房地产估价中关于容积率修正系数的确定(精)

容积率一、容积率的内涵及其特性容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。

项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋 1来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率指标计算规则具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）和当地相关部门的文件计算，以下举例马鞍山市经营性用地商业、办公、住宅类建筑容积率指标计算暂行规定第一条为规范经营性用地商业、办公、住宅类建筑面积、容积率指标计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005)，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。

表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积第三条建筑底层布置层高3.0米以上架空层（以室外地坪为基准），其建筑面积可不计入容积率,但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。

架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

第四条住宅建筑当层高大于3.6米小于等于5.0米，不论层内是否有隔层,建筑面积均按该层面积的1.5倍计入容积率；当层高大于5.0米时，建筑面积按2倍计入容积率。

跃层式住宅和低层住宅起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计算。

第五条商业建筑底层层高大于5.1米小于等于6.0米、二层及以上标准层层高大于4.8米小于等于6.0米，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层面积的1.5倍计入容积率；当层高大于6.0米时，建筑面积按2倍计入容积率。

第六条办公建筑层高大于4.8米小于等于6.0米，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层面积的1.5倍计入容积率；当层高大于6.0米时，建筑面积按2倍计入容积率。

第七条住宅的门厅及商业、办公建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、会议厅等可按其实际建筑面积计入容积率。

第八条单层单一空间建筑面积在2000平方米以上的商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)，建筑高度需根据功能要求确定，可不按第五条执行。

第九条阳台按其围护结构外围水平投影面积的二分之一计算并计入容积率。

第十条每户阳台投影面积之和不大于本户建筑面积（含阳台投影面积）的15﹪，超出部分计算全部建筑面积。

第十一条住宅的单个阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于10.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米，超出部分计算全部建筑面积。

第十二条一户的阳台板相连的两个阳台按一个阳台处理，不符合第十一条的均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。

第十三条永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台，按其覆盖部分水平投影面积的二分之一计算；未覆盖部分不计算面积；阳台顶盖距底板超过两层层高的（不含两层），视为未覆盖，不计算面积。

第十四条房屋结构范围内标注阳台、露台、空中花园、入户花园、花池、设备平台等建筑空间，无论其名称如何，符合第十一、十二、十三条款的，按阳台计算建筑面积；不符合第十一、十二、十三条款的，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。

第十五条窗台与室内地坪高差大于等于0.45米且其进深小于等于0.9米的飘窗不计算面积；否则计算全部建筑面积并计入容积率。

第十六条本规定自通过之日起执行，已批准的方案按原规定执行。

三、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。

收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。

容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。

具体表现在以下几个方面：（—）遵循“报酬递增递减规律”。

在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层 3数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。

当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。

若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。

（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。

首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。

所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。

（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。

城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。

因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

（四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。

商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。

因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

四、容积率对生活的影响人口密度高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。

另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

内部规划问题由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。

另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。

如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。