龙湖地产-精装修管理资料精
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龙湖地产集团 工程管理 《精装修技术质量标准交底》模板
3. 结构梁底标高：结构梁与 吊顶的关系，与门洞的关 系，与给排水消防系统关 系应统筹考虑；对于难以 修改结构部位，应在前期 放线中提出，通过深化图 纸来规避后续风险。
重庆龙湖地产装饰装修部 12
3.移交关注点
示例：3、土建质量
技术篇
特别说明： 1. 渗漏：包含同层外墙渗漏
和上下层结构渗漏，后期 整改成本巨大，应在前期 全面检查；
1、所有精装修工序完工，交房前 整改结束；
2、精保洁完成。
集中交付点评 精保洁点评
重庆龙湖地产装饰装修部 6
精装修工程技术质量标准交底之
场地移交
重庆龙湖地产装饰装修部 7
技术篇
1.移交前的场地条件 2.移交工序优先级 3.移交关注点
目录
质量篇 1.移交记录及质量要求
重庆龙湖地产装饰装修部 8
1.移交前的场地条件
3.移交关注点
示例：1、结构尺寸
技术篇
特别说明： 1. 房间方正度：对于装饰本
身影响巨大，偏差最突出 的部位一般显现在“断肢 剪力墙”及“短墙砌体”； 应着重检查；
2. 墙体垂直度：主要影响突 出在鞋柜、浴柜、户内门 安装后墙缝宽不一致，易 被业主发现而投诉，应重 点检查柜体背墙面及门洞 部位；
3. 大小头：窗台、门槛石部 位为检查重点；
7.抽油烟机\热水器\ 燃气灶安装
重庆龙湖地产装饰装修部 2
精装修工程技术质量标准交底之
标准工序
重庆龙湖地产装饰装修部 3
目录
技术篇 1.精装房标准工序与关注点 2.精装房标准工期与停止点
重庆龙湖地产装饰装修部 4
1.精装房标准工序
特别说明：
示例：
重要工序关注点：
1、验线及场地检查
重庆龙湖地产装饰装修部 12
3.移交关注点
示例：3、土建质量
技术篇
特别说明： 1. 渗漏：包含同层外墙渗漏
和上下层结构渗漏，后期 整改成本巨大，应在前期 全面检查；
1、所有精装修工序完工，交房前 整改结束；
2、精保洁完成。
集中交付点评 精保洁点评
重庆龙湖地产装饰装修部 6
精装修工程技术质量标准交底之
场地移交
重庆龙湖地产装饰装修部 7
技术篇
1.移交前的场地条件 2.移交工序优先级 3.移交关注点
目录
质量篇 1.移交记录及质量要求
重庆龙湖地产装饰装修部 8
1.移交前的场地条件
3.移交关注点
示例：1、结构尺寸
技术篇
特别说明： 1. 房间方正度：对于装饰本
身影响巨大，偏差最突出 的部位一般显现在“断肢 剪力墙”及“短墙砌体”； 应着重检查；
2. 墙体垂直度：主要影响突 出在鞋柜、浴柜、户内门 安装后墙缝宽不一致，易 被业主发现而投诉，应重 点检查柜体背墙面及门洞 部位；
3. 大小头：窗台、门槛石部 位为检查重点；
7.抽油烟机\热水器\ 燃气灶安装
重庆龙湖地产装饰装修部 2
精装修工程技术质量标准交底之
标准工序
重庆龙湖地产装饰装修部 3
目录
技术篇 1.精装房标准工序与关注点 2.精装房标准工期与停止点
重庆龙湖地产装饰装修部 4
1.精装房标准工序
特别说明：
示例：
重要工序关注点：
1、验线及场地检查
龙湖地产精装修管理(二)
龙湖精装修管理
2011.2
部门 – 文件名 1
提纲
1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保护 9、整改验收移交与保修
部门 – 文件名 2
第六部分：进度控制
部门 – 文件名 52
进度控制概述
• 与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。
部门 – 文件名 54
• • • • • •
• •
影响进度的关键因素
• • • • • • • • 场地移交 甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100，则甲供材为135，甲分包为165。可见管 理重点应该在甲供材及甲分包。 泥水的进度。 通水通电时间。 整改开始的时间与力度。 资金支付。 平面分布对管理效率的影响。 垂直运输的制约。 水泥+砂 ——约3趟 油漆等 ——约1趟 门 ——约2趟 砖 ——约2趟 柜子 ——约1趟 卫生洁具 ——约1趟 木地板 ——约1趟
• •
部门 – 文件名 58
进度管理
• • • • • 设计一个动态表格，掌握宏观进度 设计一个表格，控制移交进度 提高管理班子的执行力 对影响进度的各种因素要有预案 整改验收阶段的应急措施
部门 – 文件名 59
第七部分：质量控制
部门 – 文件名 60
检验标准
• • • • • • • GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》 DB31/30-2003《上海市住宅装饰装修验收标准》 各地政府发布的分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同 实用的检验标准是菜单式问题清单 过程中搞一些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金
2011.2
部门 – 文件名 1
提纲
1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保护 9、整改验收移交与保修
部门 – 文件名 2
第六部分：进度控制
部门 – 文件名 52
进度控制概述
• 与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。
部门 – 文件名 54
• • • • • •
• •
影响进度的关键因素
• • • • • • • • 场地移交 甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100，则甲供材为135，甲分包为165。可见管 理重点应该在甲供材及甲分包。 泥水的进度。 通水通电时间。 整改开始的时间与力度。 资金支付。 平面分布对管理效率的影响。 垂直运输的制约。 水泥+砂 ——约3趟 油漆等 ——约1趟 门 ——约2趟 砖 ——约2趟 柜子 ——约1趟 卫生洁具 ——约1趟 木地板 ——约1趟
• •
部门 – 文件名 58
进度管理
• • • • • 设计一个动态表格，掌握宏观进度 设计一个表格，控制移交进度 提高管理班子的执行力 对影响进度的各种因素要有预案 整改验收阶段的应急措施
部门 – 文件名 59
第七部分：质量控制
部门 – 文件名 60
检验标准
• • • • • • • GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》 DB31/30-2003《上海市住宅装饰装修验收标准》 各地政府发布的分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同 实用的检验标准是菜单式问题清单 过程中搞一些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金
龙湖集团批量精装技术指引2019年版
——
以下部位建筑墙体如非承重墙则需进行结构加固：
1.3.12
1）卫生间浴室柜、电热水器吊挂部位； 2）厨房吊柜吊挂部位；
3）客厅、卧室电视机吊挂部位。
2 厅房系统
2.1 平面布置
●—
●● ●●
卧室床宽按以下指引图示以确保空间尺度和电气末端定位： 1）主卧床宽应为1800mm； 2.1.1 2）其它次卧及书房床宽宜为1800mm，如条件受限可为1500mm； 3）儿童房只能布置单人床时床宽不宜小于1000mm； 4）佣人房床宽800mm。
3 卫浴系统
3.1 平面布置
卫生间平面布局应注意：
3.1.1
1）卫生间门不宜直对客厅或入户门； 2）主卫开门不宜正对卧室床；
3）马桶不宜正对卫生间门。
3.1.2 供两个或以上卧室共用的客卫，应采取两分离设计。
3.1.3 同户内两个卫生间紧邻时应共用管井、风道。
3.2 盥洗区
3.2.1 面盆应选用单手柄龙头。
3.3 卫生区
●●
龙湖集团居住类项目批量精装技术指引
编号
技术指引
相关专业
精装设计各阶段 验证
建筑 设备
概念 方案
方案
施工 图
厕纸架： 1）厕纸架应设置于马桶左前或右前侧，不应置于马桶后侧； 3.3.1 2）厕纸架安装距地高度应为650~750mm，距离后墙距离宜为600~800mm； 3）设置时应考虑厕纸安装时的方便性，避免周边物体妨碍厕纸取放； 4）厕纸架尽量设置在不易被淋湿处。
龙湖集团居住类项目批量精装技术指引
编号
技术指引
1 通用指引 1.1 门窗 1.1.1 入户门及室内门两侧墙垛长度≥100mm，安装门吸侧墙垛=100mm。
龙湖精装修管理(内部资料)
部门 – 文件名 16
本阶段工作重点
首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任： • • •
基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任 而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无 锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件， 而非充分条件。 2、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采 用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修 面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚 （含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。 4、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工 验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。 5、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。
卧室过道灯 主卧、次卧室灯具 儿童房灯具 卫生间吸顶灯 厨房灯具 花洒淋浴屏 淋浴房 排气扇 单联单控大跷板开关 单联双控大跷板开关 双联单控大跷板开关 双联双控大跷板开关 三联单控大跷板开关 空白面板 插座防溅面盖 单相三极插座（10A） 单相三极带开关插座（10A) 单相二、三极插座
MX260/黄色/节能灯
部门 – 文件名 5
假想中的管理对象
• 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 • 相似的设计 • 快速的施工 • 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 • 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。
本阶段工作重点
首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任： • • •
基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任 而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无 锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件， 而非充分条件。 2、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采 用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修 面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚 （含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。 4、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工 验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。 5、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。
卧室过道灯 主卧、次卧室灯具 儿童房灯具 卫生间吸顶灯 厨房灯具 花洒淋浴屏 淋浴房 排气扇 单联单控大跷板开关 单联双控大跷板开关 双联单控大跷板开关 双联双控大跷板开关 三联单控大跷板开关 空白面板 插座防溅面盖 单相三极插座（10A） 单相三极带开关插座（10A) 单相二、三极插座
MX260/黄色/节能灯
部门 – 文件名 5
假想中的管理对象
• 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 • 相似的设计 • 快速的施工 • 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 • 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。
龙湖地产管理模式资料课件
详细描述
龙湖地产将密切关注海外市场的动态，把握投资机遇。 针对不同国家和地区的市场特点，制定相应的投资策略 和计划。同时，龙湖还将注重风险控制和合规经营，确 保企业在国际市场的稳健发展。
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THANKS
组织结构与岗位设置
组织结构
采用矩阵式组织结构，强化部门间的协作与沟通，提高工作 效率。
岗位设置
根据业务需求合理设置岗位，明确岗位职责和权限，建立岗 位评估和晋升机制。
人力资源管理
招聘与选拔
制定详细的招聘计划，严格筛选候选人，确保招聘到高素质的人才。
培训与发展
提供系统的培训课程，鼓励员工自我提升，为员工的职业发展提供支持。
品牌形象与传播
品牌形象
以高品质的产品和服务为核心，塑造专 业、诚信、创新的品牌形象。
VS
品牌传播
通过多渠道、多形式的传播手段，提高品 牌知名度和美誉度，树立良好的企业形象 。
04 龙湖地产成功案例
城市综合体项目
总结词
集多种功能于一体的大型城市建筑群
详细描述
城市综合体项目是龙湖地产的代表性项目之 一，它集住宅、商业、办公、休闲等多种功 能于一体，形成大型城市建筑群。这种综合 性的开发模式能够提高城市的综合承载能力 和服务水平，促进城市经济的发展和人口的 聚集。
要点二
详细描述
龙湖地产将加大对科技创新的投入，通过引进先进的技术 和设备，提高自身的核心竞争力。例如，利用人工智能、 大数据、云计算等技术手段，优化项目管理、市场营销、 客户服务等环节，提升运营效率。
技术创新与数字化转型
总结词
数字化转型，提升企业运营效率
详细描述
龙湖地产将加快数字化转型的步伐，通过数字化手段提 升企业运营效率。例如，建立数字化管理系统，实现项 目进度、成本、质量等方面的实时监控；利用智能化的 客户服务系统，提高客户满意度和忠诚度。
龙湖精装房修管理模板：土建移交、施工样板、全面施工管理
2 、移交内容
土建退场； 水电功能系统完成； 门窗完成土建退场；
4.移交检查的重点： •对于不吊顶房间天棚的平 整度检查 •户内门窗洞口的进出线检 查，重点控制室内尺寸一致 •楼层标高的控制，确保户 内外标高一致 5. 见案例1：—关于天棚平 整度
垂直交通系统可以使用；
水电接口完成； 3、整改时间 检查整改时间暂定20天，也可根据项
施工单位填写：《流水段开工申请开工令》
监理、甲方审批：《流水段开工申请开工令》
流水段开工 1
精装房项目管理模板
全面施工精装房修工程管理
全面施工精装房修 工程管理 流水段的管理
流水段--隐蔽工程施工阶段流程
---流水段节奏 ---标准流程图 新增管道开槽施工
---流水段 开工流程
---流水段 隐蔽工 程施工阶段流程
1.是产品不是作品； 2.便于批量生产和复制； 3.具有统一的产品标准； 4.装饰材料选用的便于规避施工过程中的 质量通病和缺陷；
1
精装房项目管理模板
精装饰与土建总包的移交验收即管理
定义批量精装饰房 精装饰与土建总包的移
交验收即管理
施工样板房的管理 全面施工精装房修工程
管理
精装饰施工单位售后服
全面施工精装房修工程管 理
精装饰施工单位售后服务 的管理办法
对精装饰几点思考 关于成品保护 精装饰实物图片
1
精装房项目管理模板
全面施工精装房修工程管理
全面施工精装房修工程
管理
流水段的管理
管理目录
－－流水段的管理 －－工序的管理 －－售后服务的管理 －－对精装饰的几点建议
工序的管理 售后服务的管理
务的管理办法
龙湖经典19《精装修工程技术质量标准交底》模板PPT课件
重庆龙湖地产装饰装修
技术篇
1.移交前的场地条件 2.移交工序优先级 3.移交关注点
目录
质量篇 1.移交记录及质量要求
重庆龙湖地产装饰装修
1.移交记录及质量要求
示例：
质量篇
特别说明： 1. 移交记录由土建及装饰单
位移交人员如实填写；
2. 监理应按表格要求针对户 内实际情况监督施工单位 填写，作为过程移交记录 进入管理文件档案；
★结构尺寸检查（特别在于窗台、门洞、断肢剪力墙及
室内标高）
★基础给排水预留点位；
★电气预埋点位及后开槽冲突点；
2、乳胶漆漆基层施工
★天蓬平整度找补；
★阴阳角顺直兜方，护角条；
3、电气及给排水
★给水全程保压要求；
★乳胶漆面漆前的房间亮灯（正式电、临时电）
4、设备安装
★户内门、柜下单（二次尺寸复核及现场施工配合）
示例：1、结构尺寸
技术篇
特别说明： 1. 房间方正度：对于装饰本
身影响巨大，偏差最突出 的部位一般显现在“断肢 剪力墙”及“短墙砌体”； 应着重检查；
2. 墙体垂直度：主要影响突 出在鞋柜、浴柜、户内门 安装后墙缝宽不一致，易 被业主发现而投诉，应重 点检查柜体背墙面及门洞 部位；
3. 大小头：窗台、门槛石部 位为检查重点；
5、国家规范相关的隐蔽工程检查
技术篇
重庆龙湖地产装饰装修
2.精装房标准工期与停止点
技术篇
示例：
1、重庆龙湖精装房标准工期： ★样板房：45天 ★批量精装：6～8个月 2、关键工序停止点设置（一级停止点）
关键停止点
标准时间
执行标志
样板层完工 消防验收
开工后60日内
土建整体安排； 开工后3～4个月
技术篇
1.移交前的场地条件 2.移交工序优先级 3.移交关注点
目录
质量篇 1.移交记录及质量要求
重庆龙湖地产装饰装修
1.移交记录及质量要求
示例：
质量篇
特别说明： 1. 移交记录由土建及装饰单
位移交人员如实填写；
2. 监理应按表格要求针对户 内实际情况监督施工单位 填写，作为过程移交记录 进入管理文件档案；
★结构尺寸检查（特别在于窗台、门洞、断肢剪力墙及
室内标高）
★基础给排水预留点位；
★电气预埋点位及后开槽冲突点；
2、乳胶漆漆基层施工
★天蓬平整度找补；
★阴阳角顺直兜方，护角条；
3、电气及给排水
★给水全程保压要求；
★乳胶漆面漆前的房间亮灯（正式电、临时电）
4、设备安装
★户内门、柜下单（二次尺寸复核及现场施工配合）
示例：1、结构尺寸
技术篇
特别说明： 1. 房间方正度：对于装饰本
身影响巨大，偏差最突出 的部位一般显现在“断肢 剪力墙”及“短墙砌体”； 应着重检查；
2. 墙体垂直度：主要影响突 出在鞋柜、浴柜、户内门 安装后墙缝宽不一致，易 被业主发现而投诉，应重 点检查柜体背墙面及门洞 部位；
3. 大小头：窗台、门槛石部 位为检查重点；
5、国家规范相关的隐蔽工程检查
技术篇
重庆龙湖地产装饰装修
2.精装房标准工期与停止点
技术篇
示例：
1、重庆龙湖精装房标准工期： ★样板房：45天 ★批量精装：6～8个月 2、关键工序停止点设置（一级停止点）
关键停止点
标准时间
执行标志
样板层完工 消防验收
开工后60日内
土建整体安排； 开工后3～4个月
【龙湖】精装修设计指引
精装修设计指引目录一，总则二，设计原则三，基本规定四,一般规定五，施工图绘制说明六，机电点位图块使用说明总则为了加强住宅产品室内装修工程质量管理,统一质量验收，保证工程设计质量，制定本指引。
本指引适用于一般住宅的装饰装修工程.住宅装饰装修工程的除应执行本指引外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
适用范围承接项目开发的设计单位在施工图设计中应参考本指导书,预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量和管理效率。
内容说明一，设计原则住宅产品精装修设计强调人性化设计,避免个性化设计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料,避免特性材料，便于大面积统一施工，有效控制施工质量。
1.1 、简单与精细化1）装饰形式、空间组织、装修选材、色彩搭配宜简单。
精装修住宅硬装部分切忌琐碎、繁复，应为客户留有余地。
厨房、卫生间是精装修的重点，橱柜一次装修到位,厅房除入墙式衣柜、鞋柜及固定的墙面、地面、天花外，其他家私均考虑活动式，由客户自购；2）施工节点、成品化部件、功能细节应科学、人性化，关注细致。
厨房橱柜内外配件及挂件、卫生间基本五金配件及厅房内固定家具的五金配件等应安装一次到位，以体现金地品牌的专业精细度；35661 8B4D 譍Bf31280 7A30 稰27793 6C91 沑m36554 8ECA 車22350 574E 坎1.2、一致性与弹性1)同档次套型，装修标准应一致,主要体现在选材选型选配件方面要一致.如:项目内的2房其厅房墙地面装修材料、厨房、卫生间配置尽量一致；2）当同档次套型中空间存在差异,较难协调一致时,基本配置需保证,个别户型无法实现的可对基本配置以外作调整修改以作平衡，基本配置标准不应修改。
1。
3、实用性高、适应性强1)功能性和实用性是硬装的基本核心思想，每一处设计应是基于实际生活需要的,充分考虑生活习惯和行为心理、符合人体工学原理；2）硬装的选材、选型应遵循中性化的导向，以适应客户任何风格定位的软饰及配饰；1。
龙湖地产精装修设计任务书模板
龙湖地产精装修设计任务书模板
2020年4月19日
龙湖•项目
精装修设计任务书
编制单位：重庆龙湖地产发展有限公司2020年4月19日
二零零年月日
目录
正文部分
一、项目概况
二、设计依据及基础资料
三、设计工作内容及工作深度要求
六、设计要求
七、标准化要求（逐步完善）
八、工程造价
九、时间进度安排
十、合作方式：
附件部分
一、政府文件（批文、意见书等）
二、图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）件）
应同时提供电子文
三、规范规定
四、其它支持性文件（报告、表格等）
五、参考项目资料。
龙湖高层住宅精装房总包管理办法
成品装饰房总包定义
总包的结构关系
总包管理内容：
一、质量管理：计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理
精装饰总包管理－－质量管理
Courseware template
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容： 一、质量管理：计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理
精精装饰总包管理－－安全管理
二、安管理：
总包对项目的安全管理负全部的责任 安全生产是指：为使生产过程处于避免人生伤害、设备损坏和其他不可接受的损害风 险的状态。 1.总包单位必须明确安全生产方针安全第一，预防为主，总包单位建立班组长以上的 管理员必需佩戴安全执勤的袖章； 2、每周例会对管井、电井消费等设备的状态进行回顾 重点是强弱电＃的电缆、水表井的水阀、厨卫的五金丢失等
Courseware template
精精装饰总包管理－－质量管理
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容： 一、质量管理：计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理
3、对于空调室外机的高空作业必需有专题的方案；
On the evening of July 24, 2021
Courseware template
成品装饰房总包定义
龙湖工程精细化管理11855583879-资料
17.《初步设 计任务书》
18.《初步 设计成果》 《施工图
19.《景观 设计成果 方案设计 标准要求》
成果》 《施工图
20.《精装 设计审查 方案设计 要点》
任务书》
过程设计变更、二次设 计管理及审查、设计现
场指导、设计封样
设计 后评
估
土地投资分析阶 段
取得土地中标 通知单、方案 设计任务书发
出
决策信息增加，沟通效率降低
电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程
依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升
成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查
■ 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：
外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加
龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收
内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全
各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现
企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降
工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段
类型
职责分工 优点 缺点 实施条件
职能管理型
开 设 工销 发 计 程售
• 项目部或工程部只是负责 施工现场的管理部门
产品类型
上下叠拼HOUSE 左右叠拼HOUSE 多层花园洋房 高层公寓 SOHO商务公寓 购物中心 底层商铺 廉租房
龙湖地产历年销售业绩：（亿元）
爆发点四 183.6 房地产宏观形势
180
爆发点三
160
上海、西安公司成立
140
120
118
100
100
80
爆发点二
60
18.《初步 设计成果》 《施工图
19.《景观 设计成果 方案设计 标准要求》
成果》 《施工图
20.《精装 设计审查 方案设计 要点》
任务书》
过程设计变更、二次设 计管理及审查、设计现
场指导、设计封样
设计 后评
估
土地投资分析阶 段
取得土地中标 通知单、方案 设计任务书发
出
决策信息增加，沟通效率降低
电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程
依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升
成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查
■ 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：
外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加
龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收
内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全
各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现
企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降
工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段
类型
职责分工 优点 缺点 实施条件
职能管理型
开 设 工销 发 计 程售
• 项目部或工程部只是负责 施工现场的管理部门
产品类型
上下叠拼HOUSE 左右叠拼HOUSE 多层花园洋房 高层公寓 SOHO商务公寓 购物中心 底层商铺 廉租房
龙湖地产历年销售业绩：（亿元）
爆发点四 183.6 房地产宏观形势
180
爆发点三
160
上海、西安公司成立
140
120
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100
100
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爆发点二
60
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• 讨论的话题： • 如何体现个性化？ • 由谁设计？ • 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ • 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍
部门 – 文件名 12
第三部分：施工流程设计
部门 – 文件名 13
四阶段施工管理法
阶段
施工方主要工作内容
甲方、监理主要工作内容
准备阶段
部门 – 文件名 5
假想中的管理对象
• 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 • 相似的设计 • 快速的施工 • 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 • 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。
部门 – 文件名 6
衡量成功与否的指标：客户满意度
客户满意度包括多个角度，多个维度
n 9X%
部门 – 文件名 7
第二部分：设计
部门 – 文件名 8Βιβλιοθήκη 图片展示15页暂略
部门 – 文件名 9
采用的材料品牌示例
1 单层毛巾架 2 3 主卫剃须镜 4 漱口杯 5 厕纸盒 6 洗碗槽龙头 7 翻盖式脸盆落水组件 8 面盆龙头 9 浴缸龙头 10 阳台洗衣机龙头 11 S型面盆龙头 12 角阀 13 30CM软管 14 客厅地砖波打线 15 客厅踢脚线 16 厨房墙面砖 17 公卫地面砖 18 主卫地面砖 19 主卫墙面砖 20 公卫墙面砖 21 公卫淋浴间 22 内墙面漆 23 内墙面漆 24 内墙底漆 25 公卫洗手盆 26 公卫立柱盆 27 公卫马桶
• 实行全装修交楼的利与弊。 • 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额
利润；降低税负。 • 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 • 本讲座的局限性
部门 – 文件名 4
精装修住宅各地实施进展情况
• 广州、北京、上海、深圳、长三角 • 资料来源于： • 广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城
地毯式检查整改，小业主提前开 放，甲方监理检查，分户验收， 入伙移交
甲分包单位进场准备 按照规范检查施工质量 甲购材料及时供应到现场
督促甲定分包分包服从管理 按照规范检查施工质量
CT-6598.002 CP-0301 CP-2092 按样板
MX290/黄色/节能灯 MX260/黄色/节能灯 MQ11-Y9/欧普Y2-9 MX350-Y02 MX350-Y01/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯 APPOLLO/B配置 CP-2819 正野APC15E 5TA0201 5TA0206 5TA02011 5TA02165 5TA0231 5TG0500 5TG0600 5UB0100 5UB0101 5UB0106 5UB0200 5UB0201
与业主与监理沟通，排除设计问 题，队伍组织，场地移交，材料 采购，办公准备
解决系统性的设计问题 督促总包完成整改和移交 统一不同施工单位之间的管理模式 甲购物资采购准备工作
无需移交的施工阶段 需要移交的施工阶段 整改、验收和移交
泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱 柜框架施工，门框底框施工
木门门扇安装，卫生洁具安装， 橱柜面板安装，五金配件安装， 木地板安装
部门 – 文件名 10
更多细节
• 某工程部细部做法图片 • 某工程交楼标准材料明细表 • 一些改进的节点设计做法
部门 – 文件名 11
有关设计的一个小总结
• 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 • 可能遇到的问题
定价问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 • 如何避免设计错误？讨论1，讨论2，讨论3. • 如何适当减少现场施工难度？ • 如何与采购密切配合，有效降低成本？
+133万科城别墅+350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万 科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231）。 • 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 • 广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳金地（约500 金地名津） • 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） • 广州恒大（88第三金碧） • 东莞中惠（414香樟绿洲） • 南京百胜麒麟（557东郊小镇） • 广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！ • 特别鸣谢——广州万科 • 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率 94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86 条——2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 • 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 • 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。
龙湖精装修管理
2011.2
部门 – 文件名 1
提纲
1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保护 9、整改验收移交与保修
部门 – 文件名 2
第一部分：概述
部门 – 文件名 3
与精装修住宅相关的背景
• 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工 业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。
隆迪士
隆迪士 隆迪士 莎朗 摩恩 摩恩 摩恩 摩恩浴缸龙头 华友 华友
121859带胶圈 亚细亚 亚细亚 亚细亚 建球 建球 欧神诺 欧神诺 马赛克 幻色家 幻色家亚光A965/白色 幻色家 CP-0416 CP-0540 CP-2819
2501
28 压克力浴缸（含去水） 29 30 主卫马桶 31 餐厅、客厅灯具 32 镜前灯 33 生活阳台灯 34 工作阳台灯 35 卧室过道灯 36 主卧、次卧室灯具 37 儿童房灯具 38 卫生间吸顶灯 39 厨房灯具 40 花洒淋浴屏 41 淋浴房 42 排气扇 43 单联单控大跷板开关 44 单联双控大跷板开关 45 双联单控大跷板开关 46 双联双控大跷板开关 47 三联单控大跷板开关 48 空白面板 49 插座防溅面盖 50 单相三极插座（10A） 51 单相三极带开关插座（10A) 52 单相二、三极插座 53 单相三极插座（16A） 54 单相三极带开关插座
部门 – 文件名 12
第三部分：施工流程设计
部门 – 文件名 13
四阶段施工管理法
阶段
施工方主要工作内容
甲方、监理主要工作内容
准备阶段
部门 – 文件名 5
假想中的管理对象
• 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 • 相似的设计 • 快速的施工 • 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 • 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。
部门 – 文件名 6
衡量成功与否的指标：客户满意度
客户满意度包括多个角度，多个维度
n 9X%
部门 – 文件名 7
第二部分：设计
部门 – 文件名 8Βιβλιοθήκη 图片展示15页暂略
部门 – 文件名 9
采用的材料品牌示例
1 单层毛巾架 2 3 主卫剃须镜 4 漱口杯 5 厕纸盒 6 洗碗槽龙头 7 翻盖式脸盆落水组件 8 面盆龙头 9 浴缸龙头 10 阳台洗衣机龙头 11 S型面盆龙头 12 角阀 13 30CM软管 14 客厅地砖波打线 15 客厅踢脚线 16 厨房墙面砖 17 公卫地面砖 18 主卫地面砖 19 主卫墙面砖 20 公卫墙面砖 21 公卫淋浴间 22 内墙面漆 23 内墙面漆 24 内墙底漆 25 公卫洗手盆 26 公卫立柱盆 27 公卫马桶
• 实行全装修交楼的利与弊。 • 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额
利润；降低税负。 • 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 • 本讲座的局限性
部门 – 文件名 4
精装修住宅各地实施进展情况
• 广州、北京、上海、深圳、长三角 • 资料来源于： • 广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城
地毯式检查整改，小业主提前开 放，甲方监理检查，分户验收， 入伙移交
甲分包单位进场准备 按照规范检查施工质量 甲购材料及时供应到现场
督促甲定分包分包服从管理 按照规范检查施工质量
CT-6598.002 CP-0301 CP-2092 按样板
MX290/黄色/节能灯 MX260/黄色/节能灯 MQ11-Y9/欧普Y2-9 MX350-Y02 MX350-Y01/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯 APPOLLO/B配置 CP-2819 正野APC15E 5TA0201 5TA0206 5TA02011 5TA02165 5TA0231 5TG0500 5TG0600 5UB0100 5UB0101 5UB0106 5UB0200 5UB0201
与业主与监理沟通，排除设计问 题，队伍组织，场地移交，材料 采购，办公准备
解决系统性的设计问题 督促总包完成整改和移交 统一不同施工单位之间的管理模式 甲购物资采购准备工作
无需移交的施工阶段 需要移交的施工阶段 整改、验收和移交
泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱 柜框架施工，门框底框施工
木门门扇安装，卫生洁具安装， 橱柜面板安装，五金配件安装， 木地板安装
部门 – 文件名 10
更多细节
• 某工程部细部做法图片 • 某工程交楼标准材料明细表 • 一些改进的节点设计做法
部门 – 文件名 11
有关设计的一个小总结
• 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 • 可能遇到的问题
定价问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 • 如何避免设计错误？讨论1，讨论2，讨论3. • 如何适当减少现场施工难度？ • 如何与采购密切配合，有效降低成本？
+133万科城别墅+350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万 科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231）。 • 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 • 广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳金地（约500 金地名津） • 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） • 广州恒大（88第三金碧） • 东莞中惠（414香樟绿洲） • 南京百胜麒麟（557东郊小镇） • 广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！ • 特别鸣谢——广州万科 • 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率 94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86 条——2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 • 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 • 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。
龙湖精装修管理
2011.2
部门 – 文件名 1
提纲
1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保护 9、整改验收移交与保修
部门 – 文件名 2
第一部分：概述
部门 – 文件名 3
与精装修住宅相关的背景
• 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工 业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。
隆迪士
隆迪士 隆迪士 莎朗 摩恩 摩恩 摩恩 摩恩浴缸龙头 华友 华友
121859带胶圈 亚细亚 亚细亚 亚细亚 建球 建球 欧神诺 欧神诺 马赛克 幻色家 幻色家亚光A965/白色 幻色家 CP-0416 CP-0540 CP-2819
2501
28 压克力浴缸（含去水） 29 30 主卫马桶 31 餐厅、客厅灯具 32 镜前灯 33 生活阳台灯 34 工作阳台灯 35 卧室过道灯 36 主卧、次卧室灯具 37 儿童房灯具 38 卫生间吸顶灯 39 厨房灯具 40 花洒淋浴屏 41 淋浴房 42 排气扇 43 单联单控大跷板开关 44 单联双控大跷板开关 45 双联单控大跷板开关 46 双联双控大跷板开关 47 三联单控大跷板开关 48 空白面板 49 插座防溅面盖 50 单相三极插座（10A） 51 单相三极带开关插座（10A) 52 单相二、三极插座 53 单相三极插座（16A） 54 单相三极带开关插座