、明卧且设南北双厅，强调良好的通风效果，主卧室与起居大部分朝南。

大部分住宅均设有双卫生间，各户型南阳台宽度均在1．5米以上，北面有些户型还设了生活小阳台；室外空调机位基本上每个卧室，客厅均设置一个，冷凝水统一排放，立面上用间隔较大的彩铝扁管进行遮档，既不影响空调正常运行，又统一了立面造型。

每一个电梯厅、楼梯间都拥有直接的采光和通风，也能充分满足消防的要求。

2、立面设计在本项目的立面造型设计中，经过收集大量的资料和对柳州市建筑的现状的考察、研究，采用从周围建筑借建筑元素符号的方法来完成本设计的立面造型。

建筑在满足功能的舒适性和使用性的基础上，建筑立面应体现现代城市特征，简洁、明快是立面设计的基本原则。

在建筑手法上，主要采用了住宅立面公建化的设计思想，增强建筑竖向立体感。

此外利用阳台、凸窗、连梁等元素结合部分挑板以增加建筑竖向的挺拔感和韵律感。

利用简洁的女儿墙及顶部挑板统一并简化建筑形态，使整个建筑群体简洁、干净，富于变化又充满韵律感。

与周围城市空间环境相适应，外观以现代主义的手法，借鉴新古典主义建筑符号以突出风格与特征，增强了其可识别性。

通过建筑轮廓高低错落，虚实对比，空间渗透，鲜亮明快的色彩综合体现居住建筑群之美，从高处鸟瞰，屋顶造型别致，使之成为城市新规划中的一个亮点。

建筑形式采用简洁明快的风格，立面大面积凸窗、屋顶细腻的造型设计等赋予建筑一个富有艺术感、动感和现代感的立面形象。

第五章空间组织和景观特色要求围合式的商业区与高层住宅建筑区相互交融的形式，通透的住户视角。

大的中心商业广场的营造，让商业的重心得到空与实的结合。

在景观上商业入口，及商业街都考虑有水体节点，住宅考虑商业平台的住宅花园绿化。

第六章道路系统规划（一）道路骨架基地东面临城市主干道60m官塘大道，北面临15m临江路，西南面为城市公共绿地，西面临18米安和路。

考虑车行的便捷性及对地块的均衡拉动，规划修建10m 商业步行街一字型穿过基地作为主要内部商业人流，住宅人流直接由周边道路上住宅，道路结构清晰、有效。