土地增值税的税收课件
合集下载
第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
《土地增值税政策》PPT课件
精选PPT
14
二、征税范围的若干具体规定
1. 以房地产进行投资、联营
2.
对于以房地产进行投资、联营,如果投资、
联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或
作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征
收土地增值税;但是,上述房产再转让的，属于土
地增值税征税范围。
3. 2. 合作建房
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房, 建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如 果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。
三、土地增值税纳税义务人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用
权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取
得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、
企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位
和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国
机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
精选PPT
17
第二节 计税依据
一、土地增值税的计税依据
（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》的规定，以招、拍、 挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地 使用权的所支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按规定补交的出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土
地使用权人实际支付精的选P地PT 价款。
3. 企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的, 暂精选免PPT征土地增值税; 15
4．交换房地产
交换房地产行为既发生了房产产权、土地 使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收 入,按照规定属于征收土地增值税的范围。
5.房地产抵押
《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
第七章 土地增值税(最新 税法PPT课件)
税法ห้องสมุดไป่ตู้
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
15
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
16
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
17
◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
第9章--土地增值税法ppt课件(全)
计旧算房土及地建增筑值物税应的纳评税估额价，格并
税（（（（（（虚交和营的允 他 产 利 房 扣费的益扣项(12取有人123456地括工施费.易报，教业与代的房入.括支按许房开息地除用规除目，应房房房））））））对扣对得土关转AB产土程费用取加育税国两付转利(价房12据地发最产的银 票 房、 定 项 实不地 地收,价。地取房房与旧房从纳土取钢估税、土可．．地除转的让得房开地费、等家方的计费、价用让息实 产 成 高 开 具等屋行管，目际按产产得地地转房地产格地事税得材价的中若对纳纳不地地增收土经房地实 实作统货面地项让发的、公。2附城值权房＋这扣开本不发体有理这的发产成本开开土产产让及产开房其人土、税税。利0进产能使地值各,济地一于的价产物物增币入项征建共市加的、而为目％房地种除发能费比)价本费三房生权票发发地开开房建开发地人人(他转地水息使计按用规款内税取收行成产开收收收目用筑配项县，维权商值的的产类，费超用例证用项地的核而、是转为在金费费地使发发地筑发费产收用让使泥支算定容；转权计得益所发入入入实及安套评交也护利誉扣有费型级取取但用过按．券和费产费算汇向额确用用成费产物企用权开入在让用缴：等房额产出的让所税土。取成是的是际拆装设建可权，得得除关的估价最，按由。对财用开用所取票：：用权本用有的业是纳发及是=权(建定地，金房支房房依的的地从得1本价指指发迁工施土土视设等如。的支收高按商各这务作发进象得等的所关扣的指)。格的指房所材,产凡额县地付据和使收的是纳值如价地地地纳确成生补程费同税付专。计税入有不业省些费为费行进各方加支的除与纳纳支(，能之取税的产的地为(用入收级使使1指税不税的偿费、的、税2利之果关产定交算金比能 银 、类行用期用扣收种付税费计房)税税付房够和得)项金用 用纳、权的务入情金纳人太产人成 费 、 开项费以金印权公是较超 行 自型间 ， 除分。取信外代所价的 金 用扣地人人的屋按的权权的目额税(所额形减税容转用转本 、 基 发规机况予花2、转指式少上过 同 治的费 ，摊用的根不除金 的产可转单金收取所时、格转5)计+应包人支式除。人让易让， 前 础 间定项税以商％在为见关，房按 类 区收。用 而按据价票让额 确开按人让额土让算税独费得转低付来规房房确房包 期 设 接计规。扣标以转：，地商 同 、入故， 按纳现款据定发根应房收＋地房民分(收让的看定定地收用的地于算定1除因权内让其产业 期 直其直作和。税《行项地房等)地据由摊入入房金，的政产，和产的(转。、取是收计评房价开旧 房 0计 该银 贷 辖为实接人实国货财即目产地不产利筑 计 结 需地，额包0评评扣评 地 费 除 土 供 地而一(－而金府让著算地值发2算行 款 市程 屋 房质土计房施币库务取的计入成估0有而产动项4息物 算 花构产是＋)括重除增般取扣估 价 用 地 已项万取额估估房作项扣产需要成，同 利 人度 已 有都入地券收地细会得新关0取,开入计转产价目支， ， 费、所房指货项置可值得要元得之价 款 及 使 支目0地除权规除时要价机本类 率 民建作 使 六是增当产则、入计土度的求得此 开 他 了 行 积发让等0计出房税按 建 的同取格地纳币目成税的对的，可 勘 等和格 和 在 用 付金以产是 筑 地 价 评 认、×定。缴进过一费工 的 纳 故 他 权 贴)的 的 或 属 用 以 除 三 估 上 均 价同同 汁 政一 用 成转值期开》一金制地项折销格构不收国的税额必小 支的条 发 纳 为 极抑成出价金地有用权旧。算房或转 造 成样得产收金×包 以 装税本时这各价；现按而行 察的支按 转 权 的缴额、包乘占 有 迁 迁指 物 产估程规。。专计6公纳行的、 纳 转在》花价房 达 旧 ， 按 ， 年 或 属 格问样包期 算 府不定 近 新让损税融般发的度使是入家余人须)关 新扣售让款使关人权；区出系无优 的 税 ； 性制目本不 权 的 后 的如如如房分参确。不0指 目 职 理 劳 等建让 同 本的开供 排 绿额入单自 工地价人房不新些种转金1性 、出中定纳括2以国 让 时 地用 关 补 用在 时 评计价取有有中如算式又的专印房 税 移此)直征规额在确格贷 的 规％产 到 房 三 新 计 出 达 旧 扣题括比 ，1方债比用方为用规实的于建指率果果果内。作形指惠 纳 人 保 ；炒)适 开后 ，开0的因允摊能0发金直 工 动费。设时 样 费增包发、水 洪定后照化位0的营 程地转允1建实实包为缴、让研 测。产规％成×转，估格税地偿房技关的为接税定计转定家环未价征得2门花％地 人 书不式纳权定际，扣新纳款金定=，一。年建征售到房除例则因不较券权向果是是是对房无的年此公、资以只 税 不 护 与买用 发， 未发，许并提为生接福保、、值的面用标括成实、、办纳的等的含2方费产让许物物房括额银时究 绘转同对，的算让扣划以新让由机1须、上的支术规金取税的补支：地税的统节款土土税产缴据允开除以以以房利额。凡定新以房土的磨，，的该转能、容所，新是含，共对产炒适人适正所出购加或代未进即应在正提4供0理的的组利护办对建积。准额土本余物供通建工义式。转开扣形形房投开行的转而各征房除按执的对的的和、得人，交付价人内、度经已政构劳、净出使定额协行转评0因让类许开纳所％一缴付凭要，地地率公需)是磨建内的地，损在计折房让有企易支建指义建发配取收用，用常得包卖计改进行转按此供有有金费买收织费费公材、的。取当0地)收电讯额筑程是发让是项税地项发除态态入发地建存土所地的的款在部利国于利行水“议政让让计设折使府评当动地支等用，之计估列发的载单以计花计式已损商也实增均程转征扣的土偿业确规纳地据增使付(利建房是造×房房套得入于除。开税方房关关扣良让行任扣房金企万融用费、、、土价同新得房要扣产目(征入、、。安发：生地支价土地为取企。的的使小方费款材产、划方理分息家超息文三,算这计算扣用批定地力下出。权其。入企印金独内征费超算为房。评使程品未际值按度让土地债定转的定的价的值用息和成：时5手登设或土地从此其发有式除即任何的除屋融地地地对除中。机元，管折周、地房房格样使付款地价向得用供照和装生业对的招拨式业财收用区％、及增个的不不的过、通部扣、率税的准的安附、、一在用由管再业花额土4的：过3用度房出成税旧时地例估使让券。金续记的旧后按的缴税款税权，施地地具事之目投所支产的转何实；产收项获。及机用的为出款原土构)包理旧转水增产及及层标方取费其气明产产%的工旧建值余按入产在内人支以允允有贷分全地一在除0项后房设重务置着安土转理，、财税的扣上金地一的未售本；房均增如价用的、额并未上房或未旧造纳金或：所在所入目取发使有房外的资区付的项让形质权土按让。土地建构0、式得产证左括电开费房值产人次建额额、他、、支程房筑照进，一道票工内许许和关款质平部收的目。的屋立置按过机费物置地让0务除(0售增浮额：格定房投的费如重按值权股开和取额金�
《土地增值税法》课件
02
土地增值税的计算方法
增值额的计算
计算公式
增值额=转让房地产取得的收入-扣除 项目金额
转让房地产取得的收入
扣除项目金额
包括取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、房地产开发费用、 与转让房地产有关的税金等
包括货币收入、实物收入和其他形式 的收入
应纳税额的计算
01
02
03
计算公式
应纳税额=增值额×适用 的税率-扣除项目金额×速 算扣除系数
应纳税额。
征收税款
税务机关向纳税人发出缴税通 知，并征收税款。
复议和诉讼
纳税人如对土地增值税的征收 有异议，可申请行政复议或提
起诉讼。
征收监管
01
税务机关应加强对土地 增值税征收的监管，确 保税款及时、足额入库 。
02
对纳税人进行定期或不 定期的检查，核实其土 地增值税的缴纳情况。
03
对违反土地增值税法的 行为进行处罚，并依法 追究相关责任人的法律 责任。
04
加强与相关部门的信息 共享和协作，共同维护 税收秩序。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
某房地产开发公司开发一住宅小区，销售收入为1亿元，土地成本为2000万元，开发成本为3000万元 ，计算该公司应缴纳的土地增值税。
案例二：某企业因土地增值税产生的争议处理
感谢观看
总结词
土地增值税争议处理
详细描述
某企业因土地增值税计算问题与税务 部门产生争议，经过协商和调解，最 终达成一致意见，避免了法律纠纷。
案例三
总结词
地方政府土地增值税征收管理
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
赡养人、通过中国境内非营利的社会团体等） ——没有因为权属变更而取得收入，不征土地增 值税 (2)房地产的出租、抵押（抵押期间）——产权没变， 不征土地增值税 (3)房地产交换：个人之间互换自有居住用房地产的， 免征土地增值税 (4)将房地产作价入股进行投资或作为联营条件的 ——免征土地增值税
土地增值税的税收
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融 机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：（取得 土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内
土地增值税的税收
思考
• 某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。
• 方案一：不装修，每平方米售价4000元，开发成本、税费金额为3000万 元。
• 方案二：精装修，每平方米6000元，扣开发成本、税费金额为4000万元。
请选择！
土地增值税的税收
土地增值税的税收
房产税的税收筹划
1.概念：以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向 产权所有人征收的一种财产税
2.纳税义务人：房屋产权所有人或经营管理单位（产权属国家的）、 承典人、房产代管人或者使用人
土地增值税的税收
房产税的筹划
• 利用税收优惠
• 大修停用半年以上的可以免税
• 合理确定房产原值
• 附属设备单独计算价值 • 房产修理费用的筹划 • 房产投资方式的筹划
• 投资 • 出租
土地增值税的税收
城镇土地使用税
1.概念：以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人 征收的一种税
2.纳税义务人：拥有土地使用权的单位和个人 3.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区的国家和集体所有的土
满3年未满5年的，减半征收.......
土地增值税的税收
计算公式
• 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率
土地增值税的税收
税率
级数 增值额与扣除项目 金额的比率（%）
1 不超过50%的部分
2 50%-100%的部分
3 100-200%的部分
4 超过200%的部分
税率% 速算扣 除率%
税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及 其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房， 减按4%的税率征收房产税 (6)房产大修停用半年以上的，在大修期间可免房产 税
土地增值税的税收
5.应纳税额的计算——有两种 (1)房产出售的，从价计征 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例） ×1.2% (2)房屋出租的，从租计征 应纳税额=租金收入×12%（或4%）
土地增值税的税收
土地增值税的税收筹划空间
• 利用房地产转移方式进行筹划
• 将房地产出租、投资入股的均可免征
• 控制增值额
• 将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离 • 扩大成本费用列支比例
• 如利息支出
• 利用税收优惠
• 房地产业建造普通民用住宅，增值率在20%以下的，免征
土地增值税的税收
纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机 构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内
土地增值税的税收筹划
1.概念：对在我国境内 有偿转让 国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物 产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税
2.征税范围 (1)转让国有土地使用权 (2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 (3)存量房地产的买卖
土地增值税的税收
3.具体情况判定 (1)房地产的继承、房地产的赠与（直系亲属、直接
3.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区
土地增值税的税收
4.优惠政策
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税 (2)由国家财政部门拨付事业单位经费的单位自用的房产免税
(3)宗教寺庙、公园、名声古迹自用的房产免税 (4)个人所有非营业用的房产免税 (5)自2008年3月1日起，对个人出租住房，减按4%的
2.征税对象：车辆和船舶 3.税收优惠——免征 (1)捕捞、养殖渔船 (2)军队、警用、武警专用的车船 (3)依照有关规定，外国驻华使馆、领事馆、驻华机构及其有关人
员的车船
土地增值税的税收
车船使用税的筹划
利用税率临界点
载重量不超过1吨的渔船免税
利用特殊规定
机动车挂车，按机动载货汽车税额的7折征税 主要从事运输业务的拖拉机，按拖拉机所挂拖车的净吨位计算，按机动载货汽车税额
30 0
4地增值税的税收
例
• 一家房地产企业有可供销售的10 000平方米的商品房。
• 方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20% 的加计费用）
• 方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含 20%的加计费用）
该选哪一种方案呢？
(5)企业兼并转让房地产——免征土地增值税 (6)房地产的代建房行为、重新评估——权属没变，
不征土地增值税 4.税收优惠 (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣
除项目金额20%的，免征土地增值税 (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征
土地增值税 (3)对个人住房居住满5年的，免征土地增值税
• 将农、林等生产用地与加工用地分开，生产用地可免税
土地增值税的税收
土地增值税的税收
土地增值税的税收
土地增值税的税收
印花税
1.概念：经济活动中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位 和个人征收的一种税
2、纳税义务人：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人 五种
3.征税范围
土地增值税的税收
4.税收优惠：P203 5.计算公式 应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率
土地增值税的税收
印花税的税收筹划
• 充分利用优惠政策 • 分项核算 • 利用不确定金额和保守金额以实现递延纳税 • 利用不同的借款方式
土地增值税的税收
土地增值税的税收
车船税
1.纳税义务人：在中国境内拥有车船的单位和个人，车辆和船舶的 所有人
地
土地增值税的税收
4.税收优惠：P201 5.应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
土地增值税的税收
城镇土地使用税的筹划
• 利用改造废弃土地
• 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用月份起免缴土地使用税 5年至10年
• 利用土地级别的不同进行筹划
• 采用分类幅度定额税率
• 将免税用地部分分开核算
土地增值税的税收
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融 机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：（取得 土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内
土地增值税的税收
思考
• 某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。
• 方案一：不装修，每平方米售价4000元，开发成本、税费金额为3000万 元。
• 方案二：精装修，每平方米6000元，扣开发成本、税费金额为4000万元。
请选择！
土地增值税的税收
土地增值税的税收
房产税的税收筹划
1.概念：以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向 产权所有人征收的一种财产税
2.纳税义务人：房屋产权所有人或经营管理单位（产权属国家的）、 承典人、房产代管人或者使用人
土地增值税的税收
房产税的筹划
• 利用税收优惠
• 大修停用半年以上的可以免税
• 合理确定房产原值
• 附属设备单独计算价值 • 房产修理费用的筹划 • 房产投资方式的筹划
• 投资 • 出租
土地增值税的税收
城镇土地使用税
1.概念：以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人 征收的一种税
2.纳税义务人：拥有土地使用权的单位和个人 3.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区的国家和集体所有的土
满3年未满5年的，减半征收.......
土地增值税的税收
计算公式
• 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率
土地增值税的税收
税率
级数 增值额与扣除项目 金额的比率（%）
1 不超过50%的部分
2 50%-100%的部分
3 100-200%的部分
4 超过200%的部分
税率% 速算扣 除率%
税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及 其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房， 减按4%的税率征收房产税 (6)房产大修停用半年以上的，在大修期间可免房产 税
土地增值税的税收
5.应纳税额的计算——有两种 (1)房产出售的，从价计征 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例） ×1.2% (2)房屋出租的，从租计征 应纳税额=租金收入×12%（或4%）
土地增值税的税收
土地增值税的税收筹划空间
• 利用房地产转移方式进行筹划
• 将房地产出租、投资入股的均可免征
• 控制增值额
• 将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离 • 扩大成本费用列支比例
• 如利息支出
• 利用税收优惠
• 房地产业建造普通民用住宅，增值率在20%以下的，免征
土地增值税的税收
纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机 构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内
土地增值税的税收筹划
1.概念：对在我国境内 有偿转让 国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物 产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税
2.征税范围 (1)转让国有土地使用权 (2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 (3)存量房地产的买卖
土地增值税的税收
3.具体情况判定 (1)房地产的继承、房地产的赠与（直系亲属、直接
3.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区
土地增值税的税收
4.优惠政策
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税 (2)由国家财政部门拨付事业单位经费的单位自用的房产免税
(3)宗教寺庙、公园、名声古迹自用的房产免税 (4)个人所有非营业用的房产免税 (5)自2008年3月1日起，对个人出租住房，减按4%的
2.征税对象：车辆和船舶 3.税收优惠——免征 (1)捕捞、养殖渔船 (2)军队、警用、武警专用的车船 (3)依照有关规定，外国驻华使馆、领事馆、驻华机构及其有关人
员的车船
土地增值税的税收
车船使用税的筹划
利用税率临界点
载重量不超过1吨的渔船免税
利用特殊规定
机动车挂车，按机动载货汽车税额的7折征税 主要从事运输业务的拖拉机，按拖拉机所挂拖车的净吨位计算，按机动载货汽车税额
30 0
4地增值税的税收
例
• 一家房地产企业有可供销售的10 000平方米的商品房。
• 方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20% 的加计费用）
• 方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含 20%的加计费用）
该选哪一种方案呢？
(5)企业兼并转让房地产——免征土地增值税 (6)房地产的代建房行为、重新评估——权属没变，
不征土地增值税 4.税收优惠 (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣
除项目金额20%的，免征土地增值税 (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征
土地增值税 (3)对个人住房居住满5年的，免征土地增值税
• 将农、林等生产用地与加工用地分开，生产用地可免税
土地增值税的税收
土地增值税的税收
土地增值税的税收
土地增值税的税收
印花税
1.概念：经济活动中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位 和个人征收的一种税
2、纳税义务人：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人 五种
3.征税范围
土地增值税的税收
4.税收优惠：P203 5.计算公式 应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率
土地增值税的税收
印花税的税收筹划
• 充分利用优惠政策 • 分项核算 • 利用不确定金额和保守金额以实现递延纳税 • 利用不同的借款方式
土地增值税的税收
土地增值税的税收
车船税
1.纳税义务人：在中国境内拥有车船的单位和个人，车辆和船舶的 所有人
地
土地增值税的税收
4.税收优惠：P201 5.应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
土地增值税的税收
城镇土地使用税的筹划
• 利用改造废弃土地
• 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用月份起免缴土地使用税 5年至10年
• 利用土地级别的不同进行筹划
• 采用分类幅度定额税率
• 将免税用地部分分开核算