计容面积计算方法及停车位配建标准专章

七、阳台计算
挑空空间以拉 梁进行分隔， 视为多处通高
跃层上层平面图
Hale Waihona Puke Baidu
二、单栋商业建筑（含设置在商业建筑中的各类配套服务用房）总 建筑面积大于或者等于15000平方米且单层面积大于或者等于5000平方 米的，其层高大于6米、小于或者等于8.2米（即6+2.2）的，其计容建 筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.2米、小于或者等 于10.4米（即8.2+2.2）的，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3 倍计算；层高大于10.4米的，以此类推。其底层有特殊功能要求的，经 专题论证，底层层高可以适当提高，但不得超过7米。
1．在入口层设置； 2．仅用于公共休闲活动、绿化等非经营性用途； 3．架空空间应当以柱、剪力墙落地，与室外环境整体设计，场地平整， 视线通透，空间开敞，路径便捷可达； 4．架空总面积不小于上述4层以上住宅建筑底层总建筑面积的20%； 5．架空空间所在单元的楼层内不得布置住宅； 6．架空空间层高大于或者等于4.8米； （二）连接居住建筑公共架空空间的底层公共走廊，其架空面积不计入 容积率；
u 较原条文变化
居住建筑
住宅建筑 非住宅类的居住建筑（宿舍、养老院等）
1. 要求居住用地项目设置架空 2. 鼓励公共建筑以及非住宅类的居住建筑合理设置架空 3. 明确对架空空间的相关要求，提升品质，避免后期挪用
住宅建筑
u 容积率大于1.5的居住用地 u 层数大于4层的住宅建筑 u 应当设置公共架空空间 u 位置：入口层 u 功能：公共休闲活动、绿化等非经营性用途 u 要求：以柱、剪力墙落地，与室外环境整体设计，场地平整，视线
容积率计算规则的变化
第九条（地下建筑、地上建筑） 建筑楼面标高不高于相邻室 外场地最低点标高1米的，该楼面以下部分为地下建筑。
除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。 建设项目规划设计应当结合现状地形，与城市道路标高合 理衔接。以堆土对建筑进行掩埋的，不视为地下建筑。
u 较原条文变化
不合理堆土 → 堆土
四、建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要 的建筑通高部分按照一层计算计容建筑面积。
u 较原条文变化 1. 仅对商务办公建筑的层高进行控制 2. 减小层高控制标准（5.1米 → 4.8米）
特殊功能：门厅、大堂、中庭、大型宴会厅、大型会议室、 电影院、剧场、运动场等
五、普通车道式地下车库（含局部被掩埋的地上车库建 筑），其位于居住建筑投影范围内的部分，层高不得大于 5.4米。确需突破的，应当经专题论证确定。
单栋商业建筑（含设置在商业建筑中的各类配套服务用房）总建筑 面积小于15000平方米或者单层面积小于5000平方米的，其层高大于 4.8米、小于或者等于7米（即4.8+2.2）的，其计容建筑面积按照该层 水平投影面积的2倍计算；层高大于7米、小于或者等于9.2米（即7+2.2） 的，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于9.2米 的，以此类推。
u“集中车库”的审查要点 1、高层居住建筑塔楼在车库内的投影范围，设计已对其
交通体周边空间进行合理利用的，可视为集中车库 2、低、多层居住建筑在车库内的投影范围，车道、车位
布局合理的，可视为集中车库 3、低、多层居住建筑在车库内的投影范围，设计有私家
楼梯间通达车库或存在大量无法停车的空间，视为不合理设计 的集中车库
第四十四条（公共架空空间）
（三）公共建筑以及非住宅类的居住建筑底部架空空间，符合以下要求 的，其架空面积不计入容积率：
1．架空空间与城市道路标高自然衔接，且满足全天候对外开放； 2．仅用于公共休闲活动、绿化等非经营性用途，并与室外环境整体设 计，场地平整，视线通透，空间开敞，路径便捷可达； 3．公共建筑架空空间层高大于或者等于6米，非住宅类居住建筑架空 空间层高大于或者等于4.8米； 4．架空空间的入口位置应当设置醒目的标识、标牌。
住宅建筑净密度应当满足下表要求：
容积率（far） 1＜far≤1.2 1.2＜far≤2 2＜far≤2.5 2.5＜far
住宅建筑净密度 ≤40% ≤30% ≤25% ≤20%
u 较原条文变化 增加住宅建筑净密度控制指标
u 依据《城市居住区规划设计规范》
增加住宅建筑净密度
居住
《城市居住区规划设计规范》中分别 定义了“住宅建筑净密度”和“建筑 密度”
路径便捷可达 u 高度：层高大于或者等于6米，非住宅类居住建筑架空空间层高大
于或者等于4.8米 u 其他：架空空间的入口位置应当设置醒目的标识、标牌
计容建筑面积计算规则
一、居住建筑层高大于3.6米、小于或者等于5.8米（即3.6+2.2）的， 其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于5.8米、小于 或者等于8米（即5.8+2.2）的，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3 倍计算；层高大于8米的，以此类推。
建筑密度=地上建筑投影总面积÷建设用地面积×100% 住宅建筑净密度=地上住宅建筑投影总面积÷建设用地面 积×100% 地上建筑投影总面积为以下两部分的水平投影面积之和 （叠加部分不重复计算）： （一）四周均未被室外地坪掩埋的地上建筑； （二）局部被室外地坪掩埋的地上建筑，其非掩埋外墙对 应的16米进深部分；进深不足16米的，据实计入。 除雨篷、挑檐、构架之外的建筑各部分的水平投影面积， 均计入地上建筑投影总面积。
u 判断地下建筑的三要素：建筑楼面标高、现状地形标高、相 邻城市道路标高
u 主要判断原则 1、楼面标高高于现状地形标高及相邻城市道路标高的，
以堆土进行掩埋的，不视为掩埋
堆土 建筑
堆土
u 主要判断原则
2、楼面标高高于现状地形标高，低于相邻城市道路标高的，以回填 土进行掩埋的，需进行合理性判断
回填土
u 较原条文变化 1. 层高控制标准未变化 2. 不鼓励小户型（套内面积100平方米）设计为跃层 3. 对通高空间进行限制（仅允许一处通高） 4. 缩小通高空间占每户的套内面积的比例（35% → 30%）
设计有多处通高空间示意图
跃层下层平面图
跃层上层平面图
设计有多处通高空间示意图
跃层下层平面图
建筑
建筑
堆土
高架道路
3、楼面标高低于现状地形标高，低于相邻城市道路标高的，以回填 土进行掩埋的，视为掩埋
u 主要判断原则 4、楼面标高低于现状地形标高，高于相邻城市道路标高
的，以保留的现状地形进行掩埋的，需进行合理性判断
需合理判断
建筑 建筑
需合理判断
判断合理性的主要原则
1、是否与城市道路、现状地形合理衔接 2、是否符合工程惯例及设计合理性 3、是否存在较大的后期违法建设的可能
第十条（容积率） 容积率指建设项目计容建筑面积与建设用地面积的比值。 表达公式为：
容积率=计容建筑面积÷建设用地面积 容积率计算按照以下规定执行： （一）地上建筑应当纳入容积率计算，地下建筑不纳入容积率计算； （二）地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层，其被掩埋外墙长度占该 层外墙周长（局部凹凸不计入）比例大于或者等于40%的，除集中车库和 设备用房外，均应当纳入容积率计算；小于40%的，均应当纳入容积率计 算； （三）因交通设施、公用设施工程影响，或者因满足文物保护、防洪 要求，导致建设项目地下空间使用受限，仅使用地下及局部被室外地坪掩 埋的地上建筑配建停车位数量不能满足要求的，经专题论证，其不足部分 在地上建筑中配建的，不纳入容积率计算，但其地下建筑中除车库和设备 用房外，应当纳入容积率计算； （四）超出建设项目停车位配建标准增配的地上集中停车库，不纳入 容积率计算。 建设项目的计容建筑面积计算规则按照计容建筑面积计算规则（附录2） 执行。
3、设计单 位应在图中对增 配停车位进行明 确标注，以便于 进行审查。
4、计算公 式：增配车库面 积=该层车库总 面积÷该层总车 位×增配停车位 个数
第十一条（建筑密度） 建筑密度是指一定地块内，地上建筑 的水平投影总面积占建设用地面积的百分比。住宅建筑净密度 是指一定地块内，地上住宅建筑的水平投影总面积占建设用地 面积的百分比。表达公式为：
不满足要求架空示意： 1、未与室外环境整体设计，场地不平整，视线
不通透，路径不便捷可达； 2、架空空间所在单元的楼层内不得布置住宅； 3、架空空间层高小于4.8米；
公共建筑以及非住宅类居住建筑
u 与城市道路标高自然衔接，且满足全天候对外开放 u 功能：仅用于公共休闲活动、绿化等非经营性用途 u 要求：与室外环境整体设计，场地平整，视线通透，空间开敞，
通透，空间开敞，路径便捷可达； u 面积：4层以上住宅建筑底层总建筑面积的20% u 高度：层高大于或者等于4.8米 u 其他：架空空间所在单元的楼层内不得布置住宅；
• 层数大于4层的住宅 建筑底层总建筑面积 的20%
• 住宅建筑与底商混合 布置的，以标准层面 积进行计算
层数大于4层
层数不大于 4层
u 较原条文变化
1. 容积率计算体系未发生变化 2. 引导设计合理设置建筑±0.0，以掩埋40%界定吊层建筑
和地上建筑 3. 取消非掩埋外墙16米进深计容 4. 鼓励项目超配停车位 5. 对于部分因特殊情况提出解决办法
u局部被室外地坪掩埋的楼层 被掩埋外墙长度占该层外墙周长（局部凹凸不计入）
比例大于或者等于40%。小于40%时，该楼层视为全地 上建筑，该层建筑面积全部纳入容积率计算。 u 吊层、地下集中车库和设备用房不计容
u增配的地上集中停车库，不计容
u地上车库不计容时设置的地下商业要计容 因特殊情况导致地下空间使用受限，地下及半地下
楼层配建停车位数量不能满足要求，不足部分配建在地 上的，不纳入容积率计算。但其地下建筑中除车库和设 备用房外，应当纳入容积率计算
u“集中车库”的界定原则 由公用的车库出入口、车道、集中停车位组成的车库
居住
u 具体算法
1、混合用地以该地块总容积率进行计算 2、计算住宅建筑净密度以该地块总用地面积为分母
第四十四条（公共架空空间） 新建、改建、扩建的建筑公共架空空间，按 照以下规定执行：
（一）容积率大于1.5的居住用地，其建筑层数大于4层的住宅建筑应 当按照以下要求设置公共架空空间，其架空面积不计入容积率：
集中车库示意图
不合理集中车库 设计不合理的集中车库示意图
局部放大图 剖面图
车库平面图 设计不合理的集中车库示意图
u 增配的地上集中停车库的计容原则
1、停车位、车道及车库范围内的楼梯间、设备用房、卫生间不计容。 车库范围外的及紧邻车库设计的楼梯间、设备用房、卫生间等计容。
2、车库平面应当合理、紧凑布局，避免单车位面积过大，车库与其他 功能用房之间应当用实墙（防火卷帘）完全隔断。
套内面积小于或者等于100平方米的跃层式住宅，套内出现通高的， 按照本条第一款的规则计算。
套内面积大于100平方米的跃层式住宅，可以在门厅、起居室（厅） 或者餐厅设置一处通高，通高部分面积不超过该户该层套内面积的30%且 层高不大于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的 1倍计算；通高部分面积超过30%或者层高大于7.2米以及通高超过一处的， 按照本条第一款的规则计算。与门厅、餐厅、起居室相连的封闭式阳台纳 入通高计算范围。
5 4 23
1
不大于 5.4米
1、车位净高2.2 2、管道0.8 3、梁高0.6 4、覆土1.5 5、室内外高差 （不小于0.1）
6
5 4
3 2
1
6
不大于 5.4米
1、车位净高2.2；2、管道0.8；3、梁高0.6；4、覆土1.5 5、室内外高差（小于0.1）；6、不计算绿地率范围
六、建筑内因功能要求需设置层高小于2.2米的设备管 道夹层、结构转换层，不计入建筑面积和计容建筑面积。
u 较原条文变化
1. 修订大、小商业界定原则（大商业：总建筑面积 ≥15000㎡且单层面积≥5000㎡）
2. 减小小商业层高控制标准（5.1米 → 4.8米） 3. 大型商业层高控制要求不变（6米），首层经专题论
证可增加至7米）
三、商务办公建筑、酒店建筑层高大于4.8米、小于或者 等于7米（即4.8+2.2）的，其计容建筑面积按照该层水平投 影面积的2倍计算；层高大于7米、小于或者等于9.2米（即 7+2.2）的，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计 算；层高大于9.2米的，以此类推。