穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市城市更新的政策沿革与制度创新
广州市城市更新的政策沿革与制度创新摘要：城市更新建设是强化城市发展战略、统筹生产、生活、生态空间布局、落实保障重大项目用地需求的重要举措。
2009年以来，广州市在城市更新建设上进行了一系列的探索，逐步补充和完善了城市更新的改造政策，并对一些配套政策也进行相应更新。
广州市城市更新改造模式呈现出趋于多样化、更照顾被改造地块单位和个人的利益、开创农村集体建设用地转为国有用地的途径等特征，为其他省市的城市更新政策制定与制度创新提供参考借鉴。
关键词：城市更新；政策沿革；改造模式2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将城市更新作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，广州市在城市更新的工作机制、运行模式、政策体系等方面开展了多重探索，为国家城镇低效用地再开发提供了宝贵的实践经验。
1.广州市城市更新政策解读及演变过程广州市的城市更新政策，既是对省各版城市更新政策的回应，同时也针对广州市的城市建设实际情况，对城市更新进行指引细化。
广州市在执行城市更新政策主要以市府、市办公厅、市更新局等部门发布的16个政策为主，内容涵盖了集约节约用地、基础数据、成本控制、简政放权、方案审批、市场监管等方面。
表：广州市城市更新政策演变序号发文单位文号标题纵观其演变历程，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文）（已废止）、《关于加快推进“三旧”改造的补充意见》（穗府[2012]20号文）、《广州市城市更新办法及配套文件》（穗府令134号文、穗府办[2015]56号）、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号文）、《关于深入推动城市更新工作的实施细则》（穗府规[2019]5号）这五个文件起到核心作用。
2009年12年，广州市政府出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文），提出“政府主导，市场参与，多方共赢”、“集约节约，分类引领，结构升级”、“全面改造、综合整治”。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市“城中村”改造成本核算指引为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本指引。
一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。
改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。
2007年6月30日之前已建的历史建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。
2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。
户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。
村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。
二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。
穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁
穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁◎村民住宅复建基准面积统一为每户280平方米。
不足的也补足，超过的可补偿商业物业。
◎无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。
◎住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。
◎建筑拆运费用按30元/平方米计算。
南都讯通过引入市场参与主体推进城中村改造，解决了曾经长期困扰广州的城中村改造资金难题。
但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。
广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。
复建成本：最高3724元/平米富力地产昨日成功入主杨箕村改造地块后，要履行承诺承担杨箕村全部改造成本。
广州市国土房管局卖地公告公布信息显示，杨箕村的改造成本约18.8亿元。
这其中主要包括村民复建房的建筑安装成本、改造期间支付给村民的临迁费等补偿。
据了解，杨箕村改造成本是早期核算的，当时没有参照什么固定标准。
但随着广州城中村改造的推进，经过对不同城中村改造方案的摸索和实践，广州市“三旧”改造办公室已经形成了一套城中村改造成本的测算原则。
据介绍，城中村改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。
其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米；超高层(160米以内，带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高，达到3724元/平方米。
广州市相关部门将根据市场物价变动，按照一定周期调整复建成本标准。
复建面积：每户统一280平米除了城中村的复建房成本有了核算标准，目前，广州还形成了城中村改造的补偿安臵原则，今后每一个申请改造的城中村在制定改造方案的时候都要依据这套原则，确保城中村改造的公平和改造成本稳定。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市城中村改造成本核算指引随着城市化进程的加快，广州市的城中村问题日益凸显。
城中村作为城市发展中的一大难题，不仅影响城市形象，还存在着安全隐患和环境污染等问题。
为了改善城中村的居住条件，广州市政府积极推进城中村改造工作，但在实施过程中，如何进行成本核算成为一个重要的问题。
一、城中村改造成本核算的意义城中村改造涉及到大量的资金投入，因此成本核算是必不可少的。
成本核算可以帮助政府和相关部门了解改造项目的实际费用，为项目的决策提供参考依据。
同时，成本核算还可以帮助规范改造项目的投资行为，避免资源浪费和财务风险。
二、城中村改造成本核算的内容城中村改造成本核算包括以下几个方面的内容：1. 土地成本：城中村改造需要占用大量土地资源，土地成本是改造项目的重要组成部分。
土地成本的核算要考虑到土地收购费用、征地补偿费用等因素。
2. 建设成本：建设成本是改造项目的核心成本。
建设成本包括建筑物的设计、施工和装修等费用，以及相关设备和材料的采购费用。
3. 管理费用：城中村改造项目需要进行管理和监督，管理费用是不可忽视的成本。
管理费用包括项目管理人员的工资、办公用品费用和差旅费用等。
4. 环境治理费用：城中村改造项目通常伴随着环境治理工作，环境治理费用是改造成本的重要组成部分。
环境治理费用包括污水处理、垃圾清运和绿化等费用。
5. 社会保障费用：城中村改造项目还需要考虑到居民的社会保障问题，社会保障费用是改造成本的一部分。
社会保障费用包括居民的搬迁补偿费用、就业培训费用和医疗保险费用等。
三、城中村改造成本核算的方法城中村改造成本核算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：直接成本法是最常用的成本核算方法之一，它将改造项目的直接成本按照项目阶段进行核算，包括设计阶段、施工阶段和运营阶段的成本。
2. 抽样调查法：抽样调查法是通过对改造项目的抽样调查，统计改造项目的平均成本，并据此推算整体成本。
抽样调查法可以提高成本核算的准确性和可靠性。
2018年06月01日《旧村庄全面改造更新项目报批指引》
3.《旧村庄全面改造更新项目报批指引》〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕总体指引一、业务解释旧村庄全面改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
二、政策依据（一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）（二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第 134 号）（三）《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56 号）（四）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2 号）（五）《广州市城市更新年度计划编制指引》（六）《广东省农村集体经济组织管理规定》（七）《广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》（八）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号）（九）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》（十）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第 157 号令）（十一）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1 号）（十二）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26 号）（十三）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号）三、报批流程旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图阶段指引第一阶段计划申报一、操作流程二、操作说明（一）标图建库城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。
1．依据：《广州市城市更新办法》第 49 条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号），标图建库流程图。
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
附件广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》等相关政策文件，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。
第五条不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。
广州市2018年旧村庄改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知发布时间：2018-01 -05 09:33:47 来源：广州市城市更新局各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000 元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%勺比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知（2017）
广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知（2017）文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2017.08.07•【字号】穗府办规〔2017〕10号•【施行日期】2017.08.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知穗府办规〔2017〕10号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向市国土规划委反映。
广州市人民政府办公厅2017年8月7日广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法第一章总则第一条为进一步规范本市农民集体所有土地征收补偿工作，维护被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益，促进城市社会经济和谐发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条除国家和省另有规定外，本市行政区域范围内征收农民（含农转居人员）集体所有土地，适用本办法。
第三条农民集体所有土地的征收补偿应当遵循合法合理、程序正当、补偿公平、妥善安置的原则。
第四条征收土地应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城乡规划和专项规划。
征收土地应当避开文物古迹、古树名木、历史建筑、历史风貌区等应当予以保护的区域。
因特殊情况不能避开的，应当按照《中华人民共和国文物保护法》等相关规定办理审批手续。
第五条市人民政府负责统筹本市农民集体所有土地的征收补偿工作，各区人民政府负责本辖区内农民集体所有土地的征收补偿工作。
市人民政府土地行政主管部门负责统筹组织实施本市农民集体所有土地的征收补偿工作，各区人民政府土地行政主管部门具体负责组织实施本辖区内农民集体所有土地的征收补偿工作。
穗更新规字〔217〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
2017年12月29日，市城市更新局印发新的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（下简称《办法》），即日起实施。
《办法》明确划定了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围，其内容涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时主要包括的前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等，也规定了各项费用的核定方式和计费方法。
《办法》的出台，使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确，核算方式更加规范，成本测算更加科学、准确、客观，对于规范和推进旧村庄全面改造工作具有积极的推动作用。
《办法》共十七条，以下是全文及官方权威“条文释义”！《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（附条文释义）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
✦【说明】本条是关于本办法编制的目的和依据。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
✦【说明】本条明确了本办法适用于片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
✦【说明】本条前款是根据《广州市旧村庄更新实施办法》的第四十八条规定，对旧村庄改造成本的构成进行列举式概括说明。
第二款是根据《广州市城市更新办法》第十六条“应当建立常态的基础数据调查制度”、第二十三条“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”、第二十九条“纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案”，并结合近年来“三旧”改造实践的实际情况，将此类前期工作费用列入改造成本。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引
广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引为了推动广州市的城市更新和旧城镇改造项目的顺利进行，提高项目管理和资金使用的效率和透明度，制定了城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引。
该指引旨在规范项目成本核算和编审的流程和方法，确保项目的资金使用合理、透明，达到节约成本、提高效率的目标。
一、项目成本核算的基本原则1.合理性原则：项目成本应根据实际情况和市场价格进行核算，确保成本的合理性和公正性。
2.透明性原则：项目成本核算应公开透明，确保各方能够了解资金的使用情况和流向。
3.经济性原则：项目成本核算应充分考虑经济效益，确保项目的投资回报和可持续发展。
二、项目成本核算的步骤1.成本估算：根据项目的规模和要求，进行项目成本的初步估算，包括土地收购费用、建筑物拆除费用、建设费用等。
2.成本核算：根据项目的实际进展和实际支出，对项目成本进行核算，包括土地成本、建设成本、管理费用等。
3.成本编审：对项目成本进行编审，确保成本的合理性和准确性。
编审内容包括成本核算依据、成本核算方法、成本核算结果等。
4.成本审核：对项目成本进行审核，确保成本的合规性和合法性。
审核内容包括成本核算依据、成本核算方法、成本核算结果等。
三、项目成本编审的要求1.编审人员应具备相关的专业知识和技术能力，能够熟练运用成本核算的方法和工具。
2.编审应按照相关法律法规和政策要求进行，确保成本核算的合规性和合法性。
3.编审应准确、全面地记录和归档，确保成本编审的过程和结果可追溯、可复核。
四、项目成本核算的注意事项1.成本核算应与项目进展同步，及时更新成本核算数据，确保数据的准确性和实时性。
2.成本核算应充分考虑项目的特殊性和风险因素，确保成本核算的科学性和可靠性。
3.成本核算应与项目管理紧密结合，确保项目的成本控制和效益提升。
以上是广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引的基本内容，该指引将为广州市的城市更新和旧城镇改造项目提供明确的成本核算和编审标准，提高项目管理和资金使用的效率和透明度。
穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算穗更新规字〔2017〕3号广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
广州市从化区旧村庄全面改造类项目方案核定复建总量及成本
广州市从化区旧村庄全面改造类项目方案核定复建总量及成本核算的指引（审议稿）为进一步规范和指导我区旧村庄基础数据调查工作，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》（穗更新规字〔2016〕3号）、《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号）等相关政策规定，结合我区实际制定本标准，作为改造方案编制的依据，不作为补偿安置的依据。
一、适用范围本区行政区域范围内旧村庄全面改造类项目方案核定复建总量、可纳入改造成本建筑面积及费用核算适用本标准。
二、住宅房屋核定原则（一）旧村庄全面改造类项目住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定，以“栋”方式核定的，住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内经认定核算的村民住宅总栋数或村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核定；以“户”方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内经认定核算的户数进行核定。
本标准只用作核定住宅复建总量，不作为补偿安置依据。
三、按“栋”核定标准（一）可核定栋数的标准旧村庄改造范围内2010年7月20日（含当日）前建成的村民住宅，按照以下情形认定核算栋数：1、有合法产权证明的村民住宅，可核算为一栋；2、无合法产权证明的村民住宅，但在2010年前建成且现状用途为居住的，可核算为一栋；3、特殊情况处理：（1）一栋结构独立的村民住宅有多个产权证明，证件产权标注共有的，计为一栋，备注为“共有产权”。
（2）一栋结构独立的村民住宅有多个产权证明，如经确认属于一户一宅的可按照确认的户数核算可认定栋数。
（3）一栋连排房屋、结构上无法分开，如经确认属于一户一宅的可按照确认的户数核算可认定栋数。
2017广州农村拆旧建新政策
2017广州农村拆旧建新政策随着城市化进程的推进和新农村建设的发展,越来越多的农村面临拆迁问题。
以下是店铺为大家整理的关于2017广州农村拆旧建新政策，给大家作为参考，欢迎阅读!2017农村危房重建补助农村危房重建补助【1】一、补助对象(一)补助对象范围1. 分散供养五保户。
是指未进敬老院安置、仍在农村分散居住的五保户。
农村危房改造补助资金原则上只安排无房或居住在危房中的农村分散供养五保户。
2. 低保户。
是指生活比较贫困，享受了国家低保政策，有民政部门颁发的低保证书的农户。
3. 贫困残疾人家庭。
是指家庭生活比较贫困，有残联部门颁发的残疾人证书的农户。
4. 其他贫困户。
是指经济上比较拮据，收入在当地贫困线以下的困难农户。
(二)补助对象住房情况1. 凡列为农村危房改造补助对象的，其居住的房屋，必须是按照住房城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》鉴定为C级或D 级危房;不是C、D级危房的，不能列为农村危房改造补助对象。
2. 确定无房户为农村危房改造补助对象的，必须是经济上最困难的农户，即属分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭或其他贫困户，且没有自己的住房、长期借住村集体房屋或私房。
五保户、低保户、因灾倒房户且属于贫困农户的，必须经县级民政部门认定，贫困残疾人家庭、其他贫困户必须经县扶贫办认定。
(三)各地在确定危房改造补助对象过程中，应优先将自筹资金能力特别弱的贫困农户确定为危房改造补助对象，并在政府帮助下改造建成最基本的安全住房。
二、补助对象申请条件(一)农村危房改造以户为单位，由农户提出申请，申请人必须同时具备下列条件：1. 拥有当地农业户籍并在当地居住，且是房屋产权所有人;2. 属于农村危房摸底调查统计在册的危房户;3. 属于农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭、其他贫困户任意一种类型。
农村危房重建补助【2】根据**、省、市关于打赢脱贫攻坚战的决策部署，按照“两不愁，三保障”(不愁吃、不愁穿，保障其义务教育、基本医疗和安全住房)的要求，为加快推进我县农村危房改造，切实改善贫困农户居住安全条件，特制订本方案。
广州各旧村住宅补偿差异如何？村改流程成本核定标准全解！
广州各旧村住宅补偿差异如何？村改流程成本核定标准全解！01广州旧村改造流程广州旧村改造流程主要分为五个阶段，分别为项目申报阶段、项目方案编制阶段、项目方案审核审定阶段、项目方案批复阶段，以及项目方案批后实施阶段。
下面来一起看看具体的流程吧政策来源：旧村改造更新项目报批程序流程图（试行）PS：各区在流程顺序及具体操作上会略有不同哦~在了解完广州旧改流程后我们来学习下广州旧改成本在政策上的核定标准吧！02广州旧村改造成本核定标准广州市旧村庄全面改造政策核定成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、拆迁奖励、不可预见费、20%土地出让金。
前期费用包括土地、房屋现状测量费、基础数据成果核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费。
拆迁费用包括住宅和集体物业的房屋拆运费用、房屋建筑成本补偿费用、临迁费、祠堂等历史建筑修缮与迁建费、搬家补偿费用、电话有线电视迁移费。
复建费用包括各类合法建筑复建以及公共配套、市政设施建设费用。
其他费用包括地质处理费、土地农转用费用、城乡建设用地增减挂钩费用、整合周边地块费用。
政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法Q1：如何核定复建总量呢？01住宅复建总量在成本核定标准中，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。
按“栋”核定：280㎡×合法栋数×（1+上浮10%）按“户”核定：280㎡×总户数按“人”核定：本村村民总人数×（50+奖励25）㎡政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法02集体物业复建总量在成本核定标准中，集体物业有以“现有建筑面积”及“用地范围”两种方式核定，原则上同一权属证明文件的地块只可采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。
按“现有建筑面积”：合法建面按1:1核定复建量按“用地范围”：现用地面积和毛容积率1.8计算政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法Q2：怎么才算合法建筑呢？在成本核定标准中规定，“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等。
关于广州市旧村全面改造项目改造成本对项目收益空间及经济平衡影响的研究
关于广州市旧村全面改造项目改造成本对项目收益空间及经济平衡影响的研究摘要：为了更好开展旧村全面改造项目的可行性研究，更好统筹管理旧村全面改造项目，提高土地利用效率及区域规划建设的科学谋划水平，通过分析旧村全面改造项目改造成本的计算模型、对比旧村全面改造补偿与政府收储补偿的差异、建立数据模型研究旧村庄城市更新全面改造项目的经济平衡模式，发现改造成本对于旧村全面改造项目的建设规模、收益空间及经济平衡情况均具有较大影响，为旧村庄城市更新全面改造项目的改造成本测算及经济平衡提供参考。
关键字：城市更新，城中村改造，成本核算，工程管理0 引言改革开放以来，随着广州的城市工业化及现代化发展，其城镇化水平不断提升、城市建成区边界不断扩大。
位于城市建成区的旧村庄，即“城中村”，未能跟上快速发展的城市化进程，城乡二元结构问题突出，经济发展程度低、人居环境亟需改善、教育医疗资源匮乏。
城中村作为低效用地的典型代表，推进城中村城市更新改造项目，深化城市更新高质量发展，系统促进节约集约用地将是一项长期且重点的工作。
旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式，全面改造以整体拆除重建为主实，本文中提到的旧村全面改造成本主要是指采用在全面改造方式的旧村全面改造项目中，用于核算融资区建设量的计算值。
从改造主体与开发企业的视角来说，开展对改造成本的研究，可更好预判旧村全面改造项目的可行性及收益空间、确保项目顺利落地实施；而对于政府部门，旧村庄全面改造成本的研究能完善成本核算计算模型、更好统筹管理旧村全面改造项目、提高土地利用效率及区域规划建设的科学谋划水平。
但目前针对改造成本及成本核算的学术研究少之又少，有观点认为，城中村是利益调整的过程，通过政策的制定充分运用市场力量——社会资金和专业运作是大部分城中村改造政府主导所追求的目。
本文将主要针对广州旧村全面改造项目，讨论旧村庄全面改造成本计算模型、项目收益空间与经济平衡模式。
1 改造成本及建设量计算广州旧村全面改造项目采用融资地块土地价值平衡改造成本的经济模型来确定项目建设量，以“改造成本核算”的计算方式来核定复建区建设量和融资区建设量。
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广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算
穗更新规字〔2017〕3号
广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本
核算办法的通知
各有关单位：
现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局
2017年12月29日
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电
话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房
屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：
（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
（三）2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本。
（四）2007年6月30日后建成的违法建筑，不计入改造成本。
村民户籍证明应取得当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。
第八条旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。
（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量；2007年6月30日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本；2007年6月30日后建成的违法建筑，不予核定。
（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，参照《广
州市旧厂房更新实施办法》有关村级工业园的相关政策，即按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。
改造主体可根据实际情况选择其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。
纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。
第九条2007年6月30日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元为基数，并按照当年我市居民消费价格指数（CPI）涨幅每年做相应调整核算。
具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。
第十条临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定。
住宅临迁费单价可在每
平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业等商业面积临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。
合法的房屋建筑与2007年6月30日前建成的准予复建的建筑，旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的，可按5年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×60个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×60个月”）；旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的，可按4年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×48个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×48个月”）。
核算的权益建筑面积不得计算临迁费。
2007年6月30日之后建成的违法建筑，不得计算临迁费。
第十一条旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及相关职能部门，设施用地应当与融资用地同步转为国有。
其中非经营性的设施建设投资均计入改造成本，并优先配套建设。
第十二条复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价（包含前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等）标准执行。
第十三条整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政府土地整备有关规定由专业机构进行评估。
第十四条不可预见费按总改造成本的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。
包括拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。
第十五条旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的，需提交相应的证明材料，进行充分论证。
第十六条拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。
第十七条本办法自发布之日起实行，有效期两年。
《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2016〕2号）同时废止。
附件：旧村庄全面改造成本构成一览表
公开方式：主动公开
附件。