中央公园板块房地产调研报告
中央公园开盘总结
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二、开盘经验教训及亮点
亮点三、根据建设开发计划制定现场总进度计划，由总进度计划确定材料计划、图纸计划，再根据需求与招投标、总工 室、采购部等公司职能部门紧密沟通确保材料、图纸能按时按量进场。
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•
•
谢谢
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二、开盘经验教训及亮点
教训三、2017年10月份开始淮北市第一次环保检查要求全市在建项目停工，本项目从11月初开始中心园林及货量区域土 方外运停止施工，直到11月中旬工程部才向公司申请土方内倒，说明工程部经验不足反应迟钝。
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二、开盘经验教训及亮点
教训四、未复核大门楼门前广场与市政主干道标高，广场垫层施工时发现广场高于主干道20cm，后经过工程部协调总 工室根据现场实际情况重新顺坡，对工期造成影响。
目录
一 二 三
项目总体概述 开盘经验教训及亮点
总结建议
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一、项目总体概述
淮北恒大中央公园项目位于淮北市 濉溪县龙脊山路与闸河路西北角，东侧 为恒大名都和九点阳光住宅区域，东侧 龙脊山路及南侧闸河路皆为主要市政道 路，交通较为便利，项目毗邻南侧地块 为我司代建公园，建成后风景优美适宜 居住。项目总建筑面积约31.62万㎡ （不含地下室面积）（其中住宅面积约 28.54万㎡,综合楼面积约0.09万㎡,幼儿 园约0.37万㎡,商业面积约2.61万㎡）， 共20栋高层住宅、地下室建筑面积约 8.0万㎡ 。
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二、开盘经验教训及亮点
教训五、遇到不良地质时工程部组织设计院、勘察单位等经过多次会谈才确定处理方案，对现场工期影响较大，在方案 研讨方面浪费大量时间。
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二、开盘经验教训及亮点
中央公园调研报告
调研报告——中央公园姓名：李思沂学院：建筑学院班级：城市规划0901 学号：090040127中央公园的概况∙楼盘地址：[丛台区]丛台区展后街和曙光街交叉口西侧（博物馆广场东侧）∙参考售价：6500元/平米∙价格说明：均价5800-6800元∙销售地址：丛台区邯郸宾馆正门北侧∙销售状态：认购∙物业类型：普通住宅∙建筑类别：高层∙开发商：邯郸市龙星房地产开发有限公司∙装修情况：毛坯,公共部分精装修∙占地面积：50000平方米∙建筑面积：400000平方米∙开盘时间：2010年11月∙入住时间：2012年底∙规划户数：3000∙车位数：2000∙绿化率：36%∙容积率：2.00∙物业公司：邯郸市龙星物业有限公司∙交通情况：204路，33路，203路紧邻中华大街交通便利主力户型：90-139平米（全部户型）∙两室两厅一卫户型N 面积100.9平米∙三室两厅一卫户型M 面积118.9平米∙两室两厅一卫户型E 面积95.3平米∙两室两厅一卫户型C 面积100.4平米∙两室两厅一卫户型B 面积69.4平米∙三室两厅两卫户型A 面积133.90平米∙中央公园（中央恋城）一期工程34层商住楼4栋，31层商住楼1栋，28层商住楼3栋。
地下车库及其它配套建筑。
一期占地76.95亩，总建筑面积180000平方米。
其中住宅面积155000平方米，公建17000平方米，地下面积8000米。
区位建筑和交通：交通：204路，33路，203路等商超：万达商场、新世纪、阳光超市公园：丛台公园教育：邯郸市二十三中医疗：第一医院，皮肤病医院银行：中国工商银行、中国建设银行、中国民生银行餐饮：新佛山旋转餐厅、湘江食府小区：新世纪新城"城市中央四十万平社区"中央公园位于市博物馆东侧，总建筑面积达40余万平方米，住宅面积30余万平方米，由11栋25-33层的高层住宅组成，可容纳3000户居民居住，拥有2000个机动停车位。
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
报 告 思 路
学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
定 价背景 客户分析 推售策略
市场比准均价的确定 价格表结构生成 价格表验证 对外价格表生成
项目概况 市场现状
实收价格表确定
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
总销售面积（住宅）： 59812.36平米 建筑容积率：2.05 总套数：664套
（酒店公寓168套，不售）
可售套数：496套
棕榈湖畔 金美花园
碧湖花园 新城市花园
新天美地
依托于隐贤山大环境，以中 大户型为主的居住区，主力 户型100~130平米左右，均 价3600~3800元/平米左右
中央公园1号
展示
朝向
销售周期 新推主力 户型
销售价格
东田丽园
碧湖花园
新天美地
金凯水都
样板房、通道 展示到位，感 染力强
卖场及样板房效果 样板房效果是常
较差（园林效果好 平感染力最强的
）
项目
未推出
东西朝向为主 ，偏南（介绍 为东南朝向）
坐北朝南
南北朝向
——
2.5年
3年
3年
——
新推第三期、 二栋，约150 套，132-165三 房
楼层高、密度较 周边全是高楼（ 密集（压抑）
大（压抑
压抑）
园林景观（绿化 65%
人工湖水景、 绿化高，外部 荔枝林
园林景观（外部 隐贤山下 工厂包围）
园景
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
市场现状——持续销售周期较长，销售均价在4100~4500元/平米；新
XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘建筑景观设计报告23页
•三、交通状况：
• 华润中央公园居于“重庆第一经济带”——北滨路与江北商务中心连接带。华润中央公
园距北滨路仅200米，同时与观音桥商圈、鸿恩寺公园等商贸繁华区、城市生态区全线贯通，
车行5分钟可至观音桥、江北嘴CBD。近距离石门大桥，直达大西区。在大石坝车站和北滨路
车站已有20余条公交线路。未来，华润中央公园西侧红岩村大桥将跨越嘉陵江，连通重庆天地、
•用，高耸、挺拔。同时，建筑的外立面常采用面砖或者石材，且非常重视整体的装饰性，会尝试新鲜
•元素的使用，追求单个建筑自身独特的个性。
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XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘 建筑景观设计报告23页
华润中央公园户型图
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XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘 建筑景观设计报告23页
（占地面积:190000平方米 ，建筑面积:670000平方米。）
•二、项目配套：
• 公园生态圈：鸿恩寺森林公园、石门公园、花卉园、儿童公园，纯生态气候集大成者。
• 商业消费圈：观音桥商圈
• 休闲娱乐圈：瑞安重庆天地、北滨路都市休闲带
• 日常生活圈：
• 健康——无边际游泳池、室内篮球场、健身房等多项高品质的休闲配套
华润中央公园交通图
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XX年6月重庆华润中央公园项目楼盘 建筑景观设计报告23页
华润中央公园模型图
•鸿恩寺公 园
•建筑风格为:Art-deco. “Art Deco”意即“装饰艺术”，最早起源于上世纪20、30年代的法国，并迅速流行
•于建筑、家具、珠宝等的设计中。 Art Deco风格使用于建筑上，其特点在于强调外立面的纵向线条使
桥商圈和江北嘴CBD，南与1900亩瑞安重庆天地隔江相望，北临重庆主城去最大的公园—鸿恩
华润置地产品研究——中央公园
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
投资商
华润置地（武汉）发展有 华润置地（重庆）有限公 华润（上海）房地产开发有
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
景观设计
北京易兰规划事务所
北京创翌善策景观设计 有限公司
PLACE（普利斯）景观设计 公司
贝尔高林国际（香港）有限 公司
雅博奥顿国际设计有限 公司
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典型项目研究
名流会会所——包含室内外游泳会所、室内外网球会所、健身房等；5000 平米世界之星运动会所——包含壁球馆、篮球馆、羽毛球馆、瑜伽跳操房、 儿童才艺室、贝街英语学校、高档餐厅等
澳洲风情街、北美风情街——异域风情商业，包含宠物道等 19 大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855 Spa 美容美发
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典型项目研究
主卫生间
衣帽间
7、社区配套及周边配套
中央公园系列产品由于位居城市内环，周边配套较完善。
上海中央公园： 中小学：英国学校、怀少小学、嘉定二中 幼稚园：马荣双语幼儿园、宝翔幼儿园 综合商场：16700 平米金域购物广场——家乐福购物中心、高档餐饮；3000 方
室内菜场； 银行：浦发银行、交通银行、建设银行等 邮局：南翔邮局 医院：瑞金医院 （待建） 其他：
项目规划
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3.
交通情况
20
4.
建筑
20
5.
园林景观
22
高通智库是一家房地产研究综合
6.
户型展示
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服务商，简报产品是在分析师长
期对房地产行业进行系统研究和
7.
样板间
济南龙湖名景台万科新里程华润中央公园调研报告
现场图片
销售现场大气，分 上下两层，主厅辅 厅，各置一沙盘
样板房实景图
样板房装修大气， 现场工作人员热 情敬业，体现了 大盘风范
现场园林
现场 园林 园林展示区
样板房外园林
用绿色植物围档把项目和售楼部隔 离，清新自然，在维持施工现场安 全的同时也美化了现场，减小了施 工给售楼部带来的不便
户型图
销售中心二楼处放着不少杂物， 影响形象 项目周边环境很差，到处在施 工，影响销售现场形象
创造美好生活
/
装修状况 ：全装修 建筑面积 ：400000㎡
容 积 率 ：2.8
开盘时间 ：二期2014年 3月23日已开盘
绿 化 率 ：50%
交房时间 ：二期预计2016 年年底交房
所属区域：
物业公司：万科物业
开 发 商 ：济南万拓房地产开发有限公司 所属商圈： 售楼地址 ：历城区奥体中路与工业北路交汇处南行 500米路东 停车位:停车位:3862（地上526；地下2980 商业357） 交通状况： 均价 ：元/平方米
项目整体规划
华润〃中央公园由27栋高层、3栋商业配套和1栋商业会所组成，除21#和 23#为23层以外，其余均为18层的住宅，目前尾盘在售
项目园林
万科新里程传承万科精工品 质，主推81-106㎡全装修户 型，私享超大景观花园
售楼部现场
现场接待人员热情专业， 置业顾问大多在现场拓 客，暖场活动设奖项颇 多，来访客户挺多
济南龙湖名景台、万科〃新里程、 华润中央公园调研报告
龙湖名景台
1 2 3
项目简介 项目整体规划 项目园林 户型情况
4
5
项目小结
项目简介
物业类别 ：住宅 洋房 商铺 建筑类别 ：多层、小高 层、高层 占地面积 ：125400㎡ 容 积 率 ：2.2
中央公园可行性投资分析报告
中央公园项目投资分析报告二0一一年二月二十五日目录第一部分、项目投资分析报告编制背景第二部分、城市经济概况第三部分、房地产市场分析第四部分、中央公园项目整体概况第五部分、项目SWOT分析第六部分、项目综合定位第七部分、项目开发成本及投资收益分析第八部分、项目投资可行性结论分析第一部分项目投资分析报告编制背景1、投资分析报告名称泰和·中央公园项目投资分析报告2、投资分析报告编制单位深圳天邦营销策划有限公司3、投资分析报告编制依据（1）、国家相关政策、法规（2）、泰和县地块整理信息（3）、走访记录，市场调研数据、资料（4）、泰和县相关政府机构资料（5）、房地产同行业报告资料4、项目地块概况中央公园（泰洋花苑二期）位于江西省泰和县城澄江广场南面，处于泰洋花苑住宅小区的西侧，纬四路的东侧，地块的东面是泰洋花苑已建的楼盘，其南面为老的居民区。
南北长约180米，东西长约300米，除南面外均以道路中线为界。
是一个集居住，商业于一体的综合性社区，项目总用地面积67512㎡，合101亩；用地性质为商住用地，容积率≤1.895，建筑面积134845.5㎡，建筑密度≤34.95%，绿地率≥28.5%。
项目总居住户数714户，规划总人口约2500人。
第二部分：泰和城市经济概况1、2010年泰和县经济发展形势分析泰和县2010年经济持续健康发展，全面超额完成了“十一五”规划确定的各项目标任务，具体经济表现如下：全县生产总值突破70亿元大关，增长15%，人均站上2000美元台阶，增幅创历史新高；财政总收入突破8亿元大关，净增2.07亿元，增长额度为历年之最；三次产业结构调整为25.2:50.1:24.7，二产比重突破50%，占据“半壁江山”；工业园区主营业务收入突破100亿元大关，达到省一类园区标准，成为全市首批3个“百亿园区”之一；外贸出口首次突破1亿美元大关，净增8780万美元，增幅列全市之首。
同样根据新近披露的经济发展成绩单，还有三个明显的变化：一是税收收入占财政总收入的比重达82.5%，高出全市平均水平1.5个百分点；二是城镇化率达44.66%，高出全市平均水平3.96个百分点；三是农民人均纯收入达5920元，高出全市平均水平502元。
重庆华润中央公园前期定位报告
10、典型案例剖析
10-1 龙湖· 水晶郦城
规划总平面 1、项目总占地500亩，被城市道路划 分为5个独立的组团。 2、一组团东面紧邻动步公园。四组团 和五组团西北面紧邻高速公路。 3、高层低容积率，容积率2.0，建筑 密度16%。
4、点式高层错位布局，最小间距70米。
5、全部18层（一层4户）、30层的楼 栋（ 1层6户）。 6、户型套内面积75-190，主力户型 100-104的三房和126-139的四房。
天湖美镇
E1、E2；F、A1、A2；B1、C1、C2、H、G
财富中心
A3、A4；B2、B3；C2、C3
D：普通企业
中层骨干(D2) 普通职员（D3） 高速发展型大、中企业主(E1) 东和湾 E2、E3；I、C2、C3、D3、B2、B3、D1
E：私企业主
成长型企业主(E2）
创业型企业主（E3） F：个体经营者 G：自由职业者
3.
调 研 楼 盘 客 群 细 分
B：事业单位
普通公务员（A4） 高级干部（B1) 管理干部(B2) 普通职工(B3) 高层管理人员(C1) 水晶郦城 A2、 A3、A4；F；E2、E3；B2、B3、C1、C2、 C3、D1、D2、I
海棠晓月*怡 景天域
A1、B1、E1
C：外资、热 门 行业
中层技术、管理人员(C2) 白领(C3) 高层管理人员(D1)
SP1-1 SP1-2 SP1-3 SP2-1
SP2-2
SP3-1 SP3-2 SP3-3 SP4-1 SP4-2 SP4-3 SP5-1
海棠晓月 1*1*1：40-50 2*2：60-90 3*2*2：97-120 4*2*2：130-160 怡景天域：203-225，245-260，295 天湖美镇 3*2*2：125-126 4*2*2：137-148 5*2*2：153-157 5*2*2：170-197 华庭锦园 1*1：40-50 2*2：67-70 3*2：72-96 4*2：106-199 跃层：171-179
中央公园房价未来发展
中央公园房价未来发展
中央公园作为一个繁华城市的绿肺，不仅是人们休闲娱乐的好去处，同时也是各界关注的焦点之一。
其周边房价一直备受关注，不少人猜测未来的发展方向。
下面就让我们一起来探讨一下中央公园房价的未来发展走向。
首先，中央公园的地段优越性决定了它在房地产市场中具有不可替代的价值。
拥有一定规模的中央公园是城市的一大稀缺资源，其周边的房产往往因此而价值稳定增长。
未来，随着城市化进程的不断推进，中央公园周边的房价有望继续保持增长态势。
其次，随着人们对环境保护和生活品质要求的提高，中央公园周边的房价也将受到影响。
越来越多的人开始重视自然环境和休闲空间，选择在中央公园周边购房成为一种趋势。
这将进一步推动周边房价的稳步上升。
再者，随着科技的发展和城市规划的持续优化，中央公园周边的基础设施将会不断完善，生活便利性将得到提升，吸引更多人前来购房定居。
这种发展趋势必将带动周边房价的进一步提升。
综上所述，中央公园周边房价未来的发展前景十分乐观。
其地段优越性、环境优美以及城市发展带来的机遇都将推动周边房价持续增长。
投资者和购房者可以看好中央公园周边的房产市场，抓住机会获得稳定增值收益。
让我们共同期待中央公园周边房价未来的辉煌发展，享受城市生活中独特的美好！。
2010华润置地中央公园项目三期定位报告81P
大面积产品将成为市场的稀缺 产品
面积区间验证 2008年武汉住宅市场成交的主力是80-100平方米的二房和110-140平 方米的三房,其次是140-180平方米户型
本报告是严格保密的。
面积区间验证
2009年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110140平方米的三房，并且大面积产品成交增加明显，140-180平方米 产品成交占到12%。
61万
150万
140～180平米 —— 2.4↑ 3↓ 6↑ 3.8 ★ ★ ★ ★ ★
晋合世家
2万
7万
147～237平米 —— 1.2 ↑ 0.3↓ 4.7 ↑ 2.1 ★ ★ ★ ★ ★
融科天城
13万
45万
105～138为主 —— 9 ↑ 3.5↓ 6.5 ↑ 6.3
★★★★
金都汉宫
10.7万
30万
买房子是有钱 人的游戏！
宏观小结
➢未来市场存在诸多不确定因素，本次调控政府决心大,措施 频繁具体,力度大,不可忽视调控对市场的影响; ➢预计本次调整将长于08年，结合房地产的以往规律研究,市 场最早于2011年下半年开始进入恢复期，迟则2012年进入恢 复期； ➢面向富人阶层是复杂市场环境下的最好选择.
万科高菱尔角夫湖总万建达面广6场0万10方年，6月年底底加计推划最推后出一5期批，,9户0-型15面0平积米为,约906平00米套，共960套，约9万方
存量和未来新增供应 葛洲坝国际武广汉场天总地建总面建4面5万15方0万，方20，10预年计72月0推112年00初套推1出206平万米方户，型共，20约02套.5,主万力方户，型开为发2周5期0-3为020-，3年开，发以周1期20至平2米01以7年下和180平米以上户型为主 约400万方
砀山碧桂园·中央公园项目开盘后评估(干货)
25777 54918 34892 9145 12452 12484
12536
71827 60720 87105 14902 8241
3159
4214
1000
1000
174
1200
1221
1250
90,738 88,286 78,164
13907 35148 22219 5714 8467 8447
商业街
凤凰优选
综合楼
投资定案
成本策划 方案
开盘后评
投资 定案
成本策 划
开盘后 评
投资定 案
成本策 划
开盘后 评
投资定 案
பைடு நூலகம்成本策 划
开盘后 评
投资定 案
成本策 划
开盘后 评
投资定 案
成本策 划
阶段
版目标成 本
估阶段
阶段 方案版
估阶段
阶段
方案版 估阶段
阶段
方案版 估阶段
阶段
方案版 估阶段
阶段
方案版
56,613 56,613 56,613
五期货量
货值：3.79亿 建面：68765㎡ 占面：3984.67㎡
技术经济指标
总占地面积（亩）
84.92
土地单价（万/亩）
110
容积率
2.5
楼面价（元/平米）
873
总建筑面积（万平米） 16.68
可售建筑面积（万平米） 13.81
总货值（含可售配套及车 位，亿）
7.80
首推货值（亿）
2.67
地上车位（个）
174
1200
1221
1250
138,531 139,189 138,314
上海市公园住宅地产解析
上海市公园住宅地产解析楼市低迷，资源型住宅“外冷内热”，进入2013年以来，以仁恒森兰雅苑、华润中央公园等代表的中高端住宅，成交行情“看涨”。
专家指出，在目前宏观调控频出的楼市行情中，稀缺性产品开始凸现销售引力，目前各种以山景、江景、湖景、园景等景观为主题的“资源型”住宅逆势热销，显现出“外冷内热”的趋势。
1．公园地产发展历程随着纽约中央公园、海德公园等一系列公园地产成名，“公园地产”进入开发热潮，公园带动了周边地价和房价都显著地上升。
国外机构研究数字表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响，这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。
据CRIC咨询统计，在上海，同样的小区，看见园的房子与看不见园的房子差价为50%，而在香港则达100%。
带着上海市公园对地产成交单价真的有影响吗，影响有多大？除了单价以外，还对哪些因素有影响？公园周边真的能成长为高端住宅区吗，等这些疑问，开始本专题的研究。
2．上海市典型公园地产案例研究我们根据公园对外开放的日期，按照2至3年为时间间隔，同时兼顾公园的地理位置（包含内环、中环、外环），结合上海目前热点地区，选择杨浦的黄兴公园、浦东的世纪公园、杨浦的新江湾城公园和宝山的顾村公园。
案例研究——黄兴公园根据黄兴公园的规划建设进程划分为3个研究阶段：规划期（1999年），建设期（2000年），建成后（2001年）。
黄兴公园三个阶段，周边项目成交均价对比：我们在黄兴公园周边选取1999、2000和2001年三年均有推量的9个楼盘作为研究对象；小区到公园的距离指小区正门至公园的距离，单位为km。
公园规划期，周边住宅价格出现小幅增长，说明规划期对周边住宅价格有小幅的拉动作用。
黄兴公园建成后价格涨幅远远大于规划期的价格涨幅。
黄兴公园带来的增值与加权距离相关，随着距离增加其增值幅度呈现下降趋势，且以0.6公里为分界线，0.6公里以内影响比较显著。
黄兴公园周边与外围成交均价对比分析:我们选择与黄兴公园版块相邻五角场、鞍山、东外滩三个版块作为公园外围，与黄兴公园周边住宅价格进行对比分析，数据截取自公园规划期至目前2011年。
园区楼盘选择情况汇报
园区楼盘选择情况汇报近期，我们对园区楼盘的选择情况进行了一次全面的汇报，以便更好地了解当前市场的动态和趋势。
经过调研和分析，我们得出了一些有益的结论，现将情况汇报如下：首先，我们对园区楼盘的地理位置进行了详细的调查和比较。
我们发现，一些园区楼盘位于市中心地段，交通便利，商业设施齐全，但房价较高；而另一些园区楼盘则位于郊区或新兴开发区，房价相对较低，但交通和商业配套设施不够完善。
针对这一情况，我们需要根据企业的实际情况和发展需求，权衡利弊，做出合理的选择。
其次，我们对园区楼盘的规划和建筑质量进行了细致的考察。
我们发现，一些园区楼盘在规划设计上注重人性化和生态环保，建筑质量较高，居住舒适度较好；而另一些园区楼盘则在规划和建筑上存在一些瑕疵，例如楼盘内部空间布局不合理，建筑材料质量不过关等。
在选择园区楼盘时，我们需要考虑企业员工的工作和生活需求，优先选择规划合理、建筑质量可靠的楼盘。
另外，我们还对园区楼盘的配套设施和服务进行了比较。
我们发现，一些园区楼盘在配套设施和服务上非常完善，例如有健身房、会议室、停车场等；而另一些园区楼盘的配套设施和服务相对简陋。
在这方面，我们需要根据企业的需求和预算，选择适合的园区楼盘，确保员工能够享受到良好的工作和生活环境。
最后，我们还对园区楼盘的投资回报情况进行了分析。
我们发现，一些园区楼盘的房地产价值和潜在增值空间较大，投资回报率较高；而另一些园区楼盘的投资回报情况一般。
在选择园区楼盘时，我们需要综合考虑投资回报率、风险和流动性等因素，做出明智的决策。
综上所述，园区楼盘选择是一项复杂而重要的决策，需要我们充分考虑各种因素，做出理性和明智的选择。
我们将继续关注市场动态，不断优化园区楼盘选择策略，为企业的发展提供有力支持。
福州三盛中央公园房地产项目市调成果沟通报告p
3、五四北：翠湖山庄、 居住主题公园
4、东江滨：长滩美墅、 名城港湾
5、城南：东方威尼斯、 润华山庄
3
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2007年
三季度 四季度
福州市场各别墅项目推售时间轴
2008年
2009年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度
三盛中央公园总150套，主力户型180－300m²
三季度
运盛美之国，联排别墅总90套，面积250--310m²
福建三盛中央公园项目 市调成果沟通
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系统的方法并不急于立即解决问题，而是立足于揭示 问题根源，找出根本的对策。 世联并非点子公司，我们更多的是通过项目营销，系 统且条理清晰的实现目标。
联 排、双拼
面
积
200~250
275~305
245~255
/
270~280
160~200
200~500
20~250
200~220
叠 拼 、联院
面
积
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305~310
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170~200
/
/
/
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180~200
独幢面积
/ 350~420
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20
3、产品竞争与产品价值
1. 整个案场设计体现大气，业务员整体素质高 2. 主要采用报广和路牌进行宣传，吸引周边客户居多 3. 强调户型创新带来的价值提升，崇尚简约
1. 目前市场推广缺乏力度，但由于项目规模大，仍有一定的影响力 2. 拟推出定制别墅概念进行营销
中央公园地价创新高，公园中区学区价值凸显
中央公园地价创新高，公园中区学区价值凸显文 | Y老师为期两天的重庆首次集中供地落下帷幕，主城区共计46宗土地全部出让，出让面积共6398.84亩，一类、二类居住用地共5771.58亩，占出让面积90.2%，商业、商务等用地共627.26亩，占出让面积9.8%。
北区出让土地较多，中央公园片区成交楼面价基本在1.4万元/㎡左右。
这篇文章关注点聚焦中央公园，通过公园北区的土地成交来看，公园中区的学区价值逐渐凸显。
本文将分为以下几个部分：一、中央公园土拍概况二、公园北区教育规划三、公园中区学区价值中央公园土拍概况按渝北区对空港新城的规划，是以中央公园为核心确定了公园北区、公园中区、公园东区三个部分。
▲ 三区两带四核图源空港新城图中并未出现“公园南区”，中央公园南侧经济开发由两江新区负责；行政管辖悦来片区由渝北区负责，其余由两江新区负责。
本次集中供地的“地王”由保利竞得，位于中央公园西侧，地块名称为“两江新区两路组团C标准分区C04-3、C07-3、C09-1、C09-5”。
在主城区46宗土地，成交单价TOP10中几乎全是中央公园周边地块。
保利竞得中央公园西侧地块，西侧属于中央公园“核心区”，拥有大型商业体，未来还将打造“中央公园西TOD”，出让价格最高，15711元/㎡的成交楼面价也成为了此次土拍的“地王”。
公园东侧发展较早，配套相对成熟价格位于中等，成交单价海成、融创分别以单价14583元/㎡、14470元/㎡位列TOP3、TOP4；公园北侧处于待开发区域，出让面积以及出让价格相对较低；我将此次中央公园此次出让土地大致区位标记在了卫星图上。
▲ 中央公园土拍概况中央公园南侧还有一宗土地由康田以7280元/㎡挂牌成交，由于比较特殊不具参考性所以并未标记在图中。
公园北侧教育规划在《看懂中央公园教育布局》这篇中，我大致说明了目前中央公园教育布局，结合此次土拍，我继续放出干货，重点看看公园北侧的教育规划。
可能有的读者已经知道在轨道交通5号线的悦港大道站附近有一所规划中学，即上图中的“花石中学（项目名）”，该项目位于S03-1地块，已在2020年5月进行了工程监理招标。
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物联网
龙兴
打通铜锣山 10分钟到机场
航天、汽车
界石
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三个“组团”撑起一座新城
数码、电子等
•中央公园 中央公园板块房地产调研报告
•空港新城概述
•中央公 园片区
•区域概况 •重庆空港新城规控范围约46平方公 里，城南面以机场高速公路为界，西 以悦来新城为界，北向鹿山村拓展。
•最新的规划为：将沿鹿山组团和重 庆绕城路方向15平方公里土地纳入 空港新城控规范围。将重庆空港新 城与重庆悦来新城进行规划整合。
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中央公园板块房地产调研报告
•空港新城——规划
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•空港新城辅助区
•拓展区
•重庆五大基地航空公司全部入驻空港新城。 •重庆会议展览馆，建成规模达60万平方米的全国第5大会展场 馆。 •建设总部基地，形成空港新城发达的商务区。中央公园板块房地产调研报告
•中央公园片区所在区域房地产市场概述
•￪•关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
•￪•9.29新政
•调 控目
标 •一房一价
•￬•限购限贷
•收紧政策 •刺激政策
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中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-政策趋势
•中央经济工作会议传递信息： •经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和。
•目的 •手段
•第一步 •松闸
•存储率下调
•第二步 •保刚需 •首贷利率回归
•第三步 •释放改善 •限购适当放宽
•阶段
•构建底部
•夯实底部
•市场温和反转
•本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌，预计市场未来政策调整会分三步走，使得 市场反转将更多的表现为温和性。另外，本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者 的警惕性。
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中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-供求价 •近一年整体市场供过于求趋势明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场。
•房产 税出 台
•金九 银十 惨淡 收场
•数据来源：重庆网上房地产
•2011年1月底受到房产税出台与传统淡季影响，成交量跌倒谷底，加之银行限贷，至此市场开始出现持续低
•渝北区（高新技术产业） •江北区（创意产业）
•南岸区（生态环境产业） •大渡口区（传统工业）
•城市扩张以新兴产业布局带动区域发 展
•两江新区规划及重庆二环聚居区规划 首先明确城市功能和产业布局
•交 通
•历史沉淀的基础配 套、交通条件
•交通作为重要的发展条件 •北部新区（金系列城市干道）
•（轻轨1、2、3号线）
•￪•重庆房产 税细则出台 •￪•1.27新政
•￫•持续提 准加息
•￪•4.15新政 •￪•国十条
•￪•国务院关于促进节 约集体用地的通知
•￬•国办关于刺进房地 产市场健康发展的若 干意见
•￬•公积金利率下调
•￪•9.27新政 •￪•公积金利率上调
•￬•10.22新政
•￪•资本金 比例下调
•￬•重庆政府 出手救市
•茶园
•龙兴 •蔡家、悦来
•大学城 •华岩 •鹿角
中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-供求价
•近几年商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势。
•成交量 •↓ 31%
• 近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降， 主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖； • 2011是调控年，市场供应量较去年基本持平，而成交量则较2010年下滑3成。市场调控声音此起彼伏， 尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。
• 市场趋势：
➢ 重庆房地产市场政策细则以稳定市场为主，主要手段为房产税和限贷政策。 ➢ 随着市场政策及价格趋于缓和，市场供求将逐渐平稳增长，巨大市场需求来自于城镇化推进。
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中央公园板块房地产调研报告
•Part 2 •中央公园片区宏观概况
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中央公园板块房地产调研报告
•悦来会展中心、中央公园、机场及周边关系
•交通作为重要的发展条件 •二环
•南岸区、渝北区（轻轨4、5、6、 9号线）
•房
地
•房地产在城市成熟 区域首先发展
产
•组 团
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•解放碑组团 •沙坪坝组团 •杨家坪组团
•在产业和交通共同发展的 条件下，房地产随之兴起
•在产业和交通进一步发展的条件 下，房地产进一步扩张
•新牌坊组团 •鸳鸯组团 •空港-回兴组团 •南坪组团
中央公园板块房地产调研报告•重庆整体源自场分析-小结• 整体供求：
➢ 近几年随着市场的快速发展，重庆房地产市场供应量一直保持高位，在2010年达到峰值。 ➢ 除在2008年及2011年市场调整的大背景下，成交量有较大回落外，其余各年均保持较高成交量。 ➢ 市场整体价格方面，随着市场政策和经济状况有所变化，总体量价均呈现逐步上涨的趋势。
铜锣山与明月山之间的 区域，包含茶园— 鹿角 组团、鱼嘴组团、五宝、 一品、南彭和惠民功能 区
城市副中心，承接老城区 转移的工业，重点发展轻 工业
南部 片区
包含南坪组团、李家 沱——— 鱼洞组团、黄 桷垭——— 南山功能区、 南泉功能区
着重保护好城市景观和生 态环境，体现山、水、绿 城市特色，提升人居环境 质量
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中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-发展阶段
•城市起步期 •1997以前
•城市发展期 •1997-2011年
•城市扩张期 •2012年……
•产业发展
•产 •业
•渝中解放碑（传统商贸） •沙坪坝（教育、传统重工业）
•九龙坡（传统重工业）
•城市发展首先布局产业 •北部新区（高新技术产业）
十大新城 空港
远景规划 像解放碑成百亿级商圈
悦来
会展业发展造就悦来新城
产业特点 汽摩、物流等
会展
蔡家 西永 两福
打造千亿级光电工业园区
光电等
将建成我市高新产业高地
IT等
双福建7所院校提升城市功能 云计算、物流等
西彭 铝产业园升级为“千亿级”
铝加工
鱼嘴 依托果园港 建内陆最大港城
物流
茶园 10年建成100万人口生态新城
•重庆整体市场分析-供求价 •近八周商品房市场供应回落至低位，市场以价换量，成交量约有上升。
•万平方 米
•近八周重庆主城区商品房供求价走势图
•元/平方 米
•数据来源：重庆网上房地 产
•近八周重庆市商品房市场供应大幅下滑，持续低位运行，开发商的营销重心是去化存量房源，而不会盲 目加推新盘。成交方面，春节后三周成交量持续上涨，得益于银行首套房贷利率逐步恢复执行基准利率， 各刚性需求开始逐步回归市场。价格方面，开发商少量降价试探市场，成交量约有上升。
•万平方 米
•近一年渝北区商品房供求价走势图
•元/平方 米
• 渝北区房地产市场极具代表性，是重庆房地产最具风向标的区域。从供应来看，2011
中央公园板块房地产调 研报告
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2020/11/7
中央公园板块房地产调研报告
目录
•重庆整体房地产市场情况 •中央公园片区宏观概况 •中央公园板块房地产市场分析
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中央公园板块房地产调研报告
调研总结
• 一、重庆房地产市场总体量价均呈现逐步上涨的趋势。 • 二、三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区
•目标地块位置：中央公园附近
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中央公园板块房地产调研报告
•空港片区规划分析
•中央公 园
•辅助区
•空港片区以江北国际机场为中心，由“核心区”和“辅助区”两部分组成。
•核心区：占地约31平方公里，分为机场基本运营保障区和机场配套服务区；
•辅助区：占地约15平方公里，由渝北区两路建成区以及建成区向西扩展的拓展区组成。
中央公园板块房地产调研报告
•区位概述
•重庆主城区共分成五大片区，各片区在功能定位上有所差异，整体来看，西部和北部为产业发展 ，南部和东部则以居住配套为主。中央公园片区位于重庆北部，位于渝北区、两江新区范围内。
区 域
范围
中部 片区
位于中梁山以东、铜锣 山以西，长江和嘉陵江 环抱的区域
定位
金融、商贸、现代物流以 及都市区旅游为主的第三 产业
• 区域份额：
➢ 三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区域。 ➢ 随着大学城和九龙坡高新区的发展，沙坪坝和九龙坡作为传统居住区，其市场份额紧随三北一南。
• 产品结构：
➢ 由于别墅物业的稀缺性，别墅供应份额最小，2011年受政策影响，别墅成交转淡。 ➢ 高层住宅仍为市场主力，洋房、小高层等改善型物业市场份额增多。
•中央公 园
北部 片区
位于嘉陵江以北，中梁 山和铜锣山之间的区域， 包含观音桥
承接老城区人口疏散和服 务功能聚集以高新技术、 汽车等为主导的产业。
西部 片区
位于缙云山与中梁山之 间，包含西永组团、北 碚组团、西彭组团、走 马功能区
城市副中心，老城区转移 的工业重点发展电子信息 行业、教育行业。
东部 片区
•北部片 区
•西
部 区 域
•中 部 片
区
•南部片 区
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•重庆市城市未来发展的方向是向北、向东、向西，北面是主要发展方向。
中央公园板块房地产调研报告
•空港新城、悦来新城——十大新城之一
•中央公园片区所在的空港新城、悦来区域将是重点打造的10大新城之一。