2018-2019碧桂园服务投资分析报告
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3、 增值服务：深耕客户资源，多元商业模式成新利润增长点............................................. 19
3.1、 非业主增值服务：业态组合逐渐丰富，加速变现进程...............................................................19 3.2、 社区增值服务：生态圈初建，新型商业模式助力业务升级..........................................................20
2、 物业管理服务：依托兄弟公司平台做大做强........................................................................... 10
2.1、 依托兄弟公司优势实现迅速扩张......................................................................................................10 2.2、 运营体系构筑服务品质护城河...........................................................................................................12 2.3、 项目盈利能力行业领先.........................................................................................................................14 2.4、 横向市场化拓展，“三供一业”及城市综合运营管理项目起步.....................................................17
5.1、 关键假设及盈利预测.....................................................................................................................26 5.2、 相对估值...........................................................................................................................................27 5.3、 绝对估值................................................................................................................................................28 5.4、 估值结论与投资评级.........................................................................................................................29
4、 现金流充沛，资本回报率行业领先...................................................................................... 24
5、 盈利预测与估值..................................................................................................................... 26
6、 风险分析 .................................................................................................................................. 30
图片目录
图 1：公司发展历程..................................................................................................................................................7 图 2：公司股权结构..................................................................................................................................................7 图 3：公司营业收入（人民币元）及增速.................................................................................................................8 图 4：公司归母净利润（人民币元）及净利率 .........................................................................................................8 图 5：公司收入结构..................................................................................................................................................8 图 6：公司收入区域分布 ..........................................................................................................................................8 图 7：公司物业服务收入（百万元）及增速...........................................................................................................10 图 8：公司物管面积（百万平米）及增速...............................................................................................................10 图 9：碧桂园控股合约销售情况（百万平米）及增速.............................................................................................10 图 10：碧桂园控股土地储备（百万平米）.............................................................................................................10 图 11：碧桂园控股贡献主要物业管理收入（百万元）........................................................................................... 11 图 12：碧桂园控股提供的在管面积及占比（千平米）........................................................................................... 11 图 13：公司物业管理收入细分（H118）............................................................................................................... 11 图 14：碧桂园控股合同销售地区——按权益金额（H118）.................................................................................. 11 图 15：公司物业管理服务体系...............................................................................................................................12 图 16：公司中层管理团队培育计划........................................................................................................................13 图 17：公司在管物业收缴率...................................................................................................................................13 图 18：公司在管物业续约率...................................................................................................................................13 图 19：公司基础服务毛利（百万元）及毛利率趋势..............................................................................................14 图 20：各物管公司的基础服务毛利率（2017）.....................................................................................................14 图 21：碧桂园控股合同销售权益金额划分（1H18）.............................................................................................14 图 22：广东省职工平均工资（元/年）...................................................................................................................14 图 23：2017 年各物管公司平均人力成本（元/人/年） ..........................................................................................15 图 24：2017 年各物管公司人力及外包占收入比重................................................................................................15 图 25：公司物业数量分布——按项目收费管理面积（个）...................................................................................15 图 26：2017 年物管公司单个项目在管面积均值（千平米）..................................................................................15 图 27：公司员工成本及外包成本 ...........................................................................................................................16 图 28：物管公司外包成本占总成本比重 ................................................................................................................16 图 29：公司智能化发展业务策略 ...........................................................................................................................17 图 30：公司在管面积——按开发商（百万平米）..................................................................................................18 图 31：公司在管面积——按物业类型（百万平米）..............................................................................................18 图 32：公司非业主增值服务收入（百万元）及增速..............................................................................................19 图 33：公司非业主增值服务毛利（百万元）及毛利率...........................................................................................19 图 34：协销服务项目数量（个）及增速 ................................................................................................................20 图 35：第三方协销收入（人民币千元）及占比 .....................................................................................................20 图 36：碧桂园服务社区增值服务概览....................................................................................................................21
2018-2019碧桂园服 务投资分析报告
2018 年 11 月 6 日
Hale Waihona Puke Baidu
目录
1、 物管行业中的天生贵族 ...................................................................................................................7
3.1、 非业主增值服务：业态组合逐渐丰富，加速变现进程...............................................................19 3.2、 社区增值服务：生态圈初建，新型商业模式助力业务升级..........................................................20
2、 物业管理服务：依托兄弟公司平台做大做强........................................................................... 10
2.1、 依托兄弟公司优势实现迅速扩张......................................................................................................10 2.2、 运营体系构筑服务品质护城河...........................................................................................................12 2.3、 项目盈利能力行业领先.........................................................................................................................14 2.4、 横向市场化拓展，“三供一业”及城市综合运营管理项目起步.....................................................17
5.1、 关键假设及盈利预测.....................................................................................................................26 5.2、 相对估值...........................................................................................................................................27 5.3、 绝对估值................................................................................................................................................28 5.4、 估值结论与投资评级.........................................................................................................................29
4、 现金流充沛，资本回报率行业领先...................................................................................... 24
5、 盈利预测与估值..................................................................................................................... 26
6、 风险分析 .................................................................................................................................. 30
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图 1：公司发展历程..................................................................................................................................................7 图 2：公司股权结构..................................................................................................................................................7 图 3：公司营业收入（人民币元）及增速.................................................................................................................8 图 4：公司归母净利润（人民币元）及净利率 .........................................................................................................8 图 5：公司收入结构..................................................................................................................................................8 图 6：公司收入区域分布 ..........................................................................................................................................8 图 7：公司物业服务收入（百万元）及增速...........................................................................................................10 图 8：公司物管面积（百万平米）及增速...............................................................................................................10 图 9：碧桂园控股合约销售情况（百万平米）及增速.............................................................................................10 图 10：碧桂园控股土地储备（百万平米）.............................................................................................................10 图 11：碧桂园控股贡献主要物业管理收入（百万元）........................................................................................... 11 图 12：碧桂园控股提供的在管面积及占比（千平米）........................................................................................... 11 图 13：公司物业管理收入细分（H118）............................................................................................................... 11 图 14：碧桂园控股合同销售地区——按权益金额（H118）.................................................................................. 11 图 15：公司物业管理服务体系...............................................................................................................................12 图 16：公司中层管理团队培育计划........................................................................................................................13 图 17：公司在管物业收缴率...................................................................................................................................13 图 18：公司在管物业续约率...................................................................................................................................13 图 19：公司基础服务毛利（百万元）及毛利率趋势..............................................................................................14 图 20：各物管公司的基础服务毛利率（2017）.....................................................................................................14 图 21：碧桂园控股合同销售权益金额划分（1H18）.............................................................................................14 图 22：广东省职工平均工资（元/年）...................................................................................................................14 图 23：2017 年各物管公司平均人力成本（元/人/年） ..........................................................................................15 图 24：2017 年各物管公司人力及外包占收入比重................................................................................................15 图 25：公司物业数量分布——按项目收费管理面积（个）...................................................................................15 图 26：2017 年物管公司单个项目在管面积均值（千平米）..................................................................................15 图 27：公司员工成本及外包成本 ...........................................................................................................................16 图 28：物管公司外包成本占总成本比重 ................................................................................................................16 图 29：公司智能化发展业务策略 ...........................................................................................................................17 图 30：公司在管面积——按开发商（百万平米）..................................................................................................18 图 31：公司在管面积——按物业类型（百万平米）..............................................................................................18 图 32：公司非业主增值服务收入（百万元）及增速..............................................................................................19 图 33：公司非业主增值服务毛利（百万元）及毛利率...........................................................................................19 图 34：协销服务项目数量（个）及增速 ................................................................................................................20 图 35：第三方协销收入（人民币千元）及占比 .....................................................................................................20 图 36：碧桂园服务社区增值服务概览....................................................................................................................21
2018-2019碧桂园服 务投资分析报告
2018 年 11 月 6 日
Hale Waihona Puke Baidu
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1、 物管行业中的天生贵族 ...................................................................................................................7