5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制
售后返租查处法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的发展，售后返租作为一种新型的销售模式逐渐兴起。
售后返租是指开发商将已建成的房屋出售给购房者，购房者购买后，由开发商或其关联公司以一定期限的租金回购，购房者成为房屋的“租客”。
这种模式在一定程度上缓解了购房者的资金压力，但同时也带来了一系列的法律风险和社会问题。
为了规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益，我国出台了一系列关于售后返租的法律规定。
本文将对售后返租查处法律规定进行深入研究。
二、售后返租的定义及特点1. 定义售后返租，又称返租销售、售后包租等，是指开发商将已建成的房屋出售给购房者后，由开发商或其关联公司以一定期限的租金回购，购房者成为房屋的“租客”。
2. 特点（1）融资功能：售后返租可以帮助开发商筹集资金，加快项目建设进度。
（2）风险转移：开发商将房屋的销售风险转移给购房者。
（3）利益共享：开发商与购房者共享租金收益。
（4）期限性：售后返租通常有一定的期限，到期后购房者可以选择继续返租或购买房屋。
三、售后返租的法律风险1. 法律风险（1）合同风险：售后返租合同可能存在漏洞，如租金计算、回购条件等。
（2）税收风险：售后返租可能涉及税收问题，如个人所得税、增值税等。
（3）产权风险：购房者可能面临产权纠纷，如开发商未履行合同、房屋质量问题等。
2. 社会风险（1）泡沫风险：售后返租可能导致房地产市场泡沫。
（2）道德风险：开发商可能利用售后返租进行虚假宣传，误导购房者。
（3）维权风险：购房者可能面临维权困难，如开发商无力履行合同、政府监管不到位等。
四、售后返租查处法律规定1. 法律依据（1）合同法：《中华人民共和国合同法》对售后返租合同的订立、履行、变更和解除等方面进行了规定。
（2）物权法：《中华人民共和国物权法》对房屋产权、使用权、收益权等进行了规定。
（3）税收法：《中华人民共和国税收征收管理法》对个人所得税、增值税等进行了规定。
2. 查处规定（1）合同审查：政府部门对售后返租合同进行审查，确保合同内容合法、合规。
谈产权式商业物业售后返租模式
谈产权式商业物业售后返租模式谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29浏览量：mall返租模式必将退出历史的舞台再谈产权式商业物业的售后返租模式笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。
虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。
笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。
因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。
一、案例情况A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。
其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。
商铺销售返租法律规定(3篇)
第1篇一、引言商铺销售返租作为一种新型的商业运作模式，在我国近年来得到了广泛的关注和应用。
该模式是指开发商将商铺销售给投资者，投资者在购买商铺后，将商铺租赁给开发商或其他相关企业，开发商或相关企业按照约定向投资者支付租金。
然而，由于商铺销售返租涉及的法律关系复杂，相关法律规定尚不完善，导致实践中存在诸多争议和纠纷。
本文旨在分析我国商铺销售返租法律规定，以期为相关当事人提供参考。
二、商铺销售返租的法律性质商铺销售返租的法律性质，主要涉及以下几个方面：1. 合同性质商铺销售返租实质上是一种合同关系，即开发商与投资者之间签订的租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2. 转让性质商铺销售返租过程中，投资者将商铺出售给开发商或其他相关企业，涉及到了所有权转移的问题。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，所有权是指对物的占有、使用、收益和处分的权利。
3. 租赁性质商铺销售返租的核心是租赁关系，投资者将商铺租赁给开发商或其他相关企业，由其使用、经营。
租赁关系符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定。
三、商铺销售返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》对租赁合同的规定是商铺销售返租法律关系的基础。
根据《合同法》的规定，租赁合同应当具备以下要件：（1）租赁物的名称、数量、质量、用途等；（2）租赁期限；（3）租金及其支付方式；（4）租赁物的使用、维修责任；（5）租赁物的转让、转租、抵押等权利限制；（6）违约责任。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》对所有权转移的规定，对商铺销售返租中的所有权转让问题具有指导意义。
根据《物权法》的规定，物权变动应当遵循以下原则：（1）物权变动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则；（2）物权变动应当遵循公示、公信原则；（3）物权变动应当遵循登记原则。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对商铺销售返租中的房地产交易进行了规定。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式作为商业地产行业的一种新型模式，其具有明显的优点。
通过售后返租，商业地产开发商能够更好地获得资金回流，降低企业负债率，提高现金流水平，同时也为企业带来更大的发展空间。
但是，售后返租模式在应用中也存在一些风险，需要进行有效的风险防范。
售后返租模式的应用售后返租模式指的是商业地产开发商在将已投入使用的商业地产出售给其他投资方后，租回该物业用于自身经营或其他用途的一种模式。
具体来说，售后返租模式的实施流程如下：1、商业地产开发商向投资方出售经营对象并签署租赁合同。
2、投资方成为物业所有者，并将物业租回给原所有人。
3、商业地产开发商用于经营的租金将成为投资方的收益。
售后返租模式虽然具有一定的优点，但在实际应用中也面临着一定的风险和挑战。
为了更好地防范风险，商业地产开发商需要有下列几个方面的风险防范措施：1、规避市场风险售后返租模式的风险除了包括市场风险、信用风险、经营风险外，还应该考虑到市值变化带来的波动。
因此，在执行售后返租模式时，商业地产开发商需要通过市场分析，精确把握市场变化，降低投资方的信用风险，优化资源配置，规避风险。
2、加强合同管理售后返租的核心是租赁合同，因此，加强合同管理具有重要的意义。
在签订合同时，需要明确规定租金、租赁期、物业维护责任等条款，防止合同中含有不合理、不清晰的条款，杜绝漏洞。
此外，商业地产开发商还需要加强对投资方信用状况的了解，确保收益权益不受到影响。
3、提高退出策略未来的销售、收购或其他退出策略也是售后返租模式的重要组成部分。
商业地产开发商需要提前规划退出方式，并在合同中明确规定，降低交易中的风险。
退出方式包括预先约定的条件和购回价格，可风险措施等。
总之，售后返租模式的实施能够为商业地产开发商带来更多的利益和空间，但在应用中还需要进行有效的风险防范。
商业地产开发商需要从规避市场风险、加强合同管理、提高退出策略等方面来做好风险防范措施，确保售后返租模式的实施顺利、风险可控。
5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制
5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制引言产权式商铺售后返租模式是指开发商将其按照商业需要建设的商铺物业出售或转让给一个企业或个人，购买人在购买后，将该物业转让给经营各类商业、零售或服务业的公司或个人，该经营方继续出租物业并从中获得收益，同时将租金中的一部分返还给开发商。
这种商业模式在目前房地产市场中越来越流行，但同时也存在着法律风险。
本文将浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制。
风险控制开发商的法律风险控制1.强化开发商与购房人之间的约束关系。
该商业模式中，购房人只是将物业转让给经营方，但实际上物业的最终产权方还是购房人。
因此，开发商需要确保在商铺转让时，将物业的最终产权方与购房人之间的契约条款完善起来，明确各自应承担的权利和义务，从而确保购房人按照上述约束关系行事。
例如，在转让时明确指出购房人需协助开发商及经营管理公司确保物业租售顺畅等。
2.加强风险管理和措施。
开发商需考虑保险等风险管理措施，并及时更新物业风险信息。
例如，在合同中要求经营管理公司应对物业进行必要的维修和保养，并保证租赁期内不会对物业造成任何租金损失。
经营管理公司的法律风险控制1.选择合适的租户。
经营管理公司应该有一个完善的租户筛选程序，并将租户筛选合同化，以避免一些可能会导致物业价值下降的租户进入。
2.明确经营管理公司的权利和义务。
在开展商业活动时，经营管理公司必须按照法律规定操作，避免违法行为或侵犯他人的合法权益。
例如，在租赁物业期间，经营管理公司有义务积极对待租户的投诉和维护租户权益，并保证物业运营顺利。
同时，经营管理公司应该制定完善的测量和监督计划，对物业进行有效的维护和保养，确保物业价值的最大化。
总的来说，产权式商铺售后返租模式需要开发商与经营管理公司之间多方面的协商和沟通，以充分解决各方面的法律风险。
合理的和合法的各项规定可以消除或最小化法律风险，保障商铺方运营和开发方的切实利益。
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
售后返租法律案件分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型销售模式逐渐兴起。
售后返租是指开发商将已售出的房屋在一定期限内返租给购房者，购房者支付一定租金，期满后购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在实际操作过程中，售后返租模式存在诸多法律风险，引发了众多纠纷。
本文将以某售后返租法律案件为例，对售后返租法律问题进行分析。
二、案件简介某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在市区某处开发了一处住宅项目，项目开盘后，开发商推出了一种售后返租模式。
具体来说，购房者购买房屋后，开发商承诺在购房者入住前将其房屋返租给购房者，每月支付一定租金，租赁期限为5年。
期满后，购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在执行过程中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，导致购房者利益受损，引发了一系列纠纷。
三、案件分析1. 售后返租合同的效力根据《合同法》的规定，售后返租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为有效。
然而，在司法实践中，部分售后返租合同因存在欺诈、胁迫等情形，被认定为无效。
因此，在签订售后返租合同时，购房者应仔细审查合同条款，确保合同内容的合法性和有效性。
2. 开发商违约责任在本案中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，构成违约。
根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任。
具体包括：（1）继续履行：开发商应继续履行返租承诺，每月支付购房者租金。
（2）赔偿损失：因开发商违约，导致购房者遭受损失的，开发商应赔偿损失。
损失包括直接损失和间接损失。
（3）支付违约金：合同中约定违约金的，开发商应按照约定支付违约金。
3. 购房者权益保护本案中，购房者因开发商违约而遭受损失，购房者权益受到侵害。
为保护购房者权益，可以从以下方面入手：（1）要求开发商继续履行返租承诺，每月支付租金。
（2）要求开发商赔偿损失，包括直接损失和间接损失。
（3）要求开发商支付违约金。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式指的是商业地产投资者购买商业地产后，将其租赁给原业主并要求其继续经营，同时约定在一定期限后由原业主以约定的价格将房产回购。
这种模式在商业地产中的应用可以带来一定的投资回报和风险。
售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式。
商业地产投资通常需要大量的资金投入，而售后返租模式可以通过回购约定，将购房资金在一定期限内回收。
投资者可以利用这笔回笼的资金继续投资其他项目，提高资金的周转效率。
售后返租模式在商业地产中的应用可以降低投资风险。
由于商业地产投资风险较大，特别是对于初次投资者来说，他们可能缺乏相关经验和信息，导致投资的不确定性增加。
而售后返租模式可以选择与原业主继续合作，减少了对新租户的寻找和调研的风险。
售后返租模式也存在一定的风险。
原业主可能无法按时回购房产，违约风险增加。
投资者需要在约定期限内保持足够的流动资金，以应对可能出现的风险情况。
投资者在选择售后返租模式时需要对原业主进行严格的审核和尽职调查，以减少经营风险。
而这种尽职调查可能需要投资者花费一定的时间和金钱。
为了降低售后返租模式在商业地产中的风险，投资者可以采取一些预防措施。
投资者应该详细了解原业主的经营状况和财务状况。
可以要求原业主提供相关证据，如财务报表、经营数据等，进行核实。
投资者可以要求原业主提供一定的担保，如提供资产作为抵押品，或者是寻求第三方机构进行担保。
这样可以在发生违约的情况下保证投资者的权益。
售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式和降低投资风险的机会。
投资者需要注意违约风险和经营风险，并采取相应的防范措施，以保护自身的权益。
售后返租商铺违法吗
售后返租商铺违法吗我们所理解的售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺，然后再出售给小业主，并且签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
那么你知道售后返租商铺违法吗？相信很多人不了解相关法律知识，下面由我为您详细介绍，希望对您有帮助。
一、售后返租商铺违法吗返租商铺是不合法的商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
商铺返租对于开发商来说可以快速回笼资金；对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的蛋糕，每年可以拿到如此高的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多。
但是，根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
二、已买了返租商铺怎么办购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。
国家已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
三、商铺返租是非法集资吗一般不属于非法集资，但要看具体情况。
是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。
如符合以下条件的，则应当定性为非法集资。
根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种：（1）通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。
比较常见的是：以发行或变相发行股票、债券、彩票、投资基金等权利凭证或者以期货交易、典当为名进行非法集资。
通过认领股份、入股分红、委托投资、委托理财进行非法集资。
通过会员卡、会员证、席位证、优惠卡、消费卡等方式进行非法集资。
（2）对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。
浅析售后返租的法律风险
浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
售后返租托管法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的开发商推出了售后返租托管这一新型销售模式。
售后返租托管，即开发商在销售房产时承诺，购房者购买房产后，开发商将代为出租，并将租金返还给购房者，同时购房者需要支付一定的托管费用。
然而，这种模式在实际操作中存在诸多法律风险，本文将通过一个具体的案例进行分析。
二、案例简介2018年，某市居民李某通过某房地产开发公司购买了一套住宅。
在签订购房合同的同时，李某与开发商签订了《售后返租托管协议》，约定开发商将李某的房产出租，并将租金的90%返还给李某，李某每年需支付给开发商一定的托管费用。
合同约定租赁期限为10年，租金每年递增5%。
然而，在租赁期限届满后，开发商未能按照约定将剩余租金返还给李某，且未与李某续签租赁合同。
李某多次与开发商协商未果，遂将开发商诉至法院。
三、案件争议焦点1. 开发商是否应按照《售后返租托管协议》的约定返还租金？2. 开发商是否应与李某续签租赁合同？四、法院判决法院经审理认为：1. 关于开发商是否应返还租金的问题。
根据《售后返租托管协议》的约定，开发商有义务按照约定将租金返还给李某。
然而，由于开发商未履行返还租金的义务，且未提供合理的解释，法院认定开发商违反了合同约定，应承担违约责任，返还李某租金。
2. 关于开发商是否应与李某续签租赁合同的问题。
法院认为，根据《合同法》的相关规定，租赁合同到期后，双方当事人可以协商续签合同。
在本案中，虽然李某与开发商签订了《售后返租托管协议》，但该协议并未排除租赁合同到期后双方续签的可能性。
因此，法院判决开发商应与李某协商续签租赁合同。
五、案例分析1. 售后返租托管协议的法律效力：本案中，《售后返租托管协议》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，因此具有法律效力。
2. 开发商的违约责任：开发商未按照《售后返租托管协议》的约定返还租金，构成违约。
根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任，包括返还租金、支付违约金等。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究随着商业地产市场的不断发展和变化，售后返租模式在商业地产中的应用也越来越受到关注。
售后返租模式，顾名思义就是在购买商业地产后，原业主和购买方签订返租协议，将原业主作为租户继续使用该商业地产，以此来获取持续的租金收益。
这种模式在商业地产市场中的应用既可以为原业主提供临时的资金流动性支持，也可以为购买方提供长期稳定的租金收益。
售后返租模式也存在着一定的风险，需要进行有效的风险防范研究。
一、售后返租模式的应用1.1 优势售后返租模式的应用在商业地产市场中具有一定的优势:对于原业主来说，售后返租模式可以为其提供临时的资金流动性支持。
在一些特殊情况下，比如原业主急需资金用于其他投资或者生活支出时，售后返租模式可以帮助原业主获得一笔临时的租金收入，缓解资金压力。
对于购买方来说，售后返租模式可以为其提供长期稳定的租金收益。
通过售后返租模式，购买方可以在短期内获得商业地产的所有权，并且在返租期间持续获得租金收益，为其投资带来稳定的现金流。
对于市场来说，售后返租模式可以促进商业地产市场的流动性和转让。
原业主可以通过售后返租模式暂时获得资金支持，同时购买方也可以通过此模式获得稳定的租金收益，使得商业地产的交易更加灵活和多样化。
1.2 应用案例售后返租模式的应用案例在商业地产市场中并不少见。
以办公楼为例，一家企业在持有一栋办公楼很长一段时间后，为了扩大资金规模，可以将办公楼出售给其他投资者，并与购买方签订返租协议，继续作为租户使用该办公楼，以此获得持续的租金收益。
零售店铺、饭店等商业地产也可以采用售后返租模式，在获得资金支持的继续作为租户在原址继续经营。
2.1 法律风险售后返租模式存在着一定的法律风险。
在进行售后返租交易时，双方需要签订返租协议，以明确各自的权利和义务。
由于法律环境复杂多变，存在着一些法律漏洞，可能导致双方权益的不确定性。
为了防范法律风险，一方面需要严格制定和执行返租协议，确保合同内容的清晰明了，双方权益的平等保障。
商业地产售后包租法律效力与法律风险
商业地产售后包租法律效力与法律风险售后包租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。
本文主要探讨售后包租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。
一、什么是售后包租售后包租（又名“售后返租”）是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2001年出台的《商品房销售管理办法》，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
二、售后包租是否合法对于售后包租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
总体而言，由于售后包租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后包租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后包租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究1.售后返租模式的优势售后返租模式适用于商业地产开发商和资产持有者，具有以下优势：售后返租模式可以帮助商业地产开发商实现资产变现。
在商业地产开发完成后，开发商可以通过售后返租模式将物业出售给投资者，从而快速回笼资金，获得投资回报。
售后返租模式有利于降低商业地产开发商的风险。
通过售后返租模式，商业地产开发商可以将物业的经营风险转移给投资者，减少自身的经营压力和风险。
售后返租模式可以提高商业地产的流动性。
一旦商业地产被售出后，开发商可以选择长期租赁合同将物业租回，这样可以持续经营并获得稳定的租金收入，提高物业的流动性。
2.售后返租模式在商业地产中的应用案例售后返租模式在商业地产中已经得到了广泛的应用。
以购物中心为例，开发商在开发完成后可以选择售后返租模式将购物中心出售给投资者，并与投资者签订长期租赁合同将购物中心租回进行经营。
通过售后返租模式，购物中心开发商可以快速回笼资金，投资者可以获得稳定的租金收益，实现双赢。
1.租金风险在售后返租模式中，投资者所获得的主要收益来源于商业地产的租金收入。
一旦商业地产的租户出现违约或者无法履行租赁合同，就会给投资者带来租金收益的风险。
为了降低租金风险，投资者可以选择与可靠的租户签订长期租赁合同，并对租户的信用状况进行全面评估。
2.经营风险在售后返租模式中，商业地产的经营风险由开发商转移给投资者。
一旦商业地产的经营出现问题，就会对投资者的租金收益带来影响。
为了降低经营风险，投资者可以选择与有丰富经营经验的开发商合作，或者委托专业的物业管理公司进行经营管理。
3.市场风险商业地产市场存在着价格波动和市场供求不平衡等风险，这些风险直接影响着商业地产的价值和租金收益。
为了降低市场风险，投资者可以通过对商业地产市场的充分调研和分析，及时调整经营策略和风险防范措施。
4.法律风险售后返租模式涉及到复杂的法律关系和合同约定，一旦出现合同纠纷或者法律诉讼，就会给投资者带来法律风险。
售后返租的法律规定(3篇)
第1篇随着房地产市场的发展，售后返租作为一种新型房地产营销模式，逐渐受到购房者的关注。
售后返租是指开发商在购房者购买房产后，将房产出租给开发商或其他第三方，由开发商或第三方支付购房者一定年限的租金，购房者再将租金支付给开发商或其他第三方。
这种模式在一定程度上解决了开发商的资金回笼问题，同时也为购房者提供了稳定的租金收入。
然而，由于售后返租涉及的法律关系复杂，因此相关的法律规定也较为严格。
以下将对售后返租的法律规定进行详细阐述。
一、售后返租的定义及特征1. 定义售后返租，又称“回购返租”、“售后包租”，是指房地产开发企业将其开发的房屋出售给购房者后，再以租赁的形式将房屋返租给购房者，购房者将租金支付给开发商或其他第三方，开发商或其他第三方再将租金支付给购房者。
2. 特征（1）返租期限：售后返租的期限一般较长，通常为5-10年不等。
（2）租金支付：购房者将租金支付给开发商或其他第三方，开发商或其他第三方再将租金支付给购房者。
（3）租赁对象：售后返租的租赁对象为开发商或其他第三方。
（4）返租费用：购房者需要支付一定的返租费用，包括租金、物业管理费等。
二、售后返租的法律关系1. 开发商与购房者之间的法律关系（1）购房合同：开发商与购房者签订购房合同，明确房屋买卖的相关事宜。
（2）返租合同：开发商与购房者签订返租合同，约定返租期限、租金、物业管理费等事项。
2. 开发商与第三方之间的法律关系（1）租赁合同：开发商与第三方签订租赁合同，明确租赁期限、租金、物业管理费等事项。
（2）返租合同：开发商与第三方签订返租合同，约定返租期限、租金、物业管理费等事项。
3. 购房者与第三方之间的法律关系（1）租金支付：购房者将租金支付给第三方。
（2）物业管理费支付：购房者将物业管理费支付给第三方。
三、售后返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》（1）合同订立：售后返租合同应当符合《合同法》的规定，包括合同主体、合同内容、合同形式等。
商铺售后返租的行为算违法吗
商铺售后返租的行为算违法吗商铺售后返租是一种新兴的房地产投资方式，近年来备受关注。
但是，人们也不禁疑惑，到底商铺售后返租的行为算不算算违法行为。
接下来店铺就为你详细解答商铺售后返租的相关法律知识吧。
商铺售后返租不违法但违规1、什么是售后返租?售后返租是商业地产(专题阅读)开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
2、售后返租违法吗?期房售后返租模式虽谈不上违法，却是违规的。
目前没有哪部法律明确规定售后返租违法或合同无效，只是有相关的法律位阶较低的部门规章，通知等明确规定此行为违规。
违法和违规的区别就是：违法可能导致合同无效，而违规一般只是导致开发商受相关行政处罚，对购房者来说影响不大。
不论怎样，售后返租，这种有风险的销售模式在期房销售中本身就是不被允许的，是违规的。
业主可以向该区的住建委投诉。
2001年建设部出台了《商品房销售管理办法》，其中第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，也明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
售后返租的特点1.在出售返租的交易过程中，出售/承租人可以毫不间断地使用资产;2.资产的售价与租金是相互联系的，且资产的出售损益通常不得计入当期损益;3.出售/承租人将承担所有的契约执行成本(如修理费、保险费及税金等);4.出售/承租人可从出售返租交易中得到纳税的财务利益。
售后返租可定罪《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
售后返租的法律规制
售后返租的法律规制[摘要]商品房售后返租在实践中引发不少纠纷，文章试图通过对商品房售后返租这一现象产生的背景原因及潜在风险进行分析，并就相关问题进行法律评析，最后对相关立法的完善提出一些建议。
[关键词]售后返租；转租；投资回报近几年来，随着我国房地产业的高速发展，房地产市场竞争也愈演愈烈。
一些房开商为了能在激烈的竞争中脱颖而出，纷纷推出各种花样翻新的促销方式，其中在写字楼、商业铺面等商业房地产的销售中十分流行的一种销售模式就是商品房的售后返租。
但由于我国相关立法不够完善，加之我国房地产企业信用机制的缺失，其在实际运行中存在不少问题，引发不少纠纷。
故撰文对此现象进行法律分析，以期能促进相关立法的完善。
一、商品房售后返租概述（一）商品房售后返租的定义商品房售后返租这现象在现实生活中有不同称谓。
有的叫做“售后包租”，有的称为“带租约销售”，有的谓之“返租回报”。
建设部颁布的《商品房销售管理办法》第45条第2款将其定义为“是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
”其实质就是房开商为了促进商品房的销售，而承诺给予购房有一定比例的租金回报，来吸引购房者购买。
房开商承诺的租金回报从每年6%到8%不等，有的甚至高达10%。
而返租年限短则3-5年，长则8-10年。
（二）商品房售后返租产生的背景原因及潜在风险分析商品房售后返租的模式源自于上个世纪60年代以来在法国兴起的产权式酒店。
后盛行于欧美、日本等发达国家，20世纪90年代中期传到我国海南，近几年风行全国。
其迅速流行的原因主要来源于二方面：一方面，对于房开商来说，采用售后返租的销售模式，可促进销售过程，从而尽快回收资金，迅速获取利润，为滚动开发提供资金支持；另一方面，对于购房者而言，房地产保值、增值的传统理财观念、房开商低风险、高回报承诺的诱惑、我国投资渠道的狭窄、再加之售后返租又可省去招租的麻烦，从而使商品房售后返租成为一种双方都乐意接受的，能实现“双赢”的理想商业模式。
商铺返租相关法律规定(3篇)
第1篇一、引言商铺返租，即商铺所有权人将商铺出租给第三方经营，并约定在租赁期满后，由第三方将商铺返租给所有权人的一种租赁方式。
商铺返租在我国房地产市场中较为常见，涉及到租赁合同、物权法、合同法等多个法律领域。
本文将从法律规定角度，对商铺返租的相关法律问题进行探讨。
二、商铺返租的法律性质1. 合同法角度商铺返租的法律性质属于租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
”商铺返租行为符合租赁合同的基本特征，即出租人将商铺出租给承租人使用，承租人支付租金。
2. 物权法角度商铺返租涉及到物权法中的所有权、用益物权和担保物权。
所有权人将商铺出租给第三方，仍保留对商铺的所有权；承租人获得商铺的用益物权，即在租赁期间内使用、收益商铺；租赁合同中的租金可以设定为担保物权，即以租金作为担保，保障出租人的权益。
三、商铺返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》（1）第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
（2）第二百一十三条：租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
（3）第二百一十四条：租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2. 《中华人民共和国物权法》（1）第三十四条：所有权人对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
（2）第三十六条：用益物权人对其用益物权享有占有、使用和收益的权利。
（3）第四十二条：抵押权人有权在债务履行期限届满未受清偿时，就抵押财产优先受偿。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1）第二十一条：房地产转让、抵押，应当符合法律、行政法规规定。
（2）第二十二条：房地产租赁，当事人应当签订书面租赁合同。
4. 《中华人民共和国城市房地产租赁管理办法》（1）第十三条：租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
产权式商铺售后返租经营模式的合法性分析
Forum学术论坛 2014年4月183产权式商铺售后返租经营模式的合法性分析暨南大学法学院 赵碧菲摘 要：在我国，产权式商铺于2000年以后开始出现在少数经济较为发达的城市，近年来，逐步向二、三线城市扩张。
虽然产权式商铺在出现的初期经历了政府的严厉禁止，但从国家对房地产实施调控以来，住宅性商品房投资已受到了极大的限制，导致投资者纷纷将投资的目光投向了商业地产，这使得进入成本相对较低的产权式商铺又重新活跃了起来，并且受到了广大投资者的追捧。
所以，本文将从产权式商铺及售后返租的内涵、性质、现状等方面入手，结合我国现行法律法规，对该种经营模式的合法性进行分析，保证投资者、开发商、实际经营者等各方利益，避免法律风险。
关键词：产权式商铺 售后返租 合法性中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2014)04(b)-183-021 产权式商铺概述1.1 产权式商铺的内涵及性质产权式商铺，即开发商将其开发建设的大型商业广场进行合理分割后，划分为较小的商铺并出售给投资者。
该种商铺往往没有实际的分隔墙，仅以图纸、分割线等明确消费者所购商铺的位置和面积，而且在投资者购买之后，一般也无法独立地使用该商铺，仅凭在登记机关办理的产权证来证明其权属关系，可以说是一种虚拟式产权商铺。
产权式商铺的实质是将该商铺中的所有权的权能进行分离，即将占有、使用、收益、处分四项权能进行分离，限制了所有权人占有、使用权能，仅保留收益、处分的权能。
对这种商铺进行投资，其实质就是投资者主动放弃了部分所有权的权能，将其让渡于开发商或其他经营者，以保证可以将所投资商铺与商场整体进行统一规划经营后，可以达到最大的利用效果，以获得最大的利益。
1.2 产权式商铺的发展现状随着政府调控房价政策的不断推进，限购政策的逐步明朗化、规范化，其操作流程与操作办法不断的完善，限购范围也从开始的少数城市几乎扩大到了全国各个省份，这导致投资住宅性商品房的难度加大，从而导致众多投资者纷纷将目光转向商业地产。
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浅议产权式商铺售后返租模式中
开发商及经营管理公司的法律风险控制
文｜潘雯律师
摘要：
产权式商铺售后返租近年来发展迅猛，同时也带来诸多纠纷。
开发商、经营管理公司在获得收益的同时，也为处理纠纷而头疼不已。
本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手，分析开发商、经营管理公司所面临的风险，最终就风险控制提出了见解。
产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式，所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售，出售后并非由业主直接进行经营，而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司，由经营管理公司进行招商经营，业主收取租金，产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。
一、产权式商铺售后返租模式的发展
这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国，但是这个模式理论上和实践上都不够成熟，出现了很多问题，因此在2001
年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售的。
近几年，产权式商铺开发异常红火，但在大型购物广场开业进行租赁后，也产生了众多的问题，且目前的法律法规并无明确规定，也无法得到妥善解决，导致了业主和开发商、经营管理公司之间矛盾不断。
二、产权式商铺售后返租涉及的法律关系
（一）商品房买卖合同关系
产权式商铺首先涉及到的就是商铺的买卖，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，形成商品房买卖合同关系。
购房者向开发商支付商品房的价款，开发商向购房者交付符合交付条件的商品房。
（二）担保合同关系
商品房买卖合同中涉及到商品房价款的支付，大部分购房者都会选择通过贷款方式支付部分商品房价款。
在房屋抵押手续办理完毕前，开发商需提供阶段性担保，从而开发商与购房者之间形成担保合同关系。
（三）委托合同关系
购房者购买产权式商铺后，通常将商铺委托经营管理公司进行经营管理，经营管理公司以自身名义将商铺出租给第三方，收取的租金扣除经营管理公司的佣金后支付给购房者。
购房者与经营管理公司间形成委托合同关系。
（四）租赁合同关系
经营管理公司接受购房者的委托后，即通过各种方式、渠道进行招商，并且以自身名义与承租人签订租赁合同，经营管理公司与承租人之间形成租赁合同关系。
三、关于产权式商铺售后返租模式的立法现状
我国法律体系中，专门针对产权式商铺售后返租的法律规定少之又少，仅在《商品房销售管理办法》第四十二条中禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，禁止返本销售商品房或者变相返本销售商品房。
且在在《商品房销售管理办法》第四十五条对返本销售作出解释：返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；第四十五条还对售后包租做了解释：售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
而在实践中审理与产权式商铺售后返租相关案件时，只能依据相关的《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等法律规定。
但是产权式商铺售后返租有其特殊性，跟一般的委托合同、租赁合同皆有不同之处，同样的主体之间也可能涉及多种法律关系。
目前的立法状况根本无法妥善解决产权式商铺售后返租的法律问题。
四、产权式商铺售后返租的法律风险
（一）开发商的法律风险
1、产权式商铺售后返租的合法性风险
（1）涉嫌非法销售商品房的风险
《商品房销售管理办法》第四十二条规定禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。
如果开发商以售后返租的模式销售未竣工的商品房，极可能构成非法销售商品房。
（2）涉嫌非法融资的风险
《商品房销售管理办法》第四十二条规定禁止返本销售商品房或者变相返本销售商品房。
有学者认为，承诺固定回报的产权式商品房的售后返租模式是借贷合同关系，而非委托合同关系。
购房者向开发商支付的房款是借款，开发商承诺的回报是利息。
如果开发商与购房者约定在一定的期限内，开发商再将商铺回购，那么开发商极可能构成非法融资。
2、承担担保责任的风险
在购房者办理商品房抵押手续之前，开发商必须就购房者的贷款提供阶段性担保，如果购房者一直未办理房产证及抵押手续，开发商的担保责任就不能免除。
一旦购房者停止归还贷款，银行就会要求购房者一次性归还贷款及利息等，并同时要求开发商承担担保责任。
通常购房者停止归还贷款即意味着购房者的资产状况出现了问题，此时开发商承担担保责任的风险极大，且开发商在承担担保责任后的追偿极为困难。
（二）经营管理公司的法律风险
1、购房者不愿与经营管理公司签订委托合同的风险
购房者购房后首次签订的委托经营合同到期，如果购房者认为经营管理公司经营不善，虽购房者不能单独更换经营管理公司，但是购
房者可以选择不续签委托经营合同。
如果购房者选择不续签委托经营合同，经营管理公司将无权将该商铺出租给第三方。
在产权式商铺模式中，开发商是将购物广场分割成一个个小间来销售，因此一个承租人会承租多个商铺、涉及到多个购房者，若其中一个购房者不再续签委托经营合同，那么经营管理公司即无法将多间商铺整体租赁给承租人，导致经营管理公司无法顺利对商铺进行管理经营。
2、违反委托经营管理合同义务风险
购房者在与经营管理公司签订委托经营管理合同后，由于商铺完全交由经营管理公司对外出租、管理，如果租赁合同的签订、履行，商铺的经营、管理出现问题，购房者就会向经营管理公司索要赔偿。
例如租赁合同中租金金额的确定，经营管理公司一般不会提前告知购房者，经营管理公司与承租人协商一致后，即签订租赁合同。
事后，如果购房者认为租金金额过低，极可能会以经营管理公司违反委托合同义务，要求经营管理公司进行赔偿。
再如，承租人未缴纳租金，且私下搬离商铺，经营管理公司未向承租人索要，也未告知购房者，购房者知晓后以经营管理公司违反委托合同义务要求经营管理公司进行赔偿。
3、承担违反租赁合同义务的风险
（1）商铺维修费用承担风险
产权式商铺虽然所有权是属于购房者的，但是租赁合同系经营管理公司与承租人所签订，经营管理公司作为租赁合同的向对方，虽仅在租金中抽取佣金，但却需承担租赁合同的义务。
其中最重要的一个
义务是保证租赁物的完好可使用，如果需要确保商铺的正常使用，对于商铺出现的裂缝、漏水等现象也需要经营管理公司进行维修，经营管理公司维修后理论上是可以向商铺的所有者追偿的，但是如果经营管理公司的维修方案并未经购房者同意认可，经营管理公司与购房者之间势必就维修费用产生争议。
（2）租赁物造成承租人的损失的赔偿责任的风险
如果经营管理公司担心维修资金无法追回，而不进行维修，那么如果因没有维修而导致的承租人的损失，例如因漏水导致承租人货物损坏，承租人将向经营管理公司索要。
五、产权式商铺售后返租法律风险控制
（一）开发商的法律风险控制
1、在竣工后再进行售后返租模式的商品房销售
售后返租模式的商品房销售必须是已经竣工的商品房，避免因销售未竣工商品房违反法律规定而受到处罚、遭受损失。
2、确保购房者对商铺的所有权，不再保证进行回购
为避免开发商涉嫌非法融资，就需要购房者确实获得商铺的所有权。
商品房的所有权是登记制，因此，需要开发商将购物广场分割成一个个独立的商铺，使得购房者有独立的所有权，并且达到产权登记的条件。
同时开发商应当尽量避免保证回购的承诺。
3、要求购房者对担保合同关系提供反担保
为避免开发商承担担保责任后，追偿不到款项的情况，可以要求购房者提供反担保。
确保在开发商承担担保责任后可以追偿到款项。
（二）经营管理公司的法律风险控制
1、对合同内容的控制
经营管理公司的委托经营合同内容至关重要。
首先经营管理公司应当在首次签订的合同中注意设置自动续约条款，即在委托经营合同中载明合同到期前，合同双方皆未通知对方到期终止的，合同期限自动延续。
在购买商铺时，购房者都会同意签订委托经营合同，如果合同中有自动延续条款，那么就会避免合同到期业主不愿意续签的风险。
这样就能够有效避免因商铺出租权由不同的人持有而致使无法出租的情况出现。
其次，对商铺的状况及因商铺自身问题导致的承租人的损失进行约定，以减少经营管理公司的风险。
2、规范委托经营管理合同的履行
在委托经营管理合同的履行中，经营管理公司应当及时向购房者披露商铺的合同签订、租金支付、租金金额、租赁期限等情况。
在承租人违约的情况下，也应当及时告知购房者，并告知购房者有向承租人索要租金的权利，并协助购房者向承租人行使权利。
3、正确选择承租人
承租人的选择涉及到整个购物广场的发展，如果购物广场发展良好，租金收益高，那么业主自然会乐意将商铺委托经营管理公司进行经营管理，经营管理公司可以将多家商铺整体性进行出租，市场可以达到良性发展。
（三）完善法律规定
在上文中提到，产权式商铺的售后返租涉及到商品房买卖合同关
系、担保合同关系、委托合同关系、租赁合同关系。
特别是委托合同关系，目前的法律规定已经无法有效解决因委托合同关系产生的多种法律纠纷。
在产权式商铺售后返租模式下的委托合同关系中，经营管理公司究竟应承担怎样的义务，又应当如何履行，亟需法律作出兜底性的规定。
六、结语
综上所述，笔者认为，产权式商铺售后返租模式给开发商、经营管理公司带来收益的同时，也带来了巨大的风险，开发商、经营管理公司在目前的法律体系下，需要通过谨慎的决策、完善合同内容、规范合同履行过程等方式控制风险，从而实现与购房者的共赢。