目标成本限额指标
万科限额设计8大指标
万科限额设计8大指标2014-04-21明源地产研究院对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。
那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。
一、设计限额指标主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面：1.设计费本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。
备注：（1）参照 2002 版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。
（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。
设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。
（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。
其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。
2.营销费用限额本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。
营销费用计算以销售收入为基数。
备注：（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。
全过程造价咨询服务内容
基坑支护、桩基等方案阶段参加方案比选工作，提供成本分 析及节省工程成本的建议 根据各专业方案图，提供（包含但不限于）保温、门窗、室 内装修、景观绿化、消防、机电设备等估算指标，并提出方 案优化意见 根据委托人的限额指标，针对不同的设计方案提供估算对 比，并提供详细的分析报告，对方案提出合理化调整建议， 使委托方的限额指标落地，甚至更优 对设计师在方案设计中初步选用的材料、机电设备以及采用 的标准等提出合理化建议，对材料和设备的选择提供造价资 料并进行价值分析，提供成本分析及节省工程成本的建议 根据扩初图计算钢筋含量、砼含量、窗地比及景观绿化等成 本指标，与该项目相关的其它方案测算相比，或与同类型产 品的成本指标相比，提出优化建议 单体施工图阶段计算典型房型钢筋、砼含量，提出优化建 议，并按委托方要求完成成本对标工作
1
预结算管理
预结算及时、准确；
按照甲方的要求进行预、结算的编制、图差计算、合同价确
定、合同结算、竣工结算审核，出具审核报告，配合甲方完
成结算造价分析并提供成果文件； 预结算编制工作中或核对完成后，提供计算底稿及审核结果
2
结算数据分析及存储 、电子版文件、指标含量表等
结算数据分析；
四、项目后评估阶段
对比目标成本、预算或招标成本、结算成本进行分析成本变
1
项目后评估报告
动因素变提出改进建议和措施（包括招标完造价核对结果与 实际结算结果的成本变动因素、数额、原因分析，从设计、
招标、过程管理、结算各环节的改进措施等）
五、其它
1 造价法规文件 2 对标信息
收集国家及北京市有关工程造价的法律法规、相关文件，及 时通知甲方，对于可能影响项目造价的情况要做出影响分 析，向甲方预警； 提供材料、设备、工程等造价信息的咨询，协助委托人获取 、分析当地房地产公司同类产品的成本指标
各阶段目标成本测算编制及注意要点
五、目标成本测算表
END！
8,582
各阶段目标成本测算 编制及注意要点
目录
01
02
03
04
05
1 启动版注意事项
一、启动版目标成本
启动会成本测算由我公司成本人员完成。
01
可让咨询公司协助完成政府规范、收费文件、成本造价水平相及其他开发单位成本资料的收集。
02
2 编制时间、录入及审批要求
一、启动版目标成本
在启动会前2天，由各公司完成《目标成本（启动版）》的编制并报集团审核，须开定位会的重点项目和新区域项目，要在定位会前1天，由公司完成《目标成本（定位版）》的编制并上报集团备案。
四、目标成本编制注意要点
市政解决方案 临时电成本关注要点：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离 ，预测其费用。 市政煤气成本关注要点：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。 出入道路成本关注要点：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。 公交场站成本关注要点：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。 四周环境成本关注要点：主要体现为提高项目品质的成本投入（如红线外高速边建隔音屏，项目红线外周边市政路更换行道砖及景观树木等）。
三、施工图版目标成本
施工图版目标成本时限
在项目获取施工许可证后3个月内，对方案版目标成本进行修订，通过施工图指标的计算，公司根据施工图预算完成《目标成本（施工图版）》的编制，连同施工图预算及其指标同时报备集团成本管理部。同一分期内，获得施工许可证时间不一致的，以最后一批时间加3个月确定报备时间。
启动版目标成本无需录入。
启动会版目标成本无需审批，仅需在规定时间内上报集团备案。
住宅产品配置标准及建安成本限额指标(V5.0版) (2)
1
1．分类定档表从全国一类五档变为五类四档，从而适配不同能级的城市， 避免高售价城市欠配，低售价城市超配的问题。
2．分类定档表从售价、利润率双标准原则，变为售价按城市区分，利润率 按照 10%的要求守底线，更切合近年行业和项目的实际情况，整体覆盖面更广。
二、 1.产品配置分为面客类和非面客类。面客类敏感点提质发力，非敏感点降本 优化；非面客类统一拉通技术标准化，保证成做优。 2.产品配置精准对标合理适配。总部大区一线协同，设计、营销、成本等相 关专业交圈调整标准。 3.最终产品配置标准遵循“降本、提质、增效”的指导原则。
三 为满足实际发展和精细化管理需求，新增设计费单方指标项、地下车库车位 平均面积指标项。
修订售楼处面积计算口径，仅包括面客的展示中心，不含配套中心，配套 中心包含营销办公区（含会议室）、营销更衣室、合同档案室、监控室、物业 用房、收银区后场和项目办公、招商中心、样板间、楼梯电梯、疏散通道等。
2
XXX XXX XXX XXX
XXX XXX
XXX XXX
制度主责部门 会签部门
最终审批单位或审批人 发文单位
产品管理部、成本管理部 XXX运营管理部、人力资源部、财务部
XXX有限公司总裁 产品管理部、成本管理部
制度编号
版本号 V5.0
发布日期 2020 年 12
月 30 日
修订内容
对住宅分类定档、产品配置标准进行 修订，成本限额由大区依据此版本进 行编制
............................................................................................................................. ..............4
项目成本管理流程
项目成本管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录一、流程概况二、流程图三、职责3.1集团规划设计部3.1.1负责按照设计限额完成项目概念设计、方案设计、景观设计等工作；3.1.2负责组织概念、方案、景观设计等阶段的评审，是否符合设计限额要求；3.1.3负责按照限额设计要求完成扩初、施工图设计。
3.1.4负责项目报批报建费用的控制。
3.2集团财务管理部3.2.1负责项目前期土地价款（包括出让金、配套费、契税）的支付。
3.3集团成本管理部3.3.1负责组织编制项目成本估算、成本测算、成本概算；3.3.2负责审核扩初之后的成本概算修正；3.3.3负责方案设计评审通过后按要求编制组织《初步目标成本控制指导书》；3.3.4负责编制设计概算修正、施工图预算；3.3.5负责施工阶段的工程目标成本和控制；3.3.6负责对设计变更、现场签证的经济性、合理性进行评审；3.3.7负责工程项目动态成本的录入与分析；3.3.8负责工程竣工后办理竣工结算。
3.4集团部门总监/分管副总裁3.4.1按权限审核或审批项目成本概算修正、《目标成本控制指导书》、项目竣工结算、项目重大设计变更和现场签证（造价部分）；3.5集团领导3.5.1负责审批项目成本估算、项目成本测算、项目成本概算、项目成本概算修正、目标成本、工程竣工结算、项目决算。
四、工作程序4.1项目论证、策划阶段4.1.1项目论证阶段1)集团投资发展部确定地块信息，集团规划设计部对项目提出概念规划草案；2)集团成本管理部组织编制《项目成本估算表》，集团财务管理部提供财务经济指标；（参见《成本信息搜集表－估价表》）3)集团成本管理部组织对《项目成本估算表》的评审，并提交集团财务管理部、成本主管领导审核，集团总裁审批。
4.1.2项目策划阶段1)集团规划设计部进行概念设计；2)集团成本管理部依据概念规划设计，进行工程成本测算，编制《项目成本测算表》。
3)集团财务管理部提供相关经济指标。
万达集团成本管理制度
项目成本管理1 总则成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。
所有开发项目的成本管理必须明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。
为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发相关的工程成本和非工程成本中的工程类成本必须经成本控制部门审核，非工程成本必须经财务部门审核。
项目开发运作过程中，项目公司应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。
2 目标成本确定目标成本的编制必须按《目标成本确定》的规定进行，在不同阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：1) 可研目标成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本，在《项目经营控制决策文件》中明确。
原则上，以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。
2) 计划目标成本：项目经营策划书初稿阶段，依据集团经营决策委员会批准的可研目标成本、深化的规划方案和建筑设计思想以及进一步的市场调研结果等条件，集团所属项目公司修编可研目标成本，形成计划目标成本，由集团成本控制部组织审核。
如计划目标成本超出可研目标成本，报集团经营决策委员会批准。
计划目标成本中形成的核心经营思想是设计任务书的重要组成部分。
3) 目标控制成本：项目经营策划书中间稿阶段，依据可研目标成本或计划目标成本、批准的规划方案和建筑设计方案等条件，集团所属项目公司修编可研目标成本或计划目标成本，形成目标控制成本，由集团成本控制部组织审核。
如目标控制成本超出可研目标成本或计划目标成本，报集团经营决策委员会批准。
4) 预目标成本：项目经营策划书正式稿阶段，项目开工前，原则上应完成施工图设计，细化目标控制成本中工程成本部分，确定目标成本中工程成本部分，形成预目标成本；如因特殊原因不能完成施工图设计，必须完成较完整的扩初设计，达到可对目标控制成本中工程成本进一步细化的目的，确定目标成本中工程成本部分，并形成预目标成本，由集团成本控制部组织审核。
限额设计指标与措施
.“重机项目”设计阶段投资、进度控制内容与措施(初稿) 设计管理主要分为三大块：投资控制、质量控制和进度控制。
成本控制是项目管理中的重要环节，而限额设计又是最重要的一环。
在“重机项目”的设计管理中应着重应注意以下几点：一、设计阶段成本控制的必要性和重要性(态度上一定要重视)项目的成本控制是建设单位项目管理的核心内容之一，经过我国多年来的项目开辟实践表明，对项目成本影响最大的就是设计规划阶段，项目设计的时间占总开辟的时间的三分之一，但是其对项目成本的影响却高达七成。
在项目正式进入施工阶段后，就算现场控制措施再得力，施工技术再先进，也只能减少20%摆布的成本。
因此，在设计阶段就对成本控制是非常重要的，投资控制的成败，关键在于设计阶段。
这就要求一个优秀的建造设计师必须能够有效的控制工程造价，要改变以往重设计、轻经济的思想，片面的追求设计标准，不考虑经济性。
实际上, 当施工图完成之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视方案和施工图设计,以避免“先天不足”。
二、设计阶段应遵守的原则1、首先是节约原则。
成本的事前控制对于总体成本的控制影响最大，因此建设单位一定要重视事前控制，制定有关预防成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，先天不足，后天弥补起来就艰难了。
2、其次是全面性原则。
在设计阶段，建设单位应该召集所有部门的相关人员碰头、讨论，让每一个与项目相关的设计人员都参预到设计阶段的成本控制工作中去，充分调动员工的积极性，保证项目在整个建设周期内达到经济利益的最大化。
3、要做到各部门分工明确，权责结合。
对于成本管理中各个相关部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。
项目总设计师要对项目的总体投资控制负责。
各专业的专业负责人，对本专业的投资控制负责。
项目总设计师是项目投资控制第一责任人，要管控整个项目设计阶段的投资控制工作，定期组织各专业负责人制定各个设计阶段的投资控制计划以及限额设计指标。
目标成本管理
目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程管理的一项重要工作。
目标成本管理指房地产企业根据市场环境、企业潜力和发展规划，综合测算、确定目标利润后，以目标利润约束成本支出的管理方法。
它具有全面、综合、超前的特征。
目标成本的制定作为一项综合性的工作，其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制，目标成本标准定得过高，就无法实现成本控制的真正价值，而目标成本定得过低，又不利于工程项目的顺利开展。
通过科学合理地制定目标成本，并在项目建设过程中严格把控，可以促进建设项目自身经济效益的提高，并且减少不必要的投资。
要实现准确的目标成本控制，应充分熟悉建设项目各个环节的特征。
一、目标成本制定阶段（一）拿地阶段的目标成本近年来，随着市场经济的不断发展，房地产行业的发展也更加迅猛。
拿地成本的日渐增高，要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本，在保证项目成本控制工作顺利进行的前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。
在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。
此阶段的拿地成本，作为该项目的投资估算，是该工程造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理与否，是本次工程投资决策成败的关键。
（二）定位阶段的目标成本定位版目标成本也称方案版目标成本。
设计定位在整个成本领域中所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。
因此，房产公司在拿地后尽快完成定位版目标成本，完成经济上合理、销售业态上完善的限定设计，不仅可以降低工程造价，同时也保证了开发产品的价格及速度。
大型的房企所开发的项目大多为多项目、多业态、跨地区的形式。
因此，公司应结合本地区的实际情况，制定企业内部各业态的标准化做法，建立最新的标准化指标，并设立标杆产品。
这一版的目标成本，需要准备几项优选方案，通过对各种方案的经济分析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的可比性。
万科限额设计的8大指标(学习)
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
3.钢筋、混凝土限量设计标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个
指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积” 为基数，即采用 GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积 计算规范》计算的建筑面积。
（1）地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为 三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼 地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较 小。
二、设计限额指标的下达
1.限额指引的适用阶段
在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本 限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时， 成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算 及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标 测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。
2.限额指标的下达
a.工程单价调整系数：一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.9，其他城市系数为 0.8，山地景观视情况可按展开面积作 适当调整。 b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额 指标范围内。 c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景 观费用适合本限额范围内。 d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等。
目标成本编制管理制度[001]
![目标成本编制管理制度[001]](https://img.taocdn.com/s3/m/eaab6932844769eae009edb2.png)
目标成本编制管理制度一、适用范围适用于各项目目标成本形成及审批执行。
二、职责（一）成本部1.组织编制成本管理相关标准模板、模型，并负责成本管理模板、模型的完善和维护。
2.协助发展部编制可研阶段的目标成本测算。
3.负责概念设计阶段多方案成本测算比较。
4.负责项目方案设计阶段成本测算，编制方案阶段目标成本，参与方案设计成果评审，提出成本优化意见。
5.负责项目扩初设计阶段成本测算，编制扩初阶段目标成本，参与评审扩初阶段设计成果，提出成本优化意见。
6.根据扩初阶段目标成本，协同各部门编制《项目合约规划》，会同扩初阶段目标成本上报审批，作为成本控制依据。
7.负责编制施工图阶段的目标成本，并将成果在ERP平台的动态成本中体现。
8.负责项目动态成本监控及反馈，填写项目动态成本月报，评估各项目的成本执行情况，在ERP平台上进行。
9.提出或审批其他部门上报的目标成本调整申请。
（二）采购部1.配合成本部编制各阶段成本测算，提供材料设备市场价格。
2.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。
（三）发展部1.负责编制项目可行性分析报告。
2.根据需要组织设计部、营销部、成本控制中心、财务管理中心等相关部门人员对重要项目调研。
（四）设计部1.负责提供概念阶段、方案阶段的设计资料。
2.负责提供概念阶段、方案阶段《项目用地技术经济指标》、《项目建造标准》。
3.负责提供方案阶段《项目材料设备部品清单》。
4在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。
5.负责提供施工图阶段设计资料。
（五）营销部1.负责提供项目定位、产品定位资料。
2.负责提供概念阶段编制《产品深化建议书》。
3.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。
（六）财务管理中心1.负责概念阶段、方案阶段的投资分析。
2.结合税务策划编制确定跨期成本分摊和各期产品成本分摊原则。
成本限额及配置标准
成本限额及配置标准在企业管理中，成本控制是非常重要的一环。
成本限额及配置标准的设定对于企业的经营和发展起着至关重要的作用。
本文将从成本限额的概念、作用，以及配置标准的制定和管理等方面进行探讨。
首先，成本限额是指企业在一定时期内为控制成本而规定的最高限度。
通过设定成本限额，企业可以对各项成本进行合理的控制和管理，从而保证企业的经济效益。
成本限额的制定需要考虑到企业的实际情况，包括生产能力、市场需求、成本结构等因素，以确保成本限额的合理性和可操作性。
通过对成本限额的严格执行，可以有效地避免因成本超支而导致企业经营风险的发生，提高企业的盈利能力。
其次，配置标准是指在一定生产条件下，规定的单位产品或单位生产成本。
配置标准的制定需要综合考虑原材料、人工、制造费用等各项成本因素，以及生产技术、管理水平等因素，确保配置标准的科学性和合理性。
企业可以通过配置标准来评价各项成本的使用效率，发现和解决成本控制中的问题，提高生产效率和成本效益。
在实际操作中，企业可以通过以下几个步骤来制定和管理成本限额及配置标准：1. 分析成本结构，对企业的各项成本进行详细的分析和归类，了解各项成本的构成和分布情况。
2. 制定成本限额，根据成本结构和企业的经营情况，制定合理的成本限额，并将其分解到各个部门和岗位。
3. 设定配置标准，根据生产工艺和管理水平，设定合理的配置标准，包括原材料消耗、人工工时、制造费用等方面。
4. 监控和调整，对成本限额和配置标准进行监控，并根据实际情况及时调整，确保其与企业的实际情况相适应。
5. 激励机制，建立与成本控制相关的激励机制，鼓励员工积极参与成本控制活动，提高成本控制的效果。
综上所述，成本限额及配置标准的制定和管理对于企业的经营和发展至关重要。
企业需要根据自身的实际情况，科学合理地制定成本限额和配置标准，并通过有效的监控和调整，不断提高成本控制的水平，从而提高企业的经济效益和竞争力。
希望本文对于成本控制工作有所帮助，谢谢阅读。
住宅建安成本限额设计指标
住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标是指在住宅建筑设计过程中，为控制建筑成本而规定的限额指标。
这些指标通常包括建筑材料、施工工艺和设备等方面的要求。
本文将探讨住宅建安成本限额设计指标的重要性以及在实际设计中的应用。
一、住宅建安成本限额的重要性住宅建安成本是指建筑材料、施工工艺和设备等方面的费用总和。
在住宅建筑设计中，控制成本是一个非常重要的因素。
首先，居民购买住房的能力是有限的，因此，住宅需要在合理的价格范围内。
其次，在施工过程中，成本的控制可以保障工程的质量和进度。
因此，住宅建安成本限额设计指标的制定对于实现住宅的可持续发展和提高施工质量具有重要意义。
二、住宅建安成本限额设计指标的应用1. 建筑材料限额建筑材料是住宅建筑中不可或缺的组成部分，因此，在设计过程中，对建筑材料的选择和使用需要进行限制。
例如，对于外墙材料，可以规定使用特定的砖石或涂料，从而限制建筑材料的种类和成本。
此外，在内装饰方面，也可以规定使用环保材料，既满足住户的需求，又控制了装修成本。
2. 施工工艺限额施工工艺是住宅建筑中决定建筑质量和工期的关键因素。
通过制定合理的施工工艺限额，可以确保施工质量的同时控制成本。
例如，可以要求采用先进的施工技术，提高施工效率和质量；同时，还可以规定合理的施工人员数量和施工过程中的管理标准，确保施工按计划进行。
3. 设备限额住宅建筑中的设备包括电气设备、给排水设备和空调设备等。
在设计过程中，可以规定设备的种类和品牌，控制设备成本。
例如，可以规定使用能效高的电器产品，降低能源消耗的同时减少成本。
此外，还可以要求住宅配备必要的安全设备，如烟雾报警器和灭火器等，确保住户的生命财产安全。
总之，住宅建安成本限额设计指标的制定和应用在确保住宅质量和控制建筑成本方面具有重要作用。
通过合理的建筑材料限额、施工工艺限额和设备限额，可以实现住宅建筑的可持续发展和提高施工质量的目标。
设计人员应根据实际情况制定合理的限额指标，并不断改进和完善，以适应住宅建筑行业的发展需求。
【成本管理】房地产集中商业项目成本限额及产品配置参考
集中商业项目成本限额及产品配置参考一、成本限额体系概述1、本限额体系适用于公司开发的各类集中商业项目，根据所处城市区位及规模定位差异，分为M档、A档、B档、C档四个系列，具体参阅公司2020年8月初发布的集中商业定档分级文件，其它类型商业项目可参照此标准进行差异化调整并报公司产品委员会审批后执行。
2、本成本体系的制定，主要分析梳理了内部自持物业项目的成本指标及配置标准作为编制基础，外部以华润、新城吾悦广场等作为对标对象，同时借鉴了中粮、万达、龙湖等等行业知名地产企业的相关经验数据。
3、、本限额指标包括产品配置指标（技术指标）和成本限额指标（经济指标）两部分，根据项目的开发特点及重要性，分一、二、三级指标予以管控，一般情况下各项强控指标不得突破，否则需经公司产品委员会审批。
各项参考指标在实际执行时，可结合参考配置作法或标准根据项目实际情况进行细化和差异化调整。
二、商业建筑面积定义：商业建筑面积（GFA）：Gross Floor Area，指商业部分的总建筑面积，即建设用地范围内各层商业及为商业服务的交通空间、设备空间、配套空间（不含停车库）等建筑面积之和。
商业建筑面积（GFA）=地上商业建筑面积+地下商业建筑面积。
三、成本指标体系：1、一级管控指标1.1、地上综合单方成本定义：集中商业项目单体建筑安装工程费与商业建筑面积的比值。
本指标为项目单体建安成本。
口径：成本科目第3项费用，商业建面综合单方成本，不含卖场营造费、地下车库土建、岩土及基础工程,不包括配套\政府性收费\设计费\等的分摊。
指标值：2、二级指标：2.1 土建工程单方成本定义：地上土建工程费与地上商业建筑面积的比值。
口径：对应成本科目附表3.2.2地上土建费用指标值：2.2 外立面单方成本定义：外饰面工程成本与地上商业建筑面积的比值。
成本涵盖幕墙、屋面采光顶、雨棚、栏杆、装饰线条、泛光照明、商业出入口单独采购的旋转门、擦窗机等费用。
口径：对应成本科目第3.2.2.3项。
成本管理应作为项目管理的主线
成本管理应作为项目管理的主线目前项目亏损问题日益加剧，虽有建筑行业问题因素叠加，但其本质问题还是项目成本管理能力薄弱，管理人员对成本管理意识不够重视。
为加强项目管理能力的提升做如下要求：一、以项目经济责任制实施办法为根本项目以利润考核为导向。
项目在合同签订1个月内或开工3个月内完成项目经济责任状签订，确定项目责任利润率。
签订1个月内完成风险抵押金的缴纳工作，按照“主体封顶、项目竣工、项目结算完成”分阶段从严落实考核。
要正确认识“签订、缴纳、考核”三位一体的关系，确保考核及时兑现。
只有树立员工的信心，才能确保项目经济责任制的完美执行，企业与员工共受益。
二、以低成本限额指标管理办法为基础项目成本管理以目标成本为导向。
低成本限额指标管理办法作为项目编制目标成本的限额指标，结合项目投标成本测算完成目标成本的编制。
编制工作由区域公司总经济师牵头，评审后的项目目标成本应作为项目限额成本。
目标成本测算应在开工后1个月内完成，因甲方因素导致施工图无法按时完成，应在施工图预算编制完成后落实调整。
夯实条线责任成本，过程抓好成本管控。
根据条线职能落实成本责任的划分，商务部落实合同降本，生产、技术部门落实生产降本。
商务部通过分包招标的多轮竞价、引进新分包单位等方式，促进分包价格降低。
生产、技术部门做好对现场的管理工作，在确保质量的前提下，加快施工进度，减少项目固定成本支出。
并落实限额领料制度，减少材料的浪费。
项目管理人员应具备合同履约意识，对项目的工期、质量要求提前策划，避免毫无意义的抢工，徒增抢工成本、维修成本。
同时应避免引进履约差、不诚信供应商，导致成本未降反增的情况。
项目经理是项目成本管控的第一责任人。
对项目成本具备高度的敏感性，施工过程中应协调各部门的成本管理工作。
项目商务部应针对项目的限额成本指标情况、盈亏情况落实数据的分析，为项目的成本管理工作提供数据支撑。
在项目经营质量分析会中对盈亏数据进行剖析，由项目经理针对成本管理工作制定下阶段措施，避免经营质量分析会形式主义。
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
房地产项目成本控制限额指标
房地产项目成本控制限额指标1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。
2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。
3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。
第二章、成本控制限额指标（一）综合限额标准指标序号项目名称档次调整系数住宅类指标说明别墅住宅及公寓1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。
1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；主体概念设2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗计（方案评、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。
审会）3、高地价项目可适当调高。
1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管主体概念设用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；计（方案评2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；审会）3、会所不超过一个。
1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要主体概念设求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；计（方案评3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1O/个；超过1/2时，车位审会）面积增加3O/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3O/个。
如何合理设定成本控制指标
如何合理设定成本控制指标在企业管理中，成本控制是一项重要的任务。
合理设定成本控制指标，可以帮助企业根据实际情况进行预算和控制成本，从而提高运营效率和盈利能力。
本文将探讨如何合理设定成本控制指标。
一、了解企业的特点和目标在设定成本控制指标之前，首先要充分了解企业的特点以及目标。
不同的企业有不同的行业背景、市场竞争状况和经营策略，因此需要根据企业的情况来设定相应的成本控制指标。
例如，对于以低成本竞争为主的企业，可以设定相对较低的成本控制指标，而对于追求高品质和高附加值的企业，可以设定相对较高的成本控制指标。
二、确定关键业务环节在设定成本控制指标时，需要确定企业的关键业务环节。
这些关键业务环节对企业的成本和效益影响最为显著，通过对这些环节的控制，可以有效地控制整体成本。
例如，对于制造业企业来说，原材料采购、生产工艺、物流配送等环节是非常重要的，需要将其纳入成本控制指标的考量范围之内。
三、制定可量化的指标设定成本控制指标时，应该制定可以量化的指标来衡量成本控制的效果。
只有通过量化指标的设定，才能更加准确地评估和监控成本控制的实际效果。
例如，可以设定每个月的成本支出限额，或是设定每个产品的成本占比等。
这些指标可以帮助企业监控和控制成本在合理范围内，确保企业的经营效益。
四、考虑长期和短期目标在设定成本控制指标时，需要考虑到企业的长期和短期目标。
长期目标通常是企业的发展方向和战略规划，因此需要设定相应的长期成本控制指标以支持目标的实现。
而短期目标则是针对具体的时间段和任务，需要设定相应的短期成本控制指标以保证企业运营的顺利进行。
五、设定适当的容错空间在设定成本控制指标时，应该避免过分严苛，给予一定的容错空间。
企业的运营环境经常发生变化，可能会导致成本控制指标无法完全实现。
因此，在设定指标时需要考虑到这一点，给予一定的弹性。
同时，也要设定相应的变动因素，以应对外部环境的不确定性。
六、监控和调整指标设定成本控制指标只是第一步，更关键的是监控和调整指标。
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修，即要求施工过程中严格把关地面天棚都应该达到精装修的平整 度要求，由精装修单位施工顶棚的二次装修；墙面由总包施工抹灰 即可，精装修单位施工腻子及内墙乳胶漆；防水工程施工厨卫、屋 面部位、阳台施工管道周边，外墙防水尽可能采用防水砂浆施工； 屋面工程施工保温及防水+水泥砖或普通地砖饰面； 3）、外立面装饰： A、保温工程:采用外墙外保温，做法采用30厚挤塑聚苯板（厨卫尽可能不
消防联动报警系统；费用标准为4.8万元。 8）、弱电工程：CCTV监控系统、周界防范系统、停车场管理系统、背
景音乐系统、电视、电话系统、巡更系统、信息发布系 统、可视对讲系统、设备监控系统、电梯远程呼叫系统、 家居安防报警系统；费用标准为3万元内。 9）、电梯工程: 1部，品牌为广州日立。费用标准为17.3万元内。
4、 前期工程费：总额应控制在132万元以内。内容包括临水、临 电、临时道路围墙、费路、绿化迁移、地盘开办费、场平及地障 清除。根据集团关于前期工程费的参考数据，前期工程费应为30 元/平米，计算依据为总建筑面积。即三通费用5元/平米、场地平 整费用20元/平米，临建费用5元/平米。标杆企业参考标准为23.5 万元/平米，目前民主路的制度标准为27.84元/平米。
即要求施工过程中严格把关地面天棚都应该达到精装修的平整度要 求，见白；墙面由总包施工抹灰，见白即可；防水工程施工厨卫、 阳台、屋面部位，外墙防水尽可能采用防水砂浆施工；屋面工程施 工保温及防水+水泥砖或普通地砖饰面； 3）、外立面装饰： A、保温工程采用外墙外保温，做法采用30厚挤塑聚苯板，（厨卫尽可
限额设计标准
项目定位：中高档设计标准 一、面积指标
地上高层
多层
小高层
商铺
社区服务
设备用房
垃圾站
住宅一楼及二楼 门厅
地上面积
Байду номын сангаас
地下面积
车库
住宅地下室
地下人防
用地面积
建筑面积
销售面积
户数
面积参数 赠送面积
二、前期费用 1、 咨询调研费：计入营销费用 2、 勘查设计费：以总建筑面积为计算基础，设计费用单价为60元/ 平米（建筑20元、结构18元、景观8元、精装修交楼14元），设 计费用共计276.626万元，预留晒图等零星费用8万元，由于前期 项目定位过程中已经发生了344万元无效成本，因此民主路项目 最终设计费用控制总额为628.626万元。
精装样板房设计费用计入样板房装修费用另外计算，室内交楼标准 设计费不包含在其中。
3、 前期及后期手续费：总额应控制在514万元以内，具体内容包 括：档案摄像（档案服务费）、环境影响分析报告、人口资料调 查、土地勘丈定界、规划红线定界、土地评估费、土地测绘、界 桩、拆除人防工程、补偿费人防工程结建费（异地建设316万 元）、绿地补偿费、日照分析、防雷检测、地名费、绿化保证 金、质监费、施工招标代理费、施工招标管理费、监理招标代理 费、监理招标管理费、桩基招标管理费、晒图费、白蚁防治费、 墙体材料专项用费、公共消防设施配套费、散装水泥专项资金、 生活垃圾处理费、市政工程质量监督费、工程定额测定费、建筑 合同鉴证费、教育配套费、专业劳务分包服务费、代收印花税、 商品混凝土交易费、商品混凝土保证金、建筑意外伤害保险、建 设施工安全技术服务费、城市道路占用费、城市道路挖掘修复 费、建设用地调查勘丈服务费、1：500地籍图费、道路放线及提 供道路坐标、红线定位与红线验线、抗震设计审查咨询费、深基 坑设计审查咨询费、水土流失防治费。
5、 前期及后期其他费：总额应控制在154万元以内。内容包括商品 房面积预测、商品房面积实测、城市综合开发行业管理费、公共 维修基金、房屋产权初始登记备案费、房屋交易手续费。
三、建安工程费 1、 高层（范围：一层及二层住宅门厅+三层及以上住宅） 1）、土方及基础处理工程：计入高层地下室工程中，此处费用为 零。 2）、土建工程：
做外保温）。 B、门窗工程：窗地比（以可售面积作为标准）应控制在0.27以内，可以采
用的铝合金门窗标准为：铝型材表面处理工艺为粉末喷涂、小 五金采用南海“合和”或其他国产品牌；或者可以采用塑钢型 材代替。单价500元/平米以内。 C、外墙饰面：外墙总施工面积墙地比（以可售面积作为标准，不包含 内天井）应控制在1.1以内，外墙饰面除开结构面找平及保温 外，综合单价（包括施工单价及损耗、分格缝等）需控制在 100元/平米以内；内天井若改为开口天井，饰面材料可采用普 通外墙涂料，含量控制在25%以内。 D、屋面装饰性构架预留总价50万元。 4）、门类及小五金工程：乙级防火防盗入户门控制在1300元/樘。 5）、精装修工程： A、室内精装修：户内精装修以建筑面积作为计算基础，费用标准
万元内。 B、给排水 a)给水：小区给水报装及施工、室外给水、泵房、室内给水；精装
修冷、热水到用水点；费用标准为196.6万元内。 b)排水：排水许可办理、小区室外雨污水系统，建筑雨水、空调冷
凝水.费用标准为42.9万元内。 C、暖通：送排风系统；（已包含在消防系统中） D、煤气：每户燃气供应系统；费用标准为2300元/户。 7）、消防：室外消火栓系统、室内消火栓及喷淋系统、配电房气溶胶
灭火系统、消防联动报警系统、防排烟系统；费用标准为 98万元内。 8）、弱电工程：CCTV监控系统、周界防范系统、停车场管理系统、背 景音乐系统、电视、电话系统、巡更系统、信息发布系 统、可视对讲系统、设备监控系统、电梯远程呼叫系统、 家居安防报警系统；费用标准为39.64万元内。 9）、电梯工程：6部，品牌为广州日立。费用标准为210万元内。
能不做外保温）。 B、门窗工程：窗地比（以可售面积作为标准）应控制在0.27以内，窗
型选择标准与高层相同； C、外墙饰面：外墙总施工面积，包含之后会改成房间的墙及局部墙
地比（以可售面积作为标准，不包含内天井）应控制在1.8以
内，外墙饰面除开结构面找平及保温外，综合单价（包括施 工单价及损耗、分格缝等）需控制在100元/平米以内；验收 后会变更成为房间的外墙及飘窗板、阳台线条等尽可能采用 普通涂料；内天井若改为开口天井，饰面材料可采用普通外 墙涂料，含量控制在1.2以内。 4）、门类及小五金工程：乙级防火防盗入户门控制在1300元/樘。 5）、精装修工程： A、室内精装修：毛坯交房。 B、电梯厅及公共走道装修：电梯厅及公共走道需装修的地毯面积
即要求施工过程中严格把关地面天棚都应该达到精装修的平整度要 求，见白；墙面由总包施工抹灰，见白即可；防水工程施工厨卫、 阳台、屋面部位，外墙防水尽可能采用防水砂浆施工；屋面工程施 工保温及防水+水泥砖或普通地砖饰面； 3）、外立面装饰： A、保温工程采用外墙外保温，做法采用30厚挤塑聚苯板，（厨卫尽可
应控制在高层住宅总建筑面积的7%以内，地面墙面铺贴材 料采用玻化砖，以凤凰城装修标准作为参考指标，费用标 准为750元/平米。 C、大堂装修：按照大堂建筑面积1800元/平米标准控制，标准可 参考凤凰城多层住宅大堂装修。 6）、机电工程 A、强电： a) 小区高压开闭所、公变供电、专变供电（供电公司部分）；费 用标准为25.2万元内。 b) 专变低压出线，消防、公共部分电力及照明、水泵、泛光等供 电；费用标准为4万元内。 c) 毛坯房户配电箱及开关、室内照明；费用标准为4.61万元内。 B、给排水 a)给水：小区给水报装及施工、室外给水、泵房、室内给水，毛坯 房给水到厨房、卫生间，每户设一个水龙头；费用标准为 7.75万元内。 b)排水：排水许可办理、小区室外雨污水系统，建筑雨水、空调冷 凝水；费用标准为2.4万元内。 C、暖通：无排风； D、煤气：每户燃气供应系统。费用标准为2300元/户。 7）、消防：室外消火栓系统、室内消火栓、配电房气溶胶灭火系统、 消防联动报警系统；（无） 8）、弱电工程：CCTV监控系统、周界防范系统、停车场管理系统、背 景音乐系统、电视、电话系统、巡更系统、信息发布系 统、可视对讲系统、设备监控系统、电梯远程呼叫系统、 家居安防报警系统；费用标准为2.4万元内。 9）、电梯工程: 2部，品牌为广州日立。费用标准为22.1万元内。
3、 小高层（范围：一层架空层及十层住宅） 1）、土方及基础处理工程：采用自然放坡开挖，尽可能场内取土回 填，不考虑支护工程。。 2）、土建工程：
A、基础形式：尽可能采用天然基础，不做桩基； B、结构含量：（以实际施工面积）钢筋含量不超过40-46KG/平米，砼含量
不超过0.30-0.34M3/M2，砌体工程含量0.2 M3/M2； C、建筑初装修：地面找平做法厚度应控制为30厚；天棚结构面不做抹灰，
能不做外保温）。 B、门窗工程：窗地比（以可售面积作为标准）应控制在0.25以内
C、外墙饰面：外墙总施工面积，包含之后会改成房间的墙及局部墙 地比（以可售面积作为标准，不包含内天井）应控制在2.4以 内，外墙饰面除开结构面找平及保温外，综合单价（包括施 工单价及损耗、分格缝等）需控制在100元/平米以内；验收 后会变更成为房间的外墙及飘窗板、阳台线条等尽可能采用 普通涂料；内天井若改为开口天井，饰面材料可采用普通外 墙涂料，含量控制在1.1以内。
A、基础形式：尽可能采用天然基础，费用控制在50元/平米，内容包含桩 基工程施工费用，桩基施工过程中的施工检测、地基处理等费用。