菏泽房地产调研报告
山东省菏泽市房地产市场调研报告
成武
定陶
988
846
61.20
56.58
开发区
148.6
备案面积
住宅备案套数 住宅备案面积 商业备案套数 商业备案面积
102059.92 平米
789 套 90152.01 平米 102 套 6763.08 平米
21
菏泽市房地产消费群体分析
菏泽客户群体区域分析：
菏泽客群区域分析统计图
100% 82%
50% 16% 2% 0% 客户比例 市区居民 82% 下属县城居民 16% 外地客群 2% 客户比例
盛世豪庭 畅志园
中央公馆 锦绣豪庭
福源名居
帝都花园
鹏远华府
领秀城 景昀苑 金河湾 海润康城 香格里拉 天泽园 香榭里 维多利亚 恒泰国际 鲁商凤凰城 锦绣中华 凯瑞国际
时代奥城
牡丹商贸城 龙泽花园
市政府
映翠园 华侨城
橡树湾
14 领将帅府
14
和平人家
中达尚城
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目 海润康城 时代奥城 奥斯卡春城 景昀苑
10
菏泽市发展方向分析
北部城区
新市政府（未开工建设）
西部 城区
中心 城区 南部 城区
东部城区
菏泽市政府
一核（城市核心区）：西至太原路，北到大学路， 南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两侧 从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商 务中心。 两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路， 南北向为人民路。 五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部 城区、东部城区、北部城区、南部城区。
2024年菏泽房地产市场调查报告
2024年菏泽房地产市场调查报告1. 引言本报告对菏泽市的房地产市场进行了全面的调查和分析。
菏泽作为山东省北部的重要城市，房地产市场在近年来发展迅速。
本报告将从土地供应、房价走势、楼盘销售、投资环境等多个方面进行调查和分析。
2. 土地供应根据调查，菏泽市房地产市场土地供应保持稳定。
近年来，市政府加大土地供应力度，通过拍卖、划拨等方式提供了大量建设用地。
这为房地产开发商提供了更多的发展机会，也满足了市民的住房需求。
3. 房价走势菏泽市的房价呈现出平稳增长的趋势。
根据统计数据，近三年来，菏泽市房价每年都有一定程度的上涨，但上涨速度相对较缓。
这与市场供求关系、经济发展水平等因素密切相关。
4. 楼盘销售调查发现，菏泽市的楼盘销售情况良好。
近年来，随着市民收入水平的提高，购房需求持续增加。
菏泽市多个楼盘以其良好的地理位置、完善的配套设施和合理的价格受到了购房者的青睐。
同时，开发商通过举办楼盘推介会、提供购房优惠等方式吸引购房者。
5. 投资环境菏泽市的投资环境较好。
政府引导和支持了大量房地产项目的投资和开发，并出台一系列扶持政策。
同时，社会各界对菏泽市房地产市场的发展也非常支持。
这为菏泽市房地产市场的长期稳定发展提供了良好的环境。
6. 结论综上所述，菏泽市房地产市场在土地供应、房价走势、楼盘销售和投资环境等方面呈现出良好的发展态势。
然而，随着市场竞争的加剧和政策调整的影响，仍需进一步关注市场变化和合理调整政策，以保持市场的稳定和健康发展。
以上为2024年菏泽房地产市场调查报告的主要内容。
本报告通过对市场情况进行调查和分析，旨在提供对菏泽市房地产市场的全面了解和参考。
希望本报告能为相关部门、开发商和投资者提供一定的参考价值，并帮助他们做出明智的决策。
菏泽市房地产市场调查分析报告(doc 32页)
菏泽市房地产市场调查分析报告(doc 32页)菏泽市房地产市场调研报告(2005)第一部分目标市场投资环境分析一、菏泽市宏观环境分析1、区位形象环境处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。
古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。
菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。
2、历史文化环境菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。
特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。
中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要活动在这一地区。
历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。
商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。
军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。
3、自然环境菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。
无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7℃。
4、交通环境菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。
日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。
菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。
菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。
5、城市资源⏹水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。
⏹地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，总地质储量286亿吨。
巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。
2024年菏泽房地产市场调研报告
2024年菏泽房地产市场调研报告1. 背景介绍菏泽市位于中国山东省中部，是山东省人口最多的地级市之一。
近年来，随着城市化进程不断推进，菏泽房地产市场也经历了快速发展。
本报告将对菏泽房地产市场进行调研分析，以揭示其现状和发展趋势。
2. 市场概况2.1 市场规模根据调研数据显示，菏泽房地产市场规模不断扩大。
截至目前，菏泽市总计拥有X万平方米房屋建筑面积，其中住宅用地面积占比最高。
2.2 市场供需关系菏泽房地产市场供需关系紧张。
需求方主要包括自住购房者和投资购房者，而供给方主要是房地产开发商。
菏泽市房屋供应量不足导致房价普遍上涨，市场供需关系偏向供不应求。
3. 市场特点3.1 地域优势菏泽市地处山东省中部，交通便利，与周边城市连接紧密。
这为房地产市场的发展提供了便利条件。
3.2 各区域发展不平衡菏泽市各区域房地产市场发展不平衡，主城区房价较高，而郊区较为低廉。
这导致购房者需权衡价格和地理位置选择购房区域。
3.3 投资热点区域经调研发现，菏泽市中心商业区和知名的房地产开发项目是投资者们的热点关注区域。
这些区域具有较高的发展潜力，并且相对稳定。
4. 市场趋势4.1 房价持续上涨菏泽市房价呈现持续上涨的趋势。
供需关系紧张、土地成本上涨、劳动力成本上升等因素是导致房价上涨的主要原因。
4.2 住宅销售量增长菏泽市住宅销售量持续增长。
随着城市化的推进，需求方对住宅的需求将持续增长，这为开发商提供了市场机会。
4.3 二手房市场活跃随着住宅需求的不断增长，菏泽市二手房市场也呈现出活跃的态势。
购房者们更加关注二手房市场，尤其是中心城区的二手房交易。
5. 市场前景展望综上所述，菏泽房地产市场在未来仍将保持较高的发展势头。
然而，应注意市场风险，包括政策风险、价格波动和市场竞争等因素。
投资者和开发商需谨慎把握市场机会，加强市场调研和风险评估。
6. 结论菏泽房地产市场规模不断扩大，供需关系紧张，房价上涨趋势明显。
市场前景广阔，但需注意风险因素。
菏泽调研报告
菏泽调研报告此次前往山东菏泽调研的主要目的是，了解当地房地产市场环境及当地房地产项目价格。
一、当地房地产市场环境菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。
其房地产开发主要集中于东西两个方向，东区为市政府所在地、西区为区政府所在地。
同时，菏泽火车站位于菏泽市东区，政府将东区作为形象工程，大力发展东区城市，导致东区城市房地产发展迅速，而西区房地产则相对落后。
至于南北方向，房地产发展滞后。
目前菏泽市房地产市场处于滞销阶段，其原因如下：1、受到全国房地产市场的冲击；由2008年开始，国家对房地产调控所导致的房地产发展放缓，房价下跌已经波及到菏泽。
菏泽房地产虽然相对落后，但是这几年，政府大力发展房地产行业，人民对房地产的关注度提高，因此在2008年9月房地产销售也开始出现滞销情况。
2、当地经济相对落后，人民收入较低，房价高于大多数人所能接受的范围;就此次调研所见，菏泽市市区面积较小，城市化进程较为缓慢，城市商业较为落后。
菏泽市流动人口少，房地产的消费群体基本由当地及菏泽市所管辖的县内人口组成，而当地工薪阶层的月收入在1000元左右，政府公务员月收入在1200元左右。
之前房价较低的时候，由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得08年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快，平均每平米上涨1000多元。
如今的房价已经超出工薪阶层所能承受的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买；3、部分可购房者开始持币观望；菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕的人群等。
该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。
4、房地产市场流通不畅；菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。
二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。
菏泽定陶商业地产调研报告
菏泽定陶商业地产调研报告菏泽定陶商业地产调研报告一、概述菏泽定陶是山东省菏泽市下辖的一个县级市，位于山东省西南部，是山东省重要的农业区域之一。
随着经济的发展和人们生活水平的提高，菏泽定陶商业地产的发展也逐渐受到关注。
本次调研旨在了解菏泽定陶商业地产的现状和发展趋势，为投资者提供参考。
二、现状1. 商业地产规模：菏泽定陶商业地产规模相对较小，以商铺、商场和超市为主。
2. 商业地产密度：菏泽定陶商业地产密度较低，商业设施相对分散，缺乏整体规划。
3. 商业地产布局：菏泽定陶商业地产主要分布在县城中心地带，商业街和市场是主要的商业集聚区域。
但目前商业设施分布不均衡，一些乡镇地区商业设施较少。
4. 商业地产租金：菏泽定陶商业地产租金相对较低，商铺租金普遍在10元至20元/平方米/月，超市和商场的租金相对较高，一般在20元至30元/平方米/月。
三、发展趋势1. 商业地产规模扩大：随着人们生活水平的提高和消费需求的增加，菏泽定陶商业地产规模有望进一步扩大。
未来几年内，商铺、商场和超市的建设预计将有所增加。
2. 商业地产集聚效应：为提高商业设施的集聚效应，菏泽定陶需要加强整体规划，引导商业设施向重点区域集聚，提高商业地产的密度和竞争力。
3. 商业地产品质提升：为了满足消费者对于购物环境和服务品质的要求，菏泽定陶商业地产需要加大对商业设施的改善和升级，提升商业地产的品质。
4. 电商与实体店融合：随着互联网的迅速发展，电商与实体店的融合成为趋势。
菏泽定陶商业地产可以通过拓展电商渠道，与线上平台合作，提升商业地产的在线业务，满足消费者多元化的购物需求。
四、建议1. 加强整体规划：菏泽定陶商业地产应加强整体规划，提高商业设施的集聚效应，避免商业设施分散和重复建设。
2. 提高商业地产品质：菏泽定陶商业地产需要加大对商业设施的改善和升级，提升商业地产的品质，以吸引更多消费者。
3. 拓展电商渠道：菏泽定陶商业地产可以通过拓展电商渠道，与线上平台合作，提升商业地产的在线业务，满足消费者多元化的购物需求。
山东菏泽房地产市场调研 和平印象项目市调与定位报告(中)
本报告是严格保密的。
8
和平印象
2、基本经济技术指标
鸟瞰图 小区入口
关键词：约20万方规模
本报告是严格保密的。
的主要交通要 道，沿街分布有建设银 行、菏泽中医院、建设 局家属院，农业服务大 厅、农业监测、大药房 等机构
东面为和平路，项目对 面是鑫苑花园小区，该 项目是目前市场价格最 高项目，临街为底商。
项目名称：金鼎.凤凰城精装小公寓 预计开盘时间：2010年7月底8月初（具体待定） 项目地址：菏泽市中华东路火车站西邻
另据了解，金鼎凤凰城项目 地处菏泽市东西主干道中华 路东头，与火车站比邻而居， 总建筑面积10余万平方米， 是集商业服务、商业公寓、 商务酒店、休闲娱乐于一体 的复合型房地项目。
本报告是严格保密的。
趋势四：从买毛坯到买精装
从小户型等产品的菜单式精装修潮流，人们的购房理念也趋向多元化。虽然 还有不少购房者对精装修的品质存有质疑，但今年精装修楼盘的热销无疑预 示了这一市场的前景。
本报告是严格保密的。
5
32、菏泽消费市场总体结论（2）
趋势五：更多追求全明户型
不少购房者认为全明设计是最理想的户型之一，因为优良的采光和通风效果不但对居住者的健康有益， 还会使房间更加宽敞。
本报告是严格保密的。
6
Logic Path 4 项目理解
PART4
项目理解
政策解读 宏观市场
菏泽印象 社会与经济 城市与产业
菏泽楼市
区域概况
竞争楼市 项目理解
市场机会
项目概况 地块价值分析 项目Swot分析
项目定位
物业建议
平面展示
本报告是严格保密的。
7
一、项目概况 1、项目区位
山东菏泽房地产市场调研资料
——
117—140
117、134
三期于08年10月份开盘， 推出340套，目前销售 率75%左右以周边居民 为主
福源名居
4.1
4.1
3.7
3200
——
102—106
77、106、 115
项目于09年5月份开盘， 推出400套房源，目前 销售率95%左右，以周 边居民为主
项目一期多层已售罄， 二期推出5幢小高层， 预计今年7月份开盘 项目由3幢25层的高层 和1幢小高层组成，预 计于10月份开盘，价格 未定。 项目由由26幢高层、4 幢多层组成，目前该项 目拿出5栋住宅用于回 迁客，具体户型未定。 预计今年7月份开盘 —— ——
滨河苑二期
1.9
——
——
——
——
70—113
76、113
香榭里
9.4
1
0.9
3120
——
115—138
120、128
合
计
44.3
19
14.3
——
——
——
——
中心城区市场总结 该板块主要是依托菏泽市原有的老城基础改造发展。该板块现 在已经是菏泽市传统商贸场所比较集中的区域，区域市场认可度较 高；但区域内目前多低矮破旧的低层建筑，拆迁难度较大，市场现 实和潜在供应量不足，该板块的代表楼盘有江南·御景苑、文心花 园、明珠花园等，这些楼盘销售已接近尾声，目前区域仅有香榭里 和天香杰座等少量楼盘在售，新都汇处于前期准备阶段。 该区域客源主要以本区域换房或者子女入学为目的购房，整体 呈现供不应求的态势。 区域整体均价在3200元/㎡左右，这和东城区域大部分楼盘价 格相差无几，由于区域潜在供应有限，价格仍有上升空间。
菏泽市房地产市场统计分析报告
菏泽市房地产市场统计分析报告《菏泽市房地产市场统计分析报告》分为菏泽市房地产运行环境分析、菏泽市房地产项目投资施工情况、菏泽市房地产销售情况三大部分内容。
报告对全国和菏泽市房地产市场的经济、政策、社会环境、菏泽市房地产项目数量、施工进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析。
【需知：如果您想购买本报告或者获得更多报告信息，您可以通过页面上的网址、联系电话报 告 框 架国内环境房地产项目数量统计销售概况房地产行业环境房地产项目投资施工情况房地产销售情况社会人文技术发展内资外资港台项目数量按计划面积大小分组住宅商业办公分类别统计项目数量按完工面积占计划面积比例分组项目数量按已投资额占计划投资比例分组现房期房销售数量按每平米成交均价高低分组销售数量按每平米成交均价高低分组销售数量按每平米成交均价高低分组住宅商业办公现房住宅商业办公期房住宅商业办公现房住宅商业办公期房住宅商业办公报告部分图表展示（图表中数据均为演示数据，不具备真实性和逻辑性）图表1：不同户型商品房销量统计成交价格范围（元）销量（套）占总销量比重低于2000元 2 0.22% 2000-3000元15 1.62% 3000-4000元161 17.39% 4000-5000元403 43.52% 5000-6000元222 23.97% 6000-7000元76 8.21% 7000-8000元33 3.56% 8000-9000元7 0.76% 9000-10000元 4 0.43% 10000-11000元 3 0.32%图表3：商品房成交价格同期和上期对比28524172321973.02%8.64%53.67%78.73%100.00%≤70平米70-90平米90-120平米120-140平米＞140平米销量（套）累积百分比（%）。
2024年菏泽房地产市场需求分析
菏泽房地产市场需求分析1. 市场概述菏泽市位于山东省中部，是山东省的重要区域性中心城市。
近年来，菏泽市房地产市场发展迅猛，吸引了大量的投资和购房需求。
本文将对菏泽市房地产市场的需求进行分析，以帮助房地产开发商和投资者更好地理解市场情况。
2. 人口情况菏泽市是山东省人口较集中的地区之一，拥有庞大的人口基数。
根据统计数据，菏泽市目前的人口总数为xxx万人，其中城市人口占总人口的xx%。
人口数量的增长带动了菏泽市房地产市场需求的增加，特别是住房需求。
3. 经济状况菏泽市是山东省的经济中心之一，具有较好的经济基础。
近年来，菏泽市的经济发展迅猛，GDP持续增长。
经济发展带动了居民收入的提高，人民群众对于住房的需求也在不断增加。
4. 教育与就业菏泽市拥有一流的教育资源和丰富的就业机会，吸引了大量的外来人口。
菏泽市的学校和高等教育机构数量众多，提供了良好的教育环境。
此外，菏泽市还有众多的企事业单位和产业园区，提供了丰富的就业机会。
教育和就业机会的吸引力使得菏泽市的房地产市场需求持续增加。
5. 政策导向菏泽市政府一直高度重视房地产市场的稳定发展，并制定了一系列的政策来引导市场。
例如，菏泽市实施了住房限购政策，限制了非本地居民的购房数量。
此外，菏泽市还加大了对房地产市场监管力度，防止房地产泡沫的形成。
这些政策导向保障了房地产市场的健康发展，增强了市场的可持续性需求。
6. 住房需求特点菏泽市的住房需求主要集中在以下几个方面：•首购需求：随着经济发展和人口增加，菏泽市的首次购房需求不断增加。
许多年轻人通过购房来改善居住条件和稳定家庭。
•升级换房需求：随着收入水平的提高，部分居民希望将住房从小户型升级到大户型，提高居住舒适度。
•租赁需求：菏泽市的租赁需求也在逐渐增加。
随着外来人口的不断增加，住房租赁市场呈现出供不应求的状况。
•老年住房需求：随着人口老龄化的加剧，菏泽市的老年住房需求也在不断增加。
老年人对于便利的居住环境和配套设施的需求逐渐增多。
菏泽楼市调研报告
菏泽楼市调研报告
根据对菏泽楼市的调研报告显示，该地区的房地产市场呈现出以下特点：
1. 房价上涨趋势：经过调查发现，菏泽市的房价呈现出持续上涨的趋势。
其中，城区楼盘价格上涨幅度较大，而郊区和远郊区的房价增幅相对较小。
这主要归因于城市发展带动了供需关系的改变。
2. 刚需购房群体：菏泽市的房地产市场主要由刚需购房群体推动。
这部分购房者主要是年轻的家庭购房需求，他们通过购买住房来满足自住和改善居住条件的目的，从而提高了楼市的需求量。
3. 区域差异明显：菏泽市的楼市区域差异明显。
市区的房价较高，尤其是位于市中心的房产价格更是昂贵。
而郊区和远郊区的房价相对较低，价格更加亲民。
这也导致了市区的房地产市场更具吸引力，而郊区的楼市需求相对较小。
4. 二手房市场活跃：除了新房市场，菏泽的二手房市场也呈现出活跃的状态。
许多购房者更倾向于购买二手房，因为价格更具竞争力，并且交易更为灵活。
这也促进了二手房市场的繁荣。
总结而言，菏泽的楼市正处于快速发展的阶段，价格上涨趋势明显，刚需购房群体为市场提供了强力支撑。
然而，不同区域的楼市发展程度和价格差异也需要考虑，以便合理判断投资风险。
菏泽房地产调研报告
凯瑞国际
恒泰国际
橡树湾
国贸中心
华侨城
中达尚城 领奖1帅9 府
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目
德林华府
时代奥城
奥斯卡春城
龙田名郡
景昀苑
龙田名郡
图片
类别 高层、小高层
高层 小高层
多层、别墅 高层
多层
多层、小高层
奥斯卡春城 德林华府
福源名居
建面
10万㎡
56万㎡
一期8万㎡
11.6万㎡
23万㎡
绿化率 容积率
7
11580.64元
菏泽市经济状况分析
1500
GDP（亿元）
17.1%
15.6%
1000
659.9
821.79
500
0 2007年
2008年
14.3%
953.64
菏泽
2009年
山东的经济“低谷”
菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长， 但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较 低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动 力与速度。
宏观政策给我们带来了什么信号？
2009年
12月7日，中央经济工作会议 ，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述” 12月9日，营业税征2改5, “抑制投机性购房”
12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨” 12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，“开发商拿地首付至少50%”
53% 2.47
40% 2.5
面积 74—139㎡ 87-145㎡
41% 2.0
74—146㎡
30% 1.6
112-136㎡
36% 1.5
2024年菏泽房地产市场规模分析
2024年菏泽房地产市场规模分析引言本文旨在对菏泽市的房地产市场规模进行分析。
菏泽市作为山东省的一个重要城市，其房地产市场在当地经济发展中起着重要的支撑作用。
通过对菏泽市房地产市场的规模进行深入探讨，可以更好地了解该市的经济状况和潜在发展机遇。
方法本次研究采用了菏泽市相关部门提供的房地产市场数据，并结合其他公开数据进行综合分析。
通过对房地产开发项目、房地产销售额、房屋供应情况等指标进行统计和分析，揭示菏泽市房地产市场的规模和发展趋势。
结果与讨论房地产开发项目根据数据分析，菏泽市近年来房地产开发项目数量迅速增加。
其中，住宅项目是主要的开发类型，占比约为80%。
商业和办公楼项目也有一定的比重。
这表明菏泽市房地产市场需求主要集中在住宅领域。
房地产销售额菏泽市房地产销售额是衡量市场规模的重要指标之一。
根据统计数据显示，过去五年来，菏泽市房地产销售额呈现稳步增长的趋势。
房地产销售额的增长主要受到需求的推动，随着菏泽市经济的快速发展和居民收入水平的提高，房地产销售额有望继续增长。
房屋供应情况为了满足菏泽市日益增长的房地产需求，供应方面也在不断扩大。
近年来，菏泽市新增了大量的房屋供应，包括住宅项目、商业和办公楼项目。
这些供应措施有效推动了房地产市场的发展，使得市场规模得以扩大。
市场发展趋势根据分析结果，菏泽市房地产市场未来具有较大的发展潜力。
首先，随着菏泽市经济的不断壮大，居民收入水平的提高，房地产需求将继续增加。
其次，政府鼓励房地产开发和投资，为市场提供了良好的发展环境。
然而，需求与供应之间的平衡仍需谨慎调控，以避免房地产市场出现过热的情况。
结论菏泽市的房地产市场规模在近年来呈现稳步增长的趋势。
房地产开发项目和销售额的增加，以及房屋供应的扩大，都为市场规模的增加提供了坚实的基础。
未来，菏泽市房地产市场有望继续保持稳定增长，但需谨慎调控，以避免潜在的风险。
以上是2024年菏泽房地产市场规模分析的主要内容，通过对相关指标的分析，我们可以更好地了解该市的房地产市场情况，并为进一步的研究和决策提供参考。
菏泽调研报告
开发区菏
交通
商路以东, 菏关高速
10037
设施 用地
公路以南
(加
规划设计条件
容积率
建筑 密度
绿地 率
≤0.6 ≤32％ ≥30%
出让 年限
40 年
投资 强度 要求
竞买 保证金 起始价 加价幅度 （万元）
2000 元/㎡ 以上
1200
100 万元/ 1 亩 (万元/亩)
4
2009-3 2009-5
开发区长 城路以 北,前石 堂村以东, 自然路以 南,菏泽市 金隆食品 有限公司 以西
1
由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得 08 年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快， 平均每平米上涨 1000 多元。如今的房价已经超出工薪阶层所能承受 的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买；
3、部分可购房者开始持币观望； 菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕 的人群等。该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪 阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但 是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。 4、房地产市场流通不畅； 菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。 二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。一个不够 流通的房地产市场，结合当地的经济状况，项目的不断开发很容易导 致供过于求的现象产生。
≤28%
≥30%
出让 年限
投资 强度 要求
竞买 起始价
加价幅度
保证金 （万元/ (万元/亩)
（万元） 亩）
商业
40 年 2000 元/㎡
3000 12
菏泽房产趋势
菏泽房产趋势
菏泽作为山东省的一个重要城市，近年来房地产市场发展较快。
以下是菏泽房产趋势的简要分析。
首先，菏泽的房地产价格逐年上升。
受到城市化进程和经济发展的推动，菏泽的房地产市场需求不断增加，供不应求的局面导致价格上涨。
特别是城市中心地段的房价上涨更为明显，房屋资源相对紧张，推动了房价的持续攀升。
其次，菏泽的房屋销售市场持续火爆。
在国家政策的扶持和人们对安居乐业需求的不断增加下，菏泽的楼市一直保持着旺盛的销售势头。
各类楼盘纷纷开盘，受到了购房者的广泛关注和追捧，导致市场逐渐供不应求的状态。
再者，菏泽的房地产投资热度较高。
随着城市化进程的加快和经济的发展，投资房地产成为了许多人的首选。
相较其他投资领域，房地产投资相对稳定，回报率较高，吸引了大量的资金涌入房地产市场，不断推动着菏泽房地产市场的发展。
最后，菏泽的房地产市场日益规范。
随着国家政策的引导和监管机制的完善，市场逐渐趋于规范化。
房地产开发商和中介公司的经营行为受到了更加严格的监管，加大了对开发商的约束和监督，保护了购房者的权益。
菏泽的购房市民对于购房政策的认知也在提高，购房预期更加理性和明确，市场交易更加规范。
综上所述，菏泽的房地产市场在近年来呈现出持续升温的趋势。
房地产价格上涨，销售市场火爆，投资热度高，市场规范化程度提高等特点，都表明菏泽的房地产市场走势良好。
对于购房者来说，需要认清市场波动，审慎购房，以确保自己的投资回报和利益保障。
对于政府来说，要继续加强市场监管，促使房地产市场健康发展，以推动菏泽经济的持续增长。
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2010年
1月10日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，“二套房贷首付比例不得低于40%” 1月12日，存款准备金率上调0.5%，“货币供应紧缩” 1月13日，国新办六部委联合会议，“增加房产有效供给为最终目标” 1月21日，《报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》“控制房地产商囤地和炒地” 4月， 二套房贷首付不低于50% 4月15日，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房 且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% 2010年6月 按家庭成员拥有住房数认定二套房
谨呈：
菏泽调研划报告 2011.06
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报告提纲
前言 市场调研分析 SWOT分析及项目定位 营销推广策略
2
市场调研分析
菏泽大市场环境分析 菏泽房地产市场现状
3
菏泽概况
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤 ； 辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城 、鄄城、东明八县一区；
36.9
2007年
44.6
2008年
62.09
2009年
固定资产投资稳步增长,投资结构进一步优化；房地产开发建设加快，年增长率均在20%以上。
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积
房地产施工、销售速度加快，2009年已达年消化量达到450万㎡以上，房地产发展迅猛。
10
山东省各市城市化率及房价的对应关系分析
城市
济南 青岛 淄博
人口总数（万）
662 845 450
城镇人口（万）
431 468 184
城镇人口比例
65% 55% 40%
房价
8711元/㎡ 8962元/㎡ 5217元/㎡
枣庄
东营 烟台 潍坊 济宁 泰安 威海 日照 莱芜 临沂 德州 聊城 滨州 菏泽
365
200 701 889 796 545 280 274 127 983 548 557 368 818
菏泽市的城镇人口占总人口的 22%，房价水平达到3300元/㎡， 与其他地市情况对比，房价仍有上 涨空间。
城市化率低，房价低， 发展潜力巨大
11
菏泽市总体规划及发展方向分析
菏泽市区目前的城市规划 布局以向东发展为主，向南发 展为辅，适当向北发展，严格 控制向西发展。2010年菏泽中 心城区人口规模为50万人，用 地规模为60平方公里。
5.4万㎡
31% 2.74 127-165㎡ 4100
15万㎡
42% 2.78 81—142㎡ 4200
23万㎡
42% 2.5 89-126㎡ 3800
100万㎡
30.6% 3.79 89—275㎡ 4500
中央公馆 锦绣豪庭 鹏远华府 领秀城
东部城区是重点建设区域，是未来城市发展的首要区域。整体环 境优越，未来拥有较完善的配套设施，主要以小高层为主，单价、 总价较高；销售势头均较为强劲；楼盘数量众多，供应体量庞大， 竞争强度将日臻激烈；菏泽市民置业首选之地。
南部 城区
13
菏泽市历年土地供应量及价格分析
2005年—2008年，菏泽市土地供应比较稳定，2009年开始，土地供应放量。
2005年—2008年，菏泽市土地价格相对稳定，2009年开始，土地价格上涨加速。
14
菏泽市历年房产价格分析
2005年—2010年，菏泽市房价稳定上涨，2009年后，增长幅度趋缓，2013年预计达到4800元。
总面积12238.6平方公里，人口875万；
菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、 武术之乡； 巨野煤田是华东最大煤田; 曹县一处已探明资源量 在20亿吨以上的大型焦煤煤田已成为中原油田重要 的生产基地，菏泽作为能源基地越发重要。
4
菏泽市人口分析
县区 牡丹区 开发区 曹县 单县 郓城县 人口（万） 147 23 151 120 117 县区 巨野县 鄄城县 成武县 定陶县 东明县 人口（万） 97 82 65 64 77
由于经济原因，菏泽市人口具有 ，城市人口增长相对缓慢，外输人口 明显多于输入的特点。源自5菏泽市人均收入分析
年份
城乡居民储蓄存款（亿元） 人均居民储蓄存款（元） 城镇居民可支配收入（元） 农民人均纯收入（元）
2007年
427.1 4672 9715 4672
2008年
531.18 5738 11581 5738
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2009年菏泽市人均GDP， 1819美元，房地产处于快速发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
124
76 297 398 256 159 120 100 49 212 160 208 104 180
33%
38% 42% 44% 32% 29% 42% 36% 38% 21% 29% 37% 28% 22%
4668元/㎡
5150元/㎡ 5835元/㎡ 3820元/㎡ 5468元/㎡ 4498元/㎡ 6523元/㎡ 6700元/㎡ 4579元/㎡ 3915元/㎡ 3600元/㎡ 3785元/㎡ 3573元/㎡ 3300元/㎡
8
9
临沂
威海
1660.46亿
1583.45亿
13.2
12.1
8
9
临沂
济宁
17135.87元
16245.66元
10
11 12
泰安
德州 滨州
1226.11亿
1180.82亿 1025.42亿
13.4
13.0 13.0
10
11 12
泰安
滨州 潍坊
16094.86元
15960.13元 15691.37元
13
2009年
645.42 6870 12737 6870
2005年开始，菏泽城镇居民收入水平快速上升，但居民可支配收入水平依然偏低。
6
菏泽市GDP总量居全省15，人均可支配收入居全省末位
排名
1
城市
青岛
GDP总量
3786.52亿
增长率（%）
13.2
排名
1
城市
济南
人均可支配收入
20802.17元
2 3
4 5 6 7
多层、别墅 高层 一期8万㎡ 41% 2.0 74—146㎡ 3600
多层 11.6万㎡ 30% 1.6 112-136㎡ 3300
多层、小高层 23万㎡ 36% 1.5 92—140㎡ 3600
奥斯卡春城 德林华府
福源名居
绿化率 容积率 面积
景昀苑
金河湾
均价
时代奥城
牡丹商贸城
西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因 政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯 卡春城、时代奥城等大盘的推出，市场竞争度明显提升；关注度低、去 化速度慢等问题，正在逐步改变。 20
时代奥城
牡丹商贸城 龙泽花园
橡树湾
领奖帅府 19
和平人家
奥林花园
中达尚城
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目 德林华府 时代奥城 奥斯卡春城 龙田名郡 景昀苑
龙田名郡
图片
类别 建面
高层、小高层 10万㎡ 53% 2.47 74—139㎡ 3700
高层 小高层 56万㎡ 40% 2.5 87-145㎡ 3700
14 15 16 17
聊城
枣庄 菏泽 日照 莱芜
1025.42亿
925.56亿 686.02亿 629.58亿 367.27亿
13.1
13.1 15.6 15.1 12.3
13
14 15 16 17
聊城
德州 日照 枣庄 菏泽
14558.99元
14545.16元 14408.53元 14319.83元 11580.64元
7
菏泽市经济状况分析
2009年人均GDP（元）
17.1%
GDP（亿元）
15.6% 14.3%
1500
1000
500 0
659.9
821.79
953.64
菏泽
2007年
2008年
2009年
山东的经济“低谷”
菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长， 但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较 低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动 力与速度。
2
3
时代奥城
中央公馆 现代城 奥林花园 国贸中心 奥斯卡春城 橡树湾 德林华府
197套
181套 126套 67套 64套 46套 36套 33套
商业成交套数 商业成交面积 商业成交金额
49套 6318.94㎡ 37877992元
4 5 6 7
总计成交套数 总计成交面积 总计成交金额
1232 143858.66㎡ 503712121.96元
8 9 10
三希堂
25套 16
10月份菏泽市住宅销售火爆，目前市场在售项目基本处于尾盘阶段，销售断档。
宏观政策给我们带来了什么信号？
2009年
，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述” 12月9日，营业税征2改5, “抑制投机性购房” 12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨” 12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，“开发商拿地首付至少50%”
控制通货膨胀、抑制投机、控制房价上涨，成为政府工作重点