江苏兴化房产市场调查报告

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江阴房地产市场调研报告

江阴房地产市场调研报告

江阴房地产市场调研报告摘要:本文通过对江阴市房地产市场进行调研分析,全面了解该市场的发展现状、竞争格局、主要问题和未来发展趋势。

调研结果显示,江阴的房地产市场正面临着供需失衡、市场竞争激烈、房价上涨等问题,同时也存在着机会和挑战。

建议政府加强市场监管,推动房地产市场稳定发展。

第一部分:引言房地产市场是江阴市经济中的重要组成部分,对于促进经济增长、增加居民收入、改善居民生活水平具有重要意义。

因此,对江阴房地产市场进行调研分析,有助于揭示其现状、挑战和机遇,为政府制定相关政策提供参考。

第二部分:市场现状江阴房地产市场波动较大,近年来面临着供需失衡的问题。

供应方面,房地产开发商大量推盘,导致市场供应过剩;需求方面,受政策调控和购房限制等因素影响,购房需求出现下滑。

此外,江阴的房地产市场还存在价格上涨、投资热点城市集中等问题。

第三部分:竞争格局江阴房地产市场竞争激烈,房地产开发商数量庞大,项目竞争激烈。

大型房地产企业纷纷进入江阴市场,给当地小型开发商造成了一定的竞争压力。

因此,江阴房地产市场的竞争格局呈现出大型企业和小型企业并存的特点。

第四部分:主要问题江阴房地产市场存在一些问题,首先是供需失衡问题,即供应过剩和购房需求下滑。

其次,房价上涨过快,使得市民越来越难以负担得起房屋。

此外,投机投资情况也比较严重,房地产市场成为投机者的重要场所。

最后,政府监管力度不够,导致市场秩序不规范。

第五部分:未来发展趋势在未来,江阴房地产市场将会面临更多的挑战与机遇。

首先,政府将加大市场监管力度,规范市场秩序,遏制房价上涨。

其次,房地产企业将加大投资力度,推动市场发展。

第三,通过引入创新技术和绿色建筑等方式,提高房地产市场的可持续发展水平。

最后,政府将通过土地供应、税收政策等措施,稳定市场供需关系。

结论:江阴房地产市场正面临着供需失衡、市场竞争激烈、房价上涨等问题,同时也存在着机会和挑战。

政府应加强市场监管,推动房地产市场稳定发展。

兴化市场报告

兴化市场报告

兴化市宏观环境分析一、兴化简介:1、兴化概况兴化市位于苏北里下河地区腹部,地处扬州、南通、盐城经济开发区中心,1987年撤县建市。

东以串场河与东台、大丰为界,南与江都、泰县毗接,西与高邮、宝应接壤,北与盐城隔河相望。

市政府所在地----昭阳镇,为楚将昭阳食邑,至今已有两千多年的历史。

全市总面积2393平方公里,人口155万,全市常住人口133万,06年市区常住人口18万,拥有耕地192万亩,水面68万亩,滩地17万亩。

兴化地势平坦,土地肥沃,河流纵横,自然环境优越,素有"鱼米之乡"美称。

盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富,兴化市是全国百强县(市)之一,是江苏里下河地区的一颗明珠。

2、自然环境兴化地居北亚热带湿润气候区,兼有海洋性和大陆性气候特征。

雨量充沛,日照充足,四季分明,气候宜人。

累年平均温度15℃左右,降水量1024.8毫米,日照2305.6小时,无霜期227天。

境内地势低洼,形如侧釜,河港纵横,土壤肥沃,耕地面积大,水生资源丰富,适宜农作物、多种经济作物及水产品的生长、养殖。

3、历史文化资源古城兴化已逾两千多年历史,是战国时期楚将昭阳的食邑,《水浒传》作者施耐庵、明“嘉靖七子”之一宗臣、“扬州八怪”代表人物郑板桥、“东方黑格尔”刘熙载等文化名人的故里。

4、支柱产业兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。

历年来,粮、棉、油、水产品总量一直居全国县(市)前列,年产粮食110万吨,棉花4万吨,油料3.7万吨,生猪45万头,家禽2000多万只,蛋品7万多吨。

近年来,注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展,生态农业迅速崛起,一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。

兴化工业门类较全。

机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。

现有各类企业2600多家。

其中大型企业 3家,中型企业16家;省级企业集团 4家。

市房地产市场调研报告

市房地产市场调研报告

市房地产市场调研报告泰州市房地产市场调研报告目录序言第一部分市场环境调查一、宏观环境分析二、泰州房地产市场环境分析第二部分房市热点分析一、热点区域分析二、典型楼盘个案分析二、产品投资空间分析第三部分地块环境调查第四部分项目SWOT研究第五部分产品建议序言泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。

随着泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。

我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。

泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。

由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。

在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。

我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。

而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪!第一部分市场环境分析一、宏观环境分析泰州位于江苏中部,长江北岸。

泰州已经有多年的历史。

是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区通江达海的重要枢纽和商品集散地,也是长江三角洲的一座新兴工业城市,下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区,人口503万,面积5790平方公里。

泰州市区面积428平方公里,市区人口60万,其中,非农业人口有30万。

1、城市发展定位泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸,区位优越,地势平坦,有良好资源条件和经济基础,东西承接上海、南京两大经济圈,南北联接苏南、苏北两大经济板块。

2023年泰州市房地产行业市场环境分析

2023年泰州市房地产行业市场环境分析

2023年泰州市房地产行业市场环境分析一、宏观经济环境国家层面:随着国家推进“房住不炒”政策,房地产市场的监管趋于严格,限购、限贷、限售政策加强。

此外,近年来的中国经济增长持续放缓,这使得人民币汇率及利率都在剧烈波动,房地产市场的融资成本显著上升。

省份层面:江苏省是快速发展的省份之一,经济实力及市场前景都很广泛。

泰州市是全国重点发展的城市之一,近年来政策性优势明显,全市房地产市场也呈现出活跃的态势。

二、政策环境泰州市制定了一系列相关的房地产政策:1.出台限贷政策,首套房首付比例不得低于30%,二套房首付比例不得低于50%。

2.实行不动产登记制度,让房产信息更加透明公示,共同营造良好的市场环境。

3.出台了限售期政策,即购买房产需满两年方可上市交易。

4.控制商品房价格上涨,避免房价过快上涨,削弱房企的二级融资。

三、市场环境1.房地产市场特征:泰州市房地产市场是既有城市改造的老旧城区,也有新城区住宅的开发,既有大型房地产企业的营销,也有小型房企的发展。

市场竞争相对激烈,产品丰富度和市场人群差别大。

2.需求特征:随着人口的增长,居民对居住环境的要求越来越高,在购房时对于小区环境的要求也日益严格。

同时,二胎政策的开放也加大了购房者的置业需求。

3.供给特征:泰州市的房地产市场存在着一定的供大于求的现象,尤其是中心城区的成熟小区,可供选择的新盘较少,市场需求较大。

四、竞争环境泰州市的房地产公司较多,在市场竞争中,大型的房地产企业拥有资金、人力、渠道等优势,在高品质的产品推广和宣传方面也更占优势。

但也有许多中小型的房企,他们可以更加灵活地运营自己的产品,以适应市场的需求。

总之,泰州市房地产市场发展态势相当活跃,但市场竞争中,房企需要注重品牌、质量、服务和情感营销等方面,才能更好地占据市场份额。

这也需要政府在政策引导、要素营造等方面给予更多的支持和协助。

2018年兴化市场年报

2018年兴化市场年报

20182019.1目录一、市场资讯 (3)1、政策动态 (3)2、规划动态 (4)3、城建信息 (6)二、土地市场 (8)1、年度土地市场 (8)2、2018年月度土地市场走势 (10)3、重点成交土地分析 (11)三、房地产市场 (15)1、年度商品房量价走势 (15)2、2018年城市排行榜 (16)3、2018年开盘汇总 (17)4、城市库存分析 (18)四、重点个案分析 (19)1、文旅紫薇府 (19)2、长安路九号 (21)五、2018年度城市房地产总结 (22)一、市场资讯1、政策动态2018年兴化市出台的房地产政策主要为参照执行泰州大市的房地产政策,集中在价格备案、价格调整、装修房标准以及公积金贷款政策这四个方面,另外也明确了预售节点为现场形象进度不得低于设计楼层(含车库层)的40%。

⏹价格备案:明确了以“开发成本+合理收益”的形式,并且储藏室、阁楼、汽车库则按照房屋的一半进行定价,由于兴化2017年前拿地楼面价均未突破1000元/㎡,因此在2018年全年的大部分时间里兴化市住宅定价均在8000元/㎡以下,直到文旅紫薇府的备案价格才突破了8000元/㎡的限制。

⏹价格调整:同一小区分批次开发的项目,下一批次备案价格原则上不得高于上一批次同类型备案价格。

因开发成本增加,确需要调整销售价格的,应重新申报,且距上次申报备案时间间隔不少于三个月,上调幅度不得超过上次申报均价的2%;⏹装修房标准:原则上控制在2000元/㎡以内,但是目前兴化市场上并没有出现精装房,2019年长安路九号项目则可能为精装修项目,市场接受程度仍需进一步的观察;⏹公积金政策:主要为上调公积金的首付比例,下降了付款额度,实际上是降低了购房者使用公积金贷款的比例。

表1:2018年兴化市房地产政策发布一览表2、规划动态2018年兴化市区共有三个新项目进行规划公示,主要为2017年拿地项目(文旅紫薇府、莲溪公馆)以及2018年拿地项目(长安路九号);三个在售项目进行后期产品的规划公示。

兴化项目前期市场定位报告

兴化项目前期市场定位报告
三. 十二五发展预期
2015年,地区国民生产总值将达到855亿元,年均可比增长13%,人均GDP超过 58000元,年均增长15%左右;全市财政总收入166亿元,其中地方一般预算收入65亿 元,年均增长均为25%左右。
加快中心城市发展。坚持扩大规模与完善功能并举,加快城市基础设施建设,做大 做优中心城区,建成区面积达45平方公里,城区人口达35万人,建成生态水乡人文特 色明显、宜居宜商的现代化中等城市。
其中,实现一产增加值52亿元、二产增加值182亿元、三产增加值146亿元,分别 完成目标的102%、101.4%和105.1%,可比增长4.8%、15%和15.7%。实现财政总收入 54.46亿元,增长32.5%。
实现一般预算收入21.13亿元,增长33.7%。完成全社会固定资产投资235亿元,完 成目标的109.3%,增长32%。实现城镇居民人均可支配收入18409元、农民人均纯收入 8647元,分别完成目标的101.7%和100.3%,增长12.1%和11.7%。全国县域经济基本 竞争力百强县(市)列第67位,比上届前移5位。
兴化项目前期市场定位报告
兴化项目前期 市场定位报告
2011.11
兴化项目前期市场定位报告


PART.1 市场篇
PART.2 项目篇
PART.3 定位篇
附: 案名建议
兴化项目前期市场定位报告
PART.1 市场篇
兴化项目前期市场定位报告 ——宏观环境分析
一. 兴化概况
区域概述 兴化位于江苏省中部
完善城市公园、绿地广场景观建设,推进建设滨河绿色走廊,做好道路绿化种植与补 植、防洪工程绿化和沿河建筑物立体绿化,新增绿地面积90万平方米,城市绿化覆盖率 达42%,城市人均公共绿地面积12平方米,创建国家级园林城市。

兴化市房地产市场调研报告

兴化市房地产市场调研报告

兴化市宏观环境分析12一、兴化简介:1、兴化概况兴化市位于苏北里下河地区腹部,地处扬州、南通、盐城经济开发区中心,1987年撤县建市。

东以串场河与东台、大丰为界,南与江都、泰县毗接,西与高邮、宝应接壤,北与盐城隔河相望。

市政府所在地----昭阳镇,为楚将昭阳食邑,至今已有两千多年的历史。

全市总面积2393平方公里,人口155万,全市常住人口133万,06年市区常住人口18万,拥有耕地192万亩,水面68万亩,滩地17万亩。

兴化地势平坦,土地肥沃,河流纵横,自然环境优越,素有"鱼米之乡"美称。

盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富,兴化市是全国百强县(市)之一,是江苏里下河地区的一颗明珠。

2、自然环境兴化地居北亚热带湿润气候区,兼有海洋性和大陆性气候特征。

雨量充沛,日照充足,四季分明,气候宜人。

累年平均温度15℃左右,降水量1024.8毫米,日照2305.6小时,无霜期227天。

境内地势低洼,形如侧釜,河港纵横,土壤肥沃,耕地面积大,水生资源丰富,适宜农作物、多种经济作物及水产品的生长、养殖。

3、历史文化资源古城兴化已逾两千多年历史,是战国时期楚将昭阳的食邑,《水浒传》作者施耐庵、明“嘉靖七子”之一宗臣、“扬州八怪”代表人物郑板桥、“东方黑格尔”刘熙载等文化名人的故里。

4、支柱产业兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。

历年来,粮、棉、油、水产品总量一直居全国县(市)前列,年产粮食110万吨,棉花4万吨,油料3.7万吨,生猪45万头,家禽2000多万只,蛋品7万多吨。

近年来,注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展,生态农业迅速崛起,一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。

兴化工业门类较全。

机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。

现有各类企业2600多家。

其中大型企业 3家,中型企业16家;省级企业集团 4家。

2023年江阴房地产行业市场调查报告

2023年江阴房地产行业市场调查报告

2023年江阴房地产行业市场调查报告江阴市房地产行业市场调查报告一、引言江阴市位于江苏省苏州市南部,处于太湖之滨,地理位置优越。

作为江苏省的江阴市,江阴市的房地产行业一直是市场上的热门行业之一。

本报告将对江阴市房地产行业进行深入调查研究,以帮助投资者更好地了解江阴市房地产市场的现状和发展趋势。

二、江阴市房地产市场概述1. 行业规模江阴市房地产市场规模庞大,市场需求持续增长。

根据统计数据,江阴市房地产行业产值在过去十年中呈现逐年增长的态势,截至目前已达到2000亿元。

其中,住宅类房地产占据了绝大部分市场份额。

2. 市场特点2.1. 高端住宅需求随着经济发展和个人收入增加,江阴市居民对于高品质住宅的需求持续增长。

高端住宅项目的建设成为市场上的重要一环。

2.2. 旅游地产需求江阴市临近太湖,拥有得天独厚的旅游资源。

因此,旅游地产项目的开发越来越受到投资者的关注。

2.3. 养老地产需求江阴市是一个适合养老生活的城市,拥有优美的自然环境和丰富的养老资源。

养老地产项目相对于其他地产项目来说,具有更大的市场潜力。

三、市场竞争分析江阴市房地产市场竞争激烈,各大房地产开发商争夺市场份额。

主要的竞争对手包括国内知名房地产企业以及当地的本土开发商。

四、市场发展机会1. 政府政策支持江阴市房地产市场得到了政府的大力支持,包括土地供应、财税优惠等方面的政策支持。

2. 城市建设的推动江阴市作为一个发展迅速的城市,城市建设不断推进。

城市建设的推动为房地产市场提供了更多的机会。

3. 旅游经济的发展江阴市的旅游经济在近年来得到了迅猛发展,旅游地产项目的需求也在逐渐增加。

五、市场挑战1. 供需不平衡市场上供应的房地产产品大多为高端住宅,而市场需求更多集中在中低端住宅领域。

2. 土地成本上升随着土地资源的紧张和城市建设的推进,土地成本逐年上升,增加了开发商的成本压力。

3. 信贷收紧随着银行对房地产开发商的信贷政策收紧,开发商融资难度增加,对房地产市场的发展造成了一定的挑战。

泰州市房地产市场调查报告

泰州市房地产市场调查报告

泰州房地产市场调查报告2005
1. 泰州房地产市场竞争分析
. 泰州房地产市场分析
泰州市地处江苏中部,长江北岸。

1996年8月,经国务院批准,组建地级泰州市,下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区,总面积5793平方千米,总人口503万。

泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。

地级泰州市组建以来,全市国民经济和社会事业取得了长足进展。

2003年,全市实现GDP580亿元,财政收入亿元,城镇居民人都可支配收入8500元,农人人均纯收入4065元,年末各项存款余额608亿元。

从近几年泰州市的进展态势来看,整体呈“由北向南”的趋势。

北部地域和中部地域由于是泰州是老市区,开发时刻较早,因此进展较成熟;东部部次之,南部由于紧邻高港开发区,泰州市政府为了使高港经济开发区与泰州主城连成一片,因此泰州市的南部地域成了泰州市的开发重点,向南进展是进一步呼应沿江开发,要紧为:拓展新区,建设新的商务区、高教区与居住区,提升新区综合功能;高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。

在城市向南进展的同时,应踊跃整合城市西北侧用地,和谐好九龙与城市同步进展的关系,不断改变北侧的交通状况与生活环境。

兴化市信诚房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告模板

兴化市信诚房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告模板

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告兴化市信诚房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成,并不完全代表我方对该企业的意见,如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生,仅供参考,在任何情况下,使用本报告所引起的一切后果,我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途,如需引用或合作,请与我方联系:兴化市信诚房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分兴化市信诚房地产开发有限公司综合得分说明:企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后,我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务发经营(凭资质证书经营)。

(依法须经批准的1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼(当事人)5.2法律诉讼(相关人)5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录,如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

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江苏兴化房产市场调查报告目录第一部分:兴化房产市场调查目的一、兴化是否适合房地产项目投资二、对企业提供的现有地块进行考察,确定投资可行性三、在确定投资地块的基础上,对其进行开发定位第二部分:兴化市房地产整体状况分析一、项目所在区域的宏观社会环境1、人口因素2、社会文化因素及当地人购房心理3、城市规划二、项目所在区域的房地产宏观发展环境1、房地产发展概述及近期市场描述2、未来楼市走势预测3、当前及未来3年土地供应情况预测4、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测第三部分:项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况一、楼盘调查报告1、售楼处调查2、价格分析3、户型分析4、绿化分析5、配套分析6、业主分析7、销售现状分析8、营销推广分析9、当地楼盘知名度分析10、兴化各大楼盘状况综述附:兴化房地产开发项目调查表及当地开发商、楼盘知名度调查表第四部分:所在区域市民购房专项调查报告一、市民购房需求调查1、购房原因2、购房因素3、交通要求4、配套要求5、户型、面积、价格要求6、物业要求及收费7、小区环境要求8、市民购房需求调查综述附:兴化市民调查表二、当地媒体调查1、主要媒体2、房产信息集中媒体附:兴化当地媒体调查表三、消费者个人资料调查1、市民随机调查分析2、售楼处有强烈购房意向人士调查分析3、消费者个人资料调查综述附:兴化市民个人资料调查表第五部分:地块专项调查一、项目所在位置环境分析1、项目所在位置经济结构分析2、项目所在位置自然环境分析3、项目所在位置居住环境分析附:项目所在位置街区功能调查表二、项目优劣势分析1、项目地理位置及特点2、项目优劣势分析及因素分解三、项目可行性预测第一部分兴化房产市场调查目的一、兴化是否适合房地产项目投资二、对企业提供的现有地块进行考察,确定投资可行性三、在确定投资地块的基础上,对其进行开发定位第二部分兴化市房地产整体状况分析一、项目所在区域的宏观社会环境1、人口因素兴化市现有人口120万,其中市区常住人口逾18万,整体人口密度较高,现有居住条件较差。

随着城市化建设加速,拆乡并镇,部分有条件的农业人口将落户市区,预计至2005年,兴化市市区人口将达25万。

其中公务员总数量2~3千人,事业单位人员近万人。

兴化市外地流动人口较少,基本属于较封闭城市。

2、社会文化因素及当地人购房心理(1)兴化是位于苏北平原的历史文化名城。

兴化历史上曾培育出施耐庵、郑板桥及三个丞相等诸多文化名人,因此有着良好的文化教育传统。

(2)“歧视”心理影响兴化楼市发展。

江苏版图被长江天然的划分为苏南、苏北两个区域,苏北经济历来较苏南落后,因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久,并成为江苏人总体价值倾向不可忽视的显著特征。

历年来,包括兴化在内的苏北高考生源状况一直优于苏南,这固然与当地良好的文化教育传统有一定关系,但与“早日跳出歧视圈”的心理暗示更是不无联系。

这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体,因此他们选择了“南迁”,去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居,这对兴化楼市的影响是显而易见的。

调查发现,兴化购房人群主要为国家公务员和事业单位人员,其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。

(3)兴化人性格特点制约楼市发展。

苏南、苏北的经济差距,其实也是有一定人文根据的。

苏南人与浙江人比较类似,一般较为精明内敛,但不安分,进取心强,周边部分人群优异的住房条件形成巨大的参照压力,为了攀比,勒紧裤腰带,举债也要建房或购房,哪怕最后房中空徒四壁。

而包括兴化在内的苏北人则性情豪爽,但易安于现状,在没有足够的经济条件情况下,一般不会关注住房条件的改善,而且邻里经济、住房条件基本无差异性,缺乏参照压力,生活的关注点自然就落在了衣、食这些基本要素上。

在兴化我们发现在私营经济并不发达的情况下,酒类商贸却异常活跃,恐怕与上述原因也不无干系。

由于当地经济欠发达,楼市并不紧俏,所以即使是有充足购房条件者,对楼市也一般持观望态度,不看到现房决不购买。

所有以上兴化人心理特点、性格特点,都值得我们关注和研究。

3、城市规划兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势。

南,为未来的政治经济中心。

目前市政府已着手向市区南部迁移,并开始了市府大楼的建造工程,政治经济中心也随之跟进。

向北,则发展旅游业,随着长安南路北延伸段的竣工,乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建,成为市民休闲之地。

市区东西两向由于被两镇夹击,故暂无扩展余地。

二、项目所在区域的房地产宏观发展环境1、房地产发展概述及近期市场描述(1)现有房地产企业概述兴化市房地产开发始于95年左右。

2000年,第一家外地开发商(福建开发商)介入兴化楼市,并抢占到了地段极好的市中心地块,现楼盘已售完。

从2001年开始,余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入,共有200多亩地在开发。

目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。

其中以兴化市城建开发公司(“大开发”、“小开发”)和市政开发办为主的一些当地开发商,在从事旧城改造建设工作。

(2)开发量与销售情况目前兴化市区总共有10多个楼盘,预计2003年的开发量为15万平方米。

现有楼盘销售数据,因当地购房者大部分不愿办理房产证,而无法详细统计。

但通过暗访发现,现房空置现象较为普遍,甚至于中心地段现房也不例外。

如:金大地花园,售价为1400元/㎡的两栋5000平方米现房,落成已有数月,仅有4、5套的销售量。

据初步统计,兴化市区现房空置近10万平方米。

(3)房价情况兴化的房价均价在1200元/㎡-1400元/㎡,最低价950元/㎡,最高价1920元/㎡。

(4)目标消费群国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户,其中国家公务员所占比例最大。

(5)商铺销售情况少数高收入群体基本“南迁”,剩下的部分中等收入群体因无力“南迁”,故将资本增值寄希望于商铺的出租或利用。

所以兴化的商铺十分抢手,市中心商铺单位面积售价基本保持在5000左右,成为兴化楼市的一大特点。

2、未来楼市走势预测兴化市空置房现象严重,多数消费者对现房持观望态度,因此未来2年内,兴化市房价大幅上扬的可能性很小,基本会维持在现有水准上。

预计兴化市商贸经济每年将以10%的速度递增,因此商铺热将会持续下去。

3、当前及未来3年土地供应情况预测兴化市现有两个规模较大的地块在竞拍,一块位于市中心八字桥地段,4万㎡,起拍价为9600万;一块位于新区,170亩,起拍价为3369万。

随着兴化市区南、北两极拓展,旧城改造加速,预计未来三年内每年都有近6万㎡的土地出让,一类地段为140万左右/亩,二类地段为近40万/亩。

4、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示,兴化高收入群体大量“南迁”,因此,高档住宅区市场需求量较小。

国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户,但房价承受能力有限。

据调查,公务员对房价的承受力为1600元/㎡左右,其他则在1200元/㎡—1400元/㎡左右。

第三部分项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况前言本次调查从2002年8月7日至8月9日,市调人员用2天的时间,对兴化10多个楼盘进行了调查,内容涉及楼盘规模、特色、价格、户型设计、物业配套、销售状况、售楼人员素质、宣传推广手法等多个层面。

其中部分楼盘因开发较早已完成销售的(如新华小区),不具参考价值,故不列入本次调查重点。

在这次调查中,因为时间仓促及口音原因,有些楼盘了解不够全面、深入。

一、楼盘调查报告1、售楼处分析兴化市售楼处中,比较注重形象的多为外省开发商。

如福建金鑫、新世纪房产(浙江)、金成房产(浙江),这几家公司开发的楼盘售楼处,比较宽敞、整洁、明亮,售楼人员形象也较好,热情程度较高。

值得一提的是,新世纪嘉园的售楼处设在兴化市板桥宾馆,也不失为一个好办法。

兴化本地开发商中,“兴化市城市建设综合开发总公司”比较注重售楼处形象,其下属的锦绣园等售楼处,整体营造及售楼人员素质都较好。

“兴化市金宇房地产开发公司”的金花园,售楼处环境也较好,但售楼人员对楼盘了解有所欠缺。

相形之下,其它楼盘售楼处环境形象一般,有的甚至没有专业售楼处,售楼人员相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。

2、价格分析A、一类地段一类地段的高、中档楼盘,价格相差较大。

高档楼盘价格在1700—2000元/㎡左右,均价在1850元/㎡左右,内含规费210元/月左右。

如锦绣园、金兴花园、富康花园等。

中档楼盘房价在1100—1400元/㎡左右,均价约1300元/㎡,如金大地、金东门。

B、二类地段二类地段的档次区分并不十分明显。

一般高档楼盘价位在1400—1700元/㎡左右,如新世纪嘉园、海池公寓、金花园。

中档楼盘约在900—1400元/㎡左右,如楚水公寓、昭阳花园、张阳小区、新城北村。

(2)楼层、朝向价格换算分析在朝向、楼层换算方面,兴化的大多楼盘并没有固定的换算标准,少数换算的楼盘标准也很不一致。

如锦绣园楼层40元/㎡,朝西、东50元/㎡;富康花园楼层200元/㎡,东西50元/㎡;新世纪嘉园为楼层80元/㎡,东西无差价。

通常6层送露台、阁楼,价格与一层相同。

5楼价格最低。

(3)付款方式分析在付款方式上,通常有按揭和一次性付款两种方式。

对一次性付款的优惠方式很不一致。

有几个楼盘没有折扣,如锦绣园、金兴花园、明珠城等。

有的以每平方优惠若干元作鼓励,如富康花园、金大地。

也有以房价打折作优惠鼓励的,如金东门就对一次性付款以9·5折优惠。

一般按揭的楼盘以7成20年居多。

3、户型分析在户型设计上,各大楼盘普遍倾向大户型,销售也较好。

(1)主流户型分析目前在兴化销售形势相对较好的锦绣园,其主流户型为三房二厅一厨一卫,这在兴化较具代表性。

面积在100—130之间较多。

据了解,这种主流户型也是目前最畅销的户型。

(2)最大户型分析最大户型在130—150平方米左右,以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。

(3)最小户型分析最小户型在50—90平方米左右,一般是二房二厅一厨一卫。

(4)最畅销户型分析基本和目前兴化的主流户型吻合,面积在100—130之间,三房二厅一厨一卫较多。

4、绿化分析(1)绿化率较高的楼盘兴化山很少,水资源又极其丰富。

两者的过少与过滥使开发商很难在这上面做文章,所以开发商普遍对绿化很重视。

一、二地段的高档楼盘绿化率都比较高,如锦绣园、金花园等,都在30%以上。

兴化的绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园、屋顶空中绿化几种。

A、一般的楼盘都有庭前地面绿化。

B、档次较高的,如锦绣园、新世纪嘉园都配有中心花园。

C、明珠城在地面绿化外,另有屋顶空中绿化,但其它楼盘几乎都没有这样营造方式。

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