执行策略南山文化中心项目前期策划报告

一楼商业价值如何最大化？
立面/智能化等其他建议？
裙楼商业业态/租售建议/可售商业面积？
项目营销推广
项目形象及命名建议？
项目推广思路与策执行略策略？南山文化中心项目前期策划
报告
目标。
——项目建议的基本出发点
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海岸地产南中开发战略
①本项目 ——写字楼7000多 ——提升商业可售比例 ——商业价值最大化
南山可售写字楼供应状况
年份
供应项目
2001
西海岸 新保辉
2002
保利城大厦
2003
无
2004
西海明珠写字楼
2005
光彩蛇口项目
2006
本项目
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南山文化中心区项目动向
贵联项目（2006年动工）
规划未完成
保利城大厦（售完）
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希尔顿酒店 （已达地面10层）
36％ 250％
9％ 69.81％
(市国土局2004.03统计数据)
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问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？
区域周边写字楼租赁状况
项目名称
区域 月租金状况
海王大厦
南油
45-50
新保辉大厦 金辉大厦 新能源大厦
南油 南油 南油
50-55 40-45 30-35
问题1:甲级写字楼大势利空，如何实现快速销售目标？
甲级写字楼市场特征： ——供需失衡； ——销售缓慢； ——空置比率增长明显； ——市场压力巨大。
甲级写字楼供需状况（万平米）
指标
2002 2003 增长率
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积
100.54 13.16 17.94 12.72
136.82 46.08 19.54 21.6
定位，建议本项目采用银座国际模式（生态空间营造 执行策略南山文化中心项目前期策划 报告
华强北购物中心类型归纳
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折扣店——低价业态聚集区（人人乐、沃尔玛）
专卖型——某类产品专卖店（苏林电器、乐安居）
景观型——艺术化外观形成旅游景点（空‽ ‽缺）） 娱乐型——零售店+娱乐设施（空‽ ‽缺））
——通讯自动化（CA）
（结构化布线/宽带1000兆主干线/100兆交换到桌面）
——消防自动化（FA）
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三种模式的对比分析
模式
财富广场模式
银座国际模式
中电信息大厦
核心竞争力
高档形象营造
生态空间营造
智能化营造
营销 支撑点
优势 劣势
人文体验 高效率体验 形象高举高打
②shopping mall ③商业＋写字楼
④超高层 ——利润最大化 ——品牌提升
④超高层写字楼
③商业＋写字楼 ——利润最大①化本项目 ——迅速回笼资金（办公 ） ——长短效益结合（商业 ）
②shopping mall ——品牌提升 ——长期利益实现
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商业 6000 6400 8000 6000 5800 5000 8000 8000 3000 2000 23200
层数 三层 三层 三层 三层 三层 四层 三层 三层 二层 二层 ？
商业规律—— 商业价值递减规律 客户信心递减规律 三层死亡层限
写字楼总建与商业之比惯性约为10:1，可保持
立面形象整体统一，大气挺拔。
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2020/11/19
执行策略南山文化中心项目前期策划 报告
发 展 商 需 求
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市场状况 定位
现状写字楼市场租售状况？ 未来两三年待开发写字楼状况？ 目标客户定位？ 项目市场定位/价格定位？
产品建议
如何实现一定的创新与突破？ 户型定位及分布？
2、与中心西区等差异化客户定位；
3、主打南油厂房/科技园租用客户；
4、细化深挖客户层。
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偶得客户群 游离客户群
核心客户群
重点客户群
福田/罗湖客户 蛇口物流类客户
租赁南油厂房/旧办公 楼实业公司 南油/科技园电子/科 技/网络公司
投资客 大公司办事处/接待处 区域周边其他租赁客户
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海岸商业广场—— 南中核心商业建筑
Shopping mall 人流的强势汇总 建议—— 本项目商业规划需考虑 该处人流的牵引
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SWOT分析
优势（S）： 交通便捷/临近地铁 景观开扬/较低容积率 海岸规模化开发资源综合利用 与希尔顿酒店关联 机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 甲B级、公寓写字楼需求旺盛 南油/蛇口/科技园潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
保利城大厦
南山文化 中心区
45-50
项目参照系
海景广场
蛇口
40
海洋石油大厦 蛇口
50-55
价格预估——
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——月租金55-60，投资回报9% ；
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问题3：缺乏商业氛围，商业人流如何引导？
待建空地
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本项目游离于南山传统商圈之外 ，周边严重缺乏商业氛围。
立面形象/公共空间高档 气派等
开发成本较低 营销费用效率高
生态卖点的推广 后SARS时代思考
楼宇生态小空间营造 空间形式深入挖掘 开发成本不高
迎合国际化现代办 公潮流
5A智能化
硬件配置形成局部 亮点
对项目先天条件要求高， 各方面能形成支撑
易于克隆 打压后续价格
开发成本高 硬件投入多
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结合本项目景观优势，同时契合“绿色南山”的区域
中心区
35000m2
中心区
45000m2
中心区
44100m2
中心区
35000m2
中心区
100000m2
中心区
82723m2
中心区
70000m2
中心区
20000m2
中心区
45000m2
车公庙
80000m2
车公庙
40000m2
车公庙
30000m2
竹子林
30000m2
竹子林
718831m2
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本项目
项目地处西部通道要 冲，CEPA下的深港融 合，项目成为深圳涉 外经济前沿阵地
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1号线
项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与
科技园、蛇口港的联系，为项目带来执商行策务略南契山文化机中心项目前期策划
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报告
机会2：甲B级、公寓式写字楼需求旺盛
迎合客户的三种开发模式
财富广场（100%） 企业形象一步到位（财富广场）
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银座国际（100%） 开创有氧办公先河
（银座国际）
银座国际
中电信息大厦（100%） 建设部智能建筑示范楼盘
（中电信息大厦）
执行策略南山文化报中告心项目前中期策电划信息大厦
银座国际模式
生态空间体系： ——不同空间空中花园营造 ——生态通风系统 ——生态休闲营造（空中Golf ） ——顶层花园营造 ——顶部绿化隔热层 ——开放式阳光餐厅
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劣势（W）： 纯写字楼/使用年限仅50年 现状缺乏商业商务氛围 不临主干道 商业比例偏高影响立面形象营造 威胁（T）： 海岸项目内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区域，市场关注度不够
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定位。
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保利展览馆 文娱用地
南中共计47万商业办公用地，预计本 项目入市时，区执内行策无略南竞山文争化中项心项目目前推期策出划
报告
机会4：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户
写字楼 海王大厦 保利城 西海岸 新能源大厦 金晖大厦 新保辉大厦
租用企业类型 实业/网络/通讯/律师/装饰/地产/医药
实业/贸易/科技/地产/装饰 电子/实业/科技/物流/装饰 实业/科技/贸易/证券/通讯/网络
2002年开盘部分甲B级、公寓式写字楼销售状况
名称
现销售率
03年销售
财富广场
100%
35000
银座国际
100%
24278
自由之光
90%
28000
有色金属大厦
90%
5800
英龙展业大厦
100%
13611
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2003年开盘甲B级、公寓式写字楼销售状况
市场供应量 市场销售量 整体销售比率
22.8万 21.6万 95%
我们的战略
机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 中端写字楼需求旺盛 南周边潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
威胁（T）： 海岸内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区，市场关注度不够
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优势（S）： 交通便捷/临近地铁 景观开扬/较低容积率 海岸规模化开发资源综合利用 与希尔顿酒店关联
世联地产对于本项目目标的理解
写字楼： ——适度产品提升支撑价格合理增长； ——以合理价格实现高销售率，迅速回笼资金。
商业裙楼： ——价值最大化； ——租售并举模式； ——提升可售面积比例。
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问题。
——项目现状与目标的差距
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中电信息大厦模式
5A智能化营造：
——楼宇自动化（BA）
（空调/送排风/冷冻/给排水/变配电/电梯等智能调控 ）
——办公自动化（OA）
（远程抄表，物业管理自动化）
——保安自动化（SA）
中电信息大厦
（电子巡更系统/停车场远距离感应式IC卡管理系统 ）
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机会 优势 资源 。
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机会1:整体城市规划支撑西部商务发展
宝安新中心区
深圳中心区
南山商务组团
南山商业文化中心区是港深穗国际城市带重要经济枢纽。项目地
处城市经济带枢纽节点，商务价值潜力巨大执行。策略南山文化中心项目前期策划
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Leabharlann Baidu
报告
宝安新中心区
未来三年，宝安中 心区将形成宝安经 济核心，成为港深 穗国际城市带的焦 点区域
西部通道开通，货柜车全 部改道，前海路将成为深 圳的礼宾大道。前海规划 为物流商务中心。
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二线关放松，宝安与关内的 联系更加密切，南山成为关 内外商务联系枢纽
新城大道与深南大道的贯穿，新 城大道－深南大道－南油大道－ 滨海大道等主要商务干道体系支 撑南山商务发展
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机会3：南山可售写字楼市场空白
2004-2006年中心区及西区供应量
项目 安联大厦 江胜大厦附楼 航天立业大厦 华融大厦 贵州大厦 大中华交易广场 捷美中心 新世界中心 星河项目 经贸大厦 明年广场 万润大厦 东方银座 深航综合办公楼
合计
剩余供应量 位置
62008m2
劣势（W）： 纯写字楼/使用年限仅50年 现状缺乏商业商务氛围 不临主干道 商业比例高影响立面形象营造
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
1、定位甲B级，挖掘景观资源 2、主打南油厂房/科技园租客 3、规划与shoppingmall关联 4、建筑与希尔顿呼应
1、规划利好宣传 2、区域覆盖与客户牵引 3、主动式营销 4、降低商业层数/街铺最大化
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问题4:项目立面形象如何营造？
项目名称 有色大厦 本元大厦 自由之光 喜年中心 展业中心 大庆大厦 财富广场 国际商会中心 银座国际 投资大厦 本项目
总建面 50000 32400 53913.8 51713.46 3815.2 37700 85947 133595 37685 63000 59200
发挥优势，转化威胁
减小劣势，避免威胁
1、产品差异化定位
1、合理价格快速销售
2、注意力经济营造
2、给到实惠
3、细化深挖客户层 4、迎合客户产品特色营造
3、特色商业营造 执行策4略、南配山文套化局中心部项亮目前点期策划
报告
目标下的写字楼客户定位
——合理价格高销售率
策略—— 1、把握南山写字楼空白；
——迅速回笼资金
实业/电子/科技/贸易 实业/装饰/科技/网络/公证处/律师/电视台
人数 8-50
面积
70-1200 100-300 之间占
65%
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南 油 大 道
蛇口工业区
科技园
区域写字楼租用客户群体分布差异
南油
南山办厂实业公司
电子/科技/贸易/装饰
科技园
IT/通讯/网络
蛇口工业区 物流/高科技/贸易 执行策略南山文化中心项目前期策划 报告
优势:交通便捷/视野开扬/规模化开发
深南大道/南头车流 科技园车流
生态公园
滨海大道车流 海滨公园
南油车流
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城市景观
地铁南中站
蛇口车流
执行策略南山文化中心项目前期策划 报告
资源（20万居住人群/希尔顿酒店/海岸商业广场）
希尔顿酒店—— 五星级酒店 商务接待/会务核心场所 资源利用—— 项目形象的借势与提升 间接客户挖掘 （办事处/大公司接待处）