菏泽房地产调研报告

5.4万㎡
31% 2.74 127-165㎡ 4100
15万㎡
42% 2.78 81—142㎡ 4200
23万㎡
42% 2.5 89-126㎡ 3800
100万㎡
30.6% 3.79 89—275㎡ 4500
中央公馆 锦绣豪庭 鹏远华府 领秀城
东部城区是重点建设区域，是未来城市发展的首要区域。整体环 境优越，未来拥有较完善的配套设施，主要以小高层为主，单价、 总价较高；销售势头均较为强劲；楼盘数量众多，供应体量庞大， 竞争强度将日臻激烈；菏泽市民置业首选之地。
36.9
2007年
44.6
2008年
62.09
2009年
固定资产投资稳步增长,投资结构进一步优化；房地产开发建设加快，年增长率均在20%以上。
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积
房地产施工、销售速度加快，2009年已达年消化量达到450万㎡以上，房地产发展迅猛。
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山东省各市城市化率及房价的对应关系分析
控制通货膨胀、抑制投机、控制房价上涨，成为政府工作重点
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菏泽市房产区域特征分析
北城
我们位于中心城 区的“老城根”
位置相对较偏，依托大学城 、牡丹园、政府搬迁升值潜 力看好。
西城
位置相对较偏，环境较好 ，发展相对滞后，在售楼 盘较少，价格相对便宜； 近期因大盘带动，价格有 所上涨；本区域土地储备 大，发展前景看好。
生存需求
生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重
改善需求为主
改善需求为主
超速发展 单纯数量型
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
缓慢发展 综合发展型
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菏泽市历年固定资产投资及房地产投资分析
600 500 400 300 200 100 0
528.7
380.63
475.41
固定资产投资 房地产开发投资
多层、别墅 高层 一期8万㎡ 41% 2.0 74—146㎡ 3600
多层 11.6万㎡ 30% 1.6 112-136㎡ 3300
多层、小高层 23万㎡ 36% 1.5 92—140㎡ 3600
奥斯卡春城 德林华府
福源名居
绿化率 容积率 面积
景昀苑
金河湾
均价
时代奥城
牡丹商贸城
西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因 政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯 卡春城、时代奥城等大盘的推出，市场竞争度明显提升；关注度低、去 化速度慢等问题，正在逐步改变。 20
按照组团式结构形态，通 过绿化、水系的分割，形成“ 一核、两轴、四区”的布局结 构。
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菏泽市发展方向分析
北部城区
西部 城区
中心 城区
东部城区
一核（城市核心区）：西至太原路，北到大学路 ，南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两 侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和 商务中心。 两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路， 南北向为人民路。 五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部 城区、东部城区、北部城区、南部城区。
城市
济南 青岛 淄博
人口总数（万）
662 845 450
城镇人口（万）
431 468 184
城镇人口比例
65% 55% 40%
房价
8711元/㎡ 8962元/㎡ 5217元/㎡
枣庄
东营 烟台 潍坊 济宁 泰安 威海 日照 莱芜 临沂 德州 聊城 滨州 菏泽
365
200 701 889 796 545 280 274 127 983 548 557 368 818
菏泽市的城镇人口占总人口的 22%，房价水平达到3300元/㎡， 与其他地市情况对比，房价仍有上 涨空间。
城市化率低，房价低， 发展潜力巨大
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菏泽市总体规划及发展方向分析
菏泽市区目前的城市规划 布局以向东发展为主，向南发 展为辅，适当向北发展，严格 控制向西发展。2010年菏泽中 心城区人口规模为50万人，用 地规模为60平方公里。
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菏泽市经济对应的房产发展阶段
2009年，菏泽市 GDP增速为14.3％ ，宏观经济处于高 速发展期 菏泽市的人均GDP 为1819美元，房地 产市场处于高速发 展阶段

2009年菏泽市GDP为953.64亿元亿元，较上年增长14.3% ；
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
由于经济原因，菏泽市人口具有 ，城市人口增长相对缓慢，外输人口 明显多于输入的特点。
5
菏泽市人均收入分析
年份
城乡居民储蓄存款（亿元） 人均居民储蓄存款（元） 城镇居民可支配收入（元） 农民人均纯收入（元）
2007年
427.1 4672 9715 4672
2008年
531.18 5738 11581 5738
南部 城区
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菏泽市历年土地供应量及价格分析
2005年—2008年，菏泽市土地供应比较稳定，2009年开始，土地供应放量。
2005年—2008年，菏泽市土地价格相对稳定，2009年开始，土地价格上涨加速。
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菏泽市历年房产价格分析
2005年—2010年，菏泽市房价稳定上涨，2009年后，增长幅度趋缓，2013年预计达到4800元。
时代奥城
牡丹商贸城 龙泽花园
橡树湾
领奖帅府 19
和平人家
奥林花园
中达尚城
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目 德林华府 时代奥城 奥斯卡春城 龙田名郡 景昀苑
龙田名郡
图片
类别 建面
高层、小高层 10万㎡ 53% 2.47 74—139㎡ 3700
高层 小高层 56万㎡ 40% 2.5 87-145㎡ 3700
龙泽花园
东部城区代表项目及特征
代表项目
项目 公园1号 中央公馆 锦绣豪庭 领将帅府 国贸中心
图片
裕河家园 盛世豪庭 公园1号 水岸嘉苑 怡景蓝湾
天华明珠 三希堂
类别
高层、小高层
高层 小高层
高层、小高层
高层、小高层
小高层、高层
畅志园
建面
绿化率 容积率 面积 均价
30万㎡
32.5% 2.7 93—164㎡ 4700
总面积12238.6平方公里，人口875万；
菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、 武术之乡； 巨野煤田是华东最大煤田; 曹县一处已探明资源量 在20亿吨以上的大型焦煤煤田已成为中原油田重要 的生产基地，菏泽作为能源基地越发重要。
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菏泽市人口分析
县区 牡丹区 开发区 曹县 单县 郓城县 人口（万） 147 23 151 120 117 县区 巨野县 鄄城县 成武县 定陶县 东明县 人口（万） 97 82 65 64 77
2009年
645.42 6870 12737 6870
2005年开始，菏泽城镇居民收入水平快速上升，但居民可支配收入水平依然偏低。
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菏泽市GDP总量居全省15，人均可支配收入居全省末位
排名
1
城市
青岛
GDP总量
3786.52亿
增长率（%）
13.2
排名
1
城市
济南
人均可支配收入
20802.17元
2 3
4 5 6 7
销售断档+持续的通货膨胀，将导致明年上半年菏泽房价的上涨预期。
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菏泽市2010年10月份成交分析
菏泽市2010年10月份成交数据
住宅成交套数 住宅成交面积 住宅成交金额 1183套 137539.72㎡ 465834129.96元 名次 1
2010年10月份菏泽市楼盘成交排名
项目名称 景昀苑 销售套数 204套
14 15 16 17
聊城
枣庄 菏泽 日照 莱芜
1025.42亿
925.56亿 686.02亿 629.58亿 367.27亿
13.1
13.1 15.6 15.1 12.3
13
14 15 16 17
聊城
德州 日照 枣庄 菏泽
14558.99元
14545.16元 14408.53元 14319.83元 11580.64元
12月7日，中央经济工作会议
2010年
1月10日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，“二套房贷首付比例不得低于40%” 1月12日，存款准备金率上调0.5%，“货币供应紧缩” 1月13日，国新办六部委联合会议，“增加房产有效供给为最终目标” 1月21日，《报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》“控制房地产商囤地和炒地” 4月， 二套房贷首付不低于50% 4月15日，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房 且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% 2010年6月 按家庭成员拥有住房数认定二套房
8 9 10
三希堂
25套 16
10月份菏泽市住宅销售火爆，目前市场在售项目基本处于尾盘阶段，销售断档。
宏观政策给我们带来了什么信号？
2009年
，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述” 12月9日，营业税征2改5, “抑制投机性购房”wk.baidu.com12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨” 12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，“开发商拿地首付至少50%”
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2009年菏泽市人均GDP， 1819美元，房地产处于快速发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
2
3
时代奥城
中央公馆 现代城 奥林花园 国贸中心 奥斯卡春城 橡树湾 德林华府
197套
181套 126套 67套 64套 46套 36套 33套
商业成交套数 商业成交面积 商业成交金额
49套 6318.94㎡ 37877992元
4 5 6 7
总计成交套数 总计成交面积 总计成交金额
1232 143858.66㎡ 503712121.96元
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菏泽市楼盘分布图
大学嘉园 清华园 龙田名郡 阅城国际 滨河苑 金御华府 金色家园 奥斯卡春城 德林华府 盛世豪庭 畅志园 裕河家园 公园1号 水岸嘉苑 怡景蓝湾 天华明珠 三希堂
中央公馆 锦绣豪庭 鹏远华府 领秀城
福源名居
景昀苑
香格里拉 金河湾 香榭里 天泽园 维多利亚 恒泰国际 映翠园 国贸中心 华侨城 凯瑞国际
8
9
临沂
威海
1660.46亿
1583.45亿
13.2
12.1
8
9
临沂
济宁
17135.87元
16245.66元
10
11 12
泰安
德州 滨州
1226.11亿
1180.82亿 1025.42亿
13.4
13.0 13.0
10
11 12
泰安
滨州 潍坊
16094.86元
15960.13元 15691.37元
13
烟台 济南
潍坊 淄博 济宁 东营
2879.96亿 2562.81亿
2056.02亿 1945.02亿 1736.01亿 1664.80亿
13.6 13.0
13.2 13.0 13.1 13.7
2 3
4 5 6 7
青岛 东营
烟台 威海 淄博 莱芜
20464.41元 19487.42元
19349.68元 18536.80元 17629.23元 17223.51元
谨呈：
菏泽调研划报告 2011.06
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报告提纲
前言 市场调研分析 SWOT分析及项目定位 营销推广策略
2
市场调研分析
菏泽大市场环境分析 菏泽房地产市场现状
3
菏泽概况
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤 ； 辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城 、鄄城、东明八县一区；
中心城区
交通便利、商业配套、生 活配套成熟，教育、生活 、医疗、金融、休闲丰富 ；拆迁难度大的，发展缓 慢，布局杂乱，楼盘规模 小
东城
重点建设区域，环境优越，未来拥有较完 善的配套设施，以小高层为主，单价、总 价较高；楼盘数量众多，供应体量庞大， 区域竞争激烈。
南城
位置相对偏僻，环境差 配套缺乏，居住舒适性差。
124
76 297 398 256 159 120 100 49 212 160 208 104 180
33%
38% 42% 44% 32% 29% 42% 36% 38% 21% 29% 37% 28% 22%
4668元/㎡
5150元/㎡ 5835元/㎡ 3820元/㎡ 5468元/㎡ 4498元/㎡ 6523元/㎡ 6700元/㎡ 4579元/㎡ 3915元/㎡ 3600元/㎡ 3785元/㎡ 3573元/㎡ 3300元/㎡
7
菏泽市经济状况分析
2009年人均GDP（元）
17.1%
GDP（亿元）
15.6% 14.3%
1500
1000
500 0
659.9
821.79
953.64
菏泽
2007年
2008年
2009年
山东的经济“低谷”
菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长， 但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较 低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动 力与速度。