宝坻商业地产市场调研报告

•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
小结
•区域：南部新区为宝坻城区重点发展区域 未来宝坻最具升值潜力区域
•商业：大型商业卖场数量稀少 •经济：居民收入水平一般，消费水平较低 •发展：南部新区为未来商业商务综合中心
Part2:宝坻商业市场现状
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
市场现状
辐射范围最大、 知名度最高的 相对大型购物
800000
1400
700000
1200
600000 1000
500000
800 400000
600 300000
200000
400
100000
200
0
0
东丽区 西青区 津南区 北辰区 武清区 宝坻区 宁河县 静海县 蓟县
环城四区
郊县五区
常住人口（人）
569955
人口密度（人/平方公里） 1191
684690 1209
汇丰广场 购物公园
怡购商业广场
京沈高速公路 东
城
唐通改线
南
环城北路
路
进京路
宝
平 建设路 线
大南
开 南三路街关
元
路
钰
华
街
潮阳大道 潮白新河
钰 华
环 城
街东
路
环城南路
本 案
窝头河
津蓟铁路
位于环城南路与开元路交口的怡购商业广场于 2008年建成，建筑面积约30000平米，率先 将“shopping mall”商业街区概念引入宝坻。
3个片区商业中心
4条特色街区
4个特色市场
北部商贸中心
南部新区 商业商务综合中心
城西商业中心
北城东路 商贸街 南城路
北部 中部 南部
环城北路商业街 珠江大道商业街 第五大道商业街
古玩和纪念品市场 电子商贸市场 宠物市场
城东商贸物流中心
南关大街北段
南部商业街
农产品（花卉）市场
南关大街南段
南街
中保楼街
南三路
京沈高速公路
东
城
南
唐通改线
路
环城北路
进京路 北区老城区
进京路
宝
钰
平 线
建设路
开
元
路
华
南
街
关
大 中街 心城区 南三路
环 城 东 路
环城南路
本案
城南新钰 区 华 街
潮阳大道
窝头河
潮白新河
津蓟铁路
城南新区：板块特 征明显，北享中心 城区丰富成熟配套、 南接新城绝对优势 资源，区域升值潜 力远远高于其他区 域。
比例尺 1:500
四条沿街商圈——进京路
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
京沈高速公路 东
城
唐通改线
南
环城北路
中心城区 东起环城东路，南至环城南 路，西往宝平线，北去建设 路，是宝坻的中心城区和商 贸中心，该区域目前基础设 施完善、生活配套齐全、土 地资源稀缺、居住密度大。 区域内，以南关大街劝宝超 市周边为核心的商业区是宝 坻目前最为成熟的商业区， 客户群体不仅包括该区域内 20余个成熟住宅小区，还能 辐射宝坻下属城镇，该区域 在宝坻居民心目中的认知程 度可见一斑。
比例尺 1:500
四大集中商圈——南关大街劝宝超市周边商圈
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
2002年，由原工业品市场改建成的劝宝超市，于8月28日开业，营业面积 12000平方米。商场内包括服装，鞋帽，食品，日用百货等几十类商品，分两个 大厅进行销售。
四大集中商圈——怡购商业广场周边商圈
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
劝宝超市
京沈高速公路 东
城
唐通改线
南
环城北路
路
进京路
宝
平 建设路 线
大南
南三路街关
开
元
钰
路
华
街
环
钰 华
城 东 路
街
环城南路
本 案
窝头河
潮阳大道 潮白新河
津蓟铁路
位于苑北路与南关大街的劝宝超市商业圈是继百 货商厦之后的第二大一级商业圈。在幸福路与南 关大街之间的苑北路由于商业圈的辐射，形成了 两侧商业林立的购物一条街。苑北路周边为中保 住宅小区，6层到顶，底商入住率达90%。经营范 围包括服装，日用，美容美发及餐饮等。
街东
路
环城南路 窝头河
潮阳大道 潮白新河
本 案
津蓟铁路
比例尺 1:500
百货商厦
四大集中商圈——百货大楼商圈
。
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
南街为宝坻区近年重新整修的传统商业街，为 东街商业片区的延伸区域。街道两侧为二层砖 楼结构，底商集中在一层，包括家用电器，日 用百货等类型。
四大集中商圈——南关大街劝宝超市周边商圈
场所
四大集中商圈
劝宝购物广场 百货大楼
劝宝超市 怡购商业广场
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
主干道两侧满足周 边及过往客流需要
的商铺
建设路
四条沿街商铺
环城东路
进京路
南关大街
社区外侧沿道或社 区内部的以满足本 小区及周边小区日 常生活需要的商铺
两个社区商铺
宝平景苑周边
潮阳花园周边
两个在建商业中心 天赋源商业广场 汇丰广场购物公园
可租可售，租金4.5元/平米 /天，售价未定。
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
两个在建商业中心——汇丰广场购物公园
汇丰广场购物公园
宝坻新城首个大型地下购物超市
宝坻新城首座智能写字楼
宝坻新城首个空中美食汇，宝坻新城 首个健身走廊 ，宝坻新城首个动漫体
验馆
唯一第四代商业模式生活体验式购物 公园， 满足了城南开元路两侧新建小 区和未来行政中心对高档商业活动中
比例尺 1:500
四大集中商圈——怡购商业广场周边商圈
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
怡购商业广场共4层，其中1-3层为商业，4层为办公专区。1层主要经营服饰，鞋帽及珠宝 首饰等商品。2层包括运动品牌，儿童乐园以及华润万家超市。3层主要经营家居用品，儿 童服装及电子通讯等。据了解1层商铺价格为12000元/平米和18000元/平米；2层价格为 9000元/平米-10000元/平米；3层价格为8000元/平米-9000元/平米。一次性付款有2个点的 优惠。
宝坻一中
四条沿街商圈——南关大街
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
京沈高速公路 东
城
唐通改线
南
环城北路来自百度文库
路
进京路
宝
平 建设路 线
大南
开 南三路街关
元
路
钰
华
街
潮阳大道 潮白新河
钰环
华 街
城 东 路
环城南路
本 案
窝头河
津蓟铁路
南关大街为沟通南北的城区中部干道，北侧 有百货大楼周边商圈，中部有劝宝超市周边 商圈，南部直达潮阳大道。
593063 1529
669031 1415
949413 603
799057 530
416143 321
646978 438
784789 494
常住人口（人） 人口密度（人/平方公里）
根据图示可以得出，宝坻区常住人口数量和人口密度在远郊区县中较高，人口数量 略高于环城四区，人口密度却仅是环城四区的三分之一到一半。
发展规划
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
根据《宝坻区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，宝坻区未来发展 的支柱产业为： •第一产业：绿色生态农业 •第二产业：先进制造业 •第三产业：金融服务、商贸物流、休闲旅游、会议会展、文化教育等特色服 务业
《纲要》中特别指出发展楼宇经济和总部经济：在两个新城规划建设一批高档 商务楼宇，打造一批专业特色楼宇，提高楼宇智能化水平。完善商务、商业、 物业等配套设施和相关扶持政策，提升服务水平。积极吸引国内外企业到我区 设立区域性总部、研发中心、物流中心、结算中心等，推进楼宇经济和总部经 济加速发展。力争到2015年引入企业总数达到7500家以上，纳税总额达到50 亿元以上。
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
劝宝购物广场于2008年12月28日开业，建筑面积48073平方米。
四大集中商圈——劝宝购物广场商圈
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
劝宝购物广场共5层。其中地下一层为家居建材及亲子乐园，家居建材以灯具为 主，亲子乐园集中在中间区域。一层为劝宝超市，对外底商包括移动营业厅、 邮政储蓄银行、药店及餐厅等。二层北侧为品牌服装及鞋类商品，南侧为劝宝 电器城三层为家具家饰商城。四层包括量贩式KTV、电玩城与美容美体中心。
四大集中商圈——劝宝购物广场商圈
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
京沈高速公路 东
唐通改线
城 南
环城北路
路
进京路
宝
平 建设路
线
南
南三路 关
开
大
元 路
街钰 华
街
潮阳大道 潮白新河
钰环
华 街
城 东 路
环城南路 窝头河
本 案
津蓟铁路
比例尺 1:500
劝宝购物广场 环 城 东 路
四大集中商圈——劝宝购物广场商圈
心的需求
四条沿街商圈——建设路
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
建设路两侧以建材类商铺 为主，兼有厨卫，家装， 防盗门，家政等相关类型 商铺。
京沈高速公路 东
唐通改线
城 南
环城北路
路
进京路
宝
平 建设路
线
大南 开 南三路街关
元
路
钰
华
街
潮阳大道 潮白新河
环
钰 华
城 东 路
街
环城南路
本 案
窝头河
津蓟铁路
京沈高速公路
唐通改线
环城北路
宝 平
劝 进京路 宝
线
超
距离本案2公里 建设路
市
开
元 南三路 路
汇丰广场购物公园
距离本案2公里
怡购商业广场
东 城 南 路
百货大楼
进京路
距离本案3公里
天赋源商业广场
路环 城
环城南路 东
劝宝购物广场
窝头河
本案
潮阳大道
潮白新河
津蓟铁路
在营商业铺 在建商业
比例尺 1:500
经济指数
城南新区 按照宝坻区“十二五”城乡 总体规划，着力构建“一河 双城、相向拓展，两翼联动、 城乡一体”空间发展的新格 局,城南新城将作为未来全 区的政治、经济、文化、信 息中心打造，区内无工业污 染，居住环境纯净，必将是 未来五年内宝坻投资开发的 热点区域，升值潜力巨大。
宝坻城区商业分布
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
谨呈：金厦宝坻项目
宝坻商业地产市场调研报告
调研内容
Part1:宝坻区域环境研究 Part2:宝坻商业市场现状 Part3:宝坻客群分析研究
Part1:宝坻区域环境研究
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
宝坻城区规划
北区老城区 宝坻老城区，配套陈旧，居 住密度大，区域内住宅小区 稀少，多为厂区宿舍和平房， 商业极其不成熟，多数是露 天的集散市场。新楼盘多为 旧城改造项目。
宝坻区工业布局
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
低碳工业区
四个示范工业园区
节能环保工业区
塑料制品工业区
马家店工业区
七个特色 工业园区
八门城
林亭口
新开口
大口屯
方家庄
新安镇
大钟庄
宝坻区商业布局
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
两个商贸经济圈
宝坻新城
京津新城
4个片区商业中心
8条特色商业街区
2009年天津市各区县人均收入支出情况
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
14000
50
12000
45
40
10000
35
8000
30
25
6000
20
4000
15
10
2000
5
0
0
东丽区 西青区 津南区 北辰区 武清区 宝坻区 宁河县 静海县 蓟县
人均年纯收入（元） 人均消费支出（元） 恩格尔系数（%）
两个在建商业中心——天赋源商业广场
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
由天津锦源开发的天赋源商业广场位于劝宝超市东门北侧，是宝坻第四代大 型高档购物中心，建成后将巩固劝宝超市周边商圈的核心商圈地位。
两个在建商业中心——天赋源商业广场
高端的立体大型购物广场
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
对周边陈旧商街的有效提升，增强了劝 宝超市周边商圈的核心地位
12834 7653 38.80
12986 5980 35.64
11663 7586 35.61
12908 6525 38.93
10505 3859 46.77
9966 4059 42.25
10312 9968 4039 4542 44.44 37.38
9965 3967 37.13
人均年纯收入（元） 人均消费支出（元） 恩格尔系数（%）
四大集中商圈——百货大楼商圈
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
作为宝坻第一代商 业圈，百货商厦所 在的东街商业圈是 宝坻区建成最早的 购物中心。街道东 起东城南路，西至 南街，以小商品零
售为主要业态。
京沈高速公路 东
城
唐通改线
南
环城北路
路
进京路
宝
平 建设路 线
大南
开 南三路街关
元
钰
路
华
街
钰 华
环 城
根据图示可以得出，宝坻区的人均年纯收入在远郊五县中并不占优，人均消费支出 和代表食品支出在总支出当中比例的恩格尔系数也均为居中位置，消费水平一般， 与环城四区相比差距较大。
经济指数
2010年天津市各区县人口分布情况
•区域界定 •商业分布 •经济指数 •发展规划
1000000
1800
900000
1600
比例尺 1:500
•集中商圈 •沿街商铺 •社区商铺
四条沿街商圈——环城东路
龙 弟 世 宝家 鑫 景 苑
京沈高速公路 东
唐通改线
城 南
环城北路
路
进京
宝
路
平 建设路
线
大南 开 南三路街关
元
路
钰
华
街
潮阳大 潮道白新河
钰环
华 街
城 东 路
环城南路
本 案
窝头河
津蓟铁路
比例尺 1:500
环城东路两侧多为二至三层 的楼房，一层均为商业，日 用百货及餐饮为主。