“城中村”改造项目

方案设计说明第一章项目背景，工程概况

第二章区位、现状条件分析

第三章规划原则和依据

第四章总体构思和用地布局

第五章空间组织和景观特色要求

第六章道路系统规划

第七章绿化景观规划

第八章竖向规划

第九章市政配套及公共服务设施

第十章各专业工程规划及管网综合。

第十一章新技术应用

第十二章建筑节能

第十三章防灾减灾

第十四章重点区域交通影响评价

第十五章人防设计说明

第十六章可再生能源设计

第十七章绿色建筑专篇

第一章项目背景

柳东新区位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。本项目位于官塘核心建设区。官塘区内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心。

工程概况

工程项目名称：柳东新区洛埠镇下窑村“城中村”改造项目（嘉鹏中央城）一期

建设单位：广西官塘投资发展有限公司

项目位置：位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域。

设计单位：广西华展艺建筑设计有限公司

用地面积：72733.74m2

第二章区位、现状条件分析

一、区位关系

本项目位于柳州市柳东新区主干道大学西路首段。南面紧邻柳东项目所在地周边为高教园区、会展综合区、柳江休闲度假区、官塘核心建设区。项目基地交通便捷，城市配套设施齐备，城市发展前景广阔。

二、周边环境

项目用地周边主要道路骨架已基本形成。北侧紧邻临江路，西邻安和路，东面临官塘大道。交通优势显著。

三、地形地貌

规划用地地形有平缓的起伏, 最高处与最低处高差11.3米。

四、范围面积

基地地貌平整，选址临江路南侧，官塘大道西侧，安和路东侧。基地地形为不规则形状，用地面积174002.28平方米。

项目净用地面积72733.74 平方米，共建设14栋高层住宅，一座幼儿园以及配套商业和服务设施。

五、商业价值

项目开发建成后自身以及周边的大量人群，将会使这里形成较大规模的居民商业氛围。用地周边的区位交通优势，使区域具有建立大型物流市场的潜力，可以考虑引进诸如家居、建材市场、小商品批发等专业化市场，在提升地块商业价值的同时带动周边商业氛围的形成。

第三章设计依据与原则一、规划依据

（一）《中华人民共和国城乡规划法》

（二）《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）(2002 年版）

（三）《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）

（四）《柳州市城市规划管理技术规定》

（五）《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）

（六）《住宅设计规范》（GB 50096—1999）

（七）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）

（八）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）

（九）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50—2001）

（十）《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100—98）

(十一）其它相关法律、法规、政策及规划

二、目标定位

（一）住宅小区

打造高品质居住区，开创柳东新区大盘时代；

（二）城市形象

展示延续城市风貌，完善公共服务设施；

（三）商业活力

形成特色商业氛围，激发城市发展活力；

（四）综合效益

发挥地块经济效益，带动周边地块升值。

三、规划原则

（一）在现状调查分析的基础上，根据规划设计技术规范及其它相关要求，合理规划用地功能布局及道路结构，高标准、高起点以适应现代化高品质社区的要求。（二）以人为本，合理规划，功能划分及其物质设施布局合理体现现代生活特征、人文特征和生态特征。

（三）本案为柳州市鱼峰区洛埠镇下窑村安置及三产用地整体开发。解决柳州市鱼峰区洛埠镇下窑村为服务汽车城建设被征地后村民未来生计，实施安置房建设及三产用地的整体盘活及开发。是以商业为主导，集新型商务、休闲娱乐、文化艺术、都市居住为一体的综合性开发工程，项目建成后将有效地领导柳东、辐射柳州，为广大住户及商户提供良好的商住环境。

（四）在加强规划设计市场的适应性，开发性和公众参与性的同时，坚持规划设计的社会效益和环境效益的统一，营造出高质量的居住环境。

（五）坚持可持续发展的战略原则，在居住区的生态环境、服务设施项目、规模配套、静态交通组织几大方面着重优化。

（六）注重生态设计，加强环境景观。

第四章总体构思，用地布局，建筑设计

一、规划构思

（一）商优业盛

以和谐安置、三产转移、共富创富为目标，搜索征地安置新模式；以“商优业盛”为发展理念，突破传统商圈概念，实现商业要素聚集，提升产业功能融合及区域价值；以“城市区域性综合配套示范区”为发展目标，以功能引领、形象引领、价值引领为发展纲领，引领城市发展未来；通过功能强化与完善、形象提升等取措赋予区域更多价值内涵，实现区域价值更新。

（二）商居并重

项目地块的区位关系和周边环境决定了其商业开发的巨大潜力。规划既要建设环境优美、设施完善、配套齐全的现代化城市居住区，又要考虑用地沿周边城市道路的商业性质。

（三）环境共享

环境资源主要包括绿地、花木、水景等自然和人工景观，规划强调环境资源的均享，强调居住日照和朝向的均好，强调内外部环境的融汇贯通。合理地利用这些资源不但可以创造美好、温馨的居住环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。

（四）管理高效

规划地块应注重安全防卫的设置，居住环境安全与否，是居民极其关心的问题。要创建一个安全的居住环境不仅要有科学的居住区管理制度，而且在很大程度上也依赖