对澳大利亚房地产中介有哪些误解
澳洲对中国买家六大误解 房产价格高不怪中国人
澳洲对中国买家六大误解房产价格高不怪中国人在澳洲房产市场海外投资激增，中国买家似乎占据着舞台中心。
目前，中国买家是澳洲住宅及商业地产的最大海外买家群体。
澳洲房产专家表示，一些地区房价高是因为长年价格的不断上涨，却把中国买家当成了房价高涨难以负担的替罪羊。
媒体也会重大强调中国买家，多过印度，法国或者加拿大等国买家，引发公众担忧。
房产专家公布了澳洲对中国买家的六大误解：1. 海外中国投资者推动房价高涨，使得澳洲首次置业人群买不起房实际上一般情况下，中国投资者和澳洲首次置业人群购房目标不同。
在墨尔本，中国投资者大多中意CBD的新公寓，或者华人聚居的郊区住房，例如Box Hill和Glen Waverley区。
多部分购买已建住宅的已经移民澳洲或者澳洲出生华人后裔。
确实，一些区域的澳洲首次置业人群需要与中国买家竞争。
但是年轻澳洲买家一般偏好于内城区Prahran，Brunswick，St Kilda和Richmond区的已建公寓，排屋和半独立屋。
海外买家在经过批准后，可以购买新公寓或排屋。
拥有特别临时签证的海外人员可以购买已建物业居住，但是离开澳洲时必须将其卖出。
2. 中国买家超有钱，拎着装着满满钞票的箱子来买房ACProperty地产主管Esther Yong表示，大部分中国买家购房目标平均价格在50万澳元至80万澳元之间。
她表示，很多人都以为中国人都拿着装满钞票的箱子走进来就买房，这其实很少发生。
因为新闻报道的都是中国人购买500万澳元，1000万澳元，2000万澳元的房子消息，但是没人会报道买了50万房产的新闻，所以给澳人留下中国人都很有钱的印象。
中国买家花钱时十分谨慎，不会过度支出。
3. 中国买家会高价买房，超过房屋价值一些澳洲卖家以为可以把房子高价出售给有钱的中国买家，大赚一笔。
但是情况不是这样。
中国买家觉得房屋有价值，或者拥有独特特征时，会多付钱。
但是澳洲买家也会这样。
Yong表示很多中国买家在澳洲都有家人或者朋友，会帮助进行市场调查。
澳洲房地产现状分析
澳大利亚房地产现状分析我做了一些关于澳洲房产现状的研究，简单的将一些主要信息总结一下，希望能给各位一个当今澳洲房产市场情况的大概印象.首先，我想介绍一下现在主流的媒体和经济分析师对澳洲当今房地产市场的综合评价：根据《经济学家》杂志近期的调查排名显示，以世界各国1975—2010年房产的售价租金比例来算，该杂志估计澳洲房产价值被高估了56％，其次是中国香港的54%，以及法国的48％.一些观察人士认为,澳洲房产相比其他发达国家的房产价格水平、工资平均收入水平、租金收入水平来看,会有实质的降幅。
但一些反对人士则认为澳洲房产是被有所高估，但并不会带来很明显的价格下降。
反对人士认为是一些其他因素导致澳洲房产被高估：（这些因素是澳洲特有的，从而导致澳洲房产比其他类似国家价值被高估了)：•宽松的信贷要求（甚至有可能贷到95％的比例，降低了购买门槛,但近期有所调整，要求变高一些了）•从2008年起的低银行利息（这样增大了消费者的借款能力）•政府限制对土地的供给出让（这样减少了土地供给)•税收体系有利于投资者和现有的业主。
(鼓励投资的作用)•市场成品房的短缺（相比以往的年份，2009—2010年市场上的成品房供应有所减少）•高速的人口增长（是世界人均人口增长率的两倍，其中墨尔本地区平均每周约有1500名新增人口，不久的将来会超过悉尼成为澳洲人口最多的城市）•2008年起对海外投资人的投资规则变更（宽松的投资要求吸引海外投资人）•不被限制的房产推销展览会推销房产（房产传销，许多人开始炒房）•投机性的需求增大（很多人跟风，非理性购房）以上这些因素的组合是导致了澳洲房产高价的澳洲特有因素。
调查报告和老百姓的反应:根据2011年第七次年度《国际住房负担能力调查》显示，根据房产中间价除以人民年收入（此收入指个人的总收入，并不是个人可支配收入）水平的比例来算,澳洲的平均房产价格已经连续第二年排在全球最难负担排名的前列。
一下图表自上而下分别显示了:从1980年-2010年间(1）住宅房产价格趋势；(2）住宅房产价格/人均年收入的比例；（3）住宅贷款额/人均人均年收入的比例.由此可见，相对于老百姓的人均收入水平而言，澳洲的房产价格已经越来越难以负担.但此项调查只是单单从房产价格和个人总收入水平上比较，没有考虑到不同国家的个人可支配收入情况、税收优惠情况、金融体系信用制度、房产物业的规模、质量、产权期限等因素。
对澳大利亚房地产中介有哪些误解
对澳大利亚房地产中介有哪些误解对澳大利亚房地产中介的误解1、房产中介总是会在看房或会面时姗姗来迟。
这显然是错误的。
守时在任何领域都很重要，在房地产行业尤其如此。
好的房产中介，就像其他专业人士，都会注意按时到场。
因为周末期间安排了众多连续的看房和拍卖，这不是一件容易的事。
但绝大多数人都能成功做到，经验丰富的中介会把按时到场当作优先要务。
如同任何工作关系一样，你会希望你的中介尊重你，反之亦然。
如果你的中介经常迟到，这可能是说明你该换人了。
好的中介会遵守诺言，以赢得你的信任，这就包括准时到场。
如果你的中介总是为自己的迟到找理由，请记住，如果你放任不管，他们就会继续这么做。
2、你的房子售价越高，中介赚得越多。
这是另一个对佣金制度的常见。
无论你的房子卖出87.5万还是88.5万，几乎不会影响你的中介的薪水。
因此没有必要去疑心的你的中介，认为他们只是想要多拿些提成。
3、你付给中介的佣金低，你的利润就越大。
这种常见的最有可能是那些靠压低价格来抢生意的房地产中介散播的。
廉价中介可能会告诉你，他们的收费低，可以帮你省下很多钱，但事实上，他们能够提供这些低价效劳的唯一原因就是他们没有足够的业务。
而他们没有足够业务最有可能的原因就是他们提供的效劳不合格。
顶尖的房地产中介可以卖出足够的房子，因此不必降低收费。
就像汽车和电视这类消费产品一样，一分钱一分货，这句古老的格言是真的。
如果你签下比拟廉价的中介，就可能会获得糟糕的效劳，因为他们负担不起高科技的广告，而顶尖的房产中介那么会运用优质营销素材。
素质高、经验丰富的中介会为您提供最为全面的效劳，这反过来可以吸引到更多的买家。
此外，你可以简单的算一算，就算你少付1-2%的佣金，与你最终的卖房所得比起来也不是什么大钱，但中介却没有足够的资金可以有效地推广你的房子。
4、只要你要求，中介就必须带你看房。
如果你表达出对一套房子的兴趣，中介不一定得停下手头的工作来见你和满足你的要求。
中介是很忙的，除非你立刻出价，否那么就不该指望他们放下一切冲过来带你看房。
海外房产投资十大骗局
海外房产投资十大骗局1. 加拿大集资按揭骗局2017年4月，据加拿大CBC报道，在大多伦多地区有超过120名华裔投资者通过一名代理投资集资按揭(syndicated mortgage)，结果代理将资金贷款给另一名有诈骗前科的男子，这些华裔投资者损失接近900万元。
原本集资按揭是有法律依据的合法投资项目，但是通过“偷龙转凤”，当投资者的投资金额存入户口后，一日之内，诈骗者、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部份投资本金便会从户口中转出。
所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。
也就是说投资者取回的利息都是他们自己的资金。
分析：在这个诈骗中，首先价值7万的物业，按揭了30万，这本身就是不合理的，其次，大部分购买者都是源于相信介绍人而忽略了集资人，没有去了解集资人的情况。
2. 美国底特律房产虚假宣传2008年金融危机，底特律三大汽车巨头裁员14万之后，很多人离开了这个他们曾工作过的城市，使得底特律的逐渐沦为空城。
几年前，央视也报道过底特律楼市崩溃，几千美元就可以买2-3层的别墅。
中国上海的某家公司就利用这个信息，在国内兜售“号称5万美元”就可以买到美国的豪华别墅，并承诺包租5年，回报率可达60%。
事实上，投资者只是买的底特律的烂尾楼，不但房价远远低于5万美元，而且由于经济萧条，底特律的房子几乎租不出去。
而且每年还要向中介缴纳税费管理费等。
分析：在国内买卖海外房屋一定要通过多途径自己打探房屋所在地的基本情况，不能相信中介的一面之词，而且要提前了解好相关后续费用、税费等支出情况。
3. 购买楼盘后惨遭毁约这个事件就是我们开头所说的那个案例。
开发商利用合同里的有利条款，找理由使得合同终止取消了合同，使得广大买主受到极大的损失，有的甚至还住在父母家的地下室里。
分析：在购房前一定要做好功课，签订合同前仔细的审阅每条条款，遇到疑问一定要找相关人员解释清楚。
合同也一定要保存好，一旦发生问题，合同就是最好的证据，即使是开发商毁约，也可以用法律武器保护自己的合法权益。
到澳大利亚买房子？那你要小心了
到澳大利亚买房子？那你要小心了到澳大利亚买房子？那你要小心了搜狐理财 11-13 00:33 大到澳大利亚买房子？那你要小心了。
九个头条网讯：在日前举办的方圆集团澳洲投资经济论坛暨财经新书发布会上,澳洲知名投资专家约翰菲茨杰拉德认为,“中国人喜欢把国内的投资理念原封不动地套用到其他国家,比如偏爱在澳大利亚市中心买公寓,其实是一个误区。
” 事实上，这位闻名的澳洲投资教父认为中国土豪们在投资澳大利亚这一热土上还存在不少的错误认知。
作为澳洲JLF集团创始人兼总裁，约翰菲茨杰拉德认为，“中国的投资者深受中国国情的影响，头脑中往往存在诸多固有观念和传统思维。
他们习惯于把在中国国内的想法或作法带到在国外的投资中去，这样就在有形或无形中损失本来可以取得的更高投资收益。
这实在是非常可惜的。
其实，只要因地制宜转变投资观念，这些损失是完全可以避免的。
”澳洲投资业界的传奇人物约翰·菲茨杰拉德（John.L.Fitzgerald）先生是领先澳洲的房产界投资专家，澳洲JLF集团创始人兼总裁，著名演讲家、畅销书作家、慈善家，被誉为澳洲投资教父。
他17岁创建JLF集团，自1981年投身于房地产业经营至今拥有超过30年丰富的房地产投资从业经验，成功帮助众多普通澳大利亚人成为千万富翁，并著有《“7步”为盈》一书。
该书在澳大利亚再版七次，销售超过10万册，长期占据澳洲投资类畅销书榜首的位置。
该书首次在中国发布，势必对国内传统的投资思维产生巨大的冲击，从而引发一场投资理念的重大变革。
约翰·菲茨杰拉德深入研究了全球房地产市场，其中包括中国的房地产市场。
在从业过程中，他也接触到许多华人投资者，对华人投资者的投资观念有深入的研究和分析。
在他看来，华人非常勤奋，偏好投资房地产，但是在投资观念上却存在诸多的误区。
误区一：很多人从未考虑过海外投资在过去六七年间，中国是海外投资增长最快的国家，中国在世界近代史上第一次成为重要的资本输出国。
澳洲买房注意事项
澳洲(ào zhōu)买房考前须知和常见问题第一(dìyī)、考前须知买房是一个花费(huāfèi)高、耗时长的过程，澳洲买房更加，因此，在做出最终决定之前，最好先做足功课，理解如何防止一些代价高昂的最常见错误。
很多人未考虑自己的长期需求或当前的市场行情，就急匆匆买下异地房产，事后却追悔莫及。
为了防止这种场面(júmiàn)的出现，买家须尤其注意以下7个最常见的错误：1.未进展(jìnxíng)调查很多买家由于工作或家庭事务太多，根本挤不出时间好好地货比三家，因此，他们常常在未进展足够调查的情况下做出购房决定。
要想买到物有所值、满意如意的房产，您至少得在目的区域看50-100处房产，除了做笔记外，还得时时追踪当地的拍卖和销售数据。
您得有一份"房产摘要", 并对城区、房产类型、特征和价格范围进展优先等级的排序。
这将让您在面对一大堆待售房产时，以最快的速度挑选出与您的需求最匹配的房产，同时也可让您节省下不必要的看房时间。
2.旧宅脱手前便购入新居很多置业者都会在把旧宅卖掉之前就购置新居。
在理想状态下，这样的购房策略当然是非常不错的。
但是在现实生活中，42天的标准结算期根本缺乏以对房市进展充分的调查。
假如您得靠卖房所得来支付新家的房款，那您可能会被迫承受较低的报价。
把旧宅脱手后再购入新居的好处包括：您拥有足够的购房资金;您可从沉着容地讨价还价;一旦买到了心仪房产便可立马搬进去住。
3.太过感性了在进展了6个月的调查后，您终于参与了梦想居所的竞拍，但是现场的竞拍活动很活泼;在舌灿莲花的房产中介的游说下，您想要立即买下他/她所推荐的房产;您的伴侣很喜欢这幢房子，您觉得自己不得不买下它(因为您认为没有其他的选择了)……于是，在这种种情势的压迫下，您支付了过高的价钱。
防止感性的冲动置业。
与一位可信赖的参谋或朋友谈谈您的购房方案，在参与房产拍卖前设定您的出价上限。
境外购房七大陷阱解析
境外购房七大陷阱解析记者在采访那些已经在境外购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“境外购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。
真要到境外买房，还是自己实地考察考察再说。
”陷阱一：包租包卖特点：买房容易卖房难大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。
“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。
但是，很多中介只是将包租当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。
万一租不出去，损失还是你自己的。
”在某公司的展销会上，记者就“包租”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，第一年包租，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。
第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。
“如果租不出去，我们也没有办法。
”至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。
“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。
也就是说，你的房子要转手，就必须找澳大利亚人来接盘。
而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。
所以，我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。
”澳洲投资陷阱二：居留权特点：翻译会断章取义资深房地产策划人告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。
“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。
”以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。
“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地"居留"着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。
”这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。
“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。
”资深房地产策划人告诉记者。
陷阱三：低门槛特点：很多费用未告知陈洁告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。
澳洲房产投资的五大陷阱
澳洲房产投资的五大陷阱澳洲房产投资陷阱1.需要庞大资金?有些像工业房产的非住宅房产被钉上了天价标签，可是并非所有非住宅房产都那么贵。
跟所有投资一样，成功的关键不在于投资的金额，而是在于房产的品质。
位于内城区的小型工厂和办公室，以及供应有限而且需求强劲的非住宅房产是可负担的。
越接近主要道路和公交服务的地区越受欢迎，而且投资表现良好。
澳洲房产投资陷阱2. 需要加入财团?很多潜在投资者不敢参与成本高昂、风险较高的非住宅澳洲房产投资。
他们认为跟财团合作参与这种投资更安全。
可是我已经说过，市场上有大量可负担的非住宅房产，适合大部分投资者。
虽然加入财团可以投资更大型、更昂贵的房产，可是跟其他人合作投资的复杂性更高，可能带来更高的风险。
但这并不是完全不可行，如果拥有适当的计划和目标、清晰的条款和合适的房产，财团可以发挥很大的力量。
澳洲房产投资陷阱3. 风险过高?非住宅澳洲房产投资有两个部分：一是房产本身；二是商业元素（或租赁）。
第二部分是住宅房产和非住宅房产的主要分别，也是带来更高风险的原因。
仔细检查现有租赁条款，寻求专业意见，尽量避免出现任何“意外”。
谨记！所有投资都有风险，尽力做好准备可以把风险减到最低，获取更高回报。
澳洲房产投资陷阱4. 缺乏知识?不论是住宅还是非住宅房产，所有房产类型都有一定的复杂性，因此你需要进行调查和学习更多知识，在适当的时候向其他人查询，并获得建议。
租赁是一门复杂的业务，寻求专业人士的建议是明智的做法。
丰富的知识和清晰的目标，加上房产经理或商业买家经纪人的专业建议，可以选择最能达到投资目标的房产，帮助你减低风险。
既然都已经要花数十万投资，多花几百获取专业建议是非常值得。
澳洲房产投资陷阱5. 过于复杂?商业房产开发项目越来越受欢迎，很多首次开发商进入市场。
位于内城区的澳洲房产和空地拥有较宽松的规划条例，容许混合商业项目发展，因此特别受欢迎，开发商也愿意出高价购买。
商业房产开发项目越来越受欢迎。
中澳投资理念偏差
很多中国客户都在澳洲投资了房产，但是大部分客户都是以失败告终，原因主要是不知道中国和澳洲的房产市场区别，本文迈恩国际澳洲房产投资专家告诉您中澳投资理念偏差，让您轻松投资澳洲房产。
作为移民国家的澳大利亚，30万百万富翁中间，有85%-90%是靠投资房地产达到富有。
致富手段已与中国人千百年来形成的观念大相径庭。
利用银行借贷的杠杆原理，通过中长期投资项目的稳定回报，从而积累下可以称之为"财产"的财富。
第一，中国人买房主要是自己居住，澳洲人买房是出于投资，即使是自住房，也主要以投资的角度出发来选择购买。
第二，中国人房产投资主要针对短期，澳洲人注重中长期。
中国的房产投资概念还是停留在炒房上，想在短期内获得暴利。
这种投资方式风险极大。
而澳洲人是利用房产增值的原理，税收制度，法律规定，人生各个阶段收入和家庭经济结构的不同来组织因人而异的投资方案。
而有能力制定这套方案的人，一般有3-5年的投资房经验的贷款专家，税务会计师，和银行经理等专家才行。
这些人都是房产投资上的高手。
第三，中国人房产投资是买新房，而澳洲人着重于二手房的投资。
实际上，做过房地产投资的人都清楚，二手房给投资者更广泛的空间来进行投资。
投资者可按照房产市场的走势来决定何时购进，何时卖出。
也可与本地房产需要结合把大房改小房，民用房改商用房等等。
当然还能选择自我出租，委托出租或自住加出租。
第四，中国地产投资商，开发商都是大公司，澳洲地产开发以小本经营的个人居多。
在澳洲，很多开发商就买二手房推掉建新房来赚钱，所以有许多开发上，投资商就在做那些翻检，改建，增建的生意。
而且，加上银行贷款，个人的投资量很低。
很多中国开发商都委托澳信集团寻找那些已由政府批准，能建2-4个房子或更多的项目在澳大利亚练练兵，熟悉澳大利亚房产开发特点，然后进一步作大。
很多中国私人开发商都已在澳洲扎根，并在地产界获得了极大的成功。
此类例子举不胜举。
您对中澳投资理念偏差是否了解呢？如有疑问就咨询迈恩国际澳洲房产投资专家，免费咨询热线：400-6965-400。
如何合理投资澳洲黄金海岸房产
如何合理投资澳洲黄金海岸房产来源：环宙国际 2012-05-14 11:57[提要]当前，在诸多黄金海岸房产项目中，傲丰置业海外房产专家提示投资者需要注意防范以下误区： 1、酒店式公寓，澳洲本土人士摒弃投资的品种，即使购买也是用于房产退税，同时酒店当前，在诸多黄金海岸房产项目中，傲丰置业海外房产专家提示投资者需要注意防范以下误区：1、酒店式公寓，澳洲本土人士摒弃投资的品种，即使购买也是用于房产退税，同时酒店式公寓被银行认为是商业地产，贷款利率也相应提高2、面积小于50平米的无车位公寓，银行认同度很低，抵押价值低，长期的资本增长率低；3、度假村类型的公寓或者别墅，这些类型的房产，由于偏离学校，商业中心，公共设施等，租金回报较低，同时澳洲本地人对此的自住需求不高，银行对此类物业的认可度较低，银行贷款比例也较低；4、市中心公寓，是当前最为热投的项目类型，也是许多投资者盲目投资的典型。
许多投资者认为，该地区的公寓增值快，风险低，好出租。
仔细分析，在中国发生的是城市化进程，而在澳洲，从80年代就开始了卫星城建设，进行逆城市化发展，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低。
另外，由于公寓市场供给量大，以及澳洲近两年移民留学政策的变化，使得外来留学生，技术移民和商业移民人数的增幅不断降低。
这就造成空置率升高，大大降低了租金水平。
更重要的是，澳洲投资者一般不喜欢把房屋租给留学生，许多留学生通常多人租住，所以尽管留学生人数略有增长，但是，对于租房数量的市场要求并没有太大影响。
另外，一些商业类，技术类的移民，大多数也不会选择到市中心租房，毕竟，在交通和通讯高度发达的澳洲，即使远离市中心，同样也可以进出自由。
综上所述，从大的方向来看，投资昆士兰州是一个好的选择，但是在当前投资黄金海岸的热潮中，投资者更应当保持理性。
判断投资项目的优劣，一定要咨询专业人士，仔细对于投资项目进行可行性分析，才能够获得投资收益最大化。
澳大利亚房地产现状分析
澳大利亚房地产现状分析
2、澳洲政府存在一些监管不善的问题
3、澳大利亚国内较低的贷款成本也鼓励了其国内投资者购买房产，进而推高房价
1、增值潜力不同
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。
当然了，这些移
民中，尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大。
2、风险性差异
3、产权概念不同。
众所周知，产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋
所占用土地使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将
房屋与土地分割开来处分。
如果买公寓，也是有土地所有权的，叫Jointland，就是和别人
共有的，具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的Landtax(土
地税)。
1、澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一,其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大
等许多国家和地区。
2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市,经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市,拥有可人的气候、独特而舒适
的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。
同时,文化之都墨尔本
也是世界最适合居住的城市之一。
3、澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。
澳洲的开发商楼盘的价格,海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。
这份海外房产避坑指南请收好
这份海外房产避坑指南请收好海外置业是个技术活，多听多看，别一时冲动。
毕竟动辄几十万上百万的投资，不能麻痹大意，最好能选择正式优质的平台筛选房源，委托有资质的正规中介、律师进行交易，调研清楚开发商实力和资质。
最后，就是买前要去现场实地考察。
一、海外置业的投资陷阱1、价格信息不对称信息不对称是海外投资置业的普遍难题。
因为距离、语言等等限制，境外房产很难做到买卖双方信息对等。
在这种情况下，投资者往往处于劣势。
不良中介利用不对称信息，超常溢价出售房产也时而有之。
投资者高价买入房产，却很难转售，不仅回报期被远远拉长，而且投资成本也被套牢。
2、手续不全有的国外开发商开发建设的海外房产，在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家。
一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。
3、虚报包租及租金承诺警惕投资收益过高的项目。
很多开发商或中介承诺高收益的项目，要么是存在虚假宣传；要么是包含了各种税费、手续费，比如宣传年租金收益净回报率为7%，但扣除各种税费后可能只有4%，真正到手的收益远不如预期。
值得说明的是，海外房产虽然不可能会像国内那样突然发动，给你来个一年翻一番，但健康的租售比一直是它最亮眼的地方。
当然，还得找准区域板块。
4、学区房愿望落空很大一部分投资人在海外买房，是考虑到孩子的教育问题，而在海外不少国家的学校都有公私之分。
学翼君投资人需要明确的是，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。
所以，在选择房源时要警惕这一点，考察清楚附近究竟是哪类学校。
二、海外置业还需要知道的事胡润《中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标，近年来该趋势更是有增无减。
海外投资是一大趋势，但海外置业却也有三大难题。
一是怎么买，二是怎么管，三是怎么卖。
买入、卖出的时机很重要。
但海外置业，通常我们并不太建议短炒，因为不太现实，也难以操作。
澳洲房产投资严防十大陷阱
澳洲房产投资严防十大陷阱澳洲房产投资严防十大陷阱初涉房市投资的人们注意了，这里充满了各种陷阱，当你一只脚迈进房产投资的大门，你即发现它的可怕之处。
你可能签下数十万元的债务，购买一幢根本不会住的房产。
而且历史告诉我们，就算是经验丰富的房产投资者，也可能面临回报风险。
对新手而言，各种陷阱更是防不甚防。
税收、利息、租客、物业代理、装修和保险，任意一环出错都可能让你赔上大钱。
以下是本报为您罗列的常见问题清单和避免办法。
认清房产投资教育研讨会大学讲师、作家兼资深房产投资者Peter Koulizos警告称，所谓的“房产教育”研讨会其实就是变相销售会，把那些标价超高的房产推销给投资新手。
“但我仍鼓励多参加研讨会，获取充足的信息，而且支票本一定得留在家里，避免冲动。
”Koulizos指出：“就算是买等离子电视，人们也会先研究对比再做购买。
”在投资房产之前，我们可以通过报纸、杂志和网络，掌握一些基本信息。
其中包括：房产价格、房价趋势、置业冷门和热点城区、陷阱提示等。
以退税为目的的投资Koulizos表示，许多人是为了退税而进行房产投资。
“但你需要认清，你是因为有损失才会得到税务优惠。
”这就是我们通常说的负扣税法（negative gearing），然而房产投资的最终目标是为了得到更多的利润，提升财富，你或将为此付出更多的税款。
折旧费房产投资的最大税收好处之一即是对房屋和建筑成本的折旧提出赔偿。
这是一笔无需成本的税收返还。
投资集团Ironfish的房产战略人Louise Carr指出，但有许多投资者并不了解折旧费的来龙去脉。
“新房的年折旧费最高可达1.5万元。
我们常常发现，一些会计师并沒有提醒投资者这项收入，因此我们认为房产投资者有必要提高自己的税法知识。
”获取专业投资建议投资者最近对于澳洲房市短期前景众说纷纭，有人向朋友和家人咨询购房意见，但他们的想法可能是基于自身的财务状况。
Carr认为，获得专业意见是保证正确投资的一大关键。
投资海外房产应该慎之又慎
投资海外房产应该慎之又慎作者：高峰来源：《上海企业》 2016年第12期高峰文近年来，更多中国人在美国、澳大利亚、加拿大、日本等多个国家买房置业。
有数据显示，在国人大量置业的影响下，温哥华、伦敦、斯德哥尔摩等地房价自2011年以来已平均上涨50%，而其他金融中心仅上涨13%，由此造成与当地经济和通胀十分不符的情形。
有报道称，作为中国房地产投资第二大目的地的澳大利亚，因为当地居民抱怨称，中国人对悉尼和墨尔本等城市的房地产的需求旺盛，致使本国居民对市场价格不敢问津，由此当地开启了对外国买家的打压。
“用国内买毛坯房的钱换国外精装修的家”、“买房移民”……这些标语是近年来吸引国人海外置业的常用宣传语，也是国人海外购置房产的主要原因。
在此背景下，众多国内房企开始远赴海外建房，做起国内人的生意。
《中国房地产行业发展研究报告》显示，2015年海外房地产投资总额已达250亿美元，正以年均50%左右的速度增长。
中国资本已经成为世界上第二大跨境房地产投资来源，仅次于美国，超越了加拿大、中国香港和新加坡。
据悉，2014年，万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等大中房企均选择布局海外房产，共有27宗项目，同比增长了93%。
由于国内一线城市高品质可售资产稀缺，以及核心或核心增长型资产收益率不断被挤压，越来越多国内投资者转向海外寻求投资机会。
另一个原因则是汇率波动，预计中国的海外投资在中短期内将会持续增长。
万科创始人王石此前就指出，一方面要平衡国内风险，另一方面国外有发展前景，未来万科海外发展的重点在两个经济发达的地区——北美和欧洲，核心是三个国家：美国、加拿大和英国。
有业内人士表示，国内房企到国外开发的房产大多还是卖给国人，国人相对熟悉这些房企，并且他们更懂国人的需求和喜好。
以万科为例，自2013年2月开始，万科与铁狮门共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目，正式布局美国。
2015年10月，万科以3000万英镑收购了位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份，举进入欧洲房地产市场。
细数今年澳洲的房产糟心事儿!他们有家不能回,开发商跑路留下烂尾房……
细数今年澳洲的房产糟心事儿!他们有家不能回,开发商跑路留下烂尾房……近6个月来，悉尼连发两起高层公寓楼居民紧急撤离事件，皆因楼体开裂、存在安全隐患导致。
上周出事儿的Mascot Towers还因建筑质保期已过，业主需要自掏腰包对大楼进行维修，但其实该楼的楼体问题早在2011年就暴露无遗。
近来澳洲购房者们遇到的糟心事儿还远不止这些……1事发建筑安全隐患已有8年6月13日，悉尼内南区高层公寓Mascot Towers内发现墙体裂缝，当局担心楼体出现位移，楼内122户居民被紧急疏散，寒风之中有家不能回。
事发后，建筑工程师紧急搭建了临时的支撑架构，警方发言人表示楼体不会立即坍塌。
但是新州救援和消防局的局长Adam Dewberry表示，“这不会是一个简单的修复过程。
”事件还在“不断的发展”，目前尚且不知居民们何时可以回楼居住。
今日，据《澳洲金融评论》（Financial Review）报道，一份最新文件显示，Mascot Towers结构位移问题其实早在2011年就出现了。
该建筑的物业记录显示，2011年3月，所有业主曾召开了一次特别会议，委托MES咨询公司（MES Consulting）的工程师调查地下室裂缝和洗车间的漏水问题。
结果调查后还发现了该建筑的公共区域走廊存在煤气表故障和泄漏现象，后者是由于“施工和施工格栅密封不良”造成的。
业主委员会会议记录显示，同年10月份，该建筑还出现了更加严重的缺陷，包括楼体周围的结构位移、消防系统故障、游泳池漏水和花园灌溉系统故障。
甚至，该公寓两栋大楼均未安装热水泵，无法有效把热水泵入高层公寓，导致住在高层的居民热水压力非常低。
当时开发商J & B Elias同意进行免费维修，并表示，“业主同开发商之间存在合作精神”。
然而，维修后的缺陷竟然仍“低于澳大利亚一般工业和建筑规范的标准，完工后又出现了问题”。
此后，业主委员会便开始担忧开发商的承诺与解决问题的能力。
待宰的羔羊？5年向中国人吸金数百亿！澳洲“影子银行”下的庞氏骗局
待宰的羔羊？5年向中国人吸金数百亿！澳洲“影子银行”下的庞氏骗局•前言•澳大利亚房地产融资市场现状成就“影子银行”最佳生长环境•“一家开发商倒闭，另一家开发商跟着遭殃”，连锁反应这才刚刚开始•“天上掉馅饼”就是重大损失的开始，有些投资人只有等戏都散了，才能后知后觉•“影子”银行到底是投资者的“头顶乌云”还是“康庄大道”前言澳大利亚的“影子银行”贷款规模比我们想象的都要大? 影响力也远比我们想象的更广泛。
也许在你还对其一无所知的时候，就已经与其成为了利益相关者。
直到“曲终人散场”，你才后知后觉，自己在其中失去了什么。
按照金融稳定理事会的定义，影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。
影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。
和中国相似，在过去五年伴随房价的快速上涨，澳洲的影子银行呈野蛮发展趋势，复合增长率达到46%。
那么，在澳洲的影子银行具备哪些澳洲特色呢，它存在的根基是什么？整体而言，澳式影子银行基于以下四大因素而生。
首先，澳洲几乎所有的住房开发项目都是以“出售”为目的。
其次，澳大利亚房产投资享有负扣税制度。
第三，澳洲银行逐步撤出房产开发项目融资。
第四，澳洲移民快速增加，为“击鼓传花、庞氏骗局”提供支撑。
我们知道庞氏骗局，即利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。
从这个意义上而言，澳洲的很多开发项目就俨然成为了一场庞氏骗局。
而在这场庞氏骗局中，移民成为了“待宰的羔羊”。
过去几年，澳大利亚移民数量大量上升，很多移民都涌向房价已“高高在上”的东部海岸城市，成为很多项目的“接盘侠”。
尤其是公寓开发项目。
不过，澳洲媒体最新的报道显示，澳大利亚审慎监管局（APRA）开始着手整顿当地的非银行借贷行为，整个行业的芸芸众相或将很快浮出水面。
1澳大利亚房地产融资市场现状成就“影子银行”最佳生长环境首先，我们来谈一谈澳洲的房地产融资市场。
澳洲买房：馅饼还是陷阱？
澳洲买房：馅饼还是陷阱？作者：侯隽来源：《中国经济周刊》2013年第14期“David，给你一个月的假期留在北京，好好学习一下Chinsumer的心理！”已经3年没有放过大假的澳大利亚房地产中介客户经理David听了老板的话，心花怒放。
“Chinsumer”，中国客，Chinese+consumer（中国人+消费者）的简称，专指那些在海外疯狂购物的“中国扫货者”。
2013年3月，在北京的一次海外房地产推介会上，来自澳大利亚的David和他所在的公司遭遇来自美国、欧洲同行的挑战，共有47个国家和地区的200余家企业携带1000余个房产项目前来“吆喝”。
大家都在争相抢夺财大气粗的中国客户，以至于老板做出让他来中国充电学习的决定。
“我以后要常用‘刚需’这个词”“中国人又买了，又买了，这已经成为公司老板最喜欢听到的话！”David告诉《中国经济周刊》。
根据澳大利亚外国投资评估委员会2012年度的报告，澳大利亚去年共审批房地产业申请10118件，为2008年的两倍。
其中，住宅投资价值197亿美元，排名前两位的是美国和中国。
尤其是在悉尼的一些开发项目中，15%的房子被在国内面临限购的中国大陆投资者买走。
“在我经手的项目中，来自中国的购房团是非常特别的一群人，他们既是投资人也是子女在此留学的家庭，房子对他们来说是刚需。
‘刚需’这词真是太妙了，这是我在中国学习的一个新词汇，以后和客户打交道要经常使用这样的时髦词汇。
”David半开玩笑地说。
在他看来，目前所谓流行“到海外抄底买房”仅仅是个噱头，很多人尤其是中国新一代移民购产置业的需求日益升温，这批新移民不仅精通韬略，同时手持丰渥的资金，身处异乡，他们追求的是家庭带来的稳定感，就是大白话：“老婆孩子热炕头。
”近年来，悉尼、墨尔本、黄金海岸等澳大利亚大城市房地产稳定的回报吸引了众多海外买家。
再加上澳大利亚政府刚刚施行了一项投资者移民新政策，即投资500万澳元（约合3299万元人民币）资产，可以拿到澳大利亚永久绿卡，没有语言、学历、经商等要求。
在澳洲买地建房华人掉过哪些建筑的坑
澳洲幅员辽阔，却只有2500万人口。
因此，很多人都可以拥有一片自己的土地和一栋属于自己的花园洋房。
游走在澳洲，那各式各样风格迥异的房屋，经常让人目不暇接。
一幢幢房屋被包裹在绿树红花中，房屋里住着的人，仿佛就住在大自然里。
有人说，到了澳洲，才感觉到了什么是真正的“全民所有”。
你看，这套房是张总的，那个牧场是李女士的，还有那座庄园是王先生的，但张总、李女士、王先生这些人一个个加起来，就构成了“全民”。
他们都真真切切、世世代代地拥有着这些土地和土地上的房子。
很多初到澳洲的华人，都摩拳擦掌地想要建造一座完全由自己设计的独一无二的Dream House（梦想之家）。
可是，在澳洲买地建房，其实并没有那么容易，一不小心可能就会“掉坑”。
合同都签定后，还比预算多花好几万？在澳洲，个人买地建房是常事，苏太太找了一家看似靠谱的建筑公司，谈好了房屋造价后，就签了合同。
没想到，这套房经历了很多波折，包括前期额外收取的很多设计费，还有开工后收取的额外地基处理费用等。
这些隐形的费用，建筑商都在房屋开工后向苏太太收取的。
如果不给钱，房屋建造无法进行到下一步，时间成本苏太太耗不起，只好被建筑商牵着鼻子走。
最后，苏太太的这幢房子的造价，比原本合同签订的建筑款高出好几万元澳币。
但最让苏太太生气的是：钱多花了，房屋质量却不高。
所以苏太太的第一次澳洲买地建房投资，给她留下了很不好的印象。
选择老牌实力公司：无任何隐形费用房屋建造伊始，澳中集团建筑部门人员为苏太太提了不少关于房屋建筑方面的专业建议——苏太太想把房子造成国内的庭院式的造型，有很多细节需要考量。
设计稿确定后，房屋造价就也跟着确定了下来：每一款每一项都公开透明，除非客户后期有新加需求，不然建筑款是严格按照合同收取的。
不仅如此，在建房过程中，澳中集团建筑部工作人员会对苏太太的房子进行层层质量把关，还会把每个阶段的照片都发给苏太太看。
房子落成后，澳中集团邀请苏太太来验房。
苏太太对房屋质量赞不绝口，感叹房子里很多细小的设计都令人印象深刻，她不仅非常满意自己的新房子，也感动于澳中集团一直以来细心、到位的服务。
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对澳大利亚房地产中介有哪些误解
篇一：myfun澳洲房产网总结雇用澳洲房产中介的5大理由
myfun澳洲房产网总结雇用澳洲房产中介的5大理由
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篇二：在国内买澳洲房产咋才能挑对中介？
在国内买澳洲房产挑对中介等于赚到钱！
有注册职业资格的可以在房产公司或中介从事房产买卖或房产管理等不同工作，视工作单位的大小会有术业专攻之分。
但仅有职业资格Registration的是不能独立买卖房子的，也不能单独收取卖房佣金。
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澳洲的房产牌照（License）也分不同种类。
持有不同牌照的中介或公司可以从事不同的房产交易。
包括有：
1）RealestateAgent房产中介，可以买卖房产或替人管理物业。
2）Auctioneer拍卖人，可以从事房产的拍卖。
3）propertyDeveloper房产建筑商，可以建房并出售自己公司修建的房产。
4）ResidentLettingAgent住房出租中介，出租和管理他人房产做住房使用。
5）pastoralhouseAgent畜牧业不动产中介，买卖农场之类的地产。
6）pastoralhousemanager畜牧业不动产物业管理，代管他人的农场物业。