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商业中心——2.竞争对手分析
商业中心相对优势
完善的市政配套 大规模的商务客流 中心区迅速聚集人气 周边环绕甲级写字楼 成熟的商务环境吸引诸多的国际性公司 周边高级住宅——高收入+高消费居民构成 周边正在形成多体的五星、四星级酒店群 不冲突的共享停车位，成为吸引周边客户的卖点 便捷的购物，一流的品牌，带来高品质的稳定客源 集五星级酒店、高端写字楼、公寓、娱乐购物中心于一体
2. 白领阶层消费形态——消费时间
白领阶层朝九晚五，上班时间相对固定，因此其消费时间也相对受到限制， 主要在下班后的中午（12：00—14：00）晚上（17：00---21：00）。
3. 白领阶层消费形态——消费品种
餐饮类，尤其是快餐； 便利店，商务、生活所需因便利而消费； 时尚服饰、化妆品等。
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白领阶层个人消费
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商业购物中心——1.受众分析
白领阶层的消费形态是怎样的呢？
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商业中心——1.受众分析
1. 白领阶层消费形态——消费力
收入决定消费力。目前而言，中心区白领阶层主要收入在4000—8000之间 （8000以上的白领多喜欢出去消费，或去香港），平均工资水平在6000左 右，个人消费力相对有限，但由于群体众多，其消费力惊人。
中心区所在地位尴尬，被新洲路和深南大道切割阻挡， 人流难以进入，主要从皇岗、岗厦两个方向进入，且 多是路过，深南大道天桥有限，通过困难，因此，人 流既难以进入亦难以留住。
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前期调查——2.项目所在商区现状分析
中心区商业不旺的四大原因（3）
规划新路，难以成片
中心区为新兴规划道路，宽阔而红绿灯多，既拉开了 商业之间的距离，也不利于人流的流动，使商业难以 成片，道路宽阔难以成荫，不具备步行休闲的环境， 更何况艳阳之下。
4. 建筑目的：
营造”和谐、关爱、成长”交友平台，共 同分享高品质、生活、探索生活美学。
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前期调查——1.卓越集团背景分析
5. 卓越集团使命：
营造身心归属的空间、创造不断被发现的价值
6. 卓越集团总体战略定位：
集房地产开发、综合服务、金融为一身的 置业集团。
7.卓越集团的核心价值观：
4.商业中心名称敲定
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卓越·世纪中心——国际商务公寓 AT THE ENJOY MONTMENTS TAKE FAMILY TO TRAVEL VITORIA
独特的视野生活方式，演绎二十四小时不间断的世界礼仪式服务， 为阁下提供顶级私想享生活，以更加从容的姿态驾驭人生
CBD之上珍稀精品公寓 价值永恒
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前期调查——3.卓越·世纪中心总体定位
商务配套（特色餐饮+银行）
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商业中心——3.商业中心具体定位
3. 商业中心整体规划
首层： “国际一线品牌形象展示街区” 二层： 特色商务餐饮和商务娱乐配套 三层： 高档大型知名品牌中式餐饮。
为周边众多商务人士提供“一站式服务”
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商业中心——3.商业中心具体定位
前期调查——2.项目所在商区现状分析
中心区区域现状对世纪中心的利弊：
有利之处
规划定位起点高 基础配套完善 商业发育速度快 消费人群素质高
不利之处
区域商业不成熟 经营客流不足 商业规模未形成 区内（际）重复 缺乏现实有效支撑 周边的负面因素 行业观念的影响 零售商业现状
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前期调查——2.项目所在商区现状分析
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商业中心——2.竞争对手分析
商业中心相对劣势
周边竞争激烈，例如coco park、晶岛国际等 所在地段交通不便
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商业中心——2.竞争对手分析
晶岛国际广场（IAMALL）
生态型购物中心
健康，休闲，自然
COCO PARK
公园式购物中心
年轻，活力，激情
卓越商业中心
定位？交通？规划？亮点？
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3.卓越·世纪中心总体定位
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前期调查——3.卓越·世纪中心总体定位
世纪中心
1.高级写字楼（OFFICE） 2.五星级酒店（HOTEL） 3.国际商务公寓（APARTMENT） 4.大型娱乐购物（RETAIL）
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前期调查——3.卓越·世纪中心总体定位
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2.项目所在商区现状分析
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前期调查——2.项目所在商区现状分析
福田中心区——世纪中心 位于深圳中心区东南部，西接会展中心，北隔福华三路与财富大厦 相望，南为皇岗中学，东有辛诚花园和港丽豪庭，是目前深圳中心 区体量之最、高度之最的都市综合体项目。
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追求卓越，不断超越不断带给顾客惊喜， 稳健发展、永续经营，员工是公司的 合作伙伴，美好的事物都是简单的。
8.卓越地产品牌理念： 构建价值的艺术
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前期调查——1.卓越集团背景分析
9 . 卓越集团品牌关键词： 一线及高GDP高增长城市最有价值的综合开发商
卓越集团主要从事房地产开发和投资、物业 管理等业务、自1996年在深圳开始涉足地产业， 13年间已成长为一家立足深圳、在中国具领导地 位和全国知名品牌的大型商业及住宅综合性地产 开发集团。截至2009年上半年，已完工面积超过 180万平方米，在建项目总建筑面积约110.9(1)万 平方米，未来待建项目总建筑面积约1,059.6万平 方米。
卓越·世纪中心——大型娱乐购物 EXCELLENCE CENTURY CENTER
一个全球顶级品牌的秀场，一个世人为之向往的时尚高地，卓 越·世纪中心国际商业广场，汇聚全球顶尖奢侈品牌，引领时代潮 流风向，营造最为国际化的时尚生活方式。
汇聚国际顶级商业
引领全球时尚
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商务商业“一体 式”购物中心
生活，时尚，高 端，多元，娱乐
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3.购物中心具体定位
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商业中心——3.商业中心具体定位
1. 商业中心主题演绎
（1）CBD区内配套最完善的写字楼大商务配套中心 （2）卓越集团旗下所开发写字楼配套商务中心的模板项目。
2.模式
新颖主力店（知名大卖场） +
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2020/11/1
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目
一、前期调查
录
1.卓越集团背景分析
2.项目所在商区现状分析 3.卓越·世纪中心总体定位
二、卓越·世纪中心——商业中心分析
1.受众分析
2.竞争对手分析
3.购物中心具体定位
4.名称及标志敲定
三、视觉识别系统
1. 基础系统 2. 应用系统
四、商业中心推广方案
卓越·世纪中心——五星级酒店
DEDUCE
TOP LUXURY IN THE WORLD
五星级商务酒店，以酒店奢华品质以及全球的名贵珍品带来的极 致奢想，让阁下身处200米的巅峰高度，俯瞰城市中央的万千繁 华，成就CBD的世界奢华美感。
CBD海拔最高酒店 俯瞰中心壮阔景致
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前期调查——3.卓越·世纪中心总体定位
结论
目前中心区商业人气不旺，仍处于起步阶段， 路漫漫而修远。
目前中心区众多商业业态唯餐饮业生意火暴， 其他业态门可罗雀，难以度日。
中心区商业虽然总体而言不太理想，但商业形 态基本明朗，发展前景已初见端倪。
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前期调查——2.项目所在商区现状分析
中心区商业不旺的四大原因（1）
定位冲突，缺乏支持
CBD即中央商务区，在理解上，商业跟商务似乎没有 关系，所以当中心区出现大量商业的时候，人们接 受上有一定难度，对前景缺乏定位规划上的支持而 拿一定注意。所以目前中心区的商业只是CBD的功能 性互补。
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前期调查——2.项目所在商区现状分析
中心区商业不旺的四大原因（2）
道路不畅，人流难入
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商业中心——3.商业中心具体定位
结论
形象定位：高端、品位、独特、时尚、多元
商业定位： 汇聚国际顶级商业，引领全球时尚
功能定位：大卖场、餐饮、金融等商业主体加 商务配套功能
项目定位：商业组合体，都市综合体
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商业中心——3.商业中心具体定位
高品质的时尚生活圈
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前期调查——2.项目所在商区现状分析
中心区商业不旺的四大原因（4）
亮点不足，人气难成
中心区商业起步晚，市民尚未形成消费习惯，而且区 内商业缺乏足够的亮点以吸引前往，加上周边居住人 口不多，人气难以在短时间内形成。
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前期调查——2.项目所在商区现状分析
项目后期推广考虑因素
4.商业购物中心规划描述
以一个知名大卖场为主力店，以餐饮和银行等商务配套项目为辅助。 整个商业构成呈版块组合形态，简单明了。 其中，如果招商时选取了高档的主力店（如西武等），则配以西餐和 高档中式酒楼。 如果选取了大众化的主力店（如吉之岛等），则配以普通特色餐饮。 依靠成熟的主力大卖场,做强特色餐饮是此定位的特点。
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商业中心——1.受众分析
消费性质而言，中心区消费又分为以下两种：
• 私人消费：个人消费。 • 商务消费：接待客户、公司聚会消费
商务消费：一般就近消费，但由于消费相对宽厚，又碍于面子等等问题，舍近取远 也大有人在，具有不固定性。
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商业中心——1.受众分析
中心区主力消费群体
前期调查——3.卓越·世纪中心总体定位
结论
形象定位： 深圳城市新地标 商业定位： 世界商务综合体
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二. 卓越商业中心分析
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1. 商业中心受众分析
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商业中心——1.受众分析
目前而言，中心区由于缺乏足够的吸引力，其主要群体如下：
• 企业老板：除少数必须品外，他们的主要消费不在中心区； • 白领阶层；中心区消费主力，且群体众多； • 酒店客人：既可能在中心区消费，也可能在别处消费。 • 青年群体：已经有成熟的消费能力。
2.商业中心竞争对手分析
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商业中心——2.竞争对手分析
晶岛国际广场（IAMALL）
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商业中心——2.竞争对手分析
含义：
水晶体建筑外形，将自然景观与建筑 设计完美融合，打造一座屹立于城市 核心中的“水晶之岛”。
定位：
集购物、娱乐、休闲、旅游于一体的 生态型国际化高档生活品位中心，创 造独特难忘的旅游观光新天地。
卓越·世纪中心——写字楼 THE PARTMENT FRIENDS'PARTY LIVE IN PERSONAL
HOTEL
包含超过20万平米的国际写字楼，以全球顶尖标准，遵循世界各 地巅峰人士的商务视觉，全面展示国际商务文明高度。
CBD之中，世界综合体之上
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前期调查——3.卓越·世纪中心总体定位
COCO PARK
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商业中心——2.竞争对手分析
含义：
COCO的C是Creative，创意的意思，而O 是代表Original，原创的。
定位：
COCO Park将自己定位于一个集文化、 艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等 多功能于一体的情景式购物中心。
娱乐风向标：
COCO PARK巧妙的将娱乐元素与商业主 题完美的契合在一起，将娱乐生活演绎 得淋漓尽致。 VI毕业设计品牌设计
商业中心——2.竞争对手分析
项目优势
创新深圳购物中心，打造深圳的动感活动中 中心区新商业地标，激活深圳CBD消费指数 紧邻会展中心，会展商圈的原始策划者 唯一公园式购物中心，代言深圳新商业势力
项目劣势
周边竞争激烈，各商场均走高档路线
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商业中心——2.竞争对手分析
卓越商业中心
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商业中心——2.竞争对手分析
项目优势
健康休闲自然 贯通周边环境互联 通达四周快捷 政府投资是项目品牌的白金名片 中心区将进入成熟期带来商机
项目劣势
周边竞争强劲
中央商务区的商圈影响力正处于初步的建设阶段
中央商务区周边的大型居住社区还没有形成
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商业中心——2.竞争对手分析
1. 公关活动 2. 媒体推广
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一. 前期调查
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1.卓越集团分析
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前期调查——1.卓越集团背景分析
1.成 立 时 间：
成立于1996年地址：深圳市福田中心区卓越大厦22层
2.各地分公司：
深圳 长沙 武汉 青岛 重庆 东莞
3.主要从事项目：
房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。