商务项目策划方案

商务区项目策划方案

一、项目用地简介：

1、地理位置

中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城（100万平米），北临建设中的济南高档别墅居住区（东方美郡），东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的重要衔接过渡区域。

2、用地状况

中央商务区规划面积公顷，其用地主要为坡地，坡势西低东高，东西高程差达米，地块南部地表为土质，北部与东部为砾石地面。东部山坡之上植被茂盛，林相丰富，视野开阔，是绝佳的风景区域。

3、交通状况

该区域交通便利，临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛（正对历阳大街，西为旅游路，南临舜世路）。至经十路仅4公里，至南二环路仅3公里，到泉城广场也不足6公里。

4、项目规划概况

根据1999年的中规院规划，该规划用地为公顷，其中公共设施用地公顷；城市公共绿地公顷；城市道理用地公顷。总建筑面积为万平米，建筑密度为%；容积率为；绿地率为%。

原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美食城和休闲绿化广场。

根据市规划局的最新资料显示该组团的建设用地为公顷（161米等高线以下区域），土地使用性质为商业用地。综合考虑工商银行五层建筑（容积率）和一组团小高层建筑（容积率）的规划状况，拟定容积率为左右，公建配套为40000平米，住宅为40000平米。

二、项目定位：

1、功能定位

概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区，借商务概念营造气氛，提升高档公寓的价位和市场竞争力功能定位----以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。

建筑形式----以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功能，建筑多为1~~2层，部分为半地下，局部为高层。该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。（建筑形式同商业街有本质的区别）

整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目（写字楼11万；数码中心2万；酒店1万；住宅30万）

备注：建筑综合体是一个多功能复合空间，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。建筑综合体带有地标性建筑的特征，

以上的定位基于以下原因：21组团的特殊地理位置和便利交通条件决定了其强大的区域辐射力，同时由于阳光舜城目前餐饮、娱乐等建筑品种（城市配套功能）的缺乏，使入住业主的需求表现的更为迫切。因此，该区域应该增加适当体量的酒店娱乐、写字（商务）办公等功能建筑，一方面作为舜城配套满足入住业主的娱乐办公需求，另一方面吸引济南市高智高知企业迁入，提升舜城的档次并促进酒店娱乐的经营。

2、产品定位：

（1）建筑综合体（40000万平方米）

●商务写字楼（面积约为20000平米）

建议该品种可安置在建筑综合体的高层建筑内，建筑采用框架结构，各房间面积可较灵活的分割组合，同时在设计上将室内景观与室外景观产生互动，营造“花园式办公”概念，为从事脑力劳动

的小型、私营公司提供环境幽雅的办公场所，成就南部高档商务办公区域概念。主力面积为150-240平米，适合10-16人的小型团队，约为120套左右。

●商务配套（面积约为10000平米）

建议该品种安置在1~~2层群楼内，设置主题酒店，商务餐饮、特色酒吧、咖啡厅、会议中心等娱乐商务休闲和服务场所，满足济南城区高档餐饮需求和舜城居住业主的需要。商务配套和商务写字楼的运作是相辅相成的，具体功能示意如下：

1、休闲：包括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等

2、社交和商务：商务中心、酒吧、贵宾厅、商务洽谈等

3、服务：包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等

●酒店式公寓（面积约为10000平米）

面积为40-80平米的现代小户型设计，生活配套完备、简单、实用、新潮，并且增加交际空间，户型可分为一室、一室一厅、二室一厅等类型，约计160套。其物业管理模式为酒店式管理模式。为外地驻济和当地小白领人士提供面积适中、功能齐全且升值潜力较大的居住模式。

备注：该类酒店式公寓可实现与商住两用楼的功能调换。

该建筑综合体是自历阳路进入舜城的视觉主焦点，其与一组团综合楼构成了阳光舜城入口处标志性的建筑群落。同时该综合体4万平米的体量与一组团2万平米的综合楼形成了具有一定规模的商务办公区，在某些程度上降低了建筑综合体的市场风险性。也加剧了商务市场的竞争力度。总体而言，一组团综合楼的实施对中央商务区具有较大的借鉴作用。

（2）公寓住宅（40000平方米）

●高级公寓（面积约为40000平米）

高级公寓采用六层带电梯的设计方案，大型亮丽通透的淡绿色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墙体，现代中不失典雅，简洁中不流尘俗，可有效的实现建筑与东侧山体有效的互动，安座室内可观山

观景。高档公寓主力面积在130—150平米之间，主力户型为三室两厅、四室两厅，可以适当考虑部分楼内跃层套房，约计280套。

商务型公建前方为大型休闲广场，面积可达近万平米，拥有多种人文景观。商务型公建与高档公寓是相对独立的，拥有各自的交通路网系统，互不干扰，但是有花园小径可以连通，实现两种产品的互访。

三、消费群体定位

1、建筑综合体

●商务写字楼

商务楼是区域经济发展、城市社会进步的必然产物。目前，该类楼盘在上海、北京仍然拥有较高市场吸纳力。

随着我省经济政策的逐渐放开，我市民营经济呈现出前所未有高涨，10人左右的小型公司纷纷出现，使我市商务楼也变的十分热销和紧俏，因此商务楼的市场潜力仍然十分巨大。

●商务配套

主要服务目标对象为中央商务区办公人士和舜城五万居民，其功能为满足其生活、工作等多方面的商务需求。

建议餐饮可进行出租经营以实现可持续性发展，所产生的长期收益有利于上市公司的运作。

为最大程度的减小投资风险，可先期寻求战略合作伙伴，签定长期合作协议。

●酒店式公寓

主要消费群体主要有两类：

（1）新一代的白领阶层：该群体拥有较高的文化水平和较为稳定的经济收入，预期收入较高。对区位交通、商务、休闲、社交及生活配套设施要求较高。

（2）外地驻济人士：随着经济的发展和技术的交流，国内外的许多知名企事业单位都在济南增设了分支机构。该机构的设立对酒店式公寓市场产生较大的推动作用。

2、公寓住宅