从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更(精)
房产新政是不可抗力还是情势变更？
新房价政策出台真的是不可抗力吗(2010-05-09 20:28:09)转载最近经常接到很多当事人打电话来咨询关于房价政策、房价变更、银行贷款等新政出台造成的二手房买卖违约问题，大家都处于一种很茫然状态，不知道如何去维护自己的权益？而作为法律问题来解决的前提，首先第一步就是如何去理解这个法律关系，很多人误以为是一种不可抗力行为，但是作为一种政府的新政策出台，对社会现象的调控，并不是一种想当然的不可抗力，那怎么理解这关系，我选择用不可抗力和情势变迁做个对比，看到两者的法律关系比较之后相信大家就能明白怎么去理解现在的状况，并且更好的处理这个问题。
情势变更：由于不可规则于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以至按原合同履行显示公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更原则变更解除合同。
1993年5月，最高人民法院在《全国经济审判工作会议纪要》中作出了情势变更原则对司法裁判的实际指导：“由于不可规则于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以至按原合同履行显示公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更原则变更解除合同。
”不可抗力：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
”《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
”并且，《民法通则》第153条和《合同法》第117条第2款对不可抗力定义为“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
”我国法律将不可抗力规定为一般免责事由。
情势变更与不可抗力就定义概括而言，学界已经达成一致见解：情势“谓法律行为成立当时为其行为环境或基础之一切情况”，不可抗力即指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
如何看待房产新政与情势变更
如何看待房产新政与情势变更、不可抗力的关系[楼主] 2010-09-29 09:52:03 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号（以下简称房产新政）下发已近半年，各地因此引起的购房纠纷和争论仍然未烟消云散，更有媒体预测新一轮更严厉的房产调控政策将呼之欲出。
房...《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号（以下简称房产新政）下发已近半年，各地因此引起的购房纠纷和争论仍然未烟消云散，更有媒体预测新一轮更严厉的房产调控政策将呼之欲出。
房产新政到底是情势变更还是不可抗力，各地法院在审理这类纠纷时可谓是慎之又慎，纠纷虽多，相信诉之法院的也不少，但从媒体的报道来看，大部分因房产新政的原因引起纠纷的案件，法院着力以调解的方式来解决，以判决方式来解决的鲜有之。
司法实践和理论界对因房产新政引起的纠纷，应作为情势变更还是不可抗力来处理的争议至今未停止。
笔者认为，无论是房产新政抑或是其他法律政策的出台，在司法实践当中都不应采取一刀切的做法，而应根据政策出台的目的来决定采取何种措施，这样方对当事人及有类似情况者具有说服力。
在分析房产新政是属于情势变更还是不可抗力之前，首先应弄清楚法律上对情势变更与不可抗力的相关规定，以及这两者的构成要件，这样在分析房产新政时，才会有较为清晰的认识。
一、情势变更与不可抗力的法律规定及构成要件（一）情势变更的法律规定及构成要件。
从严格意义上来，我国目前还没有法律对情势变更作出规定，只是在最高人民法院发布的、于2009年5月13日起实施的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中对此做了相关规定。
在该司法解释第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
关于房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同发展与协调
发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判 断合同当事人是否应该预见到。 2.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债 务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无 故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自 己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去 做,否则就不足以免除其债务。 根据不可抗力的以上两个特点，我们来对房贷新政策进行一个法律 分析。很多人认为，国家打压房价，抑制房价投机是必然趋势，政府有 关部门也多次声明要抑制房价过快增长，因此房贷新政策是可以预见 的。对于这个问题，笔者持不同意见。首先，政府是否出台打压房价的 政策，只是一种可能性，是一种不确定的状态。我们都知道社会上风传 的很多政府举措，并非最后都形成规范性文件，有很多在热度过后，就 销声匿迹，更何况年初北京市长在北京市政协会座谈会上还说不用政策 手段打压房价，在这种情况下，一般的购房者，并不能准确把握政策动 向，如何能正确预测出政府会出台打压房价的新政?其次，就算政府要 出台新政，那么会是多长时间后，三个月、六个月、还是一年两年?可 见时间是不确定的。而购房者跟开发商签订完购房合同后，只需要在很 短的时间内就能办理完按揭贷款手续，购房者有什么能力和义务去预见 什么时间内会出台新政?再次，作为打压房价的手段，政府可以选择的 措施有提高房产交易的相关税费，提高银行贷款利率，提高首付比例，
变更 第二，情事变更事实的出现不可归责于双方当事人。不可归责于双 方当事人是指当事人对情事的变更无法预见和控制，双方当事人对于情 事变更事实的出现在主观上没有过错。如国家经济政策的调整、全球性 或区域性的经济危机或金融动荡等。如果情事变更可归责于当事人，则 当事人自应负担其风险或承担违约责任，不发生适用情事变更原则问 题，至于不可归责于当事人的情事变更的范围，既包括不可抗力，也包 括意外事件和其它非当事人所能预见的事件。 第三，因情事变更使原合同的履行显失公平。情事变更发生后，通 常造成了当事人之间的利益失衡。如果继续按原合同规定履行义务，将 会对当事人明显有失公平，从而会违背诚实信用原则。在理解显失公平 时应当注意三点：其一，显失公平的出现必须是因情事变更产生的，而 不是因其它原因造成的。其二，合同履行显失公平是指双方当事人利益 严重失衡，表现为履行过于艰难或必须付出高昂的代价。如果情事变更 对双方当事人之间的利益关系影响轻微，则不应主张适用。其三，决定 公平与否的时间应以债务人履行债务的时间为准，而不能以其它任何时 间为标准。 第四，必须有情事变更的客观事实。这种客观事实的出现和存在是 适用情事变更原则的前提。这种客观事实是指合同订立时作为该合同赖 以成立的基础的客观情况发生了异常变动。该变动既可以是交易或经济 情况的变化，也可以是非经济事实的变化，如发生了不可抗力或意外事
住房调控政策是否属不可抗力
住房调控政策是否属不可抗力楼市调控伴随着一系列法律问题的产生是不言而喻的。
最新出台的政策会使很多人失去购房资格或能力，对于已经签了合同或正在准备房贷的人来说，更是有苦说不出。
那么问题来了，住房调控政策是否属不可抗力？根据我国法律规定：不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。
各城市出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。
但根据法理，只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴，可是这么多年来，针对楼市过热。
中央和地方频频出台政策，经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。
调控目标非常明确，并非猝不及防突然发生。
完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。
”而且房屋买卖合同标的额相对较大，对合同当事人切身利益攸关。
合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，对可能出现的市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。
因此，基于上述考量，这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。
对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，人民法院通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，也就是买卖双方都没有错，这种情况下，除合同另有约定外。
法院允许当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
中国房地产市场调控政策案例分析
中国房地产市场调控政策案例分析随着城市化进程的不断推进，中国房地产市场成为国民经济中的重要组成部分。
然而，过去几十年间的快速发展也带来了一系列问题，如房价上涨、投机炒房等。
为了保障市场稳定、促进经济可持续发展，中国政府陆续出台了多项房地产市场调控政策。
本文将就几个典型的案例，对中国房地产市场调控政策进行分析。
一、限购政策限购政策是我国房地产市场调控的常见手段之一。
限购政策的核心是限制个人购买房产的数量和条件，以控制房价上涨速度，并防止投机炒房行为。
北京、上海等一线城市早在2009年就相继出台了限购政策，其效果也引起了广泛关注。
以北京为例，限购政策规定，购房人需在本市连续缴纳社保或个税满五年及以上才能购买房产。
此举一方面限制了外地人购房，另一方面也降低了炒房者的投机行为。
限购政策的实施一定程度上遏制了房价上涨速度，起到了有效的调控作用。
二、限售政策限售政策是针对购房者的出售行为进行限制，以防止房地产市场中的恶性循环。
例如，政府规定购房后的一段时间内（一般5年）不能转让房产，以减少炒房行为。
在广州市，2011年出台的限售政策规定，购房后需要满足一定的条件和限制，否则在一定时间内无法转让房产。
这一政策起到了约束投机炒房行为的作用，避免了房价过快上涨以及市场的不稳定。
三、差别化住房信贷政策差别化住房信贷政策是指根据购房者的购房需求和资质差异，采取不同的住房贷款政策。
这种政策适用于满足刚性需求的购房者，有效控制了投机炒房行为。
例如，根据购房家庭的收入、购房目的等因素的不同，上海市出台了不同的住房贷款政策。
对于首套房、改善型住房等刚性需求，政策提供更加优惠的贷款利率和贷款额度，以满足合理购房需求。
这样做不仅支持了刚性需求的购房者，也降低了投机炒房的动力。
四、土地供应控制政策土地供应是房地产市场调控的重要手段之一。
政府可以通过控制土地供应数量和方式，影响房地产市场的供求关系和房价水平。
山东省就通过加大土地供给中的货币投放力度以及优化土地指标配置等措施，有效控制了当地房地产市场的投机炒房行为和价格上涨。
纯干货：“情势变更”适用的十大情形（附最高法裁判观点）
纯干货：“情势变更”适用的十大情形（附最高法裁判观点）转自：法务之家于情势变更的规定主要来自于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，即，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
”本文根据最高法适用情势变更的实际情况，对情势变更适用中的实务要点进行详细阐述。
一、情势变更原则适用的十大常见情形①问题一：政府政策是否构成情势变更？实务中经常有人疑问，政府政策是否属于情势变更?这其实是一个伪命题。
情势变更反映的是某种客观事实与合同履行的关系。
抛却合同签订及履行的实际情况及与政府政策之间的关系而直接论述政府政策是否属于情势变更系对情势变更的错误理解。
其实我国合同法及相关司法解释并未明确规定政府政策调整是否属于情势变更。
政府政策调整如果属于当事人在订立合同时无法预见的情形，由于该政府政策调整导致合同目的无法实现或继续履行合同对一方当事人明显不公平的，司法实践中，法院一般将上述政府政策的调整认定为情势变更。
(参考案例：最高人民法院(2015)民提字第39号民事判决书)但是政府以“指导意见”、“通知”等形式发布的各类文件，虽然和合同履行具有一定相关性，但上述文件并不涉及法律法规或政策的调整或某项相关措施的变更的，则该类文件实际并不使得合同履行的客观情况发生重大变化。
当事人据此主张情势变更的，法院不予支持。
(参考案例1：最高人民法院(2016)最高法民终727号民事判决书;参考案例2：最高人民法院(2016)最高法民终203号民事判决书;参考案例3：最高人民法院(2015)民二终字第236号民事判决书)问题二：当事人能否以税收政策调整主张合同履行的情势变更？合同履行过程中发生合同履行相关的税种税额调整的，如果调整幅度在合同当事人签订合同时已经生效的法律法规规定的税额范围之内，则属于合同当事人可以预见的税额调整范围。
国家实行房产新政是否属于情势变更
下 已有两套房屋 ， 无法贷款。宋女士表示存量房屋买卖合 同真实 有效 。 行未批准贷款事宜已在合同中作出约定 ， 银 不受《 通知》 中 关于住房贷款的限制 ， 故应按合同执行 。 院审理认为本案买卖 法
属于《 通知》 中暂停发 放贷款之情形 ， 情形属 于政 策变化所 导 该
的给付 与对 待给付的不平衡 ， 物价暴涨暴跌 、 通货膨胀引起的异 常的市 场风险导致合 同 目的不能实现等。应该说 情势变更 的客 观情势是不可抗力的一个分支 ，是应对经济变化的一个特殊条
本案例 中 ， 宋女士和张先生在签订房屋买卖合 同后 ， 京市 北
出台了相关 的房产调 整政 策 ，令 已经拥 有两套住 房的张先 生无 法从银行获得贷 款来 购买第 三套住 房 ，使得 双方 的合 同陷入僵 局 。北京市这一政策的 出台完全出乎 当事人的预见范围 ． 如果在
状， 故张先生要求宋 女士返还其交 付的定金 １ ５万元 ， 具有事 实 此政策 下履 行合 同的话 ， 张先生需要直接付给宋女士 ２ ０万元 ． ０
投 资 与 创 业 ２ １ ． ０ ２４
国家实行房产新政是 否属于情势 变更
李 文 克
（ 东政法 大学 上 海 ２ ０ ４ 华 ０ ０ ２）
摘 要： 近几年来伴 随着我 国房价的快速上升 ， 国家对房产市场的调控 力度也愈加频繁 ， 一项新的房产政策的 出台对 于房 屋 买卖 双方 来说 ， 可不 可 以依 据情 势 变更原 则 予以解 除 买卖合 同， 这是 国 家房产 政策 对房 产 市场影 响
款。
致的合 同成立后客观情况 的变化 ，是 张先生在订立存量 房屋 买
卖合 同时所无法预见 的重大变化 ，若要求继续履行合 同对其 明 显不公平 。 故张先生请求法院解 除合 同 ， 于法有据 。 同解除后 ， 合 已经履行 的， 根据履行情 况和合同性 质 ， 当事人可 以要求恢复 原
从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更(精)
从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更〖案情〗2010年4月18日，原告李某来到被告深圳某地产有限公司某小区售楼部。
被告员工潘某向原告热情推荐了该小区9栋A单位的5E、6F两套房屋。
原告李某咨询潘某：原告夫妻名下已有三套房是否还能做按揭，如果可以的话,首付比例和利率具体为多少。
潘某承诺可以帮原告办到按揭，首付30%,利率为基准利率的70％，最坏的结果也是首付50%,利率为基准利率的70％。
被告的一名经理承诺送一个私家车位给原告从而很快的诱惑原告签约，原告在此情况下与被告签署了《深圳市房地产认购书》，认购了该小区9栋A单元5E，并缴纳了2万元的定金。
原告回家后打开电视看新闻方知，国务院于2010年4月17日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，深圳市已暂停对第三套房的贷款.原告知道后立即与被告协商退款,但被告予以拒绝。
随后,原告起诉被告,请求判令：1、撤销原、被告之间签署的《深圳市房地产认购书》（即某小区9栋A单元5E；2、被告退回原告的认购定金人民币2万元及利息（按每日万分之2计付,从2010年4月18日计至清偿之日，暂计至起诉之日为人民币453元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称:双方签订的协议合法有效,国务院出台的政策已于4月17日发布,而双方签订认购协议的时间为2010年4月18日,在新政出台之后。
原告李某理应对房贷新政有基本的认识与了解,其与被告签订认购协议,不应对第三套房贷新政存在重大误解情形，也没有任何证据表明被告存在欺诈或乘人之危行为。
另，原告未在认购书约定时间内与被告签订正式买卖合同，被告有权没收认购定金。
因双方签订的仅是认购协议,并非正式房屋买卖合同，故而不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条，原告无权要求退还认购定金及利息。
〖裁判〗法院认为,原被告签订的《深圳市房地产认购书》是合法有效的,双方应正确全面的履行。
法律文本案例分析题目(3篇)
第1篇一、案例背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）与某购房者（以下简称“购房者”）于2019年3月签订了一份《商品房买卖合同》，约定购房者以总价款1000万元购买开发商开发的某住宅小区一套房产。
合同中约定，购房者应在合同签订后10日内支付定金100万元，剩余房款在办理房屋产权证前支付完毕。
合同还约定了房屋交付时间和违约责任等内容。
然而，在合同签订后，由于我国房地产市场调控政策的持续收紧，以及新冠疫情的影响，房地产市场出现较大波动。
购房者在支付了定金后，因担心房价下跌，导致自身利益受损，遂要求开发商解除合同，并返还已支付的定金。
开发商则认为，合同已签订，购房者应按照合同约定履行义务，拒绝解除合同。
双方协商不成，购房者遂将开发商诉至法院。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 购房者是否有权依据法定解除或情势变更原则解除合同？2. 若购房者有权解除合同，开发商是否应返还已支付的定金？3. 若购房者无权解除合同，开发商应如何承担违约责任？三、法律分析1. 法定解除与情势变更原则根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生变化，致使合同履行对一方当事人明显不公平的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
在本案中，购房者主张因房地产市场调控政策和新冠疫情的影响，导致合同履行对购房者明显不公平，请求解除合同。
以下将分别对法定解除和情势变更原则进行分析。
（1）法定解除从法定解除的角度来看，本案中购房者主张的情形并不符合法定解除的条件。
情势变更法律救济案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：XX房地产开发有限公司被告：XX市人民政府案由：土地使用权出让合同纠纷基本事实：2008年，XX市人民政府与XX房地产开发有限公司签订了一份土地使用权出让合同，约定由XX市人民政府将一块土地出让给XX房地产开发有限公司，用于房地产开发。
合同约定土地出让价格为每平方米人民币2000元，出让面积共计10000平方米，总出让价格为2亿元人民币。
合同还约定了土地使用权出让的条件、期限、付款方式、违约责任等内容。
在合同签订后，XX房地产开发有限公司按照约定支付了部分土地出让金，并开始进行土地开发工作。
然而，在土地开发过程中，由于我国宏观经济形势的变化，房地产市场调控政策不断出台，导致房地产市场行情波动，房价大幅下跌。
在此背景下，XX房地产开发有限公司的经营状况受到严重影响，公司资金链出现紧张。
为了缓解资金压力，XX房地产开发有限公司向XX市人民政府提出申请，要求调整土地使用权出让合同中的土地出让价格，降低土地成本。
XX市人民政府在接到申请后，经研究决定，同意调整土地使用权出让价格，但要求XX房地产开发有限公司提供相应的法律依据。
XX房地产开发有限公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“合同成立后，合同的基础条件发生变更，致使合同不能实现合同目的的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
”因此，请求法院判决XX市人民政府与XX房地产开发有限公司签订的土地使用权出让合同因情势变更而变更，降低土地出让价格。
二、法院审理一审法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生变更，致使合同不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
在本案中，XX市人民政府与XX房地产开发有限公司签订的土地使用权出让合同中，合同的基础条件发生了变更，即我国房地产市场调控政策导致房价下跌，房地产市场行情波动，使得XX房地产开发有限公司的经营状况受到严重影响，合同目的难以实现。
论不可抗力与情势变更制度在“房产新政”下房屋买卖合同纠纷中的适用
论不可抗力与情势变更制度在“房产新政”下房屋买卖合同纠纷中的适用近年来，国家为遏制部分城市房价的过快上涨，国家和地方政府出台了一系列的宏观调控政策，即“房产新政”，这一系列的政策在调控房价的同时，也引发了一系列房屋买卖合同纠纷，造成了部分合同无法继续履行，部分合同尽管可以继续履行，但是履行成本明显上升，困难程度明显增加，对当事人来说有失公平。
如何运用法律手段，调整房屋买卖关系重新恢复公平正义，成了司法实践的重中之重。
本文通过对不可抗力制度和情事变更原则的定义、判断标准、适用范围、联系与区别和具体实务中的运用等角度的论述，并结合个案剖析，来探讨不可抗力制度和情事变更原则在“房产新政”下房屋买卖合同中的适用。
标签房产新政；不可抗力；情势变更1 问题的提出案例一：江苏省南京市，甲（卖方）与乙（买方）2011年1月10日签订了商品房买卖合同，该套房产是乙在本市购买的第三套住房。
不料，2011年2月19日南京市政府办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中第三条第三款规定：“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
”于是该套房屋无法进行过户，合同履行已经成为了不可能，所幸的是双方最终以合意解除了买卖合同，并未酿成纠纷。
案例二：浙江省，丙（卖方）与丁（买方）2010年4月16日签订了一份商品房转让定金协议。
协议约定：丙将位于杭州市滨江区某小区的一套房产以92万元价格转卖给丁方，当日丁支付定金10万元，其余的房款在2010年4月30日前一次性付清。
协议中约定，如果丁不履行债务，无权要求返回定金10万元，如果丙方违约，则需双倍返还定金于甲方。
不料，2010年4月17日，也就是定金交付的第二天，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010] 10号），其中第二条第三项中规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
承认情势变更的法律后果(3篇)
第1篇一、引言情势变更，是指在合同订立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
情势变更制度是合同法中的一项重要制度，对于维护当事人的合法权益、平衡合同双方的利益具有重要意义。
本文将探讨承认情势变更的法律后果。
二、情势变更的法律特征1. 情势变更的客观性情势变更具有客观性，即情势变更是在合同订立后发生的，且是当事人无法预见的。
这种客观性要求情势变更必须是一种客观事实，不能是当事人的主观臆断。
2. 情势变更的不可预见性情势变更的不可预见性是指当事人在订立合同时无法预见情势变更的发生。
这种不可预见性要求情势变更是在合同订立后发生的，且当事人无法预见到情势变更的发生。
3. 情势变更的非不可抗力性情势变更的非不可抗力性是指情势变更不是由于不可抗力造成的。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。
情势变更与不可抗力不同，它是一种在合同订立后发生的、非不可抗力造成的客观情况。
4. 情势变更的严重性情势变更的严重性是指情势变更对合同履行产生重大影响。
这种严重性要求情势变更必须导致合同履行明显不公平或者不能实现合同目的。
三、承认情势变更的法律后果1. 变更合同当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更合同，使合同的内容适应情势变更后的实际情况。
变更合同的法律后果包括：（1）合同条款的修改：根据情势变更的实际情况，对合同条款进行修改，以适应新的合同履行条件。
（2）合同期限的延长或缩短：根据情势变更的实际情况，对合同期限进行延长或缩短。
（3）合同权利义务的调整：根据情势变更的实际情况，对合同权利义务进行适当调整。
2. 解除合同当事人可以请求人民法院或者仲裁机构解除合同，终止合同关系。
解除合同的法律后果包括：（1）合同关系的终止：合同解除后，当事人之间的权利义务关系终止。
最新-房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同 精品
房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同陈雪彦近来由于房贷新政策的出台，改变了二套房、三套房的认定标准，提高了首付比例。
一时间，商品房买卖合同纠纷在中华大地上以迅雷不及掩耳之势，铺天盖地地袭来，致使很多开发商、购房者一时措手不及。
诉状如雪片一般飞进法院，开发商起诉购房者要求承担违约责任，购房者起诉开发商要求解除购房合同退还定金，双方可谓纷纷扰扰、莫衷一是。
为解决这个问题，本文依据法律的相关规定对房贷新政策下的商品房买卖合同纠纷的法律适用问题展开论述。
房贷新政策导致产生诸多商品房买卖合同纠纷的根源在于，新政策改变了二套房、三套房的认定标准，致使很多原来认定为一套房、二套房的房屋，现在沦为二套房、三套房，同时新政策提高了二套房、三套房的首付比例，造成购房者无法按原计划获得充足的银行贷款，而另一方面，与开发商之间的购房合同已签订，定金已支付，无法获得充足的银行贷款，就意味着无法按照购房合同来履行买方义务，按合同约定需承担定金责任，购房者作为交付定金的一方将无权要求返还定金。
面对开发商的起诉，购房者提出了以不可抗力和情势变更为主要理由的抗辩。
一些购房者也主动起诉要求以不可抗力和情势变更为由解除合同，返还定金。
下面笔者将分别阐述不可抗力和情势变更的理由是否成立，及如何操作。
《合同法》将不可抗力规定为行使合同解除权的法定事由，一旦发生不可抗力，合同双方均有权主张解除合同，而不用承担违约责任。
那么，什么是不可抗力呢？《民法通则》第一百五十三条把不可抗力规定为不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，《合同法》第一百一十七条第二款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
构成不可抗力必须具备以下要件1不可预见的偶然性。
住房限购政策是不是不可抗力
住房限购政策是不是不可抗力合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能出现的房地产市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。
因此，这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。
根据我国法律的规定，因不可抗力致使不能实现合同的目的，合同当事人可以解除合同。
因此，住房限购政策属于不可抗力吗，直接影响着合同当事人能否解除购房合同。
购房人如果遇到国家出台▲住房限购政策怎么办呢？下面我们为大家具体介绍：▲一、住房限购政策属于不可抗力吗国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。
房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能出现的房地产市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。
因此，这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。
国家出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。
因此，对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，人民法院通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，而不会认定为我国《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。
▲二、遇到住房限购政策怎么办合同的一方当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由，要求解除合同的，除在合同中另有约定之外，人民法院一般会予以支持。
如果判决解除房屋买卖合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
合同当事人一方因这种情况解除合同，而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，人民法院一般不予支持。
贷款政策调整属于不可抗力吗
贷款政策调整属于不可抗力吗依照《民法通则》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
国家的房贷政策并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，且这种影响不是不能克服，因此国家房产贷款政策的调整应不属于不可抗力事件。
在很多合同中，不可抗力因素都属于可以免责的情形之一，因此一方在出现违约的情况下，往往就会援引合同中不可抗力的条款规定，主张自己不承担责任。
那要是属于政府▲贷款政策调整的情况，此时还算是不可抗力吗？我们一起通过下文进行了解吧。
▲一、贷款政策调整属于不可抗力吗依照《民法通则》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
国家的房贷政策并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，且这种影响不是不能克服，因此国家房产贷款政策的调整应不属于不可抗力事件。
▲二、贷款政策调整算情事变更吗最高人民法院对情事变更原则的适用做了明确规定：合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
从上述规定也可看出，在适用情事变更原则时法官有一定的自由裁量权。
对于贷款政策的调整对购房交易双方产生的影响能否适用情事变更原则，应该具体分析：1、若认购协议中对付款方式有明确约定，且购房者有权选择一次性付款、分期付款、银行按揭支付的，购房者不得以房贷政策调整为由不履行相关协议，违反协议的定金不予返还。
目前不少开发商都在协议中增加了办不了贷款的情况下不退定金的约定，像这种有明确约定的，定金当然无法退还。
2、若认购协议中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，则此时购房者主张使用情事变更原则有一定的合理性，司法实践中对此情形也会予以审慎的考虑。
房地产调控政策导致的合同履行与解除争议案评析
房地产调控政策导致的合同履行与解除争议案评析近些年来,房地产调控政策频繁出台,由此导致的合同纠纷不断出现。
然而,理论与司法实践中对房地产调控政策的法律属性在认识上存在分歧。
因此导致各地的裁判标准不一,大大影响了法律的权威性。
本文总体采取理论研究与案例分析相结合的方法展开写作,针对所研究案例的争议焦点,对房地产调控政策的法律属性和是否可以作为解除合同的事由以及作为解除合同的具体条件进行了分析。
认为房地产调控政策归属于公共政策的范畴,房地产调控政策的法律属性一般应属于不可抗力而非情势变更。
司法实践中普遍采取的“不可归责于双方当事人的事由”这一表述模式不属于第三种独立的学说,而是“不可抗力”说的上位概念,需要在立法中进一步明确其适用条件。
在时间要件上,房地产调控政策在合同签订之后出台生效并影响合同履行时,才能作为解除合同的法定事由。
但是,一方过错导致合同履行迟延从而赶上房地产政策出台并影响合同履行时,过错方应当承担此项风险。
在调控政策内容上,按照房地产调控政策限购政策与限贷政策的区分,认为前者直接构成解除合同的法定事由,后者是否构成解除合同的事由取决于其具体内容。
在调控政策的影响与当事人约定的关系上,当事人事先在合同中协议履行合同不受限贷政策影响或类似内容时,原则上应当尊重当事人的约定。
不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的应用
不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的应用发布时间：2022-05-09T05:46:18.180Z 来源：《中国科技信息》2022年第33卷1月2期作者：陈韦露[导读] 我国房地产行业迅速发展，不断扩大整体规模。
陈韦露广东粤茂律师事务所广东茂名 525000摘要：我国房地产行业迅速发展，不断扩大整体规模。
国务院和相关地方政府实施“禁贷令”、“限购令”等多种调控政策，有效规范房地产市场，满足刚需，进一步保证房地产市场健康持续发展。
但是，房地产市场政策发生不同程度的转变，引发相关房屋买卖合同纠纷。
相关部门解决该类纠纷的过程中，需要结合案件实际情况合理应用不可抗力与情势变更原则，有效解决由于外部因素影响造成合同约定权利义务平衡关系被打破的问题。
关键词：不可抗力；情势变更原则；房屋买卖；合同纠纷处理；应用房地产行业中，房屋买卖双方当事人签订合同过程中通常基于当前主观意愿和客观环境，但是我国相关政策不断调整，会造成部分客观环境发生变化，当事人不能准确预见政策带来的变化。
这种情况下，持续履行原有合同，会造成其中一方处于不利地位，导致合同失去公平。
因此，人们要正确辨别不可抗力与情势变更原则，探讨其在房屋买卖合同纠纷处理中的应用。
1不可抗力与情势变更原则阐述1.1不可抗力不可抗力主要是合同双方当事人无法预见，不能避免同时克服的客观存在现象 [1]。
针对不可抗力能够进行部分或者全部免责的情况下，需要具有主观、客观两方面的条件。
当事人在主观上不能预见相关客观现象，同时在客观行为上不能避免和克服，当造成合同不能正常履行的客观现象是当事人可以预见的，或者应用相关措施能够避免和克服，该种客观现象不能当作不可抗力，对当事人不能进行部分、全部免责。
1.2情势变更原则情势变更原则充分体现了公平和诚信原则，促进法律更好适应多种不同情况，科学合理的协调合同双方利益关系，同时能够有效维护市场环境，保持经济正常流转。
当事人双方签订合同的过程中，无论当事人是否具有明确认识，签订合同都需要以当时市场、社会和法律环境为基础，当部分因素造成合同基础出现变化，同时这些变法无法预见和克服，造成双方利益关系失衡，需要采用情势变更原则进行合理调整[2]。
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从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更
〖案情〗
2010年4月18日,原告李某来到被告深圳某地产有限公司某小区售楼部。
被告员工潘某向原告热情推荐了该小区9栋A单位的5E、6F两套房屋。
原告李某咨询潘某:原告夫妻名下已有三套房是否还能做按揭,如果可以的话,首付比例和利率具体为多少。
潘某承诺可以帮原告办到按揭,首付30%,利率为基准利率的70%,最坏的结果也是首付50%,利率为基准利率的70%。
被告的一名经理承诺送一个私家车位给原告从而很快的诱惑原告签约,原告在此情况下与被告签署了《深圳市房地产认购书》,认购了该小区9栋A单元5E,并缴纳了2万元的定金。
原告回家后打开电视看新闻方知,国务院于2010年4月17日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,深圳市已暂停对第三套房的贷款。
原告知道后立即与被告协商退款,但被告予以拒绝。
随后,原告起诉被告,请求判令:1、撤销原、被告之间签署的《深圳市房地产认购书》(即某小区9栋A单元5E;2、被告退回原告的认购定金人民币2万元及利息(按每日万分之2计付,从2010年4月18日计至清偿之日,暂计至起诉之日为人民币453元;3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称:双方签订的协议合法有效,国务院出台的政策已于4月17日发布,而双方签订认购协议的时间为2010年4月18日,在新政出台之后。
原告李某理应对房贷新政有基本的认识与了解,其与被告签订认购协议,不应对第三套房贷新政存在重大误解情形,也没有任何证据表明被告存在欺诈或乘人之危行为。
另,原告未在认购书约定时间内与被告签订正式买卖合同,被告有权没收认购定金。
因双方签订的仅是认购协议,并非正式房屋买卖合同,故而不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条,原告无权要求退还认购定金及利息。
〖裁判〗
法院认为,原被告签订的《深圳市房地产认购书》是合法有效的,双方应正确全面的履行。
认购书中约定的付款方式为银行借款,但由于国家政策发生变化,原告已不符合申请贷款的条件,原被告签订的认购书已实际无法履行,故对该认购书法院予以解除。
由于认购书无法履行是由于政策变化导致的,该变化应属于不可归责于双方的事由,依据最高院《关于
审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,认购书解除后被告应将原告支付的定金人民币2万元返还原告。
被告某受原告定金的意见没有法律依据,法院不予采纳。
被告无正当理由占用原告的款项不返还,应承担该款项的利息,利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利息标准计算,自2010年4月19日计至被告清偿之日,诉讼费由被告承担。
〖评析〗
就本案而言,其关键在于如何认定国务院新政出台对双方合同履行的影响,而法院判决理由中,仅仅提及该新政出台导致双方合同无法履行属于不可归责于双方的事由,然而对于这种不可归责于双方的事由,是属于不可抗力还是属于情势变更,法院也未予以定性。
那么对于房产调控政策的出台应该归属于不可抗力还是情势变更呢?本人认为其不属于不可抗力,而属于情势变更。
理由是:所谓不可抗力,就目前法律而言首见《民法通则》第一百五十三条,其规定不可抗力是指:“不能预见,不能避免并不能克服的客观情况”,其次见《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。
当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
”因此,从法律规定上看,不可抗力必须同时符合四个要件,即不能预见、不能避免、不能克服、客观情况。
就本案而言,首先,国家政策是否出台、何时出台、如何出台、出台的细节内容、调控的措施有几种都是作为一般自然人无法预见的;其次对于国家政策的出台导致影响合同履行的,因无法预见也就无法避免该影响的出现;第三,国家政
策的出台影响了合同的履行,但是是否不能客服呢?在本案中,国家政策面仅禁止发放第三套房贷,虽然会导致原告无法从银行获得贷款,但是作为原告本身可以自筹资金、包括向他人借款、或者动用自身的储备资金等,因此新政的出台对合同履行的影响是可以客服的,仅会造成个人经济上的较大压力或者资金缺口而已。
因此,新政的出台,本人认为并非属于不可抗力,因为就上述分析可知其不满足不可抗力的条件。
本人认为其属于情势变更理由如下:
所谓情势变更是指:情势变更是指合同成立生效后至合同履行终止前,合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变化,致使合同履行异常艰难或合同目的无法实现。
如果继续履行合同,将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失,或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义,为避免显失公平的后果发生,不利一方当事人可以请求变更或者解除合同,免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原
则或制度。
有关情势变更的立法确定,首见最高人民法院《合同法解释二》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
然而,对于该原则的适用,最高人民法院要求是谨慎对待,最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二服务党和国家的工作大局的通知中规定,“对于《合同法解释二》第二十六条,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。
如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。
必要时应报请最高人民法院审核”。
另,在最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见规定中指出如下几点,也可以清晰知道其慎重态度:
一、慎重适用情势变更原则,合理调整双方利益关系
1.当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷,对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求,人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。
2.人民法院在适用情势变更原则时,应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是一个逐步演变的过程。
在演变过程中,市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。
人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件,严格审查当事人提出的“无法预见”的主张,对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同,更要慎重适用情势变更原则。
为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序,人民法院决定适用情势变更原则作出判决的,应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号的要求,严格履行适用情势变更的相关审核程序。
故此,在本案中,法院也未对这种不可归责于双方当事人的客观情况作出定性。