投融资课程设计
投融资课程设计
目录
一．项目概况8.3利润估算二．市场分析及预测8.4盈利能力分析2.1总体社会经济状况8.5清偿能力分析2.2市场需求九．风险分析2.3市场供应9.1敏感性分析2.4项目经营范围及规模9.2风险分析结论三．项目选址十．结论
3.1项目地址及环境条件10.1社会效益3.2地块现状及拆迁安置10.2环境效益四．规划设计方案10.3经济效益
4.1规划要求10.4结论
4.2规划设计方案
五．市政建设条件
5.1道路交通
5.2市政管线
5.3综合评述
六．进度安排
七．投融资方案以及资金筹措
八．经济评价
8.1收入估算
8.2 总成本估算
一．项目概况：
保定市博创房地产开发有限公司于2014年通过招标获得一块“七通一平”的熟地，面积为10000㎡，计划在该地块上开发“锦绣花苑”住宅小区项目。该项目用于居住用地，土地使用权限自建设用地使用权出让之日起为70年。该项目建筑容积率不高于7.5，建筑密度不超过30%，由相同的2栋楼房组成，总建筑面积70000㎡，连同地下室部分共25层。地下室做车库使用，1~24层做居住用房（其中800㎡用作医院，超市等附属设施），地下室及住宅用房单层建筑均为1400㎡。项目建设期计划为二年，预计二年各完成投资的60%、40%。
“锦绣花苑”小区项目地处保定市南市区，“锦绣花苑”项目位置优越，360°四至鸟瞰，潜藏巨大升值潜力。东临城市中轴线朝阳南大街，西邻城市主干道乐凯南大街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，毗邻南市区环保局，附近有学校，医院，宾馆，银行等基础设施，环境良好，地理位置优越。保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要。加之本项目地理位置优越，是很多高薪高学历以及商业人员理想的聚集地，其开发必然会满足市场的巨大需求，在经济、社会、环境等方面带来良好的效益，是理想的投资居住场所。
二．市场分析及预测
2.1.总体社会经济状况
保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要，同时保定也是闻名全国的古城。保定强大的教育资源为经济发展水平的提高提供了强大的人才支撑，1992年即获批设立了保定国家高新技术产业开发区，全市高新技术产业，新能源产业，装备制造业处于全省领先地位，部分领域处于全国乃至世界领先水平。2013年，全市生产总值完成2720.9亿元，年均增长11.8%。粮食总产突
破600万吨，农业产业化率由41.9%提高到63.5%。工业增加值达到1259.4亿
元、增长89.3%。社会消费品零售总额完成1161.3亿元，是2007年的2.3倍。省重点项目数量连续五年全省前三，固定资产投资累计完成6448亿元，是上个五年的3.1倍。财政收入完成311.3亿元，是2007年的2.6倍。民营经济增加值完成1848.4亿元、增长83%。保定市加快实施外向带动战略，加大开放力度，招商引资不断发展。重点规划建设的保定国家高新技术产业开发区、涿州经济技术开发区等11个省级以上开发区，吸引了20多个国家和地区的客商前往投资兴业，效益可观；先后与40多个国家和地区建立了项目合作和贸易往来关系，出日趋势良好，成交额逐年增加。所以，发达的经济，便利的交通，优越的环
境必定会吸引大量人员前来定居。
2.2.市场需求
据权威机构统计发布，2014年，保定主城区人口达到280万人，庞大的人口必定有需要大量的房屋住宅。本地区人口主要由政府机关工作人员，商业，企业高薪人士组成，平均月收入达5000元以上，并且拥有大量未婚青年。经权威机构调查，该地区市场需求为居住及商业，住宅普遍接受价格为5000~7000元/m2，其平均市场价为6000元和9000元左右，住宅类以户型为80~150m2，年
总需求量为100万平方米以上。
2.3.市场供应
本地区去年楼盘销售总量达100万平方米，目前市场上所有处于开发待售状态的数量不足20万平方米，有30万平方米正处于开发状态，估计今年将有20万平方米形成新增供应，就近几年保定市房地产行业来看，普遍属于供不应求状况。据权威机构预测，这种供不应求的状况在一段时间内仍将持续。目前市场供应中主要以80~150m2居多，其中以120m2销售量最大。
2.4.项目经营范围及规模
根据项目所处地段，该项目主要面向政府机关及高新人员，市场定位在三口之家的中高档住宅物业，户型以90m2、120m2为主，由总面积为643000m2居住用房，27000m2车库用房，5000m2配套设施用房组成。
三．项目选址
3.1项目地址及环境条件
项目位于保定市南市区南端，东临城市中轴线朝阳南大街，西邻乐凯南大
街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，毗邻南市区环保局、河北农业大学西校区，附近有学校，医院，宾馆，银行等基础设施。有313、11、25、59、16、221等多条公交路线。项目离东北向保定火车站不足三公里，离保定市客运中心不足五公里。项目所在地拥有优越的地理条件，环境优美，景色宜人。由于良好的地理位置，所以少了些繁华区的喧闹，多了些静谧，是理想投资置业的地方。
3.2地块现状及拆迁安置
该地块已具备“七通一平”条件，政府各项征地已经完成，用地审批等各项程序已经完成，具有充分的开发条件，可直接进行建设。
四．规划设计方案
4.1规划要求
建设用地为1万平方米，用途为商业及居住小区开发，其中容积率不高于7.5，建筑密度不大于30%，绿化率不低于35%。土地使用年限自建设用地出让之日起为70年，用地程序和相关程序充分符合国家相关规定和市政规划要求。
4.2规划设计方案
通过对市场的严格调查，结合本项目的具体实际情况，通过严密设计，对该土地开发利用作出以下方案：（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并有超市，医院等配套设施；（2）实际容积率为7，总建筑面积为70000m2；（3）设计建筑密度为28%；（4）设计绿化率为40%；（5）建筑物由相同的2栋楼房组成，总建筑面积70000㎡，连同地下室部分共25层。地下室做车库使用，1~24层做居住用房（其中800㎡用作医院，幼儿园等附属设施），地下室及住宅用房单层建筑均为1400㎡。各项总计：居住用房66400m2，配套设施用房800m2，2800m2车库，绿化面积4000m2，道路占地面积2000m2，公共设施占地面积1200m2。
五．市政建设条件
5.2道路交通
本项目所在地东临城市中轴线朝阳南大街，西邻乐凯南大街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，有313、11、25、59、16、221等多条公交路线，本项目里保定火车站和保定市客运中心均在五公里范围内，交通便利，具备运输建筑施工所需各种设备材料的条件。
5.2市政管线
本项目地处保定市市区内，各种城市供电、供水、供气、给排水设施以及通讯设施齐全。
5.3综合评述
本项目建设用地具备“七通一平”条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通便利，地块结构极佳，已充分具备建设开发条件。
六．进度安排
该项目二栋楼分别命名为A1、A2、A3、A1、B1、B2·B3、1个施工队同时开工建设。该项目
建设期为二年，A施工队进度安排如下。单位：
月（其余施工队按此进度安排同时对相应项目施
工）
时间 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 A1楼基
A1楼结
A1楼装
B2楼基
B2楼结
B2楼装
修
七．投融资方案以及资金筹措
（1）土地成本
该项目用地由招标所得，中标价格为4500万元，同时外加3%相关税费，土地总成本价
4635万元。
（2）工程费用
① 前期工程费
建筑安装工程费 序号 项目 金额 估算依据 1 规划设计费 336.16 建安工程费×3% 2 可行性研究
费 224.10 建安工程费×2% 3 水文、地质勘
探费 56.02 建安工程费×0.5% 4 道路、供水、供电费 224.10 建安工程费×2% 5 土地平整费
40 40元 /m 2
合计
880.38
项目
建筑
面积 土建工
程费
装修工程费
设备购置费 金额
单价 金额 单
价 金
额 单价 金
额
住宅用房
66400
1250
8300
130
863.2
250 1660 10823.2
表7-1 单位：万元 建筑安装工程费（表7-3）
③ 基础设施建设费用
④ 公共
配套设施建设费
300元 /m 2×1200m 2= 36万元
以上各项相加，得项目工程费为880.38+11205.2+1800.1+36=13921.68 (3) 开发间接费
取土地费用和工程费用之和的2%，则开发间接
车库 2800 500 140 50 14 100 28 182 配套设施
800 2000 160 200 16 300 24 200 合计
70000
8600
893.2
1712 11205.2
序号 项目 金额 估算依据 1 供电工程 1050 150 2 供水工程 490 70 3 小区道路 28 140 4 小区绿化 8 20 5
其他工程
224.1
建安工程费×2%
合计 1800.1 基础设施建设费用（表7-3)
费为（4635+13921.68)×2%=371.13万元(4）开发期税费
包括建筑工程质量安全监督法，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的12%
10205.2×12%=1344.62万(5）其他费用
主要包括临时用地费、临时建设费等，按土地费用和工程费用之和的2.5%
（4635+13921.68)×2.5%=463.91万元
（6）基本预备费
按土地费用和工程费用之和的3%
（4635+13921.68)×3%=556.7万元
（7）开发费用
①管理费用：取土地费用和工程费用之和的1%。则费用为：
（4635+13921.68)×1%= 185.56万元
财务费用：由项目长期贷款2000万元，建设期为二年第一年贷款额为800万，第二年贷款额为1200万，贷款利率为6.5%
第一年贷款利息=（0+0.5×800）×6.5%=26万
第二年贷款利息=（800+26+0.5×10000）×6.5%=92.69万
建设期贷款利息为=26+92.69=118.69万元
③销售费用包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%，销售代理费用，占销售收入的
1.5%。其他销售费用，占销售收入的0.5%。合计为：
（66400×6500+2800×4500+800×9000）×（2%+1.5%+0.5%）=1805.6万元
开发费用合计=185.56+118.69+1805.6=2109.85万元
（8）项目总成投资与总成本
将以上各项汇总，即可得到项目总投资。由于项目开发产品全部通过出售来是想，所以项目总投资将全部转化为项目总成本
项目总投资与总成本估算表（表7-4）单位：万元
序号项目金额估算说明
（一）开发成本325720.82 （1.1~1.6)
加总
1.1 土地费用4635
1.2 工程费用13921.68 （1.
2.1~1.2 .4）加总
1.2.1 前期工程费880.38 表7-1
1.2.2 基础设施建设
费
224.1 表7-2
1.2.3 建筑安装工程
费
11205.2 表7-3
1.2.4 公共配套设施36 300
建设费
1.3 开发间接费371.13 [(1.1)+(1.
2.
1)]×2%
1.4 开发期税费1344.62 (1.
2.3)×12%
1.5 其他费用463.91 [(1.1)+(1.2) ]×
2.5%
1.6 基本预备费556.7 [(1.1)+(1.2) ]×3%
（二）开发费用2030.24 （2.1~2.3）
加总
2.1 管理费用185.56 [(1.1)+(1.2) ]×1%
2.2 财务费用118.69
2.3 销售费用1726 销售收入的4%
合计35668.96 （一）+（二）
(9)投资计划与资金筹措
本项目建设期为二年，项目开发建设总投资额（不包括建设期利息及销售费用）为33824.27。其中，土地费在起初投入，其费用根据预先设计投资比例分别在第1、2年投入为
20294.56万元、13529.71万元。其资金来源有三个渠道：（1）项目开发商投入资本金2亿元作为启动资金（2）从银行贷款2000万元，分期投入（3）不足部分由于购房款支付.
项目投资计划与资金筹措表
单位：万元
八、经济评价 8.1 项目估算
项目销售收入估算，项目可出售面积为
675000m2,其销售计划如下表所示 单位：平米
序号 项目 计算期
合计
1 2 3
1 总投资 20320.56 13622.4 514.896
34557.86 1.1 开发建设投资 20294.56
13529.71 33824.27 1.2 建设期利息 26 92.69 118.69 1.3 销售费用 1208.2 514.896 1723 2 资金筹措 20294.56 13529.71 514.896 34339.17 2.1 资本金 19494.56 12327.71 514.89
32337.16 2.2 贷款 800 1200 2000 2.3 预售收入
30275.7
12872.4
43148
建设经营期
合计 1 2 3 住宅 面积 46480 19920 66400 比例 70% 30% 100% 附属设施用房 面积 640 160 800 比例 80% 20% 100% 地下车库 面积 1960 840 2800 比例 70% 30% 100% 合计
面积 49080 20920 70000 比例
70.1%
29.9%
100%
经过对本市房地产市场进行调查分析并对本地区同类小区进行实际调查，经综合评定，确定住宅房屋价格为6200元/m2、附属设施用房为9000元/m2，地下车库为4500元/m2，并据此测算出各期销售收入
销售收入估算表单位：m2 元/m2元
建设经营期
合计
1 2 3
住宅部分销售面积46480 19920 66400 销售价格6200 6200
销售收入28819.6 12350,4 41170
车库部分销售面积1960 840 2800 销售价格4500 4500
销售收入882 378 1260
附属设施用
房销售面积640 160 800 销售价格9000 9000 9000 销售收入576 144 720
合计销售收入30275.6 12875.4 43148 比例70,1% 29,9 %
8.2 总成本估算
序号项目
计算依
据
建设经营期
合计
1 2 3
1 营业税销售收入×3% 908.27 386.17 1294.4
2 城市附加税营业税×5% 45.42 19.
3 64/72
3 教育附加税营业税×3% 27.25 11.58 38.83
4 印花税销售收入×0.05% 15.14 6.43 21.57
（1）税金估
① 营业税金及附加估算
土地增值税
8.3 利润估算
8.4 盈利能力分析 (1)静态盈利能力分析
投资利润率=（年均利润总数÷总投资）×100%= (27135.6÷4÷34557.86) ×100%=2.8%
投资利税率= （年均利税总数÷总投资）×100%=[（27135.6+1635.33+239.37）
5
交易管理费
销售收入×0.5%
151.41 64.36 215.73
合计
1147.49
487.84
1635.33
序号 项目 计算依据
计算结果 1 销售收入
43148 2 扣除项目金额 以下四项之和
42350.09 2.1 开发成本 33638.72 2.2 开发费用 2030,24 2.3 销售税金及附加
1635.33 2.4 其他扣除项目 开发成本×15% 5045.8 3 增值额 （1）—（2） 797.91 4 增值率 （3）/(2) 1.9% 5
土地增值税
增值额×30%
239.37
序号 计算期
合计 1 2 3 1 销售收入 30275.6 12872.4 43148 2 营业税金及附加 1147.49 487.84 1635.33 3 总成本费用 20320.56
13622.4 514.896 34457.86 4 土地增值税 167.56 71.81 239.37 5 利润总额（1-2-3-4）
-20320.56
15337.74 11797.86 27135.6 6 所得税 3834 2949.46 6783.46 7
税后利润（5-6）
-20320.56
11503.3
8848.46
9998.79
营业税金及附加估算表 单位：万元
损
益
表
土地增值税估算表 单位：万元
÷4]÷34557.86×100%=3.89%
资本金净利润率=（年均利润总数÷资本金）×100%= (9998.79÷4÷32337.16) ×100%=7.3%
从静态盈利能力分析结果分析，项目的投资率润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目盈利能力很强，故可以接受这一项目。
(2)动态能力分析
①全部投资财务现金流量表及评价指标
全部投资财务现金流量表单位：万元
序号
年份
项目
计算期（年）
合计
1 2 3
1
1.1
现金流入
30275.6 12872.4
销售收入30275.6 12872.4 43148 43148
2 2.1
2.2
2.3
2.4 现金流出
项目总投资
销售税金及
附加
土地增值税
所得税20320.56 1 8771.45
4024.1
20320.56 13622.4 514.896
1147.49
487.84
167.56 71.81
3834 2949.46
43116
.11
34457
.86
1635.
33
239.3
7
6783.
46
3 净现金流量-20320.
5610504.
15 8848.3
968.1
1
4 所得税前净
现金流量-20320.
56
14338.
15
11797.76 5815.
35
从上表中可计算得知项目的静态投资回收期为2.12年
动态投资回收期为 2.34年，内部收益率为11.23%
8.5 清偿能力分析
（1）项目借款还本付息估算
项目借款还本付息估算单位：万元利率6.5%
序号
年份
项目
计算期（年）
合计
1 2 3
1 1.1 1.
2 1.
3 1.
4 1.
5 借款及还本
付息
起初借款本
息累计
本期借款
本期应计利
息
本期还本
本期付息
826
800
26
26
1318.69
1200
118.69
118069
2000
144.69
2144.69
2 偿还借款本
金来源
预售
收入
预售
收入
（2）资本金来源与运用表
资本金来源与运用表单位：万元
序号
年份
项目
计算期
合计
1 2 3
1 1.1 1.
2 1.
3 资金来源
销售收入
资本金
长期借款
20320
.56
19494
.56
800
13622.
4
30275.
6
12327.
71
1200
514.89
6
12872.
4
514.89
34557.86
43148
32337.16
2000
2 2.1 2.2 2.
3 2.
4 2.5
资金运用
项目总投资
借款偿还
营业税金及
附加
土地增值税
所得税
20320
.56
26
16075.
4
14612.
32
118.69
1193.5
3
219.16
609.39
314.56
67.99
2822.1
6
345591.5
3
2222.65
1514.2
286.61
12167.16
3 盈余资金（1-2）102.
4 13530.
6
1277.6
6
15230.69
4 累计盈余资金102.4 13233 14710.
九．风险分析
9.1敏感性分析
该项目建筑面积70000m2。全部售出销售总额为43148万元，平均单价为6220.7 元/m2.总成本费用为34557.86万元，营业税金及其附加与土地增值税组成的综
合税率6.67%，所得税率为25%。
资本金利润率=[6220.7×70000×(1-6.67%)-345578600]×(1-25%)/411990000×100%=8.27%
单因素敏感性分析表
不确
定因
素及
变化
程度
-10% -5% 0 +5% +10%
平均单价3.01% 5.24% 8.27%
12.09
%
14.11
%
总成本费用13.11
%
11.08
%
8.27% 4.11% 2.19%
十．结论
10.1社会效益评价
本项目的建成将大大缓解了保定市南市区广大购房者买不到称心如意的房屋的需求，66400m2大面积的住宅小区让消费者有了更多选择的空间，同时，小区建成，势必会带动周边商业、人口密度增大、市政公共设施的建成，此项
66
目建成，将给保定市房地产行业留下宝贵的财富。
10.2环境效益评价
本项目地理位置优越，风景优美，景色宜人，超高的绿化面积，仿佛让居住者置身野外。该项目在规划之初就根据地形、周边建筑等情况进行了精心规划。在建设过程中，力求尽最大可能性减少对周边居民、环境，市政方面的干扰，同时，该项目的建成，将会使周边脏乱差的情况得到彻底改善。
10.3经济效益评价
本项目在初始阶段经过权威机构调查研究，作出科学有效的方案，效益可观。项目的财务净现值指标均大于零，同时各内部收益率指标均大于18%的基准收益率，由此可见，该项目确实具有可观的效益。
10.4结论
综上所述，该项目符合国家的产业政策和发展方向，符合保定市的城市规划要求，经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具有较强的抗风险能力，能达到环境效益和社会效益。
成绩
工程项目投融资课程设计报告
专业班级：工程管理1002班
学生姓名：陈煜
学号： 2010224040207
指导教师：杜广如老师
完成日期： 2013年5月10日
投资公司投融资方案设计与谈判
第三节：投融资方案设计与商务谈判 一、概述 （一）定义及内容 1.1 定义 基金投资方案，是在投资分析报告的基础上，房地产金融事业部项目部（下称“项目部”）、房地产金融事业部运营管理中心（下称“运营管理中心”）、房地产金融部风险管理中心（下称“风险管理中心”）、投资决策委员会进行直接沟通并交换意见，内部达成共识后，提交给客户，并与客户进行互动沟通，在保障基金投资安全的前提下，以灵活多变为原则，兼顾政策、市场、投资者、基金方、项目方等多方权益，最终形成的具有实际可操作性的基金投资运营方案。基金投资方案是整个基金运营的核心和根本。 商务谈判是指基金公司为了自身的经济利益和满足交易对手的融资需要，通过沟通、协商、妥协、合作、策略等各种方式，把潜在的投资项目促成的活动过程。商务谈判活动应遵循以下原则：（一）双赢原则；（二）平等原则；（三）合法原则；（四）时效性原则；（五）最低目标原则。 1.2 内容 基金投资方案设计，内容主要包括交易对手、投资标的、投资方式、投资金额、投资期限、投资回报、投资还付、投资还款来源、安全保障措施、交易结构安排等，并最终落实到合同条款。 了解标的房地产开发项目的基本经济技术指标、投资概算、当地的房地产开发市场运作流程，尤其是开工条件及预售条件是否有地方特殊政策、交易对手的自有出资情况、可实现的风控措施，并以此为依据遵守前述原则来设计投资方案，并验证可行性。 商务谈判，内容主要是就投资方案设计中的各个部分的细节促使交易对手与基金公司达成一致意见，应以获得经济利益为目的，以价值谈判为核心。
（二）目的 通过投融资方案设计与商务谈判，满足交易对手的融资需求，保障基金公司所发行房地产基金的投资安全及经济利益，为基金投资行为保驾护航。 （三）参与部门与职责划分 主要参与部门包括：项目部、运营管理中心、风险管理中心和投资决策委员会。 以上参与部门职责划分主要如下表： 二、流程详解 （一）投资方案流程详解 （1）第①步由项目部在完成尽调报告并与交易对手经过一定程度商务谈判后开始编写基金投资方案； （2）项目部在进场后25个工作日内完成基金投资方案起草工作，进行第②步；
最新项目投融资基础知识资料
项目投融资基础知识 一、什么是融资： 融资是企业或个人在自身发展和创业过程中，或在产品开发和市场推广过程中，通过银行、金融机构、外资机构、投资公司、其他企业和个人等渠道和媒介，以股权形式和债权形式取得适量的资金，满足自身发展的一种途径。 二、企业融资的合作形式： 企业融资所采取的合作形式主要有两种： 1、股权融资：企业或个人以一定量的固定资产、土地、厂房设备、拥有自主知识产权的专利技术，及少量流动资金入股，投资方以资金来参股、入股的合作形式。股权融资多常见于高新技术企业、农业深加工和养殖、种植项目，多采用中外合资或合作双方共同出资成立公司的形式。 股权融资所要确定的主要问题是，投资方的持有股份的比例问题，及投资方是否参与企业的经营管理。 2、债权融资：企业或个人通过固定回报、借贷的形式，筹集资金，到期还本付息的合作形式。债权融资常见于个人、房地产、基础设施建设、石油、化工、交通、运输、冶金、矿产等大型或综合型项目。 债权融资所要确定的主要问题是企业借款的还款期限，一般情况下还款期以3—5年较为适宜，某些大型基础设施建设和房地产项目可超过8年。另外债权融资还要询问企业所能承受的还款利率，一般民间借款利率要比银行同期存款利率高2-3个百分点。 3、风险投资：风险投资主要是针对高新技术、IT、计算机、软件、电子商务或网络信息技术、生物、医药等新兴行业，及少量具有高增长率的传统行业，风险投资是以种子资金、高风险、高回报为前提的投资行为，投资方一般采用股权合作，待企业发展到一定阶段回购股权来实现超额赢利。但国内风险投资机构的资金投入十分有限，一般前期很少超过2000万元人民币。预期风险投资一般适用于技术含量较高的客户，需要询问客户持有技术的先进性、竞争情况等，要告诉客户风险投资商在投入资金的同时可以利用自身资源和市场推广经验，委派专业人才协助企业经营管理和开拓市场。 三、企业资金的主要用途： 1、固定资金：是指企业需要的土地、厂房、设备、人员支出等固定的资金
项目投资与融资一项目课程设计
项目投资与融资课程设计完成日期：2010 年12月5日
万全城项目可行性研究 报告 第一章项目概况 一、项目地理位置 “万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。 二、项目周边主要生活、商服配套设施 综合商场：新世界百货、广场、世贸广场、中百超市 酒店: 新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、 香格里拉大酒店、大酒店。 银行证券：中国信合、建行省分行、交通银行分行、中国银行市新华支行、 工行市西北湖支行、市商业银行北湖支行、民生银行、发展银行。 教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、六中、 外国语学校。 文化：市青少年宫、市杂技厅、市江汉区图书馆、市图 书馆、图书大世界、市博物馆。
医院：协和医院、同济医院、市六医院、市儿童医院。 三、项目主要经济技术指标 项目名称·万全城 项目净用地面积16272 m2 地上总建筑面积88468 m2 其中：住宅38331 m2 商务写字楼26391 m2 商场22235 m2 会所1511 m2 地下室22143m2 容积率 5.45 建筑密度38.3% 绿化率30.3% 建筑高度100 米 机动停车位509 辆 其中：地上车位59 辆 地下车位450 辆 非机动停车位230 辆 第二章区域道路、交通现状规划与分析一、区域道路现状与分析 本项目地处CBD 金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分 布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸 引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。 (一）周边道路条件现状及规划 “万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西 北湖路等，道路已按规划形成： 新华下路：规划道路红线宽60 米，机动车道双向6 车道，城市的主干道， 连通汉口北部、中部。 建设大道：规划道路红线宽50 米，机动车道双向4—6 车道，两侧各设5 米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大 量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。 北湖小路：规划道路红线宽20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为： 人行道5 米×2+车行道10 米。 西北湖路：规划道路红线宽20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为： 人行道5 米×2+车行道10 米。 北湖小路：规划道路红线宽20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为： 人行道5 米×2+车行道10 米。 建银大厦西侧支路：规划道路红线宽12 米，车行道宽7 米。
(完整word版)投融资方案
投融资方案 一、投融资方案 本项目的预计投资资金总额为万元,如果我公司有幸中标，我们拟准备万元的投融资额。我公司具有本项目开发、投资及销售的相关资质，同时与我公司长期合作的设备材料供应商可以欠部分设备材料款。故本工程我公司融资万元已完全能够满足本工程施工所需要的资金。我公司将遵守承诺，一方面利用我司长期结累资金万元（不包括已经提交的投标保证金万元），另一方面通过以下融资渠道，以满足工程建设，主要融资方式可分为债权融资和股权融资，具体又可分细为商业信用、内部融资、债务融资、项目融资等。 1、商业信用商业信用主要包括应付账款、应付票据、预付账款，材料商支持等，该融资方式应用灵活，操作简单，并且可以多次反复使用，财务成本为零，用此办法可融资万元。 2、内部融资面向企业内部的筹资，主要包括内部积累、资产变现、内部增资等。内部积累，指为了筹集企业长远发展的资金，通过减少企业利润分红来筹集资金的融资方式。该融资方式操作简单、成本低、风险小，但积累额度偏低，并且不分红影响中小股东利益，可能引起中小股东的不满。资产变现，指通过企业内部资产重组，通过剥离、出售部分资产来筹集资金的融资方式。内部增资，指向企业内部股东定向募集资金的一种融资方式。该融资方式操作简单，成本低，不用到期还款的压力，风险小，但受股东自身资金实力、对企业未来投资收益的预期等影响，用此办法可融资万元。 3、债务融资本处债务融资指通过民间或银行信贷筹集资金的一种融资方式，包括民间借贷和银行信贷等。民间借贷，以向其他企业或个人协议借款的方式筹集资金的一种融资方式。该融资方式优点之一是操作简单灵活，没有银行借款繁琐的手续和程序；其二是抵押和担保少；其三是借款归还可以适当延展，风险相对较小。其缺点是渠道有限，数量有限。银行信贷，该方式是目前外部融资应用最为常用的融资方式。银行信贷的优点之一是资金供应量大；其二是操作灵活，可以根据企业需要进行长、短期贷款搭配；其三是相对债权、上市、信托等渠道，手续相对简明，资金筹集费用低，用此办法可融资万元（证明材料：银行贷款意向书原件）。 4、项目融资前述均属于公司融资的范围，即以公司的名义，以公司的资产、未来的预期收益等为保障的融资方式。项目融资，则是以建设项目的名义，以该项目自身预期现金流量和未来收益、自身财产与所有者权益为保障来筹集资金的一种融资方式。包括信托贷款和股权信托两种方式。 （1）信托贷款是指信托公司通过信托方式吸收资金，用于向项目发放贷款的资金运用方式。该贷款类似于银行信贷，不同的是信托贷款的偿还方式比银行贷款灵活性大，企业与信托公司协商偿还方式，可以采取等本息、利随本清、到期一次性支付本息等。同时信托公司对信用风险控制要求严格，一般要求企业提供多种措施来降低信用风险，包括第三者担保、政府支持等。 （2）股权信托是指信托公司运用信托资金对项目进行股权投资，以股息、红利所得以及到期转让股权方式作为信托收益的一种资金运用形式。相对贷款类信托，信托公司承担的风险增大，一般要求制定相应的措施规避风险，包括对项目进行绝对控股、阶段性持股等。用此办法可融资万元。 5、综上所述我公司自有资金与融资总额为万元。 6、为确保本项目按进度计划顺利进行，根据本项目特点我们将采取如下具体措施： （1）融资计划硬币投入资金计划超前，时间及资金数量须有余地。 （2）将整个项目分期、分段进行项目分解，工期目标分解，按各小项目的适应性安排施工，个主体项目的施工期错开。 （3）优化投资方案、优化配套机械设施对中期进度及投资目标进行跟踪管理。通过进度及投资计划的对比分析才去措施，做出调整，确保工期目标。
工程项目投资与融资 考试题
工程项目投资与融资 第一章 一．单项选择 1.投资是指将一定数量的（D）投入某种对象或事业，以取得未来不确定的收益或社会活动效益 A.有形资财 B.无形资财 C.资财 D.有形或无形资财 2.项目投资就是以（B ）为特定目的，将一定数量的货币、资本及实物投放于指定项目，在未来相当长时间里获得预期收益的经济活动 A.投资形式 B.投资主体 C.投资客体 D.投资资源 3.固定资产属于投资构成要素的哪一项(B ) A.投资主体 B.投资客体 C.投资资源 D.投资形式 4.投资主体是具有投资动机的人格化独立（D ） A.经济对象 B.项目对象 C.项目主体 D.经济主体 5.投资收益决定于资金的时间价值与（A）价值 A.风险 B.经济 C.市场 D.财务 6.进行投资分析常用的方法是内在价值分析法与（C ） A.预测分析法 B.项目分析法 C.风险分析法 D.货币分析法 7.投资管理的核心工作是（C） A.投资控制 B.投资组织 C.投资决策 D.投资计划 8.任何一个工程投资项目都是由一个或者多个（A ）组成的 A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程 9.项目投资管理的核心是（A ） A.项目法人治理 B.项目策划 C.项目资金筹备 D.项目建设实施 10.项目建议书的编制单位一般是（B） A.施工单位 B.业主 C.设计单位 D.咨询单位 11.按照管理体制，工程投资管理模式分为自营和（D ） A.业主直接管理 B.施工总承包 C.分标承包 D.发承包 12.我国工程管理失控的原因中确定工程投资多采用的方法是（B） A.风险分析 B.静态方法 C.动态方法 D.价值分析 二．多项选择 1.投资的构成要素包括（ABCD ） A.投资主体 B.投资客体 C.投资形式 D.投资资源 2.按投资的经营方式，投资可分为（BD ） A.政府投资B直接投资C.个人投资D.间接投资 3.投资管理体制的模式分为（ABC ） A.集权式 B.分权式 C.分散式 D.集中式 4.微观投资决策的方法是（AB ） A.静态分析法 B.动态分析法 C.价值分析法 D.风险分析法 5.工程投资的基本阶段都可以划分为（ABCD ）阶段 A.项目决策 B.项目准备 C.项目实施 D.项目结束 6.工程投资的资金来源按对资金的占有性质可分为（BD ） A项目融资.B.项目负债C.项目集资D.项目资本金 7.项目法人治理结构包括（ABCD） A.董事会 B.股东大会 C.监事会 D.项目总经理 8.按投资的性质，投资可分为（ACD） A固定资产投资B实物资产投资C流动资产投资D无形资产投资 9.下列属于项目结束阶段的程序是（BCD） A建设实施程序B生产准备C竣工验收D后评价程序
工程项目融资在线作业
15秋东财《工程项目融资》在线作业一满分答案 一、单选题（共10 道试题，共40 分。） 1. 英国Clifford Chance法律公司所著《项目融资》书中将项目融资文件分为____大类。 A. 三 B. 四 C. 五 D. 六 正确答案 ：C 2. 从狭义角度讲，为建设一个新项目而进行的融资活动称为项目融资。 A. 对 B. 错 正确答案 ：B 3. 项目在整个建设期内各年净现金流入量现值等于净现金流出量现值的折现率称为（）。 A. 基准收益率 B. 财务内部收益率 C. 贴现率 D. 投资收益率 正确答案 ：B 4. 传统的融资方式属于完全追索，项目融资属于有限追索或者无追索形式。 A. 对 B. 错 正确答案 ：A 5. ____是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。 A. 资产负债率 B. 流动比率 C. 速动比率 D. 借款偿还期 正确答案 ：B 6. 在债务序列中，____主要是指由全部项目资产作为抵押的债务或者是得到相应强有力信用保证的债务。 A. 低级债务 B. 从属性债务 C. 高级债务 D. 主要债务 正确答案 ：C 7. 某投资项目预计建成后的年固定成本为38万元，每件产品估计售价为45元，单位变动成本为20元，销售税率为12％。则该项目盈亏平衡点的产量为( )。 A. 14839件／年
B. 18110件／年 C. 19388件／年 D. 22050件／年 正确答案 ：C 8. 项目融资与传统融资方式比（）。 A. 筹资功能较弱 B. 主要用于解决小型项目的筹资问题 C. 融资方式单一 D. 能减轻政府的财政负担 正确答案 ：D 9. ____是以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益为保证，通过在国际资本市场发行高档债券等金融产品来筹集资金的一种项目证券融资方式。 A. BOT融资模式 B. 生产支付融资模式 C. ABS融资模式 D. 杠杆租赁融资模式 正确答案 ：C 10. 速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。 A. 对 B. 错 正确答案 ：A 二、多选题（共15 道试题，共60 分。） 1. 主要的欧洲期票的种类可以包括（）。 A. 欧洲期票贷款 B. 欧洲商业票据 C. 可循环承购贷款 D. 综合期票贷款 E. 多期权贷款 正确答案 ：ACDE 2. 物权担保的形式包括有____。 A. 不动产物权担保 B. 动产物权担保 C. 浮动设押 D. 意向性担保 正确答案 ：ABC 3. 合理的债务资金结构需要( )。 A. 考虑债务期限 B. 考虑债券保证方式
投融资课程设计
投融资课程设计
目录 一．项目概况8.3利润估算二．市场分析及预测8.4盈利能力分析2.1总体社会经济状况8.5清偿能力分析2.2市场需求九．风险分析2.3市场供应9.1敏感性分析2.4项目经营范围及规模9.2风险分析结论三．项目选址十．结论 3.1项目地址及环境条件10.1社会效益3.2地块现状及拆迁安置10.2环境效益四．规划设计方案10.3经济效益 4.1规划要求10.4结论 4.2规划设计方案 五．市政建设条件 5.1道路交通 5.2市政管线 5.3综合评述 六．进度安排 七．投融资方案以及资金筹措 八．经济评价 8.1收入估算 8.2 总成本估算
一．项目概况： 保定市博创房地产开发有限公司于2014年通过招标获得一块“七通一平”的熟地，面积为10000㎡，计划在该地块上开发“锦绣花苑”住宅小区项目。该项目用于居住用地，土地使用权限自建设用地使用权出让之日起为70年。该项目建筑容积率不高于7.5，建筑密度不超过30%，由相同的2栋楼房组成，总建筑面积70000㎡，连同地下室部分共25层。地下室做车库使用，1~24层做居住用房（其中800㎡用作医院，超市等附属设施），地下室及住宅用房单层建筑均为1400㎡。项目建设期计划为二年，预计二年各完成投资的60%、40%。 “锦绣花苑”小区项目地处保定市南市区，“锦绣花苑”项目位置优越，360°四至鸟瞰，潜藏巨大升值潜力。东临城市中轴线朝阳南大街，西邻城市主干道乐凯南大街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，毗邻南市区环保局，附近有学校，医院，宾馆，银行等基础设施，环境良好，地理位置优越。保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要。加之本项目地理位置优越，是很多高薪高学历以及商业人员理想的聚集地，其开发必然会满足市场的巨大需求，在经济、社会、环境等方面带来良好的效益，是理想的投资居住场所。 二．市场分析及预测 2.1.总体社会经济状况 保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要，同时保定也是闻名全国的古城。保定强大的教育资源为经济发展水平的提高提供了强大的人才支撑，1992年即获批设立了保定国家高新技术产业开发区，全市高新技术产业，新能源产业，装备制造业处于全省领先地位，部分领域处于全国乃至世界领先水平。2013年，全市生产总值完成2720.9亿元，年均增长11.8%。粮食总产突
项目投资与融资一项目课程设计word文档
项目投资与融资课程设计完成日期：2010 年 12月 5日
万全城项目可行性研究 报告 第一章项目概况 一、项目地理位置 “万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。 二、项目周边主要生活、商服配套设施 综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市 酒店: 新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、 香格里拉大酒店、东方大酒店。 银行证券：中国信合、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支行、民生银行、广东发展银行。教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、 武汉外国语学校。 文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图 书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。 医院：协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。
三、项目主要经济技术指标 项目名称武汉·万全城 项目净用地面积 16272 m2 地上总建筑面积 88468 m2 其中：住宅 38331 m2 商务写字楼 26391 m2 商场 22235 m2 会所 1511 m2 地下室 22143m2 容积率 5.45 建筑密度 38.3% 绿化率 30.3% 建筑高度 100 米 机动停车位 509 辆 其中：地上车位 59 辆 地下车位 450 辆 非机动停车位 230 辆 第二章区域道路、交通现状规划与分析 一、区域道路现状与分析 本项目地处CBD 金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分 布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸 引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。 (一）周边道路条件现状及规划 “万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西 北湖路等，道路已按规划形成： 新华下路：规划道路红线宽 60 米，机动车道双向6 车道，城市的主干道， 连通汉口北部、中部。 建设大道：规划道路红线宽 50 米，机动车道双向4—6 车道，两侧各设5 米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大 量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。 北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为： 人行道5 米×2+车行道10 米。 西北湖路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为： 人行道5 米×2+车行道10 米。 北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为： 人行道5 米×2+车行道10 米。 建银大厦西侧支路：规划道路红线宽 12 米，车行道宽7 米。 （二）道路交通运行状况分析 根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路
工程项目投资融资重点剖析
第一章 1.一个工程项目的总投资，一般是指工程建设过程中所支出各项费用之和，是建设项目按照确定的建设内容、建设标准、功能要求和使用要求全部建成并验收合格并交付使用所需的全部费用 生产性建设工程总投资包括建设投资、建设期利息和流动资产投资三部分；非成产性建设投资包括建设投资和建设期利息两部分。 2.无追索权的项目融资是指项目贷款本息偿款的来源仅限于该项目产生的收益，担保权益可仅限于该项目的资产；在项目融资的任何阶段，债权人均不能追索到项目投资人除项目以外的财产。 3.有追索权的项目融资是指债权人除了依赖项目收益作为补偿来源并以项目的资产设定担保物权之外，还要求与项目利益相关的第三方担保，各担保人对项目承担的义务以各自的担保金额或 按协议承担的义务为限。 4.两种融资组织形式特点的比较:相对于既有项目法人的融资(下称公司融资)形式，新建项目法人融资（下称项目融资）具有显著不同的特点。 (1)以项目为导向安排融资（2）有限追索（3）资产负债表外的会计处理（4）融资周期长，融资成本较高 5.权益资金即资本金，是指在项目总投资中，由投资者认缴的投资额。对项目来说，资本金是非债务资金，也是获得债务资金的基础。 债务资金是项目中除资本金外，需要从金融市场借入的资金。其筹措方式主要有，信贷融资，债券融资和融资租赁三种。 第二章 1.建设期利息：Qj=[(Pj-1)+0.5Aj]i Qj--建设期第j年应计利息；Pj-1--建设期第j-1年末贷款余额，它有第j-1年末贷款利息累计； Aj--建设期第j年支用贷款i--年利率 i=（F-P）/P=（1+r/m）^m -1 i--有效年利率F--期末的本利和P--本金r--名义利率m--1年之中的计息周期数 第三章 可行性研究：也称为“详细可行性研究”或“最终可行性研究”，实在最初可行性研究的基础上，通过与项目有关的资料、数据的调查研究，对项目的技术、经济、工程、环境等进行最终论证和分析预测。 小型项目所需费用占投资总额的1%—5%,大型复杂的项目所需费用占投资总额的0.2%---1%. 名义利率：指计息周期利率i与利率的时间单位内计息周期数m的乘积。名义利率为年利率，用r表示，r=im 实际利率：将利率时间单位内的利息再生因素考虑在内计算出的利率，即用利率时间单位内产生的总利息与本金之比。 资金等值：由于资金具有时间价值，使得在不同时点上绝对数值不等的资金具有相等的价值。 影响资金等值的因素：即资金额的大小、计息期数、利率的大小。 静态投资回报期：指在不考虑资金时间价值条件下，以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。
融资方案设计
融资方案设计 资金筹措又称融资，是以一定的渠道为某种特定活动筹集所需资金的各种活动的总称。融资设计，也就是通常所说的融资方案，它的内容十分广泛。融资方案一般是在投资估算的基础上，研究拟建项目所需资金的获得渠道、融资形式、融资结构、融资成本、融资风险，比选推荐项目的融资方案，作为资金筹措种财务评价的依据。如下是一篇融资方案，希望为你的融资方案设计提供参考。 融资方案了解现代融资方式，首先必须明白融资的分类。要投资建设一个项目，就项目的组织方式、债务资金的安排方式及风险结构的设计而言，国际上通常将融资方式分为两类，即公司融资和项目融资。这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策占信贷决策的关系、风险约束机制、各种财务比率约束等方面都有显著区别。 公司融资，又称企业融资，是指以现有企业为基础进行融资并完成项目的投资建设;无论项目建成之前或之后，都不出现新的独立法人。对于现有企业的设备更新、技术改造、改建、扩建，均属于公司融资类的项目。 公司融资的基本特点是:以现有公司为基础开展融资活动，进行投资决策，承担投资风险和决策责任。以这种融资方式筹集的债务资金虽然实际上是用于项目投资，但债务人是公司而不是项目，即以企业自身的信用条件为基础，通过
银行贷款、发行债券等方式，筹集资金用于企业的项目投资。债权人不仅对项目的资产进行债务追索，而且还可以对公司的全部资金进行追索，因而对于债权人而言，债务的风险程度相对较低。在市场经济条件下，依靠企业自身的信用进行融资，是为建设项目筹集资金的主要形式。在这种融资方式下，不论企业筹集的资金如何使用，不论项目未来的盈利能力如何，只要企业能够保证按期还本付息就行。 因此，采用这种融资方式，必须充分考虑企业整体的盈利能力和信用状况，并且整个公司的现金流量和资产都可用于将来偿还债务。 "项目融资"是一个专用的金融术语，和通常所说的"为项目融资"是两个不同的概念，不可混淆。项目融资是指为建设和经营项目而成立新的独立法人项目公司，由项目公司完成项目的投资建设和经营还贷。项目融资又叫无追索权融资方式(Non-Recourse F@R"nCing)。其含义是:项目负债的偿还，只依靠项目本身的资产和未来现金流量来保证，即使项目实际运作失败，债权人也只能要求以项目本身的资产或盈余还债，而对项目以外的其产资产无追索权。因此，利用项目融资方式，项目本身必须具有比较稳定的现金流量，必须具有较强的盈利能力。 在实际操作中，纯粹无追索权项目融资是无法做到的。
工程项目投资与融资(第二版)重点
1、建设工程项目是指需要一定量的资金投入，经过决策、实施等一系列程序，在一定约束条件下以形成固定资产为目标的一次性过程。 2、工程项目建设程序：（1）项目建议书阶段（2）可行性研究阶段（3）设计工作阶段（4）建设准备阶段（5）建设实施阶段（6）竣工验收交付使用阶段。 3、生产性建设工程总投资包括建设投资、建设期利息和流动资产投资三部分；非生产性建设工程总投资包括建设投资和建设期利息两部分。 4、建设项目投资确定过程图（P4） 5、具体的工程建设项目一般分为建设项目、单项工程（或工程项目）、单位工程、分部工程和分项工程。 6、无追索权与有限追索的项目（债务）融资（1）无追索权的项目融资是指项目贷款本息偿还的来源仅限于该项目所产生的收益，担保权益可仅限于该项目的资产；在项目融资的任何阶段，债权人均不能追索到项目投资人除项目以外的资产。在实际工作中，由于这种方式对债权人来说风险很大，一般很少采用。（2）有限追索的项目融资是指债权人除了依赖项目收益作为补偿来源并以项目的资产设定担保物权之外，还要求与项目利益相关的第三方提供担保，各担保人对项目承担的义务以各自的担保金额或按协议承担的义务为限。这是国际上通常采用的项目贷款方式。 7、两种融资组织形式的特点比较相对于既有项目法人融资（下称公司融资）形式，新建项目法人融资（下称项目融资）具有显著不同的特点：（1）以项目为导向安排融资（2）有限追索（3）资产负债表外的会计处理（4）融资周期长，融资成本较高。 8、权益资金即资本金，是指在项目总投资中，由投资者认缴的出资额。 9、债务资金的筹措方式主要有信贷融资、债券融资和融资租赁三种。10、我国现行建设工程总投资构成图（P15 ）11、国产设备分为标准设备和非标准设备两种类型。12、国产标准设备原价一般指的是设备制造厂的交货价，即出厂价。13、进口设备的原价，是指设备抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税为止形成的价格，故亦称为进口设备抵岸价。14、进口设备的交货方式可分为内陆交货类、目的地交货类和装运港交货类。 15、若进口设备采用离岸价格（FOB）形式，进口设备原价的构成可概括为：进口设备原价=货价+国际运费+国际运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置附加费16、国际运费即从运装港到达我国抵达港的运费。进口设备国际运费计算公式为：（1）国际运费（海、陆、空）=原币货价（FOB价）*运费率（2）国际运费（海、陆、空）=运量*单位运价17、运输保险费的计算公式：运输保险费=[原币货价（FOB价）+国际运费]/（1-保险费率）*保险费率=CIF*保险费率18、项目投资决策的阶段划分：（1）机会研究（2）初步可行性研究（3）可行性研究（4）项目评估与决策。19、项目总投资中的流动资金是指在生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金，即投产后形成的流动资产和流动负债的差额。流动资金估算一般采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标估算法。20、分项详细估算法计算公式：（1）流动资金=流动资产-流动负债（2）流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金（3）流动负债=应付账款+预收账款（4）流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金21、资金时间价值的概念：资金是劳动资料、劳动对象和劳动报酬的货币表现。资金运动反映的是物化劳动和活劳动的运动过程。在这个运动过程中，劳动者在生产劳动过程中新创造的价值形成资金增值。这个增值采取了随时间推移而增值的外在形式，故称之为资金的时间价值。22、资金时间价值的表现形式是利息和利润。23、互斥项目（方案）比选：（1）寿命期相等的互斥方案比选（2）寿命期不等的互斥方案比选。 24、根据财务价格所考虑的变动因素不同，财务价格的形式可以分为以下三类：（1）固定价格（2）只考虑相对变动因素的变动价格（3）既考虑相对变动因素，又考虑通货膨胀因素的变动价格。25、财务评价参数包括计算参数和判据参数。26、计算参数主要用于计算项目财务费用和效益，具体包括建设期价格上涨指数、各种取费系数或比率、税率、利率和汇率等。27、判断项目盈利能力的参数主要包括财务基准收益率以及总投资收益率、资本金
东财《工程项目融资》在线作业三
奥鹏17春16秋东财《工程项目融资》在线作业三 一、单选题（共10 道试题，共40 分。） 1. 在债务序列中，____主要是指由全部项目资产作为抵押的债务或者是得到相应强有力信用保证的债务。 A. 低级债务 B. 从属性债务 C. 高级债务 D. 主要债务 正确答案： 2. 在项目财务分析中，动态指标与静态指标的重要区别在于是否考虑资金的时间价值。 A. 对 B. 错 正确答案： 3. 项目在建设期和试生产期的完工担保属于____。 A. 直接担保 B. 间接担保 C. 或有担保 D. 意向性担保 正确答案： 4. 在项目融资中经常使用的资金缺额担保属于____。 A. 直接担保 B. 间接担保 C. 或有担保 D. 意向性担保 正确答案： 5. 某省电力责任有限公司先有A、B、C三个电厂，决定增建D厂，下列关于融资说法中正确的是（）。 A. 借来的款项用于建设D厂，而归还贷款的款项来源于A、B、C电厂的收益，属于项目融资 B. 借来的款项用于建设D厂，而归还贷款的款项来源于A、B、C、D电厂的收益，属于项目融资 C. 借来的款项用于建设D厂，而用于偿还借款的资金仅限于D厂建成后的电费和其他收入，属于项目融资 D. 在签定贷款协议时，只要求电力公司把A厂的部分资产作为贷款担保，此时贷款方对电力公司拥有完全追索权 正确答案： 6. 担保人以自己的资信向债权人保证对债务人履行债务承担责任称为()。
A. 信用担保 B. 物权担保 C. 或有担保 D. 意向性担保 正确答案： 7. 传统的融资方式属于完全追索。即贷款人可以在某个特定的阶段或者规定的范围内对项目的借款人追索。 A. 对 B. 错 正确答案： 8. 关于项目融资阶段的说法中正确的是（）。 A. 项目可行性研究属于投资决策阶段 B. 项目商务合同谈判属于融资决策阶段 C. 选择融资方式属于融资谈判阶段 D. 签署项目融资文件属于融资谈判阶段 正确答案： 9. （）是指获得特许经营的投资人，在特许经营期内，投资建造、运营所特许的基础设施，从中获得收益，在经营期末，无偿地将设施移交给政府。 A. BOT B. PPP C. TOT D. MOP 正确答案： 10. 项目融资中的关键阶段是（）。 A. 投资决策阶段 B. 融资决策阶段 C. 融资谈判阶段 D. 融资结构设计阶段 正确答案： 东财《工程项目融资》在线作业三 二、多选题（共15 道试题，共60 分。） 1. 项目融资模式的设计原则中不包括（）。 A. 完全追索原则 B. 项目风险分担原则 C. 成本降低原则 D. 表内融资原则
《投融资项目分析与决策》
前言 蓝草咨询的目标：为用户提升工作业绩优异而努力，为用户明天事业腾飞以蓄能！蓝草咨询的老师：都有多年实战经验，拒绝传统的说教，以案例分析，讲故事为核心，化繁为简，互动体验场景，把学员当成真诚的朋友！ 蓝草咨询的课程：以满足初级、中级、中高级的学员的个性化培训为出发点，通过学习达成不仅当前岗位知识与技能，同时为晋升岗位所需知识与技能做准备。课程设计不仅注意突出落地性、实战性、技能型，而且特别关注新技术、新渠道、新知识、创新型在实践中运用。 蓝草咨询的愿景：卓越的培训是获得知识的绝佳路径，同时是学员快乐的旅程，为快乐而培训为培训更快乐！ 蓝草咨询的增值服务：培训成绩合格的学员获颁培训结业证书，某些课程可以获得证书权威机构认证证书（学员仅仅承担成本费用）。 目前合作权威机构：中国管理科学研究院 （中央编办成立的国家事业单位，登记号：210000005343） 根据《职业教育法》的相关规定，该证书是对劳动者岗前培训，在职培训，能力提升培训，继续教育和创业培训的证明。持证者，说明其通过了职业能力培训考核与测评，具备了相应的专业知识和能力，可作为学员能力评价，考核，聘用和从业的重要凭证。 成为“蓝草club”会员的学员，报名参加另外蓝草举办的培训课程的，可以享受该培训课程多种优惠。
投融资项目分析与决策2020年课程计划： 课程价格：4980（含授课费、资料费、午餐费） 上海：1月16-17 2月22-23 3月19-20 4月22-23 5月23-24 7月11-12 8月22-23 9月26-27 10月22-23 11月19-20 12月10-11 深圳：4月25-26 5月27-28 7月14-15 9月28-29 11月19-20 北京：5月30-31 9月16-17 苏州：4月18-19 7月8-9 9月23-24 11月14-15 无锡：4月11-12 9月26-27 大连：7月11-12 宁波：5月11-12 重庆：4月11-12 香格里拉：7月11-12 荔波：5月11-12 9月14-15 培训对象：公司高管及投资决策的参与者、投资部门、资产管理部门、计划发展部门、财务部门相关人员公司高管及投资决策的参与者、公司涉及投资决策与分析的相关人员(如,投资经理,财务经理,财务分析师,计划绩效经理,等等 培训收益： 企业并购，资产购置，设施建造，成本优化等项目的决策过程中经常遇到的问题，提高投资分析评估技能及决策能力，确保全面达成投资项目的设定目标。 1.掌握投资评估分析的工具和方法，确保评估指标的正确性和适用性 2. 学会系统分析相关指标的方法，充分理解蕴涵在数字中的机会和风险 3. 通过对项目的投资回报和风险的深入分析，优化项目结构，找到最佳投资方
关于做大做强投融资平台的实施方案
关于做大做强投融资平台的实施方案 为加快县域经济发展，推进项目建设，有效解决项目建设资金不足和融资难的瓶颈，通过市场化运作，盘活存量国有资产，做大做强做实投融资平台，建立融资、投资、建设、管理、偿债一体化的良性循环机制，结合我县实际，特制定本实施方案。 一、投融资平台建设的基本原则和主要任务 （一）基本原则 坚持以科学发展观为指导，整合政府资源，进一步完善、充实投融资平台，建立职责明晰、功能齐全、制度完善、运作规范、高效统一的投融资体系，遵循以下原则： 1、政府主导、市场运作原则。明确政府对各投融资平台的管理权，政府相关职能部门对投融资平台具有监管职能。各投融资平台要充分利用政府资源的资本属性，坚持市场化运作方向和“所有权与经营权分离”的原则，按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自担风险”的要求，不断提高国有资产经营和投融资管理水平。 2、优化配置、提高效率原则。在充分发挥市场机制优化资源配置的同时，辅以必要的行政手段，按各公司的职能定位，对可利用的政府存量资产资源和无形资产等整合充实
到各投融资平台，发挥政府资金的引导带动作用，形成多元化投资格局，高效率、低成本筹集建设资金。 3、土地资源、统一管理原则。在符合城乡总体规划和土地供应总量的前提下，支持各投融资平台通过投资获取储备土地作为偿还债务的重要资金来源。同时，为确保政府对土地资源的一级垄断，各平台储备土地的处置必须统一归口土地行政主管部门。 4、稳健经营、风险防范原则。坚持“三不”“三平衡”原则：即县财政不直接给投融资平台提供融资担保；各投融资平台对国、省、市专项建设资金必须专款专用，不得交叉使用或挪作他用；各投融资平台之间不得互相担保，更不得对外担保。即按照市场化经营原则，各投融资平台在净资产与负债、投入与产出、现金流入量和现金流出量三方面保持相对平衡，防止投资过度膨胀带来的经营风险和财务风险。 （二）主要任务 1、履行县政府融资职能。按照县委、政府“集中财力办大事、握紧拳头保重点”的项目建设总体要求，负责筹措县政府投资项目的建设资金。 2、履行县政府投资职能。按照县政府投融资业务范围，参与县本级政府项目建设的投资。 3、履行县属国有资产经营和财政专项资金市场化运作职能。按县政府授权经营国有资产，确保国有资产的保值增
2020年工程项目投资部工作总结.docx
工程项目投资部工作总结 一、工作成效 1、年度投资计划完成情况 统筹集团本部及直管企业直接投资10亿元，重点实施新城建设、公用事业、融资保障等三类项目。 2、重点项目推进情况 一是全力推进一批重大项目，酒店综合体项目是集酒店、展馆、休闲娱乐、配套商业等设施为一体的酒店综合体，已完成宴会厅、厨房和后场的施工工作，并进一步推进客房区装修，由酒店筹开团队完成开业物品采购邀标工作。会议中心工程建设年度计划投资5亿元，包括一座会议中心、配套四星酒店及其他配套活动空间，是集会议、商务、住宿、旅游等功能于一体的大型综合性会议中心，完成桩基施工图设计，推进桩基施工，地下室设计图初稿成型。历史文化保护工程年度计划投资10亿元，已完成城市设计及部分征拆工作。环境提升利用系统工程一期已进场临建施工，并与沿线在建项目方案对接，进一步优化设计方案。 二、基本经验 1、工作方法方面 结合区政府工作部署和有关指导精神，聚焦重点项目安排全力以赴，紧紧围绕年度重点目标任务，按时、优质、
高效地完成各项工作目标任务。以重点项目为抓手，定期召开推进会，稳步推进，攻克工作难点，全力推进投资落实。 2、工作创新方面 上半年积极申报新区重点调研课题，启动工程项目全生命周期投资管控课题研究，通过课题研究方式，系统性梳理投资管控相关制度办法，整理集团投资项目类型，总结投资生命周期的关键要素。 三、存在问题 1、项目来源渠道有待拓宽。目前的项目来源较为单一，主要为新区交予的投融资任务，投资部较少从其他渠道主动开拓的项目，谋划布局、资源寻找能力有待加强。 2、市场化运作程度有待提高。随着中央防范地方政府性债务风险的强化，经营性和准经营性资产、资源有限，自我造血能力不足，资产负债率长期维持较高水平，后续大规模融资基础较为薄弱。 四、2020年工作计划 （一）主要目标及重点任务 2020年，投资部将继续做好集团年度投资计划管理工作，拟组织实施重点投资项目稳步增加，年度计划投资稳步增长。 （二）推进举措
工程项目融资
融资计划书 题目：恒大地产集团有限公司融资计划书 专业：工程管理 班级： 131班 姓名：王成杰 学号： 7 时间： 2015/2016（1）
目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、团队管理 1、人员构成 2、组织结构 3、企业文化 4、管理规范性
五、财务计划 六、融资方案的设计 1、融资方式 2、融资的期限和价格 3、风险分析 4、抵押和保证 七、摘要 恒大地产集团有限公司项目融资计划书 一、公司介绍 恒大地产集团是中国十强房地产企业，是中国领先的现代化大型房地产综合开发企业。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。 恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。 恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。恒大还拥有一支年轻化、高学历、高
素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。 恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。 在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。 恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、辽宁、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等地设立20多家分公司（地区公司），在全国170多个主要城市拥有大型项目400多个。 拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。 二、项目分析 （一）项目基本情况 大连恒大绿洲，位于大连市中山区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。生态环境较好，毗邻体育文化休闲公园、大连市跳水中心、等百万体育配套。项目将建设79-140㎡住宅以及31栋高层住宅，并有会所、商业街、幼儿园、公寓式酒店等配套。 恒大绿洲中国房地产企业十强恒大地产入主大连的全新力作。项目位于大连市雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。大连恒大城，61万平米国际高尚社区，依托“中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”——武广新城，雄踞铁路、公路、地铁、城市轨道四大交通枢纽，坐享体育文化休闲公园、大连市跳水中心、辽宁省网球中心等百万体育配套。79-140m2精装尊邸，五星级豪华会所、风情商业街、贵族幼儿园、公寓式酒店等国际级至尊配套，全球顶尖物业顾问戴德梁行驻场服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，大连恒大绿洲将以国际一流品质，铸就武广新城首席名流居所。 恒大地产集团是中国房地产十强企业，先后获得30多项国家级殊荣。恒大地产集团全资下属企业大连天玺置业有限公司在雨花区投资打造大连恒大绿洲项目，该项目位于雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，拟建成集商业、住宅于一体的高品质社区，已被列为该区“两帮两促”重点工程。该项目首期开发面积达35万平方米，投资约14亿元，拟在2010年元旦开盘。