南京蓬莱太阳岛地块前期定位及物业发展建议_105页_XXXX年
太阳岛风景区生态旅游SWOT分析及发展策略
太阳岛风景区生态旅游SWOT分析及发展策略哈尔滨太阳岛风景区是国家旅游局评定的5A级旅游景区和中国最大的城市沿江生态区，拥有丰富的旅游资源和较高的知名度，但随着城市生态公园飞速的发展，太阳岛风景区的竞争优势越发的薄弱，景区资源的独特性丧失。
本文运用SWOT分析法对太阳岛风景区的优劣势、机遇和挑战进行分析，对其未来发展方向进行规划，并提出针对性的建议。
一、太阳岛风景区自然状况太阳岛风景区位处黑龙江省南部，坐落在素有“东方莫斯科”之称的哈尔滨市的松花江北岸，是一处由大面积的湿地景观、欧陆风情、冰雪文化、民俗文化等资源构成的，具有休闲、观光、娱乐、科普教育、度假等功能的风景名胜区。
东西长约十公里，南北宽约四公里，太阳岛总面积为88平方公里，其中规划面积为38平方公里，剩余50平方公里为西区外围湿地公园。
太阳岛风景区气候属中温带半湿润大陆性季风气候，冬长夏短，春季干旱多风，夏季温暖多雨，秋季短暂早霜，冬季寒冷积雪。
海拔高度多为115～118m之间，最高海拔121.21 m。
松花江主流、支流，金水河等都流经景区，使得景区内水资源丰富，造就了许多自然景观。
年平均气温3.2℃，一月份平均气温-20.1℃，七月份平均气温23.3℃，绝对最低气温可达-40℃，全年无霜期140-160天，年均降水量578.8mm，主要集中在6-8月，年均日照时数2620小时。
二、太阳岛风景区生态旅游SWOT分析（一）优势分析1.便利的交通条件太阳岛风景区位于哈尔滨市中心北部，与哈尔滨一江之隔，地理位置优越，环境质量优良。
并与公路大桥、滨州铁路桥、松浦大桥、四方台大桥、阳明滩大桥相通，使太阳岛具有较高的到达性。
交通便利，可供选择的交通方式多样。
在江南可乘坐载客游船，或者观光巴士，也可自驾，沿途可欣赏的松花江风景。
2.丰富的旅游资源太阳岛景区绿化率达70%，空气质量达到国家级标准。
风景区由三部分组成，包括太阳岛公园，俄罗斯风情小镇，和外围的湿地公园。
南京归云堂房地产项目定位与物业发展建议报告
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判SWOT
W劣势
外部环境十分陈旧;周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山 丽水、公园或人文环境等
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判SWOT
O机会
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器;
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判SWOT
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场;
以产品价值创造客户价值;产品创新带动市场创新
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上;年收入在30万元以上的朝阳产业 从业者，如IT业 旅游业、外贸业等
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
未开盘，40套 已登记200人
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
T威胁
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响;将直接影 响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
2019年南京地块前期定位策划报告117p
佳日雅苑 佳湖绿岛 紫园 紫庐 紫金雅苑 紫金雅苑 ……
十八年精耕南京市场······ 百万方品质住宅开发经验······ 南京建发 早已深得南京人信任与厚爱！
目定位 价格定位 客户定位
本案
城市属性 区位因素 规划利好 稀缺景观 交通升级 购买旺盛 竞争空白 品牌优势
项目认知 价值发现 市场分析 项目定位 价格定位 客户定位
河西市场——总表
楼盘名称 宇业和府奥园
占地(平米) 体量(平米) 39509.4 106872
开盘时间 未上市
仁恒江湾城
353126. 5
687000
2009.7.1 4
融侨中央花园 宋都美域锦园 碧瑶花园二期
170723. 8
105000
价值发现3——项目位于河西、南部两大重点发展的副城之间 价值发现4——青奥村的建设将加速周边的公共配套设施的建设
奥体中心
8公里 青奥村
2.5公里
新街口
中山陵
14公里 南京南站
绕城高速
5公里
本项目所在西善桥板块位于南京 城南，秦淮新河以北，距离南京市 中心新街口仅14公里，凤台南路高 架建成通车后，到新街口仅需20分 钟左右的车程。
2019年，世界青年奥林匹 克运动会将在这里举办
杭州
城市价值
项目认知 价值发现 市场分析 项目定位 价格定位 客户定位
价值发现2——南京市经济基本面支持南京房地产中长期向好
南京市近年来的经济一直高速增 长，远高于全国平均水平 南京市的GDP总量在全国省会城 市中排名前三 说明南京市整体经济发展水平在 全国处于领先地位
十八年南京 本地开发经 验，深得市 民信任。
核 河西新城，历经十年，500亿打造出南京首个成熟国际化高端居住区！ 心 南部新城，依托亚洲最大交通枢纽，700亿奠定未来国际化品质居住区基础！ 价 青奥概念，国际盛会，2019年南京房地产市场最大的机遇！ 值 西善桥项目兼得河西、南部两大板块辐射，我们看到了浓郁的国际化先天气质
太阳岛风景区再开发的成本分析与估算
太阳岛风景区再开发的成本分析与估算【摘要】太阳岛风景区再开发是提升旅游资源利用效益的重要举措。
通过对现有设施和资源情况进行分析，再开发需要投入基础设施、人力资源、宣传和营销、维护管理等方面的成本。
基础设施投入包括升级和改造设施，人力资源成本涉及招聘培训员工，宣传和营销费用用于推广项目，维护管理费用用于保障运营顺利进行。
预估的潜在收益可通过游客数量和消费额度进行分析。
总成本分析显示再开发的投入与收益应取得平衡，再开发对于太阳岛风景区意义重大，可提升旅游业发展和地方经济。
可行性分析需要综合考虑各方面因素，确保再开发方案的成功实施和可持续发展。
【关键词】太阳岛风景区、再开发、成本分析、估算、重要性、现有设施、资源、基础设施投入、人力资源成本、宣传、营销费用、维护、管理费用、潜在收益预估、总成本分析、意义、可行性分析1. 引言1.1 太阳岛风景区再开发的重要性太阳岛风景区再开发的重要性在于提升景区的竞争力和吸引力，吸引更多游客前来参观和消费，促进地区旅游经济的发展。
随着旅游市场竞争的日益激烈和游客需求的不断变化，太阳岛风景区需要进行再开发来适应市场需求，提升游客体验，延续景区的生命力。
再开发可以改善景区的设施和服务水平，提升景区的形象和品牌价值，增加游客满意度和忠诚度。
再开发还可以推动当地旅游产业链的升级和转型，促进相关产业的发展，带动地方经济的增长。
太阳岛风景区再开发是一项重要的举措，可以为地区经济注入新的活力，推动旅游业的可持续发展。
通过科学规划和有效管理，太阳岛风景区再开发将成为促进地区繁荣和发展的重要引擎。
1.2 现有设施和资源情况太阳岛风景区位于海岛上，周围环境优美，景色宜人，是游客休闲度假的理想去处。
现有的设施包括各类度假村、酒店、别墅、温泉、海滩等，配套设施完善，能够满足游客的各种需求。
太阳岛风景区还拥有丰富的自然资源，如热带植物、珊瑚礁等，吸引了大量游客前来观赏。
目前太阳岛风景区的设施和资源面临一些问题。
南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议
2020/11/13
南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销 建议
企业目标：金鼎湾之后的升级之作，全面超
越，树立标杆，成为市场顶级产品的不二之选。
1、战略目标：形象标杆、价值标杆、价格标杆； 2、品牌目标：进一步提升企业高端品牌形象，扩大影响力； 3、利润目标：在保证销售速度的情况下，尽可能地实现价值最大化；
南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销 建议
报告结构
第一部分 市场分析◆我们为本项目提供最新市场豪宅规律及其定位依据 第二部分 趋势研究◆一线城市豪宅趋势研究 第三部分 客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位 第四部分 项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位 第五部分 产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议 第六部分 营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议
08-09年住宅供应量
剩余户型
剩余体量
33000
09年推出5.8万㎡
——
——
38000 31000 20000 35000
08年推出6万㎡
3房136㎡ 2房90㎡，精装修
50-60套左右
08年推出2.8万㎡住宅 09年推出0.7万㎡酒店公
寓
前期售罄， 后续推出40-70平米小
户型
剩余小户型体量 不足2万方，预计 均价33000-35000 元/平米
项目北临峨嵋岭路，东临拉萨路及牌楼巷 周边居住氛围浓,但都以老公房为主
商业街形象档次不高
项目面临拆迁安置问题
南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销 建议
一线城市顶级豪宅走势
深圳、上海、北京。。。。 根据世联在全国的案例分析，目前一线城市
顶级豪宅呈现以下趋势：
1、面积趋势：面积进一步放大，二房面积大于110㎡，三房面积大于150㎡， 四房面积大于200㎡，主流面积段为160~300㎡； 2、尺度趋势：客厅、主卧、卫生间、厨房等空间尺度进一步放大，尽可能提 高居住舒适度的同时彰显居住者的身份和尊贵； 3、用材：通过新颖的造型和高档的用材形成超强的品质力；
南京元立地产蓬莱太阳岛地块前期定位及物业发展建议
经过近年的发展，根据区域楼盘集中区域位置、档 次、价格等，可将蓬莱房市划分为四个板块，分别
西部 板块
西关路 以西
多层3800元 别墅6000元
是：西部板块——文教、体育、行政概念；中心板 块——旅游、商业概念；东部板块——中央居住概 念；开发区板块——工业、外地人口集中区，升值
中心 板块
西关路 以东黄 海路以 西
潜力概念。
多层4800元
东部 板块
黄海路 以东， 平山河 以西
多层4200元 高层3900元
开发 区板 块
蓬莱开 发区
多层3500元 高层3300元
区域属性
地块所在区域自然资源无亮点，生活配套相对匮乏，需要依托老城区。 交通便利是项目优势。
由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离
区域属性
地块所在的区域，为经济开发区板块，因开发区特征制约，对于区域的 客户认可有一定影响。
区域不足 区域置业考虑因素
自然资源 生活配套 周边环境
生态环境 生活配套 交通便利 教育资源 升值潜力
区域置业
区域认知度
是 考虑 否
非常了解 一般 不了解
客户对于本区域的认知度一般，主要原因是由于该区域工业企业带来的负面影响，造成客 户对于区域的关注度下降。置业客户首要考虑周边环境与生活配套。
蓬莱市人均可支配收入09年逼近 20000元，并持续高速增长。 人均收入的持续增加将有力地推 动蓬莱房地产行业的发展
15000 10000 5000 0
数值（元人民币） 增长率（%）
人均可支配收入与房地产发展关系 发展阶段
人均可支配收入（美元）
启动阶段 800-3000
快速发展阶段 3000-4000
南京迈皋桥综合体整体定位及发展建议(104页)
案例 金鹰奥莱城
东城汇
权益 金鹰集团 高科置业
实物 奥特莱斯 中型购物中心
区位 仙霞副中心 仙霞副中心
注意或借鉴 商业经营竞争 租售、招商竞争
仙林中心C地块 大成名店公园
大观天地MALL 百联中环
高科置业 小业主 图腾置业
百联集团
商办楼 购物广场 中型购物中心 大型购物中心
仙霞副中心 仙霞副中心 下关区级 上海中环区级
谨呈：
迈皋桥综合体整体定位及发展建议
目录
一、战略思考--------权益 二、项目本体分析----区位（本） 三、核心商圈分析----区位（外） 四、项目定位 五、商业定位 六、背景分析 七、项目发展建议----实物
地段、地段、还是地段------李嘉诚
一、战略思考
∞ 64 3
1 ∞ 60000
周围商圈格局
一从一潜两竞争。受中心城区辐射影响，与中央门板块
激烈竞争，经济开发区有潜在消费人群，未来与仙林板
块存在竞争。
消费流动指向
竞争交集区
板块分布 一从一潜两竞争
板块关系 受中心城区辐射吸引，核心商圈部分
区域与中央门板块激烈竞争，经济开发区 潜在消费人群需挖掘，仙林板块定位副中 心级别，未来与存在竞争。
商业流动特征 中高端品牌消费主要在市区达成 中低端日常生活消费在区域内满足
江北板块
辐射商圈 经济开发区
核心商圈
中央门板块
仙林板块
下关板块 中心城区
商圈解析及指标：
商圈名称 商圈级别
中心城区 市级
中央门商圈 区域级
仙林商圈 市级副中心
江北 本区域
社区级 区域级
竞争关系度 难以抗衡 最为激烈 存在竞争 竞争较低 /
绿茵山庄项目定位报告
绿茵山庄项目定位报告第一章项目定位原那么 (3)第二章：项目剖析 (4)2.1.项目区位剖析 (4)2.2.交通剖析 (4)2.3.项目地形剖析 (4)2.4.项目地势地貌剖析 (4)2.5.项目四至剖析 (4)2.6.项目经济目的剖析 (5)2.7.项目景观面剖析 (5)2.8.项目内在价值点剖析 (5)2.9.项目SWOT剖析 (7)2.10.项目SWOT小结及对策 (8)第三章：项目属性定位 (9)3.1.片区属性剖析 (9)3.2.项目地块属性剖析 (9)3.3.开展商属性剖析 (10)3.4.项目全体属性定位 (10)第四章：项目客户定位 (11)4.1.客户定位 (11)4.2.本项目潜在客户散布及构成 (11)4.2.1主要目的客户的差异性特征剖析 ........................................................ 错误!未定义书签。
4.2.2本项目主要目的客户特性剖析 (20)第五章：项目产品定位 (21)5.1.项目中心客户需求剖析 ........................................................................ 错误!未定义书签。
5.2.项目物业类型定位 (21)5.3.户型面积配比定位 (22)第六章：项目笼统定位 (23)6.1.片区认知度剖析〔与其他高档住宅片区的区别〕 (23)6.2.项目笼统定位 (24)6.3.项目案名推介 (25)第七章：物业开展建议........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1.项目修建作风建议................................................................................ 错误!未定义书签。
太阳岛广场项目定位方案
太阳岛广场项目定位方案执笔人向雪松2009年8月28日目录第一部分太阳岛广场项目定位背景...........................3----5第二部分太阳岛广场项目独有优势 (6)第三部分太阳岛广场项目定位……………………………6----15第四部分太阳岛广场项目开发策略………………………15---16第五部分太阳岛广场项目营销策略………………………16---17附：项目总平规划图建议……………………………………17---19第一部分太阳岛广场项目定位背景一、成都豪宅发展史回溯从早期的“形”（简单彰显身份、地位与面子），到现在的“神”（突显居住感受），成都豪宅市场走过了15年风风雨雨，经历了启蒙期的简单炫富、理性期的百花齐放、发展期的规模崛起以及创新期的全面升级四大阶段。
第一阶段，萌芽期：针对少数有钱人，注重面子感成都豪宅起源于商品房规模化开发。
早在五大花园等商品房集中出现之前，成都就已有高端项目出现。
早期的豪宅项目主要是针对少数先富人群，注重建筑形式和面子感，追求大面积成为这一阶段豪宅的主要特点。
但缺少别墅本身应有的品质，不管是选址还是项目设计，除了独立式和大面积之外，与普通商品房无本质区别。
但由于供需严重失衡而造成的物稀为贵，使早期豪宅项目畅销。
1992年，锦绣花园的畅销，拉开了成都豪宅市场发展大幕。
此后，机场路别墅崛起，南洋花园、巴黎花园、顺风苑等名噪一时。
然而随着购房者的觉醒，仅有交通资源的别墅项目开始遇冷，机场路别墅留下了大批积压房和烂尾楼盘，成为成都高端物业开发史上的沉疴与败笔。
【总结】萌芽期的成都豪宅市场，针对的是少数先富阶层，炫富成为这一阶段开发商和需求方的基本意识。
由于无参照标准，这些项目大多存在诸多硬伤，属于“伪或准豪宅”。
第二阶段：理性期：新富阶层崛起，别墅形态丰富机场路别墅沉寂之后，取而代之的是 TOWNHOUSE等产品类型在2000年左右异军突起，类别墅让高端市场需求对象进一步扩大。
蓬莱市城市分区规划
开发区规划确定的规划范围位于蓬莱市主城区东部，主要包括了蓬莱经济开发区（新港街道办）及南王街道办的管辖范围，即城市总体规划确定的卧虎及铜井两个城市组团。
规划区西部为蓬莱市中心组团——登州组团，是集行政办公、文化教育、商业服务、生活居住于一体的综合区，也是海滨旅游的主体景区，规划区东部为城市生态旅游发展备用地。
为保证城市规划功能的相对完整性，在考虑城市总体规划规划用地规划范围的基础上，确定本次规划范围为：东接振兴路及规划高教基地，西邻平山河、登州组团，南近战山水库、国辅烟汕线，北临渤海湾。
总规划用地面积46.5平方公里。
规划期限确定为2007-2020年，其中近期：2007-2010年，远期：2011-2020年，远景：2020年以后。
发展定位：蓬莱市重要的以发展新兴产业为主导，促进全市东西部协调发展的、可持续发展的产业新城；以周边产业为服务对象的地区商贸服务基地；未来蓬莱市中心城区范围内的生产与生活有机结合的城市新区、城市示范区。
规划区发展规模：远期（2020年末）：19万人，29.5平方公里。
远景（2020年以后）：21万人，39.2平方公里。
整体空间布局结构：考虑在蓬莱城市整体结构的基础上，以东西向三条联系道路为骨架，以市级商务办公中心、区级服务配套中心为核心，以组团内部南北向道路为辅助，东西向并列组团式蔓延发展的城市空间结构形态。
城市功能片区的区划规划，充分考虑规划的整体性及人口容量等要求，以远景土地利用为基础，根据道路系统、河流水系等自然地形划分及上下层次规划管理的习惯性规定，将规划区远景用地分为卧虎生活区、中心商务区、卧虎工业区、南王工业区、南王商贸区、临港工业区、物流仓储区、铜井配套区、汽车工业区、港口生产区等十个片区。
太阳岛国家湿地公园建设资源综合评价方案
太阳岛国家湿地公园建设资源综合评价方案湿地公园类似于小型保护区，但又不同于保护区和一般公园，它是集湿地生态保护、生态观光休闲、生态科普教育、湿地研究等多方面于一体的典型生态型公园，它也是解决湿地开发与保护问题的主要途径之一。
因此，对其进行科学评价具有重要的理论、实践知指导意义。
在评价时参考《国家城市湿地公园管理办法（试行）》、《全国湿地保护工程规划（2002－2030年）》、《公园设计规范》（CJJ48-92）、《中国可持续发展林业战略研究》、《城市绿线管理办法》和《中国森林公园风景资源质量等级评定》（GB/T18005—1999）等法规和标准，对太阳岛国家湿地公园进行了科学评价，其评价内容主要包括以下几方面。
1.1 保护价值太阳岛国家湿地公园是集生物多样性保护、科学研究、宣传教育、生态旅游和可持续利用等多功能于一体的综合性湿地公园，是开展松花江沿岸各种珍惜鸟类、鱼类、珍惜植物研究的基因库和就地保护的重要基地。
此外，由于市松花江沿岸的湿地是距市最近的湿地，它对于净化松花江水体，市空气等方面具有重要的生态价值，因此，对其保存完好的部分进行重点保护具有重要的意义。
1.2 自然生态评价1.1.1生态效益湿地生态系统被称为“地球肾脏”，湿地公园重点生态保护区是湿地生态系统的缩影，它所具有的生态功能在维持生态系统平衡、维持人类经济活动和创造人类社会福利方面发挥着重大作用。
生态功能不能被人类直接消费，它是具有巨大潜力的间接用途的功能。
(1) 涵养水源，保持水土。
太阳岛国家湿地公园内保存较完好的湿地生态系统具有极强的蓄水、集水和保水功能。
湿地素有“地球之肾”之称，这也正是对其涵养水源，保持水土功能的真实写照。
湿地公园内的河流泡沼和湿生植被都发挥着上述的功能，产生着巨大的生态效益。
(2) 调节气候。
太阳岛国家湿地公园是松花江流域湿地的重要组成部分，他对于调节该区域内的气候起到重要的作用。
该区域内生态环境和气候比较稳定，对周围地区的气候维持和调节产生积极的影响，从而对当地的农业生产和人民的日常生活起到保障作用。