【地产营销推广】-以乌镇为例_浅谈旅游开发模式中历史街区的保护与发展
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
游核心区，将核心区居民整体迁移， 提升居民生活条件。 相同的方法也 被运用在安徽西递宏村的改造中。
（2）内部改造，提高居住质量。在乌镇旅游开发初期， 采用以立面 整治和节点保护为主的浅表保护模式， 没有充分考虑居民的利益诉 求，造成居民对旅游开发和旅客产生敌对心理。在后续开发中改变了 原有模式，采取三个措施：其一，对建筑立面进行协调性修复； 其二，对 历史建筑空间进行结构改造， 包括室内空间分隔， 厨房、卫厕设备空间 调整，扩大人均居住面积； 其三，对建筑外围环境进行整治， 改善居住
3．整体风貌协调统一 古城改造应当学习始建于 1759 年著名的“某八省会馆”历史街区。
该街区原有歇山屋顶、 抬梁式屋架、细小式斗拱、涂朱鎏金、浮雕镂雕， 总占地面积8561m2，坐北朝南，大门面对千帆竞渡的长江， 整体建筑依 山而建，鳞次栉比，结构严密，气势宏伟，是古代该市作为繁华商埠的 历史见证，也是我国城市主城区中规模最大的前清古建筑会馆群，具 有较高的建筑价值、文化价值、历史价值、艺术价值和旅游。
2．开发弊端 历史街区在开发的过程中， 也存在着过度开发、 旅游产品相近、
过度商业开发、过度空心化和居民参与低而未能形成双赢局面等弊 端，因此，历史街区的开发应当有意识地避免这些弊端。
三乌镇模式的旅游地产开发
乌镇是一个有 1300 年建镇史的江南古镇。1998年编制的《乌镇古
镇保护规划》，将整个古镇划分为绝对保护区、 重点保护区、一般保护
商业开发：统一管理、个性经营，体验式的度假生活开发公司负责 所有经营权的审批， 整体管控。部分回迁，通过商铺、客栈、就业岗位的 开发，吸纳原住民作为公司工作人员， 解决其收入。 客栈及店铺是主要 就业领域。
（2） 商业形式 乌镇的商业形式主要分为两类：一类是散装分布的特色小吃、书 店、服装等店铺， 此类店铺多集中在民宿周边， 通过购物加深游客对于 水镇风情的情感体验，这也是众多古镇最常见的业态； 第二类，也就是 乌镇最大的特色，导入主题式的商业购物理念， 例如女红街， 引入创意 性的以女红工艺为主的商业业态， 而且对于店铺的要求较高。 同时，为 了鼓励店铺的创意性，设置一定的创意奖励基金，既提高了商业竞争 力，又控制了店铺之间同类竞争， 同时对商铺进行整体管控， 从而形成 了乌镇旅游重要的组成部分。
保护、修复与城市环境整体协调之间的矛盾等都会影响到历史街区改造的成效。那
么，如何进行历史街区的保护呢？
一历史街区保护原则
1．以人为本 历史（文化）街区保护的内容主要有地段和街道的格局以及空间
形式等，但是这种改造是要在以人为本的基础上， 再来协调统一的。 游客希望看到历史街区保留传统的生活场景，但居民想要的却是
开发满足游客融入社区、 深度体验的诉求，设计理念锁定为重塑“古镇
生就是一路不断的惊喜， 一刻轻松的停留， 真能尝到生活的滋味， 似水
社区”。乌镇西栅不仅改造历史街区使其具备了现代接待功能，还活化
年华的美好回忆， 照亮着记忆的角落， 我不在是过客。 来过，便不曾离
了古镇的各类历史资源， 恢复传统作坊生产，补贴特色老字号运营， 支
现代生活方式，因此不能因为旅游的需要或者专家的意见，强迫居民 保留落后的生活环境和生活方式，让居民过上舒适的生活，这是最基 本的人文关怀。在保护历史街区的同时，必须把居民的利益诉求放在 首位，创造一个游客与居民和谐相处的环境。
2．尊重历史 城市形态记载着历史，每个历史时期都会在城市中留下自己的痕
迹，富有感染力和吸引力。 因此，古城改造应当通过丰富的、 交织巧妙 的城市形态，实现历史与的相辅承，使两者恰当地共处于同一 个城市空间中，避免“脱胎换骨”式的改造方式。
区和区域控制区四个不同等级的保护区域，
提出不同等级的保护措
施，保护范围和缓冲面积达 198公顷。因其保护得当，开发适宜，2003
年，乌镇获亚太地区遗产保护杰出成就奖。
1.乌 镇 历 史 街 区 改 造 模 式 关于如何合理改善居民生活环境，在实际操作中，对乌镇老街的
民居有以下几种处理方法。 （ 1）整体置换，搬迁移居。乌镇政府设置了集中展示古风貌的旅
ECUC VIEWECUC观点
以乌镇为例 浅谈旅游开发模式中 历史街区的保护与发展
文 / 周盼
“历史街区保护与发展” 是城市更新与城市设计领域中的一个重要课题， 因参与
者对历史街区保护与发展的认知角度不同， 因而其观点差异较大，设计与开发手法各
异。现有的历史街区改造如“脱胎换骨”式的旧区改造和历史街区单体建筑或环境的
开— —乌镇”。
持居民健身和娱乐活动等，给游客更多的渠道深入了解古镇生活。
3. 旅游地产
2来自百度文库乌镇旅游开发 （1） 开发模式 乌镇发展模式被联合国教科文组织定为“乌镇模式”， 以“整体产
权开发、复合多元运营、 度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与 休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的 地建设与运营” 。
1．主要开发模式 （ 1）政府投资进行整体改造、开发，保护地域历史建筑风貌及文化
特征，打造城市旅游品牌，如成都宽窄巷子开发。 （ 2） 政 府 进行 项 目 整 理 、产权清理，成片出让，吸引一级开发商进
行旅游开发，如上海新天地开发。 （3）对于已形成市场效益的区域， 政府进行产权清理，分割建筑体
进行出让，如青岛八大关和广州沙面。 （ 4）对于初步形成市场效益的区域，开发商进行项目整理。
34
环境以达到适合现代人居住标准。改造后的历史街区外立面保持历史
另外，长期持续品牌宣传， 保持品牌个性基调不变。乌镇请刘若英
风貌，内部水电煤卫现代生活设施一应俱全， 形成多赢的局面。
等当红明星， 打造了系列广告， 力推“宁静、轻松”理念。“沉醉温柔的
（3）建立互动的古镇社区— — “乌镇西栅水乡民宿” 体验区。西栅水，宁静的时光， 又回到梦里的乌镇，亲切的微笑绽放在我心里 人
二历史街区发展模式
历史街区具有经济、 社会、文化、环境等多方面的意义和价值， 应 合理运用经济法则促进由保护产生的积极外部效应，以及由保护衍生 的整体效益。由历史街区保护而产生的环境改善， 品位提升，知名度提 高等连锁效应，都会增加城市的魅力和竞争力， 促进旅游业兴盛，聚集 人气，拉动地价等整体经济效益的提高。历史街区保护经济策略的研 究除继续关注微观“投入— —产出” 的合理平衡外，应更多地集中于历 史街区保护的外部效益的增强，整体效益的提高以及实现这种增强和 提高的市场手段和政府调控机制。
（2）内部改造，提高居住质量。在乌镇旅游开发初期， 采用以立面 整治和节点保护为主的浅表保护模式， 没有充分考虑居民的利益诉 求，造成居民对旅游开发和旅客产生敌对心理。在后续开发中改变了 原有模式，采取三个措施：其一，对建筑立面进行协调性修复； 其二，对 历史建筑空间进行结构改造， 包括室内空间分隔， 厨房、卫厕设备空间 调整，扩大人均居住面积； 其三，对建筑外围环境进行整治， 改善居住
3．整体风貌协调统一 古城改造应当学习始建于 1759 年著名的“某八省会馆”历史街区。
该街区原有歇山屋顶、 抬梁式屋架、细小式斗拱、涂朱鎏金、浮雕镂雕， 总占地面积8561m2，坐北朝南，大门面对千帆竞渡的长江， 整体建筑依 山而建，鳞次栉比，结构严密，气势宏伟，是古代该市作为繁华商埠的 历史见证，也是我国城市主城区中规模最大的前清古建筑会馆群，具 有较高的建筑价值、文化价值、历史价值、艺术价值和旅游。
2．开发弊端 历史街区在开发的过程中， 也存在着过度开发、 旅游产品相近、
过度商业开发、过度空心化和居民参与低而未能形成双赢局面等弊 端，因此，历史街区的开发应当有意识地避免这些弊端。
三乌镇模式的旅游地产开发
乌镇是一个有 1300 年建镇史的江南古镇。1998年编制的《乌镇古
镇保护规划》，将整个古镇划分为绝对保护区、 重点保护区、一般保护
商业开发：统一管理、个性经营，体验式的度假生活开发公司负责 所有经营权的审批， 整体管控。部分回迁，通过商铺、客栈、就业岗位的 开发，吸纳原住民作为公司工作人员， 解决其收入。 客栈及店铺是主要 就业领域。
（2） 商业形式 乌镇的商业形式主要分为两类：一类是散装分布的特色小吃、书 店、服装等店铺， 此类店铺多集中在民宿周边， 通过购物加深游客对于 水镇风情的情感体验，这也是众多古镇最常见的业态； 第二类，也就是 乌镇最大的特色，导入主题式的商业购物理念， 例如女红街， 引入创意 性的以女红工艺为主的商业业态， 而且对于店铺的要求较高。 同时，为 了鼓励店铺的创意性，设置一定的创意奖励基金，既提高了商业竞争 力，又控制了店铺之间同类竞争， 同时对商铺进行整体管控， 从而形成 了乌镇旅游重要的组成部分。
保护、修复与城市环境整体协调之间的矛盾等都会影响到历史街区改造的成效。那
么，如何进行历史街区的保护呢？
一历史街区保护原则
1．以人为本 历史（文化）街区保护的内容主要有地段和街道的格局以及空间
形式等，但是这种改造是要在以人为本的基础上， 再来协调统一的。 游客希望看到历史街区保留传统的生活场景，但居民想要的却是
开发满足游客融入社区、 深度体验的诉求，设计理念锁定为重塑“古镇
生就是一路不断的惊喜， 一刻轻松的停留， 真能尝到生活的滋味， 似水
社区”。乌镇西栅不仅改造历史街区使其具备了现代接待功能，还活化
年华的美好回忆， 照亮着记忆的角落， 我不在是过客。 来过，便不曾离
了古镇的各类历史资源， 恢复传统作坊生产，补贴特色老字号运营， 支
现代生活方式，因此不能因为旅游的需要或者专家的意见，强迫居民 保留落后的生活环境和生活方式，让居民过上舒适的生活，这是最基 本的人文关怀。在保护历史街区的同时，必须把居民的利益诉求放在 首位，创造一个游客与居民和谐相处的环境。
2．尊重历史 城市形态记载着历史，每个历史时期都会在城市中留下自己的痕
迹，富有感染力和吸引力。 因此，古城改造应当通过丰富的、 交织巧妙 的城市形态，实现历史与的相辅承，使两者恰当地共处于同一 个城市空间中，避免“脱胎换骨”式的改造方式。
区和区域控制区四个不同等级的保护区域，
提出不同等级的保护措
施，保护范围和缓冲面积达 198公顷。因其保护得当，开发适宜，2003
年，乌镇获亚太地区遗产保护杰出成就奖。
1.乌 镇 历 史 街 区 改 造 模 式 关于如何合理改善居民生活环境，在实际操作中，对乌镇老街的
民居有以下几种处理方法。 （ 1）整体置换，搬迁移居。乌镇政府设置了集中展示古风貌的旅
ECUC VIEWECUC观点
以乌镇为例 浅谈旅游开发模式中 历史街区的保护与发展
文 / 周盼
“历史街区保护与发展” 是城市更新与城市设计领域中的一个重要课题， 因参与
者对历史街区保护与发展的认知角度不同， 因而其观点差异较大，设计与开发手法各
异。现有的历史街区改造如“脱胎换骨”式的旧区改造和历史街区单体建筑或环境的
开— —乌镇”。
持居民健身和娱乐活动等，给游客更多的渠道深入了解古镇生活。
3. 旅游地产
2来自百度文库乌镇旅游开发 （1） 开发模式 乌镇发展模式被联合国教科文组织定为“乌镇模式”， 以“整体产
权开发、复合多元运营、 度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与 休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的 地建设与运营” 。
1．主要开发模式 （ 1）政府投资进行整体改造、开发，保护地域历史建筑风貌及文化
特征，打造城市旅游品牌，如成都宽窄巷子开发。 （ 2） 政 府 进行 项 目 整 理 、产权清理，成片出让，吸引一级开发商进
行旅游开发，如上海新天地开发。 （3）对于已形成市场效益的区域， 政府进行产权清理，分割建筑体
进行出让，如青岛八大关和广州沙面。 （ 4）对于初步形成市场效益的区域，开发商进行项目整理。
34
环境以达到适合现代人居住标准。改造后的历史街区外立面保持历史
另外，长期持续品牌宣传， 保持品牌个性基调不变。乌镇请刘若英
风貌，内部水电煤卫现代生活设施一应俱全， 形成多赢的局面。
等当红明星， 打造了系列广告， 力推“宁静、轻松”理念。“沉醉温柔的
（3）建立互动的古镇社区— — “乌镇西栅水乡民宿” 体验区。西栅水，宁静的时光， 又回到梦里的乌镇，亲切的微笑绽放在我心里 人
二历史街区发展模式
历史街区具有经济、 社会、文化、环境等多方面的意义和价值， 应 合理运用经济法则促进由保护产生的积极外部效应，以及由保护衍生 的整体效益。由历史街区保护而产生的环境改善， 品位提升，知名度提 高等连锁效应，都会增加城市的魅力和竞争力， 促进旅游业兴盛，聚集 人气，拉动地价等整体经济效益的提高。历史街区保护经济策略的研 究除继续关注微观“投入— —产出” 的合理平衡外，应更多地集中于历 史街区保护的外部效益的增强，整体效益的提高以及实现这种增强和 提高的市场手段和政府调控机制。