2017年襄阳市房地产市场分析

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2024年襄樊房地产市场规模分析

2024年襄樊房地产市场规模分析1. 引言本文旨在对襄樊市的房地产市场规模进行分析。

襄樊市作为湖北省的一个重要城市，其房地产市场一直备受关注。

通过对当前襄樊市房地产市场规模的深入研究和分析，希望能够对该市的房地产市场发展趋势有更为准确和全面的认识，为相关政府部门、开发商和投资者提供决策参考。

2. 襄樊市房地产市场现状分析截至目前，襄樊市的房地产市场规模呈现出较为稳定的增长态势。

根据相关数据统计，襄樊市的房地产市场总规模在近几年内呈现持续增长的趋势。

当前襄樊市的房地产市场主要以住宅为主导，商业地产和写字楼等商业地产也逐渐兴起。

3. 襄樊市房地产市场规模分析襄樊市的房地产市场规模可以从多个方面进行分析。

3.1. 房地产销售额分析房地产销售额是衡量一个城市房地产市场规模的重要指标之一。

近几年，襄樊市的房地产销售额呈现稳定增长态势。

具体而言，住宅销售额占据了房地产总销售额的较大比例，商业地产和写字楼等商业地产的销售额也在逐年增长。

3.2. 房地产投资额分析房地产投资额可以从投资的来源和用途等维度进行分析。

近几年，襄樊市的房地产投资额保持较高的增长速度。

投资的来源主要包括国内企业、外资企业和个人等，而投资用途主要涵盖住宅建设、商业地产建设以及城市基础设施建设等。

3.3. 房屋交易量分析房屋交易量是衡量一个城市房地产市场活跃程度的重要指标之一。

襄樊市的房屋交易量在近几年呈现稳步增长的趋势。

住宅交易量占据了绝大多数，商业地产交易量也在逐年增长。

3.4. 市场竞争格局分析房地产市场竞争格局是一个城市房地产市场规模分析中重要的参考指标。

襄樊市的房地产市场竞争格局主要由几大主要开发商主导，其中包括国有企业和民营企业。

开发商们在市场上通过产品定位、价格策略等手段进行竞争。

4. 襄樊市房地产市场发展趋势展望根据对襄樊市房地产市场规模的分析，可以得出以下几点发展趋势：•襄樊市房地产市场将继续保持稳健的增长态势，房地产销售额和投资额有望继续增加。

2017年襄樊市土地房产评估中介机构一览表

李薇东
三级
14
襄樊华盛明业房地产评估咨询有限公司
郑小华
三级
15
襄阳金地房地产评估咨询有限公司
贾珣
三级
16
襄阳恒信和房地产估价有限公司
谢学虹
三级
17
襄阳西点房地产评估事务所
王振璞
三级
18
襄樊轩和房地产评估有限公司
姜志美
三级
19
襄阳衡宇房地产评估有限公司
蔡莹
三级
20
湖北万佳盛业房地产估价经纪有限公司
王江霖
三级（暂定）
21
湖北华炬资产评估房地产估价有限公司
殷德强
三级（暂定）
序号
企业名称
法定代表人
资质等级
22
湖北睿强房地产评估有限公司
朱仁元
二级
23
襄阳七才地产评估咨询有限责任公司
杨卫国
24
襄樊正诚房地产评估咨询有限公司
殷德强
25
湖北玖誉房地产评估有限公司
陈光军
一级
26
湖北大维至信房产评估有限公司
27
襄阳海瑞资产评估有限公司
孙威
28
湖北大信正则资产评估有限公司
都少军
29
襄阳市新国源房地产评估有限公司
李薇东
30
襄阳点石资产评估咨询有限公司
曹建平
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
尹凤琴
三级
7
湖北佳源房地产价格评估有限责任公司
徐静
三级
8
襄阳加加隆房地产价格评估有限公司
陈永亮

襄阳市房地产地图

524.6万m2
商品房销售均价（市区） 7777元/m2
6718元/m2
商品房销售额（市区）
308.3亿
262亿
商品住房销售均价（市区） 6828.3元/m2 6213.2元/m2
商品住房销售额（市区） 197亿
201亿
襄阳市重点中学： 1、襄阳一中 2、襄阳四中 3、襄阳五中 4、襄阳致远中学 5、襄州区第一中学
序号 m n o
地块位置
用地性质容积率
计容面积 (㎡)
成交楼面价(元/㎡)
溢价率受让单位
成交日期
襄城区庞公办事处
住宅用地
1.1
46244 4909.09
0
志强 2019-05-06
襄城区305省道以南
住宅用地
1.82
119221
3000
0 湖北志强 2019-01-07
襄城区庞公办事处
住宅用地
容积率
计容面积成交楼面 (㎡) 价(元/㎡)
溢价率
受让单位
成交日期
东津新区内环东路以东,奥体
大道以西
综合用地 (含住宅)
2.2
482847 1323.39
0
雅居乐 2019-02-12
东津新区刘店村
住宅用地
1.8
156700 1675
0.5
民发 2019-05-13
东津新区刘店村
住宅用地
2.5
3
98507 2100.05 0 华江润锦 2019-08-05
襄州区交通路以 b 东、钻石大道以住宅用地 2.5
南
115732 3767.3 74.41 新城
2019-05-23

2024年襄樊房地产市场环境分析

2024年襄樊房地产市场环境分析1. 市场概况襄樊作为湖北省的重点城市之一，其房地产市场在近年来蓬勃发展。

本文将对襄樊房地产市场环境进行分析，为投资者提供决策参考。

2. 经济背景襄樊市拥有发达的工业和农业产业，同时也是湖北省的交通枢纽之一，地理位置优越。

近年来，随着襄樊市经济的快速发展，人口流动加大，对房地产市场的需求逐渐增加。

3. 政策环境政府在规划和管理房地产市场方面起着重要作用。

襄樊市政府近年来实施了一系列扶持政策，鼓励开发商投资建设，同时也加大了对房地产市场的监管力度。

这些政策为房地产市场的稳定发展提供了有力支持。

4. 房屋供需状况襄樊市的房地产市场供需状况相对平衡。

近年来，随着人口流入的增加，购房需求相对较高，而开发商加大了对商品房的开发。

因此，襄樊市的房屋供需状况相对稳定。

5. 房价走势襄樊市的房价总体呈现稳定增长的趋势。

近年来，随着市场需求的增加以及经济的发展，房价逐渐上涨。

不过，政府采取了一系列的调控措施，使得房价增长的幅度得到一定的控制，保持市场的稳定。

6. 开发商竞争情况襄樊市的房地产市场竞争激烈，有多家知名开发商在这里投资并开发房地产项目。

这些开发商在项目品质、价格以及营销策略等方面展开竞争，为市场的发展带来了积极的推动力。

7. 土地供应情况襄樊市的土地供应相对充足，政府积极出让土地用于房地产开发。

土地供应的充足性为开发商提供了更多的选择空间，也保证了市场的良性发展。

8. 市场风险襄樊房地产市场也存在一些风险。

首先，政策调控的风险是最大的风险之一。

政府在房地产市场调控方面的举措可能会对市场产生重大影响。

其次，市场需求的变化也是一个风险因素。

随着经济的发展和人口流动的变化，购房需求可能会发生较大的波动，从而影响房地产市场的供求状况。

9. 投资建议对于投资者来说，襄樊市的房地产市场具有较好的发展前景和稳定性。

投资者可以关注政府的政策调控和市场需求变化，以及开发商的竞争状况。

同时，要注意市场风险，做好风险管理工作，合理配置资金，并根据自身投资目标和风险承受能力做出决策。

2024年襄樊房地产市场调研报告

2024年襄樊房地产市场调研报告1. 引言本报告旨在对襄樊市的房地产市场进行深入调研和分析。

通过对该市区域内的房地产发展情况、市场需求、供应状况、价格变动等方面的调查，以期为投资者、开发商和政府部门提供有益的参考与建议。

2. 调研对象和方法2.1 调研对象本次调研主要针对襄樊市区域内的房地产市场，包括住宅、商业地产和办公楼等类型的房地产项目。

2.2 调研方法本次调研采用了以下方法和途径：1.阅读相关文献和报告，了解襄樊市房地产市场的发展历程和现状。

2.通过实地走访，观察和记录各个区域内的房地产开发情况，包括项目规模、建筑风格、销售情况等。

3.进行市场调查和访谈，了解襄樊市民对房地产的需求和购房意向。

4.收集和分析市场数据，包括房屋价格指数、供求关系、交易成交情况等。

3. 襄樊房地产市场概况3.1 市场规模和发展趋势根据数据统计，襄樊市房地产市场规模逐年增长，呈现稳定的发展趋势。

近年来，随着城市人口的增加和投资热情的提升，襄樊市的房地产市场持续扩大。

3.2 房地产项目类型和分布情况襄樊市房地产项目主要分为住宅、商业地产和办公楼三大类。

住宅项目是市场主力，占据了绝大部分市场份额。

商业地产和办公楼项目则相对较少，主要集中在市中心和发达商业区。

3.3 供需关系及价格变动根据调查结果显示，襄樊市的房地产市场供需关系总体平衡。

市场需求主要集中在中小型住宅和商业物业。

由于供应相对充足，房屋价格保持稳定。

4. 襄樊房地产市场的挑战和机遇4.1 挑战1.市场竞争加剧：随着房地产市场的扩大，各大开发商纷纷进入襄樊市场竞争，市场竞争激烈，开发商需思考如何突出自身优势。

2.购房成本上升：土地价格的不断上涨和建筑材料的增值，导致房屋开发成本上升，给购房者带来压力，需开发商谨慎定价。

3.市场调控政策：国家和地方政府对房地产市场的调控力度加大，开发商需密切关注政策动态。

4.2 机遇1.城市发展机遇：襄樊市正处于快速发展阶段，人口增加、经济增长等因素为房地产市场提供了良好的机遇。

熊元洪、襄阳市襄州区人民政府二审行政判决书

熊元洪、襄阳市襄州区人民政府二审行政判决书【案由】行政【审理法院】湖北省高级人民法院【审理法院】湖北省高级人民法院【审结日期】2020.06.15【案件字号】(2020)鄂行终80号【审理程序】二审【审理法官】黄莹胡正伟李伟【审理法官】黄莹胡正伟李伟【文书类型】判决书【当事人】熊元洪;襄阳市襄州区人民政府【当事人】熊元洪襄阳市襄州区人民政府【当事人-个人】熊元洪【当事人-公司】襄阳市襄州区人民政府【法院级别】高级人民法院【字号名称】行终字【原告】熊元洪【被告】襄阳市襄州区人民政府【本院观点】首先，本案中熊元洪与腾飞片区指挥部签订《襄州区腾飞化工厂片区国有土地房屋征收安置补偿协议书》的时间是2013年9月3日，其时襄阳市襄政办发〔2018〕14号《襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿意见》尚未颁布实施，熊元洪原审提出的按该补偿意见核算、补足临时安置补偿费的诉讼请求，缺乏相应的法律、政策依据，原审法院不予支持并无不当。

【权责关键词】行政处罚行政合同合法违法合法性维持原判改判发回重审行政合同【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，首先，本案中熊元洪与腾飞片区指挥部签订《襄州区腾飞化工厂片区国有土地房屋征收安置补偿协议书》的时间是2013年9月3日，其时襄阳市襄政办发〔2018〕14号《襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿意见》尚未颁布实施，熊元洪原审提出的按该补偿意见核算、补足临时安置补偿费的诉讼请求，缺乏相应的法律、政策依据，原审法院不予支持并无不当。

腾飞片区指挥部襄腾发〔2013〕1号《襄州区腾飞化工厂片区房屋征收安置补偿方案》系襄州区政府在作出案涉征收项目的征收决定过程中确定的事项，不属于本案行政协议履行争议的审理范围。

另外，熊元洪与腾飞片区指挥部签订的《襄州区腾飞化工厂片区国有土地房屋征收安置补偿协议书》的内容不违反法律规定，亦未突破该片区的房屋征收安置补偿方案框架，原审判决认定该协议属有效行政合同、受法律保护，亦无不当。

襄阳房地产市场调研报告

*提纲一.襄阳城市基本经济概况及宏观市场环境分析二.襄阳房地产市场整体现状及发展前景三.消费者市场研究四. 项目SWOT分析
五.市场预测&&建议
城市概况城市属性
汉水流域中的一座中心城市，设有国家级高新技术产业开发区和省级鱼梁洲经济开发区
襄阳市位于湖北省西北部，居长江最大支
高新技术开发区
•3000-4000元/㎡单价偏好的面积区间是 60-90㎡。在中低价位的商品住宅的需求方面，消费者偏爱经济实用、性价比较高的产品。在可承受单价较高的区间内，消费者主要偏好120㎡以上的大户型住宅。产品的功能、舒适程度等方面是这部分消费群体主要考虑的因素。
消费者承受的总价
20-30万元是目前消费者购房所能够承受总价的主流区间，占39.8%，比上年增加8.5 个百分点；其次是15万元以下，占25.5%，比上年减少27.7个百分点；主要是因为消费者的经济生活水平在提高，购买力随之提高。同样能够体现上述问题的是，50-60 万元和60-70万元两个价格段共占16.4%，而去年承受总价在45万元以上的消费者只有0.3%的比例，今年较去年中高价段（5070万）上升了很大的幅度。
9.1% 10.1%
20394.8 27953.8
18.9% 37.1%
2010年末襄阳市全市常住人口550.0万人(指常住本市半年以上人口)。全年出生人口7.42万人，出生率为12.6‰；死亡人口2.81万人，死亡率为4.8‰，人口自然增长率为7.8‰
城市概况市场供应量
商品房供应量逐年增加，增幅逐渐减小。
襄城区
城市概况
城市属性
区域简介辖区辖1个乡、2个镇、5个街道办事处，即尹集乡、欧庙镇、卧龙镇、昭明街道办事处、王府街道办事处、庞公街道办事处、檀溪街道办事处、隆中街道办事处，127个行政村、40个社区居委会。辖太平店、牛首两个镇，柿铺、清河口、屏襄门、定中门、中原、王寨、汉江、米公8个街道办事处，共有村委会84个、居委会70个。版图面积600 80万以上版图面积684.8 面积（平方公里）总人口

2017年房地产调研报告

2017年房地产调研报告企业房地产概念开始在中国加快发展，2017将是值得关注的一年。

，中国公司的国内和海外扩张计划是影响其企业房地产战略制定的重要因素之一。

下面是店铺给大家带来的2017年房地产调研报告，欢迎阅读!2017年房地产调研报告篇1当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。

XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。

房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。

房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。

XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。

房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。

XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。

到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。

XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。

湖北省住房和城乡建设厅关于全省房地产开发和中介市场专项整治情况的通报

湖北省住房和城乡建设厅关于全省房地产开发和中介市场专项整治情况的通报文章属性•【制定机关】湖北省住房和城乡建设厅•【公布日期】2017.07.12•【字号】鄂建函〔2017〕497号•【施行日期】2017.07.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文湖北省住房和城乡建设厅关于全省房地产开发和中介市场专项整治情况的通报鄂建函〔2017〕497号各市、直管市、神农架林区房管局，恩施州住建委：今年5月以来，全省认真贯彻落实《关于进一步开展房地产开发和中介市场整治的通知》（鄂建〔2017〕5号），全面开展房地产开发和中介市场整治，现将有关情况通报如下：一、整治情况各市、州按照整治要求和当地市场存在的突出问题，制定出台了整治方案，开展了动员部署，现已进入全面检查阶段。

截至6月底，全省共检查在建在售开发项目1082个，经纪机构门店952家，对526家企业下达整改通知书，责令其限期整改。

其中：武汉市检查在建在售开发项目207个，对20家开发企业下达整改通知书，对27家予以信用扣分，对5家启动行政处罚程序；检查经纪机构门店571家，对213家下达整改通知书，对108家予以信用扣分并公开曝光，对3家进行了行政处罚。

从整治情况看，主要存在以下问题：（一）房地产开发企业存在的问题1、未批先售。

一些项目在未取得《商品房预售许可证》的情况下，向社会宣传并认筹。

如襄阳中南前锦家居公园项目、黄石义务商贸城项目、荆州金域天下项目未批先售行为，已被当地房管部门责令停止，并进行了行政处罚。

2、捂盘惜售。

一些项目在取得《商品房预售许可证》后，未在10日内一次性公开全部准售房源，存在捂盘问题。

如武汉江南花山郡项目未按要求公开全部准售房源，当地房管部门已对该项目拿到预售许可证的楼栋开展逐一核查，责令企业立即整改，并予以信用扣分。

3、销售现场不规范。

如武汉碧桂园凰城项目未在醒目位置公示一房一价表、未在销控表上明确标示房屋已售还是未售；武汉东方雨林项目销售进度控制表没有及时更新信息，已现场责令整改。

一张图秒懂2017年全年成交

一张图秒懂2017年全年成交据房天下数据监控中心不完全统计，2017年1月1日-20176年12月31日，徐州新房成交量为173284套，成交面积为1639.51万平米。

2017年的新房成交量再创新高，刷新了2016年的成绩。

与2016年相比，成交量增加39685套，增幅29.7%；成交面积增加241.89万㎡，增长23.52%。

2017年1-12月各月新房成交均达到万套以上。

一二线城市限购政策的接连出台，使得像徐州这样的三四线城市成交量猛增，去库存加速。

加之2017年徐州新政控制备案价格，房价增速放缓，很多购房者看准这一时机，纷纷选择在今年购置住房或投资。

▲点击查看详情1月成交量大部分为2016年12月购房人群集中网签，故数据处于高位；2月份受春节假期影响，成交量偏低，但依然达到了万套以上；3月开始成交量直线上升，4月逼近2万，“红五月”更是成为全年的峰值，达到了21213套；7/8/9/10/11月份作为传统淡季、加之政府严控预售的下发，成交量稍有回落，但依然月均万套以上；12月预售开闸放水，推盘量全年最多，12月推新量亦有25盘次成交量也达到了15397套，供需两端的上行都在一定程度上促进了新房成交量的上升。

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湖北省住房和城乡建设厅办公室关于房地产开发和中介市场专项整治督查情况的通报

湖北省住房和城乡建设厅办公室关于房地产开发和中介市场专项整治督查情况的通报文章属性•【制定机关】湖北省住房和城乡建设厅办公室•【公布日期】2017.09.04•【字号】鄂建办〔2017〕307号•【施行日期】2017.09.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文湖北省住房和城乡建设厅办公室关于房地产开发和中介市场专项整治督查情况的通报鄂建办〔2017〕307号各市、直管市、神农架林区房管局，恩施州住建委：根据《关于开展整顿规范房地产市场秩序督查工作的通知》（鄂建办〔2017〕278号），今年8月，我厅对房地产开发和中介市场专项整治的进展情况进行了督查，现将有关情况通报如下：一、基本情况各市、州按照国家和省的整治要求，结合当地房地产市场存在的突出问题，对辖区内在建在售房地产开发项目和房地产中介机构开展全面排查。

截至8月底，全省共开展市场巡查3242次，检查在建在售开发项目2647个，对315家房地产开发企业下达整改通知书；检查房地产中介机构门店2610家，对881家房地产中介机构下达整改通知书，查处从业人员128人。

（一）房地产开发企业存在的问题1、无证预售。

一些项目未取得商品房预售许可证，擅自向买受人收取预定性质费用。

如：襄阳天元四季城、宜昌江畔大地、荆州恒信春秋府、黄石金泰源航天城等项目未批先售行为，已被当地房管部门责令停止，并进行了行政处罚。

2、捂盘惜售。

一些项目在取得《商品房预售许可证》后，未在10日内一次性公开全部准售房源。

如：武汉欣隆湖滨半岛二期、武汉时代新世界、武汉庙山大花山社区等项目未按要求公开全部准售房源，当地房管部门已责令企业立即整改，并予以信用扣分。

3、虚标房价。

一些项目未按照预售方案报备价格销售商品房，在标价之外加价出售商品房，或采取虚假折扣诱导购房者。

如：潜江中南世纪雅苑项目公示的一房一价超出了备案价格；武汉碧桂园生态城左岸、武汉TCL康城绿洲A地块等项目在销售过程中虚标房价，采取虚假折扣的方式销售商品房，当地房管部门已责令企业整改，并予以查处。

襄樊市房价上涨因素分析与对策建议

一
．
上升。
｛）Ｉ我国人口数量和人口政策是推动房地产业不断发展的基本城市景观和农村景观并没有完全分化．将之动力２城市化进程是房地产热的根本动力３强大市场需求是推ｌ｝Ｉ）区别开没有实际意义随着我国工业化和城市化逐步推进两种动房价上涨的重要原因４建筑原材料价格的上涨建筑工人工资（｝景观出现了截然不同的走向．城市景观日盏人工化和形式化农增加以及居民住房档次的提升也都是推动房价上涨的重要原因，５ｆ｝村秉观保持生态化和和谐化．城市居民对农地资源的向往和付严格的土地政策控制房地产用地．成本增加房价相应上升＝费．直接体现了在地的景观价值。现在一般采用居民体雨时所花消费者预期对房地产价格上涨有推动作用。由于房地产不同费的路费和门票初步计算出农地的景观价值．于一般商品当价格上涨时人民预期价格今后还要上涨需求ｃ）衷地的生态平衡价值经过人类改造过的农地，较之天然２林地和湿地的物种多样性．遗传多样性和生态多样性有其明显的量增加．房地产持有人惜售．供给量反而减少这样一来就进一在工业化之前．缺点．但相对于其他人工环境．哀地对于自然和人类的生态平衡步刺激了价格上升的维持和保护中具有十分重要的作用，目前如果估算农地的生态２襄樊市自身的独特原因价值．目前尚没有统一的科学方法。但是．结台农地环境消失所襄樊房价上涨除全国的太环境外．有其自身的独特原因造成的直接和间接经济损失以夏补偿损失所要付出的代价与保ｃ）襄樊市旧城改造步伐加快刺激需求增长。日１【城改造带来留农地环境所带来的经济损失进行比较．是比鞍直观的方法例大量的搬迁户需要购房．成巨大的购痔群体拉动了房价上涨如杨洪国等【９８对四川面积为３７１９１４２平方米的某林场研究认为ｃ】鱼粱州汽车城高新技术开发区的规划引发市区部分人２森林涵养水源价值为８６万元．保护土壤肥力价值为Ｂ８万元３８６７口的迁徒和二发置业的需求．也是襄樊市房价上涨的原因之一。固定Ｃ２值为１７５万元．平均每公顷生态服务的现值约为１０价１９１【｝３襄樊市被评为魅力城市 ’及人们选择居住观念的改变。万元这些对于农地资源生态价值的计算提供了初步的技术路随着生态城市等一些观念的深入人心．许多人认识到环境幽线．为以后开展评估工作奠定基础。誊考文献：美的中小城市因竞争压力小空气质量好等原固最适宜人居住

2017年房地产棚改货币化专题分析报告

2017年房地产棚改货币化专题分析报告目录一、投资概要 (8)1、三四线销量自 16 年初呈现普遍向好，主流大城市外溢观点无法解释 (8)2、棚改货币化对三四线货币定向宽松可解释上述现象，并是核心驱动力 (8)3、目前政策性银行仍是棚改资金来源主力，后续商行加入或是资金增量 (8)4、棚改货币化安置具三大超预期变量，今年全年去库存面或超 3.1 亿平 (9)5、根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (9)6、棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力，继续看好强三线开发以及一二线资源 (9)二、三四线独特现象：三四线销量自 16 年初呈现普遍性向好，主流大城市外溢观点无法解释 (10)（一）本轮三四线楼市独特现象之一：并不是少数三四线楼市热销，而是普遍性三四线楼市热销 (10)（二）本轮三四线楼市独特现象之二：三四线楼市热销起始于 16 年年初，其与二线同步、并持续性强 (12)三、经草根调研验证：三四线楼市热销背后普遍出现棚改货币化，或为三四线楼市主要驱动力 (14)（一）三四线楼市热销的背后普遍出现棚改货币化，平均直接拉动销售面积约 20% (15)（二）近期部分调研省市棚改货币化概况：常州市、镇江市、湖南省、岳阳市和长沙市 (16)1、常州市棚改： 2016 年货币化安置比例 70.5%，估算带动住宅销售占比全市19% (16)2、镇江市棚改： 2016-2020 年推进 564 万平大拆迁计划，预计带动注销销售占比全市 17% (17)3、湖南省棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 50%、 85%，估算带动住宅销售占全省 16%、 26% (17)4、岳阳市棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 74%、 98%，估算带动住宅销售占全市 36%和 53% (18)5、长沙市棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 45%、 96%，估算带动住宅销售占比全市 7%和 6% (19)四、棚改货币化深度分析：棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续 1-2 年 (19)（一）棚改的历史：我国棚户区形成于 50-60 年代，棚改工程起始于 2005 年 (20)（二）棚改的早期运作模式：早期棚改主要采用辽宁模式，但迫于资金问题推进一直较慢 (22)（三）棚改货币化的优缺点：货币安置具去库存和拉动 GDP 等优点，但较实物安置成本高致使推进更难 (24)1、棚改货币化安置的优点：楼市去库存、拉动当地 GDP、化解债务风险、推动民生工程，一举四得 (25)2、棚改货币化安置的缺点：货币安置较实物安置成本高出 34%，进一步加大地方政府资金压力 (32)（四）棚改货币化的资金来源： PSL 解决了棚改货币化资金问题，并实现对三四线城市货币定向宽松 (34)1、 PSL（抵押补充贷款）的创设解决了先前棚改货币化安置的所有资金问题 (34)2、 PSL 是基础货币投放新渠道，借棚改货币化实现对三四线货币定向宽松 (36)3、国开行和农发行棚改专项贷款高速增长，支撑棚改货币化安置规模大幅增长 (39)4、 2016 年棚改总投资 1.48 万亿元，其中政策性银行贷款占比 84%、商业银行贷款将是后续一大增量 (40)（五）棚改货币化去库存： 17 年进一步提升货币化安置比例，预计将带动去库存3.1 亿平米、托底三四线 (42)（六）棚改货币化超预期可能：棚改货币化安置具三大超预期变量，全年去库存面大概率将超 3.1 亿平米 (44)（七）棚改货币化的持续性：根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (47)1、预计 2017 年末棚户区存量 1,600 万套，按照目前进度棚改将于 2020 年前完成 (47)2、全国已开工未售库存降至合理区间还需 2 年， 2017 年三四线主要任务仍是去库存 (48)（八）棚改货币化的总结：棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续 1-2 年 (54)1、结论 1：棚改货币化可以从无到有地创造需求，从而实现楼市去库存和拉动GDP (54)2、结论 2：棚改货币化可同时满足中央、地方和居民三方诉求，因而推进较为顺畅 (54)3、结论 3：目前政策性银行仍是棚改资金来源主力，后续商行加入或是资金增量 (55)4、结论 4： PSL 是基础货币投放新渠道，借棚改货币化实现对三四线货币定向宽松 (55)5、结论 5：棚改货币化安置具三大超预期变量，全年去库存面大概率将超 3.1亿平米 (55)6、结论 6：根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (56)五、棚改模范案列分析： 2016 年湖南棚改规模排全国第二，岳阳棚改综合评价位列全省第一 (56)（一）湖南省： 2016 年棚改规模排全国第二， 16-17 年货币化比例为 50%和 85%，名副其实的棚改模范 (57)1、湖南省概述：湖南省地处华中区域，三大产业结构良好 (57)2、销售情况： 16 年全省量价齐升，改善型需求占主导 (57)3、库存情况：去库存效果明显，但库存结构性差异较大 (59)4、棚改情况： 17 年货币化安置比例提升至 85%，货币化安置面积将大增 64%、支撑全省楼市向好 (62)（二）岳阳市： 2016 年棚改综合评价位列全省第一， 16-17 年货币化比例为 74%和 98%，湖南棚改标兵 (68)1、岳阳概述：经济实力位列中部城市前列，石化、食品为两大支柱产业 (68)2、销售情况： 16 年岳阳市楼市量增价涨， 17 年 1-2 月量价继续大涨 (69)3、购房客群：购房主体主要为本地改善需求，春节返乡置业现象不明显 (71)4、投资情况：去库存大背景下，靓丽销售并未带动投资回升 (73)5、库存情况：销售向好、拿地走差、持续去库存，预计今年仍处库存低位 (74)6、信贷情况：岳阳信贷较为友好、但在收紧过程中，目前加杠杆买房较为普遍 (75)7、房价情况： 16 年全年住宅均价上涨 15%， 17 年房价上涨势头或将延续 (76)8、二手房市场：二手房市场相对活跃，但成交占比仍较低 (77)9、棚改货币化：岳阳棚改货币化为去库存功臣， 15-20 年棚改规模快速增长、支撑楼市量价向好 (78)（三）长沙市： 2016 年长沙楼市库存偏低，棚改货币化虽有推动、但带动销售占比仅 7% (89)1、长沙概述：中部地区重要的中心城市，发展以重工业为主的产业结构 (89)2、销售情况：近期长沙市供需结构趋于紧张，房企对 2017 年市场比较乐观.903、土地供应：过去一年长沙地价上涨较多，或将形成成本推动型房价上涨 (91)4、到访情况：节后长沙到访量迅速升温，已接近去年下半年高峰水平 (91)5、房价情况：近一年长沙热点板块房价上涨 50%，政府通过限价、限签来管控价格 (92)6、购房客群：房价上涨激发本地改善性需求，外地投资客占比较小 (92)7、信贷政策：信贷政策相对友好，改善型需求是销售主力 (94)8、竞争格局：本地中小型房企将逐渐退出，市场将呈现强者恒强格局 (95)9、棚改货币化政策： 16-17 年货币化安置比例 45%、 96%，估算带动住宅销售占比全市的 7%和 6% (95)六、投资建议：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力，继续看好强三线开发以及一二线资源 (97)图表目录图表 1：63城成交面积：一二线连续5个月缩量，而三四线连续5个月放量（剔春节因素） (11)图表 2：2015-2017年前2月63城与剩余590城销售面积同比情况 (11)图表 3：2015-2017年前2月东部城市、中部城市和西部城市销售面积同比情况 (12)图表 4：2015-2017年前2月全国、63城、590城月度销售面积同比 (13)图表 5：2015-2016年全国、63城、590城季度销售面积同比 (14)图表 6：2014-2016年全国、一线、二线和三四线城市月度销售面积同比 (14)图表 7：近期主要楼市草根调研城市2016年货币化安置带动住宅销售情况 (15)图表 8：2016年省及自治区的货币化安置带动住宅销售情况 (16)图表 9：棚户区示意图 (20)图表 10：棚户区主要特点 (21)图表 11：棚户区形成原因 (21)图表 12：根据城市规划方向不同产生不同的棚户区改造模式 (21)图表 13：早期辽宁省“政府主导，市场运作”棚户区改造模式示意图 (23)图表 14：早期资源枯竭型城市棚改工程运作模式及多种融资方式 (23)图表 15：2012-2017年棚户区存量、棚户区开工以及棚户区去化周期 (24)图表 16：棚改实物安置转为货币化安置有助于商品房去库存 (26)图表 17：三四线城市棚户区居民在货币化安置后将利于商品房去库存和拉动当地GDP (26)图表 18：商品房销售面积和汽车销量的关系 (27)图表 19：商品房销售面积和乘用车销量同比的关系 (27)图表 20：商品房销售面积和空调销量的关系 (28)图表 21：商品房销售面积和家用洗衣机销量的关系 (29)图表 22：商品房销售面积和吸排油烟机销量的关系 (29)图表 23：商品房销售面积和家用电冰箱销量的关系 (30)图表 24：商品房销售面积和彩色电视机销量的关系 (30)图表 25：商品房销售面积和家电零售额的关系 (31)图表 26：棚改货币补偿相当于周边住宅市场价补偿比例 (32)图表 27：棚改货币化安置较棚改实物安置成本要高出34% (33)图表 28：棚改货币化安置较棚改实物安置成本要高出34% (33)图表 29：国开行和农发行棚改专项贷款的贷款利率情况 (35)图表 30：根据城市规划方向不同产生不同的棚户区改造模式 (35)图表 31：2014-2017年抵押补充贷款（PSL）当月新增以及利率情况 (36)图表 32：2015-2017年抵押补充贷款（PSL）期末余额情况 (37)图表 33：PSL低利率贷款对象 (37)图表 34：一二线城市（19城）货币化安置套数占比全国情况 (37)图表 35：一二线城市（40城）和三四线城市（613城）货币化安置套数占比结构 (38)图表 36：2012-2016年PSL新增贷款、国开行棚改专项贷款和农发行棚改专项贷款 39 图表 37：2013-2015年国开行贷款余额主要投向 (40)图表 38：地方棚改工程主要资金来源 (41)图表 39：2016年棚户区改造资金来源组成结构 (41)图表 40：2017年棚改货币化安置面积的估算以及占比全国住宅销售面积情况 (43)图表 41：2015-2017年主要省及自治区的货币化安置比例变动情况 (44)图表 42：2016年棚改实物安置和货币安置在套数和金额方面的占比结构 (45)图表 43：2016年三四线城市（618城）的商品房月度成交均价 (46)图表 44：2016年估算棚改货币化安置去库存面积与实际去库存面积之间的对比 (46)图表 45：2017年棚改货币化安置三大超预期可能 (46)图表 46：2012-2017年棚户区存量、棚户区开工以及棚户区去化周期 (48)图表 47：2010年末我国城市家庭人均住房面积分布 (48)图表 48：全国已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (49)图表 49：19城拿证可售面积去化月数（3个月移动平均） (50)图表 50：27城的近期库存和远期库存 (51)图表 51：一、二、三四线城市近期库存和远期库存 (51)图表 52：2017年1-2月地方两会政府工作报告有关稳定房地产市场论述 (52)图表 53：2016年湖南省商品销售面积增速、销售额增速以及销售均价增速 (58)图表 54：2016年湖南省及下辖14个市州的商品房销售面积及销售均价情况 (58)图表 55：2016年底湖南省商品房短期库存和长期库存情况 (60)图表 56：2005年至今湖南省已商品房已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (60)图表 57：2005年至今湖南省已住宅已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (60)图表 58：2005年至今湖南省已商办已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (61)图表 59：2016年湖南省商品房待售面积及同比增速走势（指未售现房库存） (61)图表 60：2016年湖南省及下辖14个市州待售面积去化月数（待售面积/现房销售面积） (62)图表 61：2015-2016年湖南省出台棚改相关政策汇总 (63)图表 62：2015年11月出台的湖南省棚改货币化安置指导意见 (64)图表 63：湖南省棚户区定义及分类 (65)图表 64：湖南省对于棚户区认定标准 (65)图表 65：2016年、2017年湖南省及下辖14个市州棚改实施计划及货币化安置比例情况 (66)图表 66：2016年、2017年湖南省及下辖14个市州棚改计划货币化安置比例对比 (66)图表 67：2016、2017年湖南省及下辖14个市州棚改计划货币化安置套数对比 (67)图表 68：2016年湖南省棚改货币化安置计划与完成情况对比 (67)图表 69：2017年湖南省棚改计划货币化安置落地面积估算 (68)图表 70：岳阳市基本情况 (68)图表 71：2016年岳阳市商品房面积增速 (69)图表 72：2017年1-2月岳阳市商品房和住宅的销售情况 (70)图表 73：2016年岳阳市商品房和住宅的销售情况 (71)图表 74：2016年岳阳市中心城区按套型面积成交结构情况 (72)图表 75：2016年岳阳市中心城区按客群来源成交结构情况 (72)图表 76：2015年、2016年和2017年1-2月岳阳住宅销售情况和住宅土地成交情况74 图表 77：2014年、2015年、2016年和2017年2月末岳阳住宅可售面积及去化月数情况 (75)图表 78：岳阳购房者按揭结构情况 (76)图表 79：2016年岳阳市中心城区累计住宅销售均价以及环比情况 (77)图表 80：2015-2016年岳阳市中心城区一、二手住宅销售情况 (77)图表 81：2015-2017年的岳阳市棚户区改造相关政策和工作总结 (79)图表 82：2015-2017年岳阳市计划城区棚改征收面积 (79)图表 83：2016年岳阳市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (81)图表 84：2016年岳阳市城市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (81)图表 85：2017年岳阳市中心城区省定目标棚改计划和市定目标棚改计划情况 (81)图表 86：2016年岳阳市城市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (83)图表 87：2016年岳阳市中心城区货币化安置落地情况以及2017年的估算 (84)图表 88：2016年岳阳市中心城区货币化安置落地情况以及2017年的估算 (85)图表 89：2016年岳阳市全市货币化安置落地情况以及2017年的估算 (85)图表 90：2016年岳阳市全市货币化安置落地情况以及2017年的估算 (86)图表 91：2015-2017年岳阳市的棚改资金情况 (87)图表 92：国开行、农发行以及商业银行对于棚改工程的贷款利率以及贷款期限 (87)图表 93：岳阳市棚改货币化安置补偿方式 (88)图表 94：岳阳市棚改货币化安置补偿奖励原则 (88)图表 95：长沙市基本情况 (89)图表 96：2016年长沙累计住宅销售面积及累计同比走势 (90)图表 97：万科金域蓝湾到访变动情况 (92)图表 98：万科金域蓝湾购房客户来源地结构 (93)图表 99：北辰三角洲购房客户来源地结构 (93)图表 100：万科金域蓝湾购房客户房产拥有情况结构 (94)图表 101：长沙2016年棚改完成情况 (96)图表 102：长沙2017-2019年棚改新三年行动计划 (96)一、投资概要在今年对长三角三四线城市进行调研之后，我们发现长三角三四线城市楼市火爆的背后都有着棚改货币化安置的推动，并且随后对其他三四线城市进行深度研究分析之后，我们逐步意识到棚改货币化安置实际上和本轮三四线城市楼市热销有着至关重要的影响，因而有必要对棚改货币化安置进行更深入的研究。

2017年房地产行业碧桂园分析报告

2017年房地产行业碧桂园分析报告2017年9月目录一、业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升 (4)1、盈利能力快速提升 (5)2、负债结构全面优化 (6)3、销量稳居国内榜首 (8)4、同心共享计划显成效 (9)二、行业呈纵深化发展趋势，公司布局契合城市群 (12)1、国家级城市群带动产业布局 (12)2、三四线价量齐升，业绩有保障 (13)三、存货充足兼具弹性，战略前景明朗 (16)1、土地充足，拿地不手软 (16)2、战略优化，前景广阔 (18)业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。

上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。

今年1-8月公司共实现合同销售金额约3807亿元，同比增长112%，超过去年全年3088亿的销售总额。

净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。

随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。

行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。

三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。

根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。

截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。

存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。

襄阳十大房地产公司排行榜襄阳知名的房地产公司有哪些

襄阳十大房地产公司排行榜襄阳知名的房地产公司有哪些房地产公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

一个值得信赖的房地产公司开发出来的房地产公司在质量和服务上都更值得购买，所以人们在选购房产时对房地产公司的考量也是很有必要的。

襄阳的朋友们看过来，下面高端营销推广平台鹿豹座就给大家介绍一下襄阳的房地产公司。

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以下排名不分先后。

1.新龙房地产开发(集团)有限公司新龙房地产开发(集团)有限公司，成立于1996年8月1日。

经过10年的“持续、快速、健康、高效”的发展，已经成长为一家以房地产为主业，广泛涉足水泥生产、生态农业、金融典当、医药卫生等相关领域的大型集团企业，旗下目前已拥有金江水泥有限公司、荣康农业开发有限公司、天龙物业管理有限公司、大洋典当行、大洋药业有限公司、神农阁大药房等子企业。

2.万达实业集团公司万达实业集团公司是隶属于中国诚通集团的国有独资企业，其前身是黑龙江省公安厅刑事侦察处建立的以侦察工作为主要任务的黑龙江省万达公司，万达公司创立于一九八八年。

公司从一个资产不足百万元、名不经传的小公司发展成为拥有总资产 2.5亿元，固定资产1.85亿元，净资产1.3亿元的以家电综合服务、酒店旅游、五大连池矿泉水开发为主导产业的综合性企业集团。

3.荣盛房地产发展股份有限公司荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)成立力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营、快速成长的国家一级房地产开发企业。

4.蓝色火焰地产顾问机构蓝色火焰地产顾问机构是中国地产界一匹新锐黑马。

以“策划中心、营销中心、设计中心”三大事业为核心，其卓越的顾问模式，构筑了独一无二的企业核心竞争力。

成立于2008年的深圳蓝色火焰，其前身为湖北火焰广告公司，团队核心骨干来自五湖四海，代理服务项目数十个，被誉为地产代理行业的“推广专家”。

5.宜城嘉豪伟业房地产开发有限公司宜城嘉豪伟业房地产开发有限公司是一家集商业、房地产开发的大型企业，目前在宜城市开发嘉豪城市花园项目，总开发面积为27万平方米。

单价折现不折现

直接给单价并且不折现本次评估剩余法采用的是现金流量折现法，估价对象开发完成后的房地产市场价格需折现至估价时点。

我市社会经济环境发展比较平稳，预计未来房地产市场价格稳步上升，预测估价对象开发完成之后的市场价格折现至估价时点与估价时点当前类似房地产价格相差不大。

故本次评估估价对象开发完成后的房地产价格测算直接选取估价时点近期在售楼盘作为可比案例，采用的市场比较法求得，不再折现。

需要折现的估价对象开发完成后的房地产价格=可销售面积×销售单价可销售面积=科研信息建筑面积+产品交易建筑面积+酒店餐饮建筑面积=12616+20800+6720=40136㎡估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，实际调查尹集乡及襄阳市周边县市商业地产的房地产市场价值，经过综合分析,最终确定估价对象完成后的科研信息房地产单价为3500元/平方米、产品交易房地产单价为5000元/平方米、酒店餐饮房地产单价为4800元/平方米。

则销售总价值=科研信息建筑面积×科研信息房地产单价+产品交易建筑面积×产品交易房地产单价+酒店餐饮建筑面积×酒店餐饮房地产单价=12616×3500+20800×5000+6720×4800=18041.20(万元）根据以上计算房地产比准价格=销售总价值÷总建筑面积=180412000÷40136=4495.02元/平方米根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4495。

02元/平方米.因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格，根据襄樊市现房与期房价格的差异的一般水平及襄樊市同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格上调不作调整,所以估价对象未来测算各期的房地产价格为4495.02元/平方米。

根据襄樊市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定估价对象开发建设第一年销售60％，第二年销售40%。