物业经营管理

《物业经营管理》

1.风险管理步骤：风险识别→风险评估→风险控制→风险调整

2.物业经营管理风险种类：管理模式、项目选择、经营过程、财务、管理团队、政策环境变化等风险

3.影响资金时间价值因素：投资利润率、通货膨胀率、风险因素

4.物业项目投资分析财务指标：①盈利能力指标A静态指标 现金回报率、投资回报率、静态投资回收期B动态指标

净现值、内部收益率动态投资回收期②清偿能力指标借债偿还期、偿债备付率、资产负债率

现金回报率=现金报酬÷投资者初始投入的权益资本×100% 净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%

投资回报率=净收益÷投资者初始投入的权益资本×100% 总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额 偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额×100%

资产负债率=负债合计÷资产合计×100% 总资产报酬率=（利润总额+利息支出）÷平均资产总额×100%

5.决定基准收益率的大小因素：资金成本、项目风险

6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

7.成本法适用既无收益又很少发生交易的物业估价：学校、图书馆、体育馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

8.收益法适用的对象是有收益或潜在收益的物业，住宅、公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等

收益法①直接资本化法预测未来第一年收益→确定资本化率或收益乘数→计算收益价值

②报酬资本化法估计收益期或持有期→预测估价对象的未来收益→确定报酬率→计算收益价值

9.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入净运营收益=有效毛收入-运营费用

10.物业经营现金流税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

11.求取报酬率的方法：市场提取法、累加法

12.市场调查的内容：市场需求、市场环境、消费者行为、市场供给与竞争、市场营销因素、客户满意度等调查

13.物业经营管理市场调查的内容：A:宏观环境 政治法律（最重要的）、经济、人口、社会文化、科学技术、自然等环境B微观环境 企业、供应商、中介服务机构、客户、竞争者、公众

14.市场调查的方法：访问法（最基本、最常用，答卷法、谈话法、电话调查法、网络调查法），观察法（直接观察法、实际痕迹测量法、行为记录法），实验法、文案调查法、网络调查法

15.物业经营管理市场分析作用 A对开发商①帮助开发商选择合适的项目位置②确定满足市场需求的产品类型③向金融机构说明项目的财务可行性以及获取贷款④寻找投资合作伙伴⑤在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者⑥根据市场需求的变化调整产品；B对置业投资者①了解当地房地产市场发展趋势②判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景； C对物业服务企业①帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势②预测市

场发展前景③把握主要客户的产业分布及产业发展情况

16.物业经营管理市场分析 A居住物业：重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和多未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准 B写字楼物业①首先要研究其所处地段的交通通达程度，目标物业的周围环境以及周围商业设施的关系②室内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供的服务内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等 C商业零售物业①物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求②购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况 D工业或仓储物业 重点考察未来入住者的意见17.物业经营管理市场分析的方法 A定性分析法（SWOT、系统、归纳、演绎、案例等分析法）B定量分析法（比率、趋势、比较、结构、数学模型等分析法）

SWOT分析法：SWOT是指优势、劣势、机会、威胁。是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、外部机会和威胁等，通过调查列举出来，并制成SWOT矩阵或表，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。通常用来制定企业发展战略和分析竞争对手的情况，是一种战略分析的最常用的方法。

演绎分析法：把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。

18.市场细分的原则：可衡量性、可进入性、可盈利性、可区分性

19.物业经营管理市场细分依据：最终用户、客户规模

20.市场细分的方法：单一因素法、综合因素法、系列因素法。单一因素法只根据影响消费者的某一因素进行市场细分，如可以根据年龄、收入、职业、购房目的等进行市场细分。

21.物业经营管理目标市场选择步骤：选择和确定企业的营销目标→了解清楚潜在客户的需求情况→选择目标市场和设计营销计划→选择目标市场和制定营销策略。

市场营销策略有三种：无差异营销、差异性营销、集中性营销

22.物业租赁与物业买卖的区别：价值实现的形式不同、资产形态转化的时间不同

23.不定期租赁，租赁关系双方中的一方死亡，租赁关系自动终止。其他情况不会终止租赁关系。

24.物业租赁的形式A包租转租，物业承担风险最大，物业公司赚取物业服务费和部分租赁利润B出租代理，物业不承担风险，业主承担一定的风险，物业公司赚取物业服务费和佣金C委托管理 业主承担全部风险，物业公司只赚取物业服务费。

25.写字楼分类A按使用功能：单纯性、商住型、综合型写字楼B按使用方式：自用型、租售型C按综合因素：国际为甲（顶级）、乙、丙级，国内为五、四、三星级

26.写字楼物业经营管理的特征：经营内容的特殊性以及经营管理的特殊性、规模性、不确定性等4个方面

27.写字楼物业经营管理的理念：物业管理服务是经营的基础，满足客户需求是经营的核心，遵守规则是经营的保障，追求利润是经营的目标

28.财务管理目标：利润最大化、每股收益最大化、股东财富最大化

29.财务会计报告：会计报表、会计报表附注和财务情况说明书。会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表

30.财务报表分析：战略、会计、财务、前景等分析。战略分析的目的是确定主要的利润来源、经营风险并定性评估企业的盈利能力。财务分